湖南省湘潭市雨湖區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）雨法響民初字第153號

原告張某，男，19**年**月**日出生，漢族，住湖南省某某市。

委托代理人王承志、段懿，湖南潭州律師事務(wù)所律師。

被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湘潭某某經(jīng)濟(jì)區(qū)，某某路以南。

法定代理人陳某國，該公司董事長。

委托代理人萬敏超、彭春秋，湖南湘君律師事務(wù)所律師。

第三人湖南省某某水電站，住所地某某市某某鎮(zhèn)某某村。

法定代表人謝某樹，該站站長。

委托代理人陳某良，男，住某某市某某鎮(zhèn)某某村，該站職工。

原告張某與被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，本院于2015年3月25日受理后，被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在提交答辯狀期間，向本院提出管轄權(quán)異議，本院于2015年5月8日作出（2015）雨法響民初字第152-1號民事裁定書，駁回被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司提出的管轄權(quán)異議。被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年5月29日申請追加湖南省某某水電站作為本案第三人參加訴訟。本院于2015年6月15日通知湖南省某某水電站作為本案第三人參加訴訟。本案由審判員王喜申擔(dān)任審判長、代理審判員邊峰、人民陪審員張雙艷組成合議庭于2015年7月20日公開開庭審理，代理書記員馮釗擔(dān)任法庭記錄，原告張某的委托代理人王承志及段懿、被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人萬敏超、第三人湖南省某某水電站的委托代理人陳某良到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某訴稱：2009年6月29日，原告與被告達(dá)成《預(yù)選房協(xié)議》，該協(xié)議約定：原告同意在第三人湖南省某某電站委托被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)的住宅小區(qū)選購住房。原告與被告于2009年10月22日和2012年6月12日分別簽訂了《商品房預(yù)售合同》和《商品房買賣合同》，約定原告購買湖南省某某小區(qū)房，建筑面積為128.53平方米，合同總價(jià)款為192436元。《商品房買賣合同》第八條第3款約定，原告應(yīng)于2009年10月22日前將第一期房款178643元存入指定監(jiān)管賬戶，2010年4月25日前將第二期房款13793元存入指定監(jiān)管賬戶；第十條約定被告應(yīng)當(dāng)在2010年4月25日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合合同約定的商品房交付原告使用?！渡唐贩款A(yù)售合同》第八條約定，“出賣人出在本合同規(guī)定期限內(nèi)60天仍不能交付商品房的，則第超過延期的天數(shù)，出賣人按日向買賣受人支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金，合同繼續(xù)履行。如超過規(guī)定期限3個(gè)月，買受人有權(quán)解除本合同。違約方向買受人支付該商品房總額的5%的違約金。”

合同簽訂后，原告已經(jīng)按照合同約定履行了付款義務(wù)，將房款轉(zhuǎn)入第三人湖南省某某水電站賬戶，但截至起訴日，被告仍未履行交房義務(wù)。原告認(rèn)為，被告遲延交房已明顯構(gòu)成違約，給原告帶來金錢和時(shí)間上的重大損失，嚴(yán)重?fù)p害了原告的利益。從2010年4月25日起算到2015年元月31日，依據(jù)房款總額192436元，每日萬分之五的違約金計(jì)算，被告應(yīng)當(dāng)支付原告166457元違約金。

被告與原告雖約定了仲裁協(xié)議，但由于該案件事實(shí)必然涉及到第三人湖南省某某水電站，而湖南省某某水電站沒有與原告、被告約定仲裁，湘潭仲裁委員會不予受理該案。故原告訴至法院，請求判令：1、被告繼續(xù)履行合同約定的交房義務(wù)，向原告交付房產(chǎn)證、國土證及房屋鑰匙；2、被告因逾期交房而向原告支付違約金38487元；3、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱：1、原告未履行付款義務(wù)；2、被告根據(jù)合同約定無需承擔(dān)違約責(zé)任；3、原告訴請已過訴訟時(shí)效。

