江蘇省宿遷市宿城區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）宿城洋民初字第0490號

原告（反訴被告）莊某某。

委托代理人郁建詳、李小勇，江蘇鐘山明鏡（宿遷）律師事務所律師。

被告（反訴原告）孫某。

委托代理人蔣某某。

原告莊某某訴被告孫某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年4月24日立案受理后，依法組成合議庭于2014年6月6日公開開庭進行了審理，原告莊某某的委托代理人郁建詳及被告孫某到庭參加訴訟。于2014年9月17日、2015年8月7日、2015年12月28日再次公開開庭進行了審理，原告莊某某的委托代理人郁建詳、被告孫某及其委托代理人蔣某某到庭參加訴訟。本案經審委會討論研究，現(xiàn)已審理終結。

原告莊某某訴稱：2012年7月5日，原被告簽訂房屋租賃合同，約定原告租賃被告位于宿遷市洋河新區(qū)洋河鎮(zhèn)酒街B*-***至***號門面房用于經營，面積約970平方米。合同第二條約定租賃期限為九年，租期從原告賓館開業(yè)之日起算，但不得超過五個月，若因出租方原因導致不能正常開業(yè)的，則租期從承租方實際開業(yè)時起算。合同第四條第一項約定出租方應提供給承租方辦理營業(yè)執(zhí)照所需的相關證件材料。租賃合同第五條約定租賃合同若因單方違約造成合同不能履行的，違約方應賠償守約方一切損失。原告承租房屋后，累計已經投入約2000000元，但因被告未提供房屋的相關驗收報告材料導致原告至今無法辦理營業(yè)執(zhí)照從事經營活動，原告合同目的無法實現(xiàn)，損失慘重。原被告為此多次協(xié)商未果，現(xiàn)提起訴訟，請求判令：一、解除原被告于2012年7月5日簽訂的門面房租賃合同；二、被告賠償原告裝修損失1300000元、營業(yè)損失200000元，返還租金100000元，合計1600000元；三、案件受理費由被告負擔。

被告孫某答辯并反訴稱：1、被告已經依約交付房屋，并沒有損害原告的利益。2、雙方簽訂的租賃合同約定被告提供辦理營業(yè)執(zhí)照的材料是租賃合同的協(xié)作條款。3、消防驗收是《消防法》規(guī)定賓館開業(yè)的條件，辦理營業(yè)執(zhí)照所需的材料應由經營者向工商部門提供，因此辦不成營業(yè)執(zhí)照的過錯在于原告自己。4、合同約定“提供相關辦理營業(yè)執(zhí)照的材料”屬于約定不明，按照慣例，被告只需提供房屋的相關安置材料。5、原告在租賃的房屋內開辦電玩業(yè)務，說明其主要目的并不是開設賓館，存在欺騙行為。6、原告在得知無法辦理賓館營業(yè)執(zhí)照的情況下，仍然繼續(xù)裝修，導致?lián)p失擴大。7、原告在開辦電玩業(yè)務時被公安查處，說明其裝修是為電玩賭博服務的，是違約行為。8、原告在開辦電玩業(yè)務后，占據房屋兩年，應該支付兩年租金，但原告只在合同簽訂時交付了部分租金，已經違約。所以被告不同意解除合同，不愿意賠償原告損失?，F(xiàn)提起反訴，請求判令：一、被反訴人支付反訴人房屋租金450000元，并繼續(xù)支付至返還房屋之日止的租金；二、反訴案件受理費由被反訴人承擔。

反訴被告莊某某辯稱：反訴人的請求無事實及法律依據，反訴人在租賃合同中根本違約導致被反訴人無法按照租賃合同約定使用房屋，故被反訴人不應支付租金。

經審理查明：原告莊某某（乙方）與被告孫某（甲方）于2012年7月5日簽訂門面房租賃合同一份，合同約定：一、乙方承租甲方位于宿遷市洋河新區(qū)洋河鎮(zhèn)酒街2-101至105號門面房約970平方米；二、租賃期限九年，租期起算時間為賓館開業(yè)之日起算，但不得超過五個月，如因甲方原因造成不能開業(yè)的，應從乙方賓館正常開業(yè)之日起算；三、租金及付款方式：1、每年一付，乙方第一次付款應是簽訂合同之日付清……2、第一年租金為壹拾伍萬元，第二、三年每年為人民幣貳拾萬元，第四、五年每年為人民幣貳拾伍萬元，第六、七年每年為人民幣叁拾萬元，第八、九年每年為叁拾伍萬元。四、甲乙雙方的責任與義務……2、甲方應提供給乙方辦理營業(yè)執(zhí)照的相關證件及材料；……五、合同期間甲乙雙方如因單方原因造成合同不能履行的，違約方應賠償守約方的一切損失……合同簽訂當日，原告給付被告100000元租金，后原告對承租的房屋進行裝修。同時，原告以案外人曹東超的名義向江蘇省宿遷工商行政管理局（下稱工商局）申請“宿遷市洋河新城華都商務賓館”（下稱華都賓館）名稱核準，并以華都賓館名義向宿遷市公安消防支隊申報華都賓館內部裝修工程消防設計備案。2012年7月20日，工商局對華都賓館名稱予以核準。2012年9月12日，宿遷市公安消防支隊向華都賓館出具內部裝修工程消防設計備案抽查合格意見書，同意該工程消防設計，并要求華都賓館按照備案抽查合格的消防設計圖紙資料進行施工，工程竣工后，申報竣工驗收消防備案。2012年9月15日，華都賓館內部裝修完畢，在申報竣工驗收消防備案時被告知華都賓館所在的整棟樓未通過消防驗收，進而導致華都賓館無法辦理營業(yè)執(zhí)照。

