河南省平頂山市新華區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）新民初字第1974號(hào)

原告（反訴被告）靳某某，男，漢族。

委托代理人穆振豪、陳莉，河南博識(shí)律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）劉某某，女，漢族，

委托代理人黃誠(chéng)，北京市東碩律師事務(wù)所律師。

被告某公司。

法定代表人趙某，該公司總經(jīng)理。

委托代理人孫某某，男，漢族，該公司銷售經(jīng)理。

原告（反訴被告）靳某某與被告（反訴原告）劉某某、被告某公司（以下簡(jiǎn)稱某房產(chǎn)）財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛一案，本院于2013年11月5日立案受理后，依法組成合議庭，由審判員石少華主審并擔(dān)任審判長(zhǎng)，審判員殷莉娜、人民陪審員辛菁參加評(píng)議，分別于2013年12月5日、12月17日、2014年1月7日、1月13日公開開庭審理了本案。原告（反訴被告）靳某某及其委托代理人穆振豪、陳莉、被告（反訴原告）劉某某的委托代理人黃誠(chéng)、被告某房產(chǎn)的委托代理人孫某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）靳某某訴稱并辯稱，2013年2月23日，靳某某在某房產(chǎn)的中介下與劉某某簽訂《房地產(chǎn)買賣定金合同》（以下簡(jiǎn)稱《定金合同》），約定靳某某將自有位于本市新城區(qū)九天莊園*號(hào)樓東*單元*層西戶的房屋賣給劉某某。合同簽訂后，各方還口頭約定，待靳某某將房?jī)?nèi)物品騰出，再向劉某某交付房屋鑰匙，她即可以開始裝修。但某房產(chǎn)未等靳某某騰空房屋，在沒有征得靳某某同意的情況下，將私配的房屋鑰匙交給劉某某。劉某某將房?jī)?nèi)靳某某的物品搬走并丟失，將房?jī)?nèi)裝修破壞。三方經(jīng)協(xié)商，劉某某和某房產(chǎn)同意賠償靳某某損失5000元，繼續(xù)交易。但劉某某要求靳某某出具一份《承諾書》，承諾在今后的交易過(guò)程中如再出現(xiàn)糾紛賠償劉某某100000元。這樣的要求明顯侵犯靳某某的合法權(quán)益，靳某某無(wú)法接受。劉某某即毀約，拒絕購(gòu)買該房。劉某某私自裝修受到的損失應(yīng)自行承擔(dān)，但對(duì)靳某某的損失，其與某房產(chǎn)應(yīng)共同賠償。為維護(hù)自身合法權(quán)益，靳某某提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法判令：1、劉某某、某房產(chǎn)賠償靳某某房?jī)?nèi)裝修損失30000元；2、本案訴訟費(fèi)由劉某某、某房產(chǎn)承擔(dān)。