第三人湖南省某某水電站述稱：第三人不是商品房買賣的相對主體。

原告為支持其訴訟主張，向本庭提供以下證據(jù)：

證據(jù)一：原、被告的身份信息復(fù)印件，擬證明原、被告主體適格；

證據(jù)二：《預(yù)訂住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)協(xié)議》、《預(yù)選房協(xié)議》，擬證明原告與第三人達(dá)成協(xié)議，約定原告購買第三人委托被告建設(shè)的商品房，故第三人應(yīng)對本案承擔(dān)連帶責(zé)任。

證據(jù)三：《商品房預(yù)售合同》、《商品房買賣合同》，擬證明原、被告簽訂了合同，對合同內(nèi)容進(jìn)行了約定。

證據(jù)四：收款收據(jù)、銀行存款憑證等付款憑證，擬證明原告已履行交付房款的義務(wù)。

被告對原告出示的證據(jù)的質(zhì)證意見為：

對證據(jù)一：無異議。

對證據(jù)二：真實(shí)性有異議，沒有提供原件。

對證據(jù)三：真實(shí)性有異議，沒有提供原件。對證明目的有異議，根據(jù)合同約定，應(yīng)由原告交付稅費(fèi)和辦證費(fèi)用，且對逾期辦證出賣人無需承擔(dān)責(zé)任。

對證據(jù)四：真實(shí)性有異議，沒有提供原件。關(guān)聯(lián)性有異議，其付款人顯示為張某和黃某慰，并非原告。證明目的有異議，證實(shí)原告未履行付款義務(wù)。且有一份票據(jù)2006年11月21日收款憑證，在預(yù)選房合同簽訂之前，與本案無關(guān)。且未提供張某、黃某慰與本案原告關(guān)系的證明。

第三人對原告出示的證據(jù)的質(zhì)證意見為：均無異議。

被告為支持其答辯意見，向本庭提供以下證據(jù)：

證據(jù)一：情況說明，擬證明第三人欠被告款項(xiàng)59萬余元，因第三人違反了合同約定，未足額支付相應(yīng)款項(xiàng)，導(dǎo)致未能辦證，被告無需向原告承擔(dān)違約責(zé)任。

證據(jù)二：辦公樓及住宅建設(shè)合同，擬證明第三人與被告雙方簽訂的合同，約定了有關(guān)辦證費(fèi)用應(yīng)由房屋所有權(quán)人負(fù)責(zé)，因第三人未交付有關(guān)費(fèi)用致不能辦證，被告無需承擔(dān)責(zé)任。

證據(jù)三：原告提供的商品房買賣合同復(fù)印件，擬證明原、被告簽訂房屋買賣合同，約定原告應(yīng)將房款存入指定銀行賬戶，并約定交房的條件為商品房竣工驗(yàn)收合格，逾期取得房產(chǎn)證的出賣人無需承擔(dān)責(zé)任。原告未履行向指定賬戶付款的合同義務(wù)，即使被告逾期辦證亦無需承擔(dān)違約責(zé)任。

原告對被告出示的證據(jù)的質(zhì)證意見為：

對證據(jù)一、二：該證據(jù)真實(shí)性請法院核實(shí)，該證據(jù)系被告單方面制作。更證明第三人應(yīng)當(dāng)對原告承擔(dān)責(zé)任。

對證據(jù)三：真實(shí)性無異議，但對證明目的有異議。被告的證據(jù)目的沒有事實(shí)依據(jù)，原告已將錢存入指定賬戶，但是被告沒有指定是哪個(gè)賬戶，原告已將房款存入了第三人的賬戶。

第三人對被告出示的證據(jù)的質(zhì)證意見為：

對證據(jù)一：有異議，是被告單方面制作，被告列舉的費(fèi)用是沒有依據(jù)的，第三人欠款是不真實(shí)的。

對證據(jù)二：無異議。

對證據(jù)三：有第三人的財(cái)務(wù)公章，第三人承認(rèn)。

第三人為支持其述稱意見，向本庭提供以下證據(jù)：

《借款協(xié)議》，擬證明協(xié)議里面表述了第三人已向被告按期支付了工程進(jìn)度款，被告因當(dāng)時(shí)資金緊缺向第三人借款300萬元。