在訴訟過程中，原告申請對裝潢損失進行鑒定，經本院委托，宿遷公興資產評估有限公司于2015年12月8日出具評估報告，鑒定意見為：委估資產的評估價值為人民幣柒拾伍萬陸仟陸佰玖拾元整（￥756690.00元）。

另查明：宿遷市洋河新區(qū)酒街B2棟樓在2012年5月消防備案抽查中，經抽查不合格。莊某某租賃的房屋共計四層，其中一樓和二樓部分用于經營電玩城。

還查明：莊某某提起訴訟后，本院于2014年5月5日向孫某送達訴狀副本等訴訟材料。

以上事實有門面房租賃合同、評估報告、談話筆錄、收條、江蘇省宿遷工商行政管理局名稱預先核準通知書、宿遷市公安消防支隊建設工程消防設計備案抽查合格意見書、衛(wèi)生許可證、證明、發(fā)票、宿遷市市區(qū)房屋拆遷補償安置協(xié)議、照片及當事人陳述等在卷佐證，足以認定。

本院認為，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，當事人之間的房屋租賃合同不違反法律規(guī)定，合法有效，應予保護。合同中明確約定了租賃房屋的目的為經營賓館，但因為涉案房屋的消防不合格，而無法辦理賓館營業(yè)執(zhí)照，合同目的無法實現(xiàn)。莊某某可以解除合同，但應通知對方，自孫某收到本院訴狀副本時合同解除。造成合同目的無法實現(xiàn)而解除的原因在于房屋的消防不合格，孫某作為房屋的出租方，應向承租人提供消防檢查合格的房屋，且雙方明確約定出租人應向承租人提供辦理營業(yè)執(zhí)照的相關證件及材料，故其存在違約行為。莊某某作為賓館的經營者，在開設賓館時疏于審查所需條件，對于其損失亦應承擔部分責任。本院結合雙方的過錯大小，認為雙方過錯相當，酌定由雙方各承擔損失的50%。本案中，莊某某主張的裝修損失1300000元，根據鑒定意見，本院支持756690元，被告承擔378345元（756690元×50%）。關于莊某某主張的營業(yè)損失，本院認為其主張的營業(yè)損失200000元，并不過高，較為合理，予以支持。綜上，孫某應給付莊某某578345元。

關于租金問題，本院認為租賃合同合法有效，在合同解除前，莊某某應依約給付租賃費用，故莊某某主張返還租金的訴請，不予支持。關于租金的起算時間，本院根據《門面房租賃合同》第二條約定，租賃期限為九年，租期起算時間為賓館開業(yè)之日起算。但不得超過五個月，如因甲方原因造成不能開業(yè)的，應為乙方賓館正常開業(yè)之日起算。本案中，孫某存在過錯，賓館未能正常開業(yè)，故本院認為租期應自合同簽訂之日起五個月后開始計算，即自2012年12月6日開始計算租金至莊某某返還房屋之日止，根據合同約定，第一年租金為150000元，第二、三年租金均為200000元，第四、五年每年為250000元，至2015年12月6日的租金合計為550000元，因雙方均存在過錯，故反訴人主張的租金由被反訴人莊某某承擔275000元（550000元×50%），又原告已經給付100000元，故莊某某尚欠租金175000元。

關于孫某辯稱莊某某在得知無法辦理賓館營業(yè)執(zhí)照的情況下，仍然繼續(xù)裝修，導致?lián)p失擴大，但未提供證據證明。本院認為，莊某某在裝修過程中取得宿遷市公安消防大隊就涉案房屋的內部裝潢工程抽查驗收合格，對于整棟房屋消防抽查不合格并不知情，并未導致?lián)p失的擴大。孫某的其他辯解意見無事實及法律依據，本院不予采信。

本案調解不成。依照《中華人民共和國合同法》第九十四條、第九十六條、第九十七條、第一百二十條、第二百一十二條、第二百二十六條、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條的規(guī)定，判決如下：

一、確認莊某某、孫某于2012年7月5日簽訂的《門面房租賃合同》于2014年5月5日解除，莊某某于本判決生效之日起十五日內返還租賃房屋；

二、孫某于本判決生效之日起十日內給付莊某某578345元；

三、莊某某于本判決生效之日起十五日內支付孫某租金175000元（2015年12月6日以后租金按原合同約定租金的50%計算至返還房屋之日止）；

四、駁回莊某某、孫某其他訴訟請求。

本訴案件受理費19200元，由孫某負擔9583元，由莊某某負擔負擔9617元；反訴案件受理費4025元，由莊某某負擔1900元，由孫某負擔2125元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按照對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省宿遷市中級人民法院。同時向該院（戶名：宿遷市財政局國庫處，征收單位：宿遷市中級人民法院，開戶行：中國農業(yè)銀行宿城支行，賬號：46×××80）預交上訴案件受理費。

審　判　長　　周小買

人民陪審員　　周　正

人民陪審員　　鄒佩軍

二〇一五年十二月三十日

書　記　員　　莫一樂

房屋租賃合同糾紛