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福建省福州市倉(cāng)山區(qū)人民法院
民事判決書(shū)
(2015)倉(cāng)民初字第3132號(hào)
原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司,住所地福州市倉(cāng)山區(qū)。
法定代表人翁某峰,系公司總經(jīng)理
委托代理人高建峰、肖偉,福建韋達(dá)律師事務(wù)所律師。
被告林某強(qiáng),男,19**年*月*日出生,漢族,住福建省福安市。
原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)”某某物業(yè)公司”)與被告林某強(qiáng)物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案,本院于2015年7月22日受理后,依法組成合議庭,公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告某某物業(yè)公司的委托代理人高建峰到庭參加訴訟,被告林某強(qiáng)經(jīng)本院合法傳喚,未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告某某物業(yè)公司訴稱(chēng),2008年3月10日,原告與福州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》,合同約定,由原告為”旭某花園”提供前期物業(yè)服務(wù),本合同期限自2008年3月10日起至業(yè)主代表大會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自動(dòng)終止;同時(shí)約定,高層住宅的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元/月.平方米(2014年1月開(kāi)始收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高至2元/月.平方米),水電公攤費(fèi)單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)傄约斑`約責(zé)任等。被告林某強(qiáng)為旭某花園單元業(yè)主,住宅面積155.35平方米。合同簽訂后,原告根據(jù)合同約定全面履行物業(yè)服務(wù)義務(wù),但被告卻未依約履行交納物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)等義務(wù),自2012年1月至2015年3月被告共拖欠物業(yè)費(fèi)10998.9元,自2011年9月至2015年3月被告共拖欠水電公攤費(fèi)1979.9元,以上共計(jì)人民幣12978.8元(違約金未計(jì)算在內(nèi))。為維護(hù)原告合法權(quán)益,原告訴至法院,訴請(qǐng)判令:1、被告向原告支付物業(yè)費(fèi)及水電公攤費(fèi)12978.8元及違約金(按日3‰,計(jì)算至全部費(fèi)用付清之日止);2、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告林某強(qiáng)未提交書(shū)面答辯及證據(jù)。
庭審中,原告向法庭提交以下證據(jù):
A1.”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同、福州市物業(yè)服務(wù)合同備案證明,原告于2008年3月開(kāi)始至今為”旭某花園”提供物業(yè)服務(wù)。
A2.入伙介紹信、業(yè)主交房驗(yàn)收表、承諾書(shū),共同證明被告于2008年5月2日入駐并接受原告提供的物業(yè)服務(wù)。
A3.發(fā)票及收據(jù),證明被告最后一次繳納物業(yè)費(fèi)。
A4.關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見(jiàn)征詢(xún)結(jié)果的告知函、關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見(jiàn)征詢(xún)結(jié)果的公告,證明物業(yè)費(fèi)自2014年1月份開(kāi)始由1.7元/月•㎡上調(diào)至2元/月•㎡。
A5.快遞面單、民事裁定書(shū),證明原告一直向被告催告物業(yè)費(fèi)。
A6.欠費(fèi)明細(xì)表,證明被告拖欠物業(yè)費(fèi)、水電公攤費(fèi)、停車(chē)費(fèi)等具體情況。
A7.房屋權(quán)屬登記證明,證明訴爭(zhēng)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)面積等信息。
本院結(jié)合雙方質(zhì)證意見(jiàn),對(duì)上述證據(jù)分析認(rèn)證如下:被告林某強(qiáng)未到庭參加訴訟,亦未提交書(shū)面答辯及證據(jù),視為放棄抗辯權(quán)利。原告提交的證據(jù)A1-A3、A5、A7內(nèi)容真實(shí),來(lái)源合法,且與本案具有關(guān)聯(lián),故本院對(duì)上述證據(jù)的真實(shí)性予以確認(rèn)。對(duì)原告提交的證據(jù)A4,鑒于原告當(dāng)庭提交該證據(jù)的原件供法庭核對(duì),故本院對(duì)該證據(jù)的形式真實(shí)性予以確認(rèn),但對(duì)該證據(jù)合法性分析詳見(jiàn)案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)的分析部分。對(duì)原告提交的證據(jù)A6,鑒于該證據(jù)系原告單方制作的明細(xì)單,故本院不予確認(rèn),本院認(rèn)為應(yīng)以依法認(rèn)定的證據(jù)進(jìn)行各種費(fèi)用的計(jì)算。
根據(jù)上述有效證據(jù)及當(dāng)事人庭審陳述,本院確認(rèn)如下法律事實(shí):