原告對第三人出示的證據(jù)的質(zhì)證意見為：

因第三人提交的證據(jù)為復(fù)印件，其真實(shí)性請法院核實(shí)，該證據(jù)與本案原告的請求沒有關(guān)聯(lián)性，只能說明第三人與被告存在借款行為，第三人應(yīng)對本案被告延期交房，承擔(dān)責(zé)任。

被告對第三人出示的證據(jù)的質(zhì)證意見為：對真實(shí)性有異議，沒有提交原件。關(guān)聯(lián)性有異議，只是證明第三人與被告的借貸關(guān)系，與本案無關(guān)。

本院對原告、被告、第三人出示的證據(jù)綜合認(rèn)證如下：

（1）原告出示的證據(jù)內(nèi)容真實(shí)，來源合法，與本案具有關(guān)聯(lián)性，本院予以認(rèn)定。

（2）被告出示的證據(jù)一真實(shí)性難以確定，且與本案沒有關(guān)聯(lián)，本院不予認(rèn)定；證據(jù)二系第三人與被告簽訂的合同，約定的是第三人與被告之間的權(quán)利義務(wù)，不能達(dá)到免除被告承擔(dān)延期交房違約責(zé)任的證明目的。

（3）第三人出示的證據(jù)與本案沒有關(guān)聯(lián)，不予認(rèn)定。

根據(jù)當(dāng)事人的陳述以及對以上證據(jù)的分析認(rèn)定，本院查明：

2008年5月15日，第三人與被告簽訂《辦公樓及住宅建設(shè)合同》，第三人委托被告定向開發(fā)建設(shè)第三人的行政辦公樓及職工住宅320戶，第三人在收取職工購房款之后按照建設(shè)進(jìn)度向被告付款。

2009年6月29日，原告與被告簽訂《預(yù)選房協(xié)議》，約定原告選購*棟*單元*層*號房屋，被告在取得《房屋預(yù)售許可證》之后十天內(nèi)與原告簽訂購房協(xié)議。2009年10月22日，原告與被告簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買被告定向開發(fā)的湖南省某某小區(qū)X棟X單元1XXX號住房，房屋總價(jià)款為197767元，在簽訂合同時(shí)付清總價(jià)款的90%即178643元，余款在房屋交付時(shí)一次性付清；該合同約定交房時(shí)間為2010年4月25日，并一起交付國土證、房產(chǎn)證及房屋鑰匙；該合同第八條約定，“逾期超過60天仍不能交付商品房的，則每超過延期的天數(shù)，出賣人按日向買受人支付已交付房款的萬分之五的違約金”。

原告按約履行了交付房款的義務(wù)，然而被告未能在2010年4月25日按期交房。2012年6月12日，因被告向湘潭市房產(chǎn)管理局提交合同備案，需建立電子合同，原、被告雙方在原《商品房預(yù)售合同》的基礎(chǔ)上，重新簽訂《商品房買賣合同》。該合同第三條約定原告購買的商品房為“湖南省某某小區(qū)X樓X單元010XXX號房”，建筑面積128.53平方米，總房款為192436元；該合同第八條約定付款方式為分期付款，“2009年10月22前，將第一期房款178643元存入指定監(jiān)管賬戶；2010年4月25前，將13793元存入指定監(jiān)管賬戶”。該合同第九條對“買受人逾期付款的違約責(zé)任”進(jìn)行了約定。該合同第十條約定交付期限：“出賣人應(yīng)當(dāng)在2010年4月25日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將竣工驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用”。該合同第十一條約定了出賣人逾期交房的違約責(zé)任：“逾期超過60天仍不能交付商品房的，則每超過延期的天數(shù)，出賣人按日向買受人支付已交付房款的萬分之五的違約金”。該合同第十三條對交接進(jìn)行了約定：“商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示該合同第十條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單……”。