被告（反訴原告）劉某某承認(rèn)在某房產(chǎn)中介下，其與靳某某簽訂《定金合同》屬實(shí)，劉某某也按合同約定支付了20000元定金。但辯稱并訴稱，首先，劉某某對(duì)某房產(chǎn)交付的鑰匙是否私配并不知情。簽訂《定金合同》當(dāng)天，某房產(chǎn)在買賣雙方同時(shí)在場(chǎng)的情況下說(shuō)明自己持有房屋鑰匙，隨后會(huì)將鑰匙交給劉某某。劉某某取得鑰匙提前進(jìn)入房屋裝修系依合同約定，其有權(quán)按自己的意愿拆除原裝修進(jìn)行設(shè)計(jì)，不屬于侵權(quán)。其次，劉某某向某房產(chǎn)提交材料辦理銀行貸款，與平頂山市文博建筑裝飾有限公司（以下簡(jiǎn)稱文博公司）簽訂《裝修合同》，投入巨額費(fèi)用進(jìn)行裝修，系基于對(duì)買賣能夠順利進(jìn)行的信任，故劉某某不可能主動(dòng)拒買房屋。買賣不成系因靳某某以其房?jī)?nèi)有五糧液、筆記本電腦、數(shù)碼相機(jī)等“巨額財(cái)產(chǎn)”丟失為由，提出種種無(wú)理要求。實(shí)際上，劉某某在房?jī)?nèi)沒有見過(guò)靳某某所說(shuō)物品，僅有藤椅一張，暫存于裝修倉(cāng)庫(kù)，隨時(shí)可歸還。對(duì)于靳某某主張的其他不實(shí)損失，劉某某不應(yīng)賠償。最后，某房產(chǎn)多次通知買賣雙方到銀行面簽貸款手續(xù)，靳某某不到場(chǎng)，在《定金合同》約定的簽訂正式合同的最后期限，靳某某仍不到場(chǎng)，致使劉某某無(wú)法辦理貸款，被迫停止裝修。靳某某的違約行為給劉某某造成了重大經(jīng)濟(jì)損失，為維護(hù)自身合法權(quán)益，劉某某提起反訴，請(qǐng)求人民法院依法判令：靳某某賠償劉某某裝修損失81479元，并承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告某房產(chǎn)辯稱，第一，本案糾紛的主要原因并不在于房屋鑰匙從何而來(lái)、如何交付，而是靳某某謊稱房?jī)?nèi)有貴重物品丟失提出無(wú)理要求引起。依《定金合同》約定，自合同簽訂之日起劉某某可提前進(jìn)入房屋裝修，所以當(dāng)劉某某以為裝修需丈量房屋為由向某房產(chǎn)索要鑰匙，某房產(chǎn)認(rèn)為向其交付鑰匙并無(wú)不妥。而劉某某積極配合我公司辦理銀行貸款手續(xù)，足見其購(gòu)房誠(chéng)意，法院不應(yīng)孤立地認(rèn)定其侵權(quán)或違約。對(duì)靳某某的損失，某房產(chǎn)和劉某某均不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。相反，因靳某某違約，他應(yīng)當(dāng)賠償劉某某的損失。第二，靳某某為賣房將房屋鑰匙交給了一家叫天瑜房產(chǎn)的中介，某房產(chǎn)為帶客戶看房都是和靳某某聯(lián)系后從天瑜房產(chǎn)借出鑰匙，很不方便。后靳某某承諾也給某房產(chǎn)一把鑰匙，但一直未實(shí)現(xiàn)，某房產(chǎn)就自行以天瑜房產(chǎn)的鑰匙為模板配了一把。在以后的看房、合同洽談和簽訂《定金合同》中某房產(chǎn)也已告知靳某某配鑰匙的事情，靳某某未提出異議。所以，不能說(shuō)某房產(chǎn)私配鑰匙或侵權(quán)。綜上，請(qǐng)求人民法院依法駁回靳某某對(duì)某房產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，2013年2月23日靳某某、劉某某、某房產(chǎn)簽訂《房地產(chǎn)買賣定金合同》，就由某房產(chǎn)為中介，靳某某向劉某某轉(zhuǎn)讓房屋一事進(jìn)行約定。具體內(nèi)容摘要如下：“第一條房產(chǎn)的具體情況及成交價(jià)款1、靳某某自有房屋一套坐落于平頂山市新城區(qū)常綠九天莊園*號(hào)樓東*單元*層西戶，建筑面積133.83㎡，房產(chǎn)證號(hào)10001621，轉(zhuǎn)讓給劉某某，成交價(jià)格人民幣700000元整。2、劉某某于合同簽訂時(shí)付定金人民幣20000元，由某房產(chǎn)暫管……簽訂正式合同或過(guò)戶日期為2013年3月23日前，本合同自正式合同簽訂或房產(chǎn)過(guò)戶后失效。過(guò)期不簽視為違約。第二條三方的責(zé)任與義務(wù)3、靳某某違約，除承擔(dān)中介傭金外，還須雙倍賠償劉某某定金，人民幣40000元整；劉某某違約，除承擔(dān)中介服務(wù)費(fèi)外，無(wú)權(quán)要求返還定金。……第六條補(bǔ)充條款靳某某保持該房室內(nèi)裝修情況不變，靳某某在劉某某支付完定金后，簽訂合同后，靳某某把該房鑰匙交于劉某某用于提前裝修。如靳某某違約，靳某某應(yīng)賠償劉某某一切裝修費(fèi)用。”《定金合同》簽訂之時(shí)，某房產(chǎn)告知靳某某其公司已配備有該房鑰匙。靳某某提出，需要兩天時(shí)間拉走房?jī)?nèi)物品，待其騰空房屋后再親自將鑰匙交給劉某某，她再開始裝修。后靳某某又致電某房產(chǎn)工作人員強(qiáng)調(diào)上述意見。但《定金合同》簽訂當(dāng)晚，經(jīng)劉某某要求，某房產(chǎn)便將房屋鑰匙交給劉某某。隨后劉某某進(jìn)入房屋，著手裝修，砸毀房?jī)?nèi)原裝修，雙方發(fā)生糾紛。雖經(jīng)多番協(xié)商，三方終究未能達(dá)成一致意見。2013年3月23日，即《定金合同》約定簽訂正式合同的最后一日，靳某某至某房產(chǎn)要求簽約，而劉某某未如約到場(chǎng)。靳某某訴至法院。

