中華人民共和國(guó)北京市朝陽區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）朝民初字第09500號(hào)

原告北京**物業(yè)管理有限公司，住所地北京市**區(qū)**莊*號(hào)。

法定代表人楊*敦，總經(jīng)理。

委托代理人谷良坤，北京市中地律師事務(wù)所律師。

委托代理人孫姍，北京市中地律師事務(wù)所律師。

被告何**（HO**），男，20**年**月**日出生，香港永久性居民。

法定代理人宋*（SUNG*），女，19**年**月**日出生，香港永久性居民。

委托代理人吳瑩潔，北京市尚公律師事務(wù)所律師。

原告北京**物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱原告）與被告何**（HO**）（以下簡(jiǎn)稱被告）物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人孫姍，被告的委托代理人吳瑩潔到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：被告為北京市**區(qū)****路*號(hào)××號(hào)（以下簡(jiǎn)稱涉訴房屋）的業(yè)主。我公司是該小區(qū)的物業(yè)管理公司，現(xiàn)我公司依照與小區(qū)開發(fā)商及業(yè)委會(huì)簽訂的物 業(yè)服務(wù)同提供了物業(yè)服務(wù)，但經(jīng)多次催繳，被告至今未交納2009年1月1日至2014年3月31日期間的物業(yè)管理費(fèi)。故我公司訴至法院，要求被告支 付：1、物業(yè)管理費(fèi)416902.5元；2、滯納金828147.04元，其中2009年1月1日至2011年3月31日期間的滯納金自逾期之日起按日千 分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，2011年4月1日至2014年3月31日期間的滯納金自逾期之日起按日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

被告辯稱：原告的訴訟請(qǐng)求沒有事實(shí)及法律依據(jù)，不應(yīng)得到支持。首先，我在2006年9月25日從開發(fā)商北京**房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱**公司） 處購(gòu)買了涉訴房屋，建筑面積661.75平方米。2007年10月，在我裝修期間，**公司提出需要占用涉訴房屋后院進(jìn)行后期公寓的開發(fā)建設(shè)，并表示愿意 就此向我支付補(bǔ)償。當(dāng)時(shí)**公司承諾占用的期限截止2008年4月30日，因此我才同意了其要求。但時(shí)至今日，涉訴房屋后院仍被**公司占用，且緊貼著房 屋外墻挖了幾米深的地槽進(jìn)行施工。因此，出于安全、噪音等因素的考慮，我一直沒有入住涉訴房屋，這屬于我不能預(yù)見、不能避免且不能克服的不可抗力事件?，F(xiàn) 因我從未居住使用過涉訴房屋，也未實(shí)際享受過原告提供的物業(yè)服務(wù)，故不應(yīng)向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。其次，原告是**公司聘請(qǐng)的前期物業(yè)單位，兩個(gè)公司之間的 關(guān)系密切，2010年**公司就曾向原告發(fā)函告知不要向我收取物業(yè)費(fèi)，原告還將該函件復(fù)印件轉(zhuǎn)交給我，并表示其公司不會(huì)再向我收取物業(yè)費(fèi)。而且，根據(jù)《物 業(yè)管理委托合同》，原告應(yīng)在每季度第一個(gè)月的前三天向業(yè)主發(fā)出費(fèi)用通知單，但原告從未向我發(fā)放過繳費(fèi)通知，故可以印證其公司已經(jīng)同意不向我主張物業(yè)費(fèi)。此 外，就占用房屋后院進(jìn)行施工一事，我與**公司正在訴訟且尚未終結(jié)，在案件審理和執(zhí)行過程中，我曾兩次與承辦法官一起到涉訴房屋處查看，因進(jìn)入小區(qū)需要先 與原告聯(lián)系，此后門衛(wèi)才會(huì)允許我和法官進(jìn)入，因此原告對(duì)我到訴爭(zhēng)房屋處的事情是知曉的，但也沒有向我主張過物業(yè)費(fèi)，故進(jìn)一步說明了原告同意免除我的交費(fèi)責(zé) 任。再次，原告和**公司簽訂的前期物業(yè)委托合同已經(jīng)約定了物業(yè)服務(wù)期限為兩年，若期限屆滿未重新簽訂新的合同，則該前期物業(yè)委托合同自第三年起自動(dòng)解 除，據(jù)此在2006年5月8日至2011年3月31日期間原告并無合同及法律依據(jù)為***小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，且原告亦未舉證證明其在上述期間內(nèi)確實(shí)提 供了物業(yè)服務(wù)。即使原告提供了物業(yè)服務(wù)，也沒有經(jīng)過我的確認(rèn)，不應(yīng)對(duì)我發(fā)生效力。再退一步講，即便我應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)費(fèi)，但原告立案前兩年以前的費(fèi)用也已經(jīng)超 過了訴訟時(shí)效。最后，原告依據(jù)業(yè)主臨時(shí)公約主張日千分之三的滯納金，但業(yè)主臨時(shí)公約系前期物業(yè)委托合同的一部分，該合同已在第三年自動(dòng)解除，因此不能將此 作為滯納金的計(jì)算依據(jù)。而且原告提供物業(yè)服務(wù)是實(shí)行酬金制，按照所收物業(yè)費(fèi)的8%作為利潤(rùn)，故我未交納物業(yè)費(fèi)對(duì)原告并不會(huì)造成損失，其主張的滯納金數(shù)額過 高，不應(yīng)得到法院支持。