另查明，原告于2009年9月10日向第三人交購房定金2萬元，于2009年9月15日向第三人交購房款158643元，于2012年12月11日通過黃某慰賬戶向第三人交付購房尾款13793元。但是被告一直沒有向原告交付房屋，故原告訴至本院。

本院認(rèn)為：原、被告之間簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，合法有效，雙方都應(yīng)當(dāng)遵守合同約定。本案第三人作為原告所在單位，不是商品房買賣合同的權(quán)利義務(wù)主體，不享有相應(yīng)的合同權(quán)利，也不應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同義務(wù)。

現(xiàn)有證據(jù)足以證明原告已向第三人交付房款192436元，亦即原告已經(jīng)履行了合同約定的房款交付義務(wù)，理由是：雖然房屋買賣合同約束的是原、被告雙方，但是由于房屋的開發(fā)建設(shè)涉及第三人，被告與第三人之間對于房屋的開發(fā)建設(shè)、房款的收取方式、時(shí)間是有約定的，原告之所以向第三人交付房款，是依據(jù)被告與第三人之間的約定，被告對此是知情并認(rèn)可的。因此，原告向第三人交付房款，就意味著已經(jīng)履行了合同約定的房款交付義務(wù)。

既然原告已經(jīng)履行了合同約定的付款義務(wù)，被告就應(yīng)當(dāng)及時(shí)并且書面通知原告收房，將符合合同約定的房屋交付原告使用，并按照合同約定交付國土證、房產(chǎn)證。被告沒有提交證據(jù)證實(shí)其已按照合同的約定書面通知原告收房，即視為被告一直沒有書面通知原告收房，原告在付完全部房款之后至提起訴訟時(shí)已有二年多的時(shí)間，法律賦予原告的合同解除權(quán)消滅，但是這并不免除被告的繼續(xù)交房義務(wù)，因此，本院對被告提出的“原告訴請已過訴訟時(shí)效”的抗辯意見不予采納，對原告訴請被告繼續(xù)履行合同約定的交房義務(wù)的主張予以支持。被告沒有按照合同約定向原告交付房屋，被告存在逾期交房的違約行為，因此，被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任?！渡唐贩款A(yù)售合同》和《商品房買賣合同》均約定，“逾期超過60天仍不能交付商品房的，則每超過延期的天數(shù)，出賣人按日向買受人支付已交付房款的萬分之五的違約金”，這是對違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)的約定。至于違約金的起算時(shí)間點(diǎn)的問題，從合同簽訂時(shí)間、合同約定時(shí)間與實(shí)際付款時(shí)間來看，原、被告雙方事實(shí)上均認(rèn)可第二期房款付款時(shí)間及房屋交付時(shí)間變更為2012年12月11日，此時(shí)，原告已經(jīng)全額交完房款，被告予以接受并認(rèn)可，所以，應(yīng)從2012年12月12日起計(jì)算違約金。按照合同約定的日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)，從2012年12月12日起計(jì)算至2015年1月31日止，違約金數(shù)額為75050.04元，比原告訴請主張的違約金多了36563.04元，本院視為原告對多余部分予以放棄。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款之規(guī)定，判決如下：

一、被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后三十日之內(nèi)向原告張某交付湖南省某某小區(qū)X樓X單元010XXX號房，并向原告張某交付房產(chǎn)證、國土證及房屋鑰匙；

二、被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在本判決生效后三十日之內(nèi)向原告張某支付遲延交房的違約金38487元。

如果未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費(fèi)762元，由被告某某（湘潭）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)后十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于湖南省湘潭市中級人民法院。

審　判　員　王喜申

代理審判員　邊　峰

人民陪審員　張雙艷

二〇一五年十月十六日

代理書記員　馮　釗

房屋買賣合同糾紛