湖南省湘潭市雨湖區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）雨法響民初字第1029號(hào)

原告孟某，男，19**年**月**日出生，漢族，住某某省某某縣某某鄉(xiāng)。

委托代理人盧炯、王珊，湖南潭州律師事務(wù)所律師。

被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，住所地某某省某某市某某區(qū)某某路**號(hào)**室。

法定代表人謝某勝，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人羅桃榮、唐曬，湖南勤人坡律師事務(wù)所律師。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行，住所地某某市某某區(qū)某某大道***號(hào)。

負(fù)責(zé)人張某，該行行長(zhǎng)。

委托代理人王某，女，漢族，19**年**月**日出生，家住某某市某某區(qū)，該行職工。

原告孟某與被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院于2015年11月19日立案受理后，第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行于2015年12月29日向本院申請(qǐng)參加訴訟。本院依法組成由審判員秦澤湘擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員王喜申、人民陪審員潘紅艷參加合議的合議庭于2016年2月29日、2016年3月14日公開(kāi)開(kāi)庭審理，代理書(shū)記員馮釗擔(dān)任法庭記錄，原告孟某及其委托代理人盧炯、王珊，被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人羅桃榮、唐曬，第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行的委托代理人王某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告孟某訴稱：原、被告于2013年12月9日簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告某某市某某區(qū)某某路**號(hào)某某國(guó)際社區(qū)**號(hào)樓*單元1501****號(hào)房，商品房的建筑面積為86.24㎡，購(gòu)房總價(jià)295242元。原告按照合同的約定以按揭付款方式支付了首付款95242元，按揭貸款20萬(wàn)元，已支付全部購(gòu)房款。合同約定被告應(yīng)當(dāng)在2015年6月30日前交付竣工驗(yàn)收合格的商品房，但被告違約，至今未交付房屋。

原告認(rèn)為，被告延期交房的行為，已構(gòu)成《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》第十一條約定解除合同的情形，原告有權(quán)解除合同，被告應(yīng)退還原告支付的全部購(gòu)房款以及其他費(fèi)用，并支付資金占用費(fèi)。另外，原告因購(gòu)房向某某銀行股份有限公司湘潭分公司按揭貸款20萬(wàn)元，已支付的利息、以及提前還款所需支付的補(bǔ)償金、違約金等費(fèi)用均應(yīng)由被告承擔(dān)。故訴至法院，請(qǐng)求判令：1、解除原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；2、被告返還原告支付的首付款95242元及其他費(fèi)用15100元，并向原告支付資金占用費(fèi)（從實(shí)際支付之日起按銀行同期貸款利率計(jì)算至清償完畢之日止）；3、被告返還原告已向某某銀行股份有限公司湘潭分行清償?shù)馁J款本金及利息，并由被告承擔(dān)因向第三人提前清償所應(yīng)支付的貸款本金、利息、違約金等費(fèi)用；4、由被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱：1、不同意解除買(mǎi)賣(mài)合同，在此之前也沒(méi)有收到原告主張解除合同的通知；2、即使解除合同，根據(jù)合同約定，被告只需承擔(dān)已付房款的1‰的違約金，其他責(zé)任不由被告來(lái)承擔(dān)。因此原告的訴訟請(qǐng)求缺乏事實(shí)依據(jù)。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行辯稱：1、房屋買(mǎi)賣(mài)合同和抵押貸款合同是兩個(gè)獨(dú)立的合同，如果購(gòu)房者和房屋賣(mài)方解除合同，作為借款人還是要繼續(xù)承擔(dān)按揭貸款的還款義務(wù)，如未及時(shí)向第三人償還貸款，因此會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的不良征信記錄；2、2014年1月17日，就原告從某某銀行處獲得的房屋按揭貸款在抵押登記機(jī)關(guān)辦理了抵押登記手續(xù)，目前還是預(yù)告抵押登記狀態(tài)。因此請(qǐng)求確認(rèn)第三人對(duì)原告的房子有優(yōu)先受償權(quán)，根據(jù)抵押貸款協(xié)議被告對(duì)原告的貸款承擔(dān)保證責(zé)任；3、第三人產(chǎn)生的相應(yīng)訴訟費(fèi)用都應(yīng)由被告承擔(dān)。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行訴稱：原告孟某向某某銀行湘潭分行提出住房按揭貸款申請(qǐng)，并承諾以新購(gòu)房產(chǎn)為貸款提供擔(dān)保，2014年1月16日，第三人與原告孟某、被告某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》，原告孟某從第三人某某銀行湘潭分行處獲得房屋按揭貸款20萬(wàn)元，貸款期限10年，從2014年1月17日至2024年1月17日，貸款利息5.458333‰，2014年1月17日，在抵押登記機(jī)關(guān)辦理了預(yù)告抵押登記手續(xù)（潭房預(yù)湘潭市第YD201400XXXX號(hào)），被告某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)上述貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證。