另查明，為向銀行辦理按揭貸款購(gòu)買該房，2013年2月24日劉某某與某房產(chǎn)簽訂了《二手房按揭貸款委托協(xié)議》，并提交文博公司出具的其《職業(yè)及收入證明》和工資表。劉某某系文博公司合同制職工，在該公司工作兩年，合同期至2014年7月，在銷售部門任經(jīng)理職務(wù)，稅后月收入為人民幣8000元。

2013年9月靳某某申請(qǐng)對(duì)裝修損失進(jìn)行評(píng)估，我院依法委托于平頂山金諾財(cái)產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限公司。該公司接受委托后進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)勘查，發(fā)現(xiàn)靳某某申請(qǐng)?jiān)u估的吊頂、櫥柜及玄關(guān)、面盆、壁紙、門套、門、多媒體盒、水龍頭等原始裝修材料已大多不存在，僅僅看到墻面瓷磚、吊頂?shù)炔糠盅b修材料及痕跡，因此無(wú)法確定原裝修材料、規(guī)格、價(jià)格如何等，故該評(píng)估無(wú)法完成，退回委托。依據(jù)靳某某提交的證據(jù)，原房?jī)?nèi)裝修于2011年5月施工，由耿廣尚經(jīng)營(yíng)的“品尚裝飾”承包，工程價(jià)格為46376元。

上述事實(shí)，有靳某某提交的被毀裝修承包人耿廣尚的證言、報(bào)價(jià)單、裝修被毀前后對(duì)比照片24張、談話和電話錄音3份、劉某某提交的《房地產(chǎn)買賣定金合同》及定金收據(jù)、《二手房按揭貸款委托協(xié)議》、某房產(chǎn)提交的《房屋轉(zhuǎn)讓合同》（備案）、其工作人員的電話通話清單，及當(dāng)事人陳述、庭審筆錄等證據(jù)予以證實(shí)。上述證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證和本院審查，足以認(rèn)定。

本院認(rèn)為，公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)。靳某某與劉某某雖然建立了房屋買賣定金合同關(guān)系，但在雙方簽訂正式房屋買賣合同、變更房屋所有權(quán)登記前，靳某某仍對(duì)該房享有完整的、不容他人侵犯的所有權(quán)。定金合同訂立之時(shí)，靳某某提出要兩天時(shí)間騰空房屋，親自向劉某某交付房屋鑰匙，是對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的合理處分，也是為交付房屋做好準(zhǔn)備的正當(dāng)要求，符合合同的約定和目的，某房產(chǎn)和劉某某應(yīng)予尊重和遵守。而某房產(chǎn)不顧合同約定和靳某某的再三要求，未征求靳某某同意，即超越自身權(quán)限自行將房屋鑰匙交給劉某某，也未陪同劉某某一同前往，使其進(jìn)入房屋并砸毀房?jī)?nèi)裝修，是引發(fā)糾紛的主要原因，過(guò)錯(cuò)較大，應(yīng)對(duì)該糾紛負(fù)主要賠償責(zé)任。劉某某明知合同約定的是由靳某某向其交付房屋鑰匙，仍從某房產(chǎn)取得鑰匙，并砸毀房?jī)?nèi)裝修，也有一定過(guò)錯(cuò)，對(duì)該糾紛應(yīng)負(fù)次要賠償責(zé)任。綜合雙方行為對(duì)引發(fā)糾紛的作用大小和過(guò)錯(cuò)程度，對(duì)某房產(chǎn)和劉某某的賠償責(zé)任比例本院確定為70%和30%。