2008年3月10日原告某某物業(yè)公司與福州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》,雙方約定,由原告為”旭某花園”提供前期物業(yè)服務(wù),本合同期限自2008年3月10日起至業(yè)主代表大會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自動(dòng)終止;同時(shí),該合同還約定高層住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.7元/月.平方米,水電公攤費(fèi)單獨(dú)按實(shí)由業(yè)主分?jǐn)偂H魳I(yè)主未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的,應(yīng)按每天3‰的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。2008年9月21日,福州市倉(cāng)山區(qū)房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理科對(duì)上述合同進(jìn)行備案,其中物業(yè)服務(wù)合同期限載明為”2008年3月10日至2011年3月9日止”。2014年1月,原告某某物業(yè)公司出臺(tái)《關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見(jiàn)征詢(xún)結(jié)果的告知函》、《關(guān)于旭某花園項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)調(diào)整意見(jiàn)征詢(xún)結(jié)果的公告》,內(nèi)容載明為物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)從2014年1月16日起由1.7元/月.平方米提高至2元/月.平方米。另查明,坐落于福州市倉(cāng)山區(qū)單元登記為被告林某強(qiáng)所有,產(chǎn)權(quán)面積為155.35平方米,且被告林某強(qiáng)未繳納自2012年1月至2015年3月原告退出訟爭(zhēng)小區(qū)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及自2011年9月至2015年3月原告退出訟爭(zhēng)小區(qū)期間的水電公攤費(fèi)。
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)如下:(一)訟爭(zhēng)房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)確定為1.7元/月.平方米,抑或是2元/月.平方米?(二)原告主張2011年3月10日合同備案登記期限到期之后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否有法律依據(jù)?本院結(jié)合原被告提交證據(jù)及庭審陳述,具體分析如下:
(一)訟爭(zhēng)房產(chǎn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)確定為1.7元/月.平方米,抑或是2元/月.平方米?
庭審中,原告主張2014年1月原告將高層住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由1.7元/月.平方米提高至2元/月.平方米,并以此為訴請(qǐng)依據(jù)計(jì)算物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本院認(rèn)為,根據(jù)《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》(榕價(jià)房(2010)17號(hào))第八條第四款規(guī)定,合同履行期間,物業(yè)服務(wù)成本因政策性因素或服務(wù)項(xiàng)目和內(nèi)容發(fā)生較大變動(dòng)時(shí),如要調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的醒目位置就物業(yè)服務(wù)成本變動(dòng)情況進(jìn)行公示,并經(jīng)過(guò)雙過(guò)半業(yè)主同意,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在公布的指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)協(xié)商約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。但本案原告僅向法庭提交了確定上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的《告知函》及《公告》,并未提交充分有效證據(jù)證明在確定上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之前,其依法履行了《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的”公示”及”雙過(guò)半同意”程序,且訟爭(zhēng)小區(qū)業(yè)主(系列案中其他到庭業(yè)主)對(duì)上調(diào)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的程序存在重大異議,故依照《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款規(guī)定,本院依法認(rèn)定原告提價(jià)程序不合法,本院依法認(rèn)定高層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以2008年3月10日原告某某物業(yè)公司與福州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》中確定的1.7元/月.平方米為計(jì)算依據(jù)。
(二)原告主張2011年3月10日合同備案登記期限到期之后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否有法律依據(jù)?