現(xiàn)被告延期交房，原告請(qǐng)求法院解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，因與第三人有法律上的利害關(guān)系，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條、《民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》的相關(guān)規(guī)定，請(qǐng)求參加訴訟，并請(qǐng)求法院支持如下申請(qǐng)事項(xiàng)：1、原告支付第三人未還本金172136.97元（暫計(jì)算至2015年12月27日，之后所產(chǎn)生的利息、罰息、復(fù)利按第三人與原、被告簽訂的《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》約定計(jì)算至全部借款本息清償完畢之日止）；2、確認(rèn)第三人有權(quán)處置原告提供的抵押物（位于某某市某某區(qū)某某路**號(hào)某某國(guó)際社區(qū)**號(hào)樓*單元1501****號(hào)），并有權(quán)以處置的價(jià)款優(yōu)先受償；3、被告對(duì)原告所欠第三人上述本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任；4、本案訴訟費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的相關(guān)費(fèi)用全部由被告承擔(dān)。

原告針對(duì)第三人申請(qǐng)事項(xiàng)辯稱：1、貸款合同解除是因?yàn)楸桓婀具`約所致，而且貸款的本金已經(jīng)作為購(gòu)房款實(shí)際支付給被告公司，所以貸款本金的返還應(yīng)該由被告公司承擔(dān)；2、貸款合同解除屬于法定解除，不需要支付罰息和復(fù)利。

被告針對(duì)第三人申請(qǐng)事項(xiàng)辯稱：1、第三人沒(méi)有主張解除貸款合同，因此也就無(wú)權(quán)要求原告償還其本金，而且第三人也未提出任何主張，證明原告存在違約的情況，因此其要求償還本金、利息、罰息的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足；2、另外商品房買(mǎi)賣(mài)合同是否解除，不能作為其解除貸款合同的理由；3、因?yàn)閾?dān)保合同是以買(mǎi)賣(mài)合同為前提的，如買(mǎi)賣(mài)合同解除，那么擔(dān)保合同將自動(dòng)失效，被告不再承擔(dān)保證責(zé)任，同時(shí)抵押合同也同樣失效，第三人無(wú)權(quán)就本案標(biāo)的物進(jìn)行處置并優(yōu)先受償；4、被告不承擔(dān)本案的訴訟費(fèi)。

經(jīng)審理查明：2013年12月9日，原告與被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定由原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的位于某某市某某區(qū)某某路**號(hào)某某國(guó)際社區(qū)**號(hào)樓*單元150****號(hào)房屋，房?jī)r(jià)總金額為295242元，付款方式為按揭付款，即首付款為95242元，余款20萬(wàn)元辦理銀行按揭；還約定由被告在2015年6月30日前將經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給原告，如“逾期交房超過(guò)90日后，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)受人解除合同通知到達(dá)之日起30天內(nèi)退還全部已付款，并按買(mǎi)受人累計(jì)已付款的0.1%向買(mǎi)受人支付違約金”。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，二原告（借款人）與第三人（貸款人）、被告（保證人）于2014年1月16日簽訂了《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》，約定原告從第三人貸款20萬(wàn)元，貸款期限10年，即從2014年1月17日至2024年1月17日，原告以位于某某市某某區(qū)某某路**號(hào)某某國(guó)際社區(qū)**號(hào)樓*單元1501****號(hào)房產(chǎn)為貸款提供抵押擔(dān)保，被告對(duì)上述貸款承擔(dān)連帶責(zé)任保證，借款人的還款方法為等額本息還款方法。

2014年1月17日，第三人與原告在湘潭市園區(qū)房產(chǎn)管理處辦理了預(yù)告抵押登記手續(xù)（預(yù)告抵押登記證號(hào)：潭房預(yù)湘潭市字第YD201400XXXX號(hào)）。2014年2月10日，第三人將20萬(wàn)元?jiǎng)澣氡桓尜~戶。

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后，原告已交付首付款95242元、物業(yè)專項(xiàng)維修資金9918元、其他代收款5182元。

另查明，截至2016年4月26日，原告向第三人還款55797.94元，其中，償還本金32127.2元，利息23670.74元；原告尚欠第三人貸款本金167872.8元（截至2016年4月26日，罰息7.54元、復(fù)利3.66元）。

被告至今沒(méi)有交付經(jīng)竣工驗(yàn)收合格的商品房給原告。

上述事實(shí)有當(dāng)事人的陳述、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》、物業(yè)專項(xiàng)維修資金繳款憑證等相關(guān)票據(jù)、預(yù)告抵押登記權(quán)證，并經(jīng)庭審質(zhì)證，在卷佐證。

