蘇州市姑蘇區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）姑蘇民五初字第00017號(hào)

原告蘇州市某某橋小商品市場(chǎng)有限公司，住所地江蘇省蘇州市姑蘇區(qū)虎池路**號(hào)。

法定代表人張某，董事長(zhǎng)。

委托代理人鐘翔，江蘇九典律師事務(wù)所律師。

委托代理人魯春雨，江蘇九典律師事務(wù)所律師。

被告柯某。

委托代理人朱慶芳，江蘇眾勛律師事務(wù)所律師。

委托代理人徐燕，江蘇眾勛律師事務(wù)所律師。

原告蘇州市某某橋小商品市場(chǎng)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某橋公司）與被告柯某合同糾紛一案，本院于2014年12月30日立案受理，依法由審判員楊鈞適用簡(jiǎn)易程序，于2015年2月3日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某某橋公司的委托代理人鐘翔和被告柯某的委托代理人徐燕到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某橋公司訴稱：原告和被告于2014年2月14日簽訂商鋪?zhàn)赓U協(xié)議一份，約定被告承租原告所有的本市虎池路**號(hào)四區(qū)***號(hào)商鋪，協(xié)議約定了設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)的金額、繳費(fèi)方式及逾期責(zé)任，原告多次向被告催討自2012年10月8日起至2014年12月7日止期間26個(gè)月設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)，但被告至今未履行付款義務(wù)。為維護(hù)原告合法權(quán)益，請(qǐng)求判令被告立即支付原告商鋪設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)17340元及滯納金（第一期以5340元為基數(shù)，自2012年10月8日起計(jì)算，第二期以4000元為基數(shù)，自2013年6月8日起計(jì)算，第三期以4000元為基數(shù)，自2013年12月8日起計(jì)算，第四期以4000元為基數(shù)，自2014年6月8日起計(jì)算，四期均按照中國(guó)人民銀行同期同檔貸款基準(zhǔn)利率1.3倍計(jì)算至實(shí)際給付之日）。

被告柯某辯稱：協(xié)議書既是格式合同又是被迫簽訂的，只有對(duì)原告有利的條款，不利的均未涉及，加重被告責(zé)任的條款應(yīng)屬無效。同時(shí)設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)約定按年調(diào)整存有爭(zhēng)議理解，基數(shù)也未說明、也未告知，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋，即對(duì)于管理費(fèi)應(yīng)當(dāng)按年下調(diào)不超過百分之二十。協(xié)議約定設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)過高，高于同行業(yè)，原告無權(quán)收取。原告未履行服務(wù)明細(xì)，消防設(shè)施不合格，存在消防安全隱患，變更規(guī)劃，影響被告營(yíng)業(yè)收入。被告不繳設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)只是在行使不安抗辯權(quán)。請(qǐng)求法院駁回原告訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2014年2月14日，某某橋公司與柯某補(bǔ)簽協(xié)議一份，約定柯某承租某某橋公司所有的座落在本市某某橋小商品市場(chǎng)二樓四區(qū)***號(hào)、實(shí)際使用面積約8.35平方米營(yíng)業(yè)房。協(xié)議還約定柯某向某某橋公司預(yù)繳營(yíng)業(yè)房20年租金后即享有20年（自2012年2月8日起至2032年2月7日止期間）使用權(quán)。柯某取得營(yíng)業(yè)房使用權(quán)后，每年另行繳納設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)8016元，先繳后用，每半年繳納一次，逾期不繳納則按年設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)的日1%計(jì)日收取滯納金，協(xié)議還約定?營(yíng)業(yè)房設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)按年調(diào)整，調(diào)整幅度原則上不超過20%?等。

在2012年2月，某某橋公司已向柯某交付了約定營(yíng)業(yè)用房，并為包括柯某在內(nèi)的商戶提供了相應(yīng)設(shè)施物業(yè)管理服務(wù)，柯某未按協(xié)議支付承租上述營(yíng)業(yè)用房自2012年10月8日起至2014年12月7日止期間26個(gè)月設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)17340元。