2008年3月10日原告某某物業(yè)公司與福州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》,雙方約定,本合同期限自2008年3月10日起至業(yè)主代表大會(huì)成立并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)自動(dòng)終止。2008年9月21日,福州市倉(cāng)山區(qū)房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理科對(duì)上述合同進(jìn)行備案,其中物業(yè)服務(wù)合同期限載明為”2008年3月10日至2011年3月9日止”。本院認(rèn)為,對(duì)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行備案僅為行政部門(mén)出臺(tái)的管理制度,并不絕對(duì)影響合同效力。換言之,關(guān)于合同效力認(rèn)定,應(yīng)按照合同法相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。此外,鑒于原告在2011年3月10日備案登記期限到期之后仍在訟爭(zhēng)小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)直至2015年3月退出訟爭(zhēng)小區(qū),在此期間,訟爭(zhēng)小區(qū)亦未與新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂合同,故原告主張2011年3月10日備案登記期限到期至2015年3月退出訟爭(zhēng)小區(qū)期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi),具有事實(shí)和法律依據(jù)。
本院認(rèn)為,原告某某物業(yè)公司與與福州某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂《”旭某花園”前期物業(yè)服務(wù)合同》符合相關(guān)物業(yè)法律、法規(guī)的規(guī)定,合法有效,對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)均具有約束力。原告永升物業(yè)作為合同約定的物業(yè)管理服務(wù)公司,已經(jīng)對(duì)被告的住宅物業(yè)提供服務(wù),保障小區(qū)的正常運(yùn)行,履行主要義務(wù),被告作為業(yè)主應(yīng)當(dāng)依約交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。訟爭(zhēng)小區(qū)業(yè)主(系列案中其他到庭業(yè)主)辯稱(chēng),訟爭(zhēng)小區(qū)在綠化、安保、垃圾處理等方面均存在服務(wù)瑕疵,因該部分管理涉及小區(qū)全體業(yè)主的共同利益,應(yīng)由全體業(yè)主共同行使該權(quán)利,并不成為被告拒交物業(yè)費(fèi)的理由,故該項(xiàng)抗辯,本院不予采信。結(jié)合前述關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)”收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)”及”計(jì)費(fèi)期間”兩大案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)的分析論證,本院依法認(rèn)定被告拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)為155.35平方米*1.7元/月.平方米*39個(gè)月=10299.7元(自2012年1月至2015年3月)。此外,訟爭(zhēng)小區(qū)業(yè)主(系列案中其他到庭業(yè)主)辯稱(chēng)原告擅自提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),且其提供的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵,故被告以此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。本院認(rèn)為,原告作為訟爭(zhēng)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)單位,理應(yīng)對(duì)訟爭(zhēng)小區(qū)的盡到妥善管理,在業(yè)主反映存在問(wèn)題后未能及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通并妥善處理,存在一定過(guò)錯(cuò),故對(duì)原告要求被告按合同約定支付逾期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金的訴請(qǐng),本院不予支持,但被告以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)亦缺乏法律依據(jù)。關(guān)于原告主張的水電公攤費(fèi),原告僅提交了其單方制作的臺(tái)賬作為依據(jù),鑒于原告未能舉證證明被告應(yīng)負(fù)擔(dān)的水電公攤費(fèi)的具體產(chǎn)生依據(jù)及相關(guān)部門(mén)的有效證明,故本院對(duì)原告的該項(xiàng)訴請(qǐng)不予支持。被告林某強(qiáng)經(jīng)本院合法傳喚,無(wú)正當(dāng)理由未到庭參加訴訟,本院依法缺席判決。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十二條第一款、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款、《福州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》第八條第三款、第四款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定,判決如下:
一、被告林某強(qiáng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司物業(yè)服務(wù)費(fèi)10299.7元;
二、駁回原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司的其他訴訟請(qǐng)求。
如果債務(wù)人未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)220元,由原告上海某某物業(yè)管理有限公司福州分公司負(fù)擔(dān)79元,被告林某強(qiáng)負(fù)擔(dān)141元,被告林某強(qiáng)負(fù)擔(dān)部分應(yīng)于本判決生效之日起七日內(nèi)向本院交納。
如不服本判決,可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人或代表人的人數(shù)提出副本,上訴于福建省福州市中級(jí)人民法院。
審 判 長(zhǎng) 劉慧慧
人民陪審員 張 力
人民陪審員 林弦聲
二〇一六年三月十四日
書(shū) 記 員 范彬彬
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