經(jīng)審理查明：原告系從事物業(yè)管理等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的有限責(zé)任公司。2004年5月8日，原告與**公司簽訂《物業(yè)管理委托合同》，約定：原告為東山墅（地址為：北 京市朝陽區(qū)東四環(huán)北路7號(hào)）提供物業(yè)服務(wù)；管理期限自東山墅交付之日起暫定兩年，但東山墅業(yè)主委員會(huì)不同意履行本合同的除外；如在本合同項(xiàng)下的委托管理期 限屆滿前180天，雙方未能就**公司委托原告繼續(xù)完成東山墅物業(yè)管理服務(wù)一事重新簽訂委托合同，則本合同自簽訂后第三年起自動(dòng)解除；《業(yè)主臨時(shí)公約》經(jīng) 北京市居住小區(qū)管理辦公室批準(zhǔn)后，作為本合同附件之一；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每月每平方米10元，按建筑面積計(jì)算；物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按季度計(jì)取，各業(yè)主、使 用人應(yīng)于每季度的第一個(gè)月10日前交納。

2010 年12月20日，北京市朝陽區(qū)***小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)）成立。后業(yè)委會(huì)與原告簽訂《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，約定：原告為北京市朝陽區(qū)東四環(huán) 北路7號(hào)***小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，期限自2011年4月1日至2013年4月1日；原告按照《北京市住宅物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中的五級(jí)物業(yè)服務(wù)技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；收費(fèi)方式為酬金制，由業(yè)主按其擁有物業(yè)的建筑面積預(yù)先交納，標(biāo)準(zhǔn)為10元／平方米·月；原告每月按實(shí)收物業(yè)服務(wù)資金8%的比例提取酬 金；未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按逾期每日萬分之五的標(biāo)準(zhǔn)向原告支付違約金。

此后，業(yè)委會(huì)又與原告簽訂《北京市物業(yè)服務(wù)合同》簽訂《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，約定：原告為北京市**區(qū)****路*號(hào)***小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，期限自 2013年4月1日至2014年3月31日；原告按照《住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》中的四級(jí)物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；收費(fèi)方式為酬金制，由業(yè)主按其擁有物業(yè) 的建筑面積預(yù)先交納，標(biāo)準(zhǔn)為10元／平方米·月；原告每月按實(shí)收物業(yè)服務(wù)資金8%的比例提取酬金；未能按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按逾期每日萬分之五的標(biāo) 準(zhǔn)向原告支付違約金。