以上事實(shí)，有原告提供的協(xié)議書一份、房屋所有權(quán)證一份以及當(dāng)事人的陳述等證據(jù)經(jīng)質(zhì)證后所證實(shí)，本院予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為：原、被告雙方雖系出租人與承租人關(guān)系，但本案雙方爭(zhēng)議內(nèi)容系協(xié)議所涉及的設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)問題，并非圍繞房屋租賃發(fā)生之房屋租賃合同糾紛，亦非提供物業(yè)管理的企業(yè)與作為房屋所有權(quán)人的業(yè)主因物業(yè)服務(wù)合同的履行而發(fā)生之物業(yè)服務(wù)合同糾紛，僅系一般的合同糾紛。本案履行市場(chǎng)管理職責(zé)的主體系房屋的所有權(quán)人，即業(yè)主本身，而非專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，法律并未禁止業(yè)主自行管理其所有的物業(yè)，也無資質(zhì)等級(jí)的要求，原告作為出租人提供了一般出租人義務(wù)以外的其他管理服務(wù)，向受益人收取費(fèi)用并無不當(dāng)。原告和被告雙方簽訂的協(xié)議書中關(guān)于設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)的約定并未違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，故協(xié)議應(yīng)認(rèn)定為合法有效，雙方均應(yīng)恪守協(xié)議約定全面履行，至于費(fèi)用的名稱不影響其法律性質(zhì)。本案原、被告雙方在合同中明確約定了收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和支付方式，原告根據(jù)合同主張?jiān)O(shè)施物業(yè)管理費(fèi)17340元的訴訟請(qǐng)求并無不當(dāng)，可予支持。被告認(rèn)為合同既是格式合同又是被迫簽訂的，加重被告責(zé)任的條款應(yīng)屬無效，因缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，本院不予采信。協(xié)議約定設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)可調(diào)整的范圍，但并未明確具體的調(diào)整時(shí)間、方式和幅度，若要調(diào)整，也應(yīng)在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上進(jìn)行，該條款并不能理解為設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)逐年下調(diào)，在雙方未協(xié)商一致對(duì)協(xié)議中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的情況下，原告有權(quán)要求被告按照原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)，對(duì)被告抗辯認(rèn)為應(yīng)按約定年調(diào)低不超過百分之二十收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的觀點(diǎn)，本院礙難采納。至于被告還抗辯認(rèn)為原告所提供的設(shè)施和服務(wù)不符合約定的觀點(diǎn)，本院審查后認(rèn)為，雙方并未在合同中明確約定設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)內(nèi)容，原告應(yīng)當(dāng)按照其在訴訟中提供的設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)明細(xì)，向市場(chǎng)內(nèi)的承租人提供相應(yīng)設(shè)施和服務(wù)，但該明細(xì)并未作為合同附件，僅系對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目的列舉，設(shè)施設(shè)備的有效運(yùn)轉(zhuǎn)需要不斷更替和完善，市場(chǎng)推廣和便民服務(wù)也應(yīng)根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行調(diào)整，難以以某個(gè)時(shí)間點(diǎn)的情形來斷定原告未提供相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施和服務(wù)管理，對(duì)于原告在提供設(shè)施和管理服務(wù)過程中存在的問題，被告應(yīng)通過合法合理的途徑行使權(quán)利，以此為由不支付設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)系行使不安抗辯權(quán)的觀點(diǎn)，本院不予采納。當(dāng)然，原告也應(yīng)當(dāng)切實(shí)提高服務(wù)意識(shí)和質(zhì)量，如設(shè)施和服務(wù)確有瑕疵，應(yīng)當(dāng)及時(shí)應(yīng)對(duì)和整改，注重消防安全管理，以促進(jìn)市場(chǎng)的良好發(fā)展。被告作為合同相對(duì)方理應(yīng)按合同約定支付設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)，未及時(shí)支付應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，原告主張的逾期付款滯納金屬違約金性質(zhì)，原告自動(dòng)放棄約定標(biāo)準(zhǔn)而根據(jù)中國(guó)人民銀行同期同檔貸款基準(zhǔn)利率的1.3倍主張計(jì)算至被告實(shí)際給付之日止，不違反法律規(guī)定，也未超出約定計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，本院亦予以支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條第一款、第一百零七條的規(guī)定，判決如下：

被告柯某應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)一次性向原告蘇州市某某橋小商品市場(chǎng)有限公司支付自2012年10月8日起至2014年12月7日止期間設(shè)施物業(yè)管理費(fèi)17340元及滯納金（計(jì)算方式：第一期以5340元為基數(shù)，自2012年10月8日計(jì)起算，第二期以4000元為基數(shù)，自2013年6月8日起計(jì)算，第三期以4000元為基數(shù)，自2013年12月8日起計(jì)算，第四期以4000元為基數(shù)，自2014年6月8日起計(jì)算，四期均按照中國(guó)人民銀行同期同檔貸款基準(zhǔn)利率1.3倍計(jì)算至實(shí)際給付之日）。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)284元，減半收取142元，由被告柯某負(fù)擔(dān)，于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)直接向原告蘇州市某某橋小商品市場(chǎng)有限公司支付。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本一份，上訴于江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院。同時(shí)根據(jù)國(guó)務(wù)院《訴訟費(fèi)繳納辦法》的有關(guān)規(guī)定，向該院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。戶名：蘇州市中級(jí)人民法院；開戶行：農(nóng)業(yè)銀行蘇州工業(yè)園區(qū)支行營(yíng)業(yè)部；帳號(hào)：10×××99。

審判員　 楊　鈞

二〇一五年二月十四日

書記員　 李艷婷

合同糾紛