房?jī)?nèi)被毀裝修于2011年5月施工，工程承包價(jià)格為46376元。為證明被毀裝修的價(jià)值，靳某某提交了被毀裝修的照片、承包報(bào)價(jià)單，報(bào)價(jià)單列明了各個(gè)裝修項(xiàng)目的名稱、數(shù)量、單價(jià)、單項(xiàng)總價(jià)和工程總價(jià)格，并由當(dāng)時(shí)工程承包方“品尚裝飾”的經(jīng)營(yíng)者耿廣尚出庭作證，上述證據(jù)內(nèi)容具體詳細(xì)，并能相互印證，本院予以采信，對(duì)該部分價(jià)值予以認(rèn)定。靳某某又提交了多份清單、收據(jù)、訂購(gòu)單和設(shè)計(jì)效果圖，欲證明除承包的工程外，他又自購(gòu)部分材料并進(jìn)行設(shè)計(jì)，發(fā)生了相關(guān)費(fèi)用，但這些證據(jù)非正規(guī)發(fā)票，也沒有收款單位蓋章，沒有其他書證或證人佐證，故本院不予采信，對(duì)相關(guān)費(fèi)用不予認(rèn)定。而靳某某提交的房屋再次裝修花費(fèi)的相關(guān)票據(jù)，因其不能證明再次裝修的項(xiàng)目、規(guī)格、數(shù)量等與被毀裝修一致，本院不予采信。因被毀裝修價(jià)值無(wú)法評(píng)估，考慮到裝修年限、折舊和裝修市場(chǎng)的革新變動(dòng)等因素，對(duì)其價(jià)值本院酌定為27826元（46376元×60%）。該損失按責(zé)任比例，某房產(chǎn)應(yīng)賠償19478元（27826元×70%），劉某某應(yīng)賠償8348元（27826元×30%）。

劉某某提出反訴，要求靳某某賠償其裝修損失81479元，并提交她與文博公司的《裝修合同》、解除合同協(xié)議、工程款收據(jù)和裝修費(fèi)代開發(fā)票證明。但劉某某系文博公司銷售經(jīng)理，與之有重大利害關(guān)系，而且雙方于2013年4月20日解除合同，但裝修費(fèi)發(fā)票直至2014年1月10日才出具，且為代開發(fā)票，劉某某也未能提交其他第三方證據(jù)，證明她確實(shí)向文博公司支付了上述款項(xiàng)，故劉某某的損失不足以認(rèn)定。通過(guò)2013年3月23日靳某某與某房產(chǎn)工作人員在該公司的談話錄音反映，當(dāng)日靳某某到場(chǎng)，而劉某某未按約到場(chǎng)簽訂正式合同，致使雙方損失擴(kuò)大且無(wú)法挽回。劉某某對(duì)其主張當(dāng)日靳某某拒不到場(chǎng)的情況，卻不能提交證據(jù)證實(shí)。故對(duì)劉某某的反訴請(qǐng)求，本院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第七十五條、第一百零六條第一款、第二款、第一百一十七條第一款、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》三十七條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

某公司自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償靳某某房?jī)?nèi)裝修損失人民幣19478元。

劉某某自本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)賠償靳某某房?jī)?nèi)裝修損失人民幣8348元。

駁回靳某某的其他訴訟請(qǐng)求。

駁回劉某某的反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)675元，靳某某負(fù)擔(dān)179元，某房產(chǎn)負(fù)擔(dān)347元，劉某某負(fù)擔(dān)149元。反訴費(fèi)919元，由劉某某負(fù)擔(dān)。某房產(chǎn)、劉某某負(fù)擔(dān)的案件受理費(fèi)暫由靳某某墊付，待執(zhí)行時(shí)由二人一并支付給靳某某。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省平頂山市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　石少華

審　判　員　　殷莉娜

人民陪審員　　辛　菁

二〇一四年三月三十一日

書　記　員　　劉淑華

財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