被告系涉訴房屋業(yè)主，于2006年9月25日從**公司購(gòu)買了涉訴房屋，建筑面積為661.75平方米。被告已向原告交納了截止2008年12月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

庭審中，原告提交了其法定代理人宋×與**公司簽訂的《協(xié)議書》復(fù)印件，其中約定：**公司將于近期在所開發(fā)的”太合嘉園”小區(qū)進(jìn)行公寓項(xiàng)目施工建設(shè)。根據(jù) 施工要求，**公司臨時(shí)占用被告所擁有的涉訴房屋庭院進(jìn)行施工；被告同意**公司占用被告所屬房屋庭院范圍為該房屋北側(cè)外墻以北的后庭院；**公司施工期 間保證被告房屋結(jié)構(gòu)的安全；**公司應(yīng)采取有效的隔離防護(hù)措施，以降低因施工對(duì)被告產(chǎn)生的影響；待公寓項(xiàng)目地下工程完工后，**公司承諾將被告所屬房屋庭 院內(nèi)由于施工而暫時(shí)拆除的圍墻、綠植及草坪等恢復(fù)原狀；庭院恢復(fù)工作完成后，**公司在被告庭院內(nèi)增種部分樹木作為對(duì)被告的補(bǔ)償；本協(xié)議自雙方簽字之日生 效，截至2008年4月30日。被告表示因其與**公司正就占用涉訴房屋庭院一事進(jìn)行訴訟，故《協(xié)議書》原件已經(jīng)提交法院，現(xiàn)系**公司違反協(xié)議約定至今 仍占用涉訴房屋后院施工導(dǎo)致其從未居住，屬于不可抗力，故不應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。原告對(duì)于《協(xié)議書》復(fù)印件的真實(shí)性不予認(rèn)可，并表示即便屬實(shí)，也為被告與××公 司間的糾紛，且因占用庭院一事已經(jīng)過被告同意，故不構(gòu)成不可抗力，被告應(yīng)支付物業(yè)費(fèi)。

被告表示**公司曾發(fā)函告知原告不再收取涉訴房屋物業(yè)費(fèi)，并提交了**公司于2010年2月3日出具的函件復(fù)印件一份，內(nèi)容為：”致：北京達(dá)文物業(yè)管理有限 公司2007年底，我公司與東山墅××號(hào)業(yè)主就占用部分后庭院進(jìn)行公寓施工達(dá)成協(xié)議。但由于我項(xiàng)目相關(guān)手續(xù)滯后，未能按時(shí)為其恢復(fù)后庭院，因此××號(hào)業(yè)主 自09年1月起拒繳物業(yè)費(fèi)。目前我公司已與業(yè)主商議，待我項(xiàng)目地下車庫完工并為××號(hào)恢復(fù)后庭院之后再行通知貴公司。建議貴公司將××號(hào)物業(yè)費(fèi)從繳費(fèi)基數(shù) 中暫時(shí)剔除，以免影響東山墅物業(yè)管理處的物業(yè)費(fèi)收繳率，望予以配合為盼。”原告表示此函件復(fù)印件并非其公司提供給被告，經(jīng)核實(shí)對(duì)于此證據(jù)的真實(shí)性不持異 議，但內(nèi)容只是建議原告將被告從物業(yè)費(fèi)收繳基數(shù)中予以扣除，目的是為了避免影響收繳率，而非要求原告免除被告的物業(yè)費(fèi)交納義務(wù)，而且該函件只是**公司單 方向原告發(fā)出的申請(qǐng)，并未經(jīng)過原告的同意確認(rèn)。

原告主張按照日千分之三的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算2009年1月1日起至2011年3月31日期間的滯納金，并提交了《業(yè)主臨時(shí)公約》復(fù)印件一份，其中載明：產(chǎn)權(quán)人、使用 人未按照本公約、物業(yè)管理委托合同交納物業(yè)管