本院認(rèn)為：原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》合法有效，應(yīng)予誠(chéng)信履行。原告依約履行了全部給付購(gòu)房款的義務(wù)，而被告沒(méi)有按約定期限交付商品房，且至今仍不能交付，故該合同約定的解除條件已經(jīng)成就?，F(xiàn)原告主張解除該合同，故本院對(duì)其訴請(qǐng)的第一項(xiàng)主張予以支持。原告所主張的資金占用費(fèi)實(shí)際應(yīng)為被告作為出賣(mài)人因逾期交房賠償給原告的損失，因《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定了逾期交房的違約責(zé)任，故本院對(duì)原告訴請(qǐng)的資金占用費(fèi)予以部分支持，被告應(yīng)賠償?shù)挠馄诮环窟`約金為：295242元*0.1%=295元。

第三人的第一項(xiàng)申請(qǐng)事項(xiàng)即為要求原告歸還未還本金，結(jié)合《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》的約定條款來(lái)看，第三人的該項(xiàng)申請(qǐng)事項(xiàng)隱含了第三人主張?jiān)诜ㄔ褐С至嗽嫣岢龅慕獬渡唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同》訴請(qǐng)之后，也要解除《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》，根據(jù)《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》的約定和《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，本院對(duì)有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人申請(qǐng)的提前還貸的主張予以支持。因被告占有全部購(gòu)房款，本案《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》解除后，被告應(yīng)將收取的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還給第三人和原告。其中，返還給原告的款項(xiàng)為：首付款95242元、物業(yè)專項(xiàng)維修資金9918元、其他代收款5182元、原告已償還給第三人的本金及利息55797.94元；返還給第三人的款項(xiàng)為：原告孟某未還的貸款本金167872.8元（截至2016年4月26日，之后的本金等按照《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》確定）。故對(duì)原告訴請(qǐng)的第二項(xiàng)、第三項(xiàng)相應(yīng)主張予以支持。

雖然簽訂《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》的雙方是第三人和原告，根據(jù)該貸款合同的約定，第三人有權(quán)要求原告提前還款，但是依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條第二款的規(guī)定，原告應(yīng)償還但未還給第三人的貸款本息只能由被告向第三人支付，既然由被告直接向第三人支付原告未償還的貸款本息，所以就不再存在被告對(duì)原告未償還的貸款本息承擔(dān)連帶保證責(zé)任。但根據(jù)《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》有關(guān)保證范圍的約定，應(yīng)對(duì)原告所欠第三人的罰息、復(fù)利等承擔(dān)連帶清償責(zé)任。故對(duì)第三人的第三項(xiàng)申請(qǐng)事項(xiàng)予以部分支持。

關(guān)于第三人主張的對(duì)預(yù)告抵押登記所涉房屋是否享有優(yōu)先受償權(quán)的問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”，即抵押權(quán)預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來(lái)發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有排他效力。第三人作為訴爭(zhēng)房屋抵押權(quán)預(yù)告登記的權(quán)利人，在未辦理房屋抵押權(quán)設(shè)立登記之前，其享有的是當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件成就或約定期限屆滿對(duì)訴爭(zhēng)房屋辦理抵押權(quán)登記的請(qǐng)求權(quán)，并可排他性地對(duì)抗他人針對(duì)訴爭(zhēng)房屋的處分，但并非對(duì)訴爭(zhēng)房屋享有現(xiàn)實(shí)抵押權(quán)，因此，第三人主張對(duì)該抵押登記的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)沒(méi)有法律依據(jù)，依法不予支持。

綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第五十六條第一款，《中華人民共和國(guó)合同法》第九十三條第二款、第一百零七條，《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第二十條、第一百八十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十五條的規(guī)定，判決如下：

一、解除原告孟某與被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年12月9日簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》；

二、被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后15日內(nèi)，一次性償還給原告孟某首付款95242元、物業(yè)專項(xiàng)維修資金9918元、其他代收款5182元；一次性支付給原告孟某已償還給第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行的本金及利息55797.94元（截至2016年4月26日，之后的本息按照《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》約定的還款方法確定）；一次性向原告孟某賠償逾期交房違約金295元，以上合計(jì)166434.94元（截至2016年4月26日）；

三、被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在本判決生效后15日內(nèi)，向第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行一次性返還原告孟某未還的貸款本金167872.8元以及未還的利息685.58元（截至2016年4月26日，之后的未還本金、未還利息等按照《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》確定）；

四、原告孟某在本判決生效后15日內(nèi)，向第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行一次性支付罰息7.54元、復(fù)利3.66元（截至2016年4月26日，之后的罰息、復(fù)利等按照《個(gè)人房產(chǎn)抵押貸款合同》確定）；

五、被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)上述第四項(xiàng)債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任；被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向原告孟某追償；

六、駁回原告孟某、第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行的其他訴訟請(qǐng)求。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

原告孟某案件受理費(fèi)5955元，由被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

第三人某某銀行股份有限公司湘潭分行案件受理費(fèi)1781.5元，由被告湘潭某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湘潭市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　秦澤湘

審　判　員　王喜申

人民陪審員　潘紅艷

二〇一六年四月二十日

代理書(shū)記員　馮　釗

商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