云南省麗江市古城區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）古民二初字第80號

原告：張某，男，漢族，19**年*月*日出生，系陜西省西安市雁塔區(qū)人，現(xiàn)住麗江市。

委托代理人（特別授權(quán)）：楊昆，系云南泰聯(lián)律師事務(wù)所律師。

被告：張某鏈，女，漢族，19**年*月*日出生，系大理白族自治州鶴慶縣人，現(xiàn)住麗江市。

第三人：陳某某，男，漢族，19**年*月*日出生，系廣東省豐順縣人，現(xiàn)住麗江市。

原告張某訴被告張某鏈、第三人陳某某房屋租賃合同糾紛一案，2015年2月10日本院受理后，依照《中華人民共和國民事訴訟法》普通程序之規(guī)定，于2015年6月9日依法組成合議庭公開開庭審理了本案，原告張某及其委托代理人楊昆，第三人陳某某到庭參加訴訟，被告張某鏈經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭，故本院依法對本案進(jìn)行了被告缺席審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：原、被告于2011年12月3日簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定，被告承租原告位于束河古鎮(zhèn)龍泉村委會中和村*號鋪面，租賃期限為5年（自2012年1月1日至2016年12月31日），前三年租金為35000.00元/年，后二年租金在前一年基礎(chǔ)上增加5000.00元，租金采取一年一付，租金支付時間為每年12月1日前支付下一年度租金。2014年12月1日，被告未按照約定支付下一年度租金，經(jīng)原告多次催收未果，原告另獲悉被告已將該鋪面轉(zhuǎn)租給本案第三人陳某某，在催收未果的情況下，原告訴至法院，請求判令：1.解除原、被告于2011年12月3日所簽訂的《房屋租賃合同》；2.被告支付違約金20000.00元；3.第三人陳某某將房屋騰退給原告；4.被告支付自2015年至實際騰房之日止的房屋占用費；5.本案訴訟費由被告承擔(dān)。

被告未答辯。

第三人針對原告的起訴，發(fā)表意見稱：本案訴爭房屋系第三人從被告處轉(zhuǎn)租而來，當(dāng)時與被告共簽訂了兩年的合同，并向被告支付了210000.00元租金，在簽訂轉(zhuǎn)租合同時，第三人并不知道原、被告之間的爭議，當(dāng)時原告不在麗江，被告自稱是原告的妹妹。

原告為證明其主張，提交以下證據(jù)：1.身份證，擬證實原告的身份情況；2.房屋租賃合同，擬證實2011年12月3日，原、被告經(jīng)協(xié)商簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定，原告將本案訴爭房屋出租給被告使用，合同對租期、租金及支付方式等均進(jìn)行了明確約定；3.公證書及原告與房屋所有權(quán)人所簽訂的房屋租賃合同，擬證實本案訴爭房屋系原告從案外人木某某處承租而來，該合同約定原告有權(quán)對房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租；4.照片，擬證實因被告未按時支付房屋，原告曾在被告承租的房屋處粘貼書面催收通知；5.短信截圖，擬證實原告多次以短信方式向被告催收房屋租金，被告以經(jīng)濟困難等理由推諉。

被告張某鏈未對原告提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見，亦未提交證據(jù)。

第三人對原告提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見稱：對原告提交的證據(jù)真實性無異議。

經(jīng)質(zhì)證，第三人對原告提交的證據(jù)真實性無異議，被告未對原告提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見，原告當(dāng)庭已提交證據(jù)原件，經(jīng)審查，本院對原告提交的證據(jù)真實性予以認(rèn)可，對其證明力，本院綜合全案予以評判。

第三人為證明其主張，提交以下證據(jù)：1.房屋租賃合同，擬證實第三人房屋系從被告處承租而來，并且已支付了兩年的房租；2.電費的收款憑證，擬證實原告知曉被告將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的事實。

原告對第三人提交的證據(jù)發(fā)表質(zhì)證意見稱：對第三人提交的第1組證據(jù)不予認(rèn)可，對第三人提交的第2組證據(jù)真實性無異議。

經(jīng)質(zhì)證，原告對第三人提交的第1組證據(jù)真實性不予認(rèn)可，第三人當(dāng)庭已提交證據(jù)原件，經(jīng)審查，本院對第三人提交的第1組證據(jù)真實性予以認(rèn)可，原告對第三人提交的第2組證據(jù)真實性無異議，故本院對第三人提交的第2組證據(jù)真實性予以認(rèn)可，綜上本院對第三人提交的證據(jù)真實性予以認(rèn)可，對其證明力，本院綜合全案予以評判。

根據(jù)庭審及本院認(rèn)定的上述證據(jù)，本院認(rèn)定以下法律事實：

2011年8月12日，原告張某與案外人木某某、白某某經(jīng)協(xié)商簽訂了房屋租賃合同，該合同約定，案外人木某某、白某某將其位于束河古鎮(zhèn)龍泉村委會中和村*號房屋出租給原告張某，租賃期限自2011年11月1日至2031年12月31日止，在原告承租期內(nèi)，原告有權(quán)將房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用。該合同簽訂后，原告及案外人對上述合同進(jìn)行了公證，案外人將房屋交付給原告。2011年12月3日，原告與被告就本案訴爭房屋鋪面簽訂了房屋租賃合同，該合同約定，原告將其從案外人處承租而來的位于束河古鎮(zhèn)龍泉村委會中和村75號房屋的其中一間鋪面轉(zhuǎn)租給被告張某鏈?zhǔn)褂?，租賃期限為5年（自2012年1月1日至2016年12月31日止），前三年租金為35000.00元/年，后兩年租金分別為40000.00元及45000.00元，房屋押金為20000.00元，被告應(yīng)于每年12月1日交付下一年度租金，若被告遲延支付租金達(dá)一個月的，則原告有權(quán)解除合同，被告已支付的租金及保證金原告不予退還。該合同簽訂后，原告將房屋交付給被告使用。被告張某鏈于2013年12月1日與本案第三人協(xié)商簽訂了《房屋租賃合同》，該合同約定，被告張某鏈將其從原告處轉(zhuǎn)租而來的鋪面轉(zhuǎn)租給第三人陳某某使用，租賃期限為兩年（自2013年12月1日至2015年12月1日止），租金為105000.00元/年，保證金為10000.00元。該合同簽訂后，被告將房屋交付給第三人使用。

由于被告未按照其與原告所簽訂的合同支付2015年度租金，原告曾于2014年12月3日至被告承租的鋪面粘貼了書面的催收通知，原告確認(rèn)，至庭審時（2015年6月9日），被告仍未支付2015年度租金；原告確認(rèn)其主張的違約金為被告交付給原告的保證金。

第三人確認(rèn)，現(xiàn)本案訴爭鋪面由其使用，租賃期限至2015年12月1日。經(jīng)本院釋明，第三人當(dāng)庭明確表示不愿為被告代為支付其拖欠的租金。

本院認(rèn)為，原告張某與案外人木某某、白某某于2011年8月12日所簽訂的房屋租賃合同中，約定原告有權(quán)將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，故本院認(rèn)定，原告張某與被告張某鏈針對本案訴爭鋪面所簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實意思表示，合法有效。原、被告雙方應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同約定全面履行各自所承擔(dān)的義務(wù)，在原告已將房屋交付給被告使用的情況下，被告應(yīng)當(dāng)按照約定支付租金，經(jīng)查明，被告未按照約定支付2015年度租金，且經(jīng)原告催收，被告至庭審時仍未支付房屋租金，根據(jù)原、被告之間的合同約定，原告有權(quán)解除合同，故本院對原告訴請解除合同予以支持，對于被告拖欠的租金及合同解除后騰房期間的房屋占用費，被告應(yīng)當(dāng)支付，故本院對原告訴請被告支付房屋占用費，本院予以支持，根據(jù)原、被告雙方簽訂的房屋租賃合同確定2015年度租金為35000.00元，35000.00元÷12月=2916.67元/月，即被告應(yīng)當(dāng)按照2916.67元/月向原告支付房屋占用費，針對原告訴請被告應(yīng)支付違約金20000.00元，由于原、被告雙方在合同中未約定違約金，且原告未能提交證據(jù)證實被告違約給其造成的損失。

針對原告訴請第三人應(yīng)將房屋騰退給原告，第三人確認(rèn)現(xiàn)房屋由其使用，在原、被告合同解除的情況下，第三人應(yīng)將本案訴爭房屋騰退給原告。據(jù)此，本院依據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十七條、第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告張某與被告張某鏈于2011年12月3日所簽訂的房屋租賃合同；

二、被告張某鏈于判決生效之日起十日內(nèi)向原告支付自2014年12月1日至實際騰房之日至的房屋占用費，房屋占用費按照2916.67元/月計；

三、第三人陳某某于判決生效之日起十日內(nèi)將位于麗江市古城區(qū)束河古鎮(zhèn)中和村75號房屋鋪面騰退給原告張某；

四、駁回原告其他訴訟請求。

案件受理費550元，由原告張某承擔(dān)150元，被告張某鏈承擔(dān)400元。

如果未按照本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付延期履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可于收到本判決書之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按照對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于云南省麗江市中級人民法院。

審　判　長　　劉智超

審　判　員　　郭　順

人民陪審員　　梁中華

二〇一五年七月二十九日

書　記　員　　張　晶

租賃合同糾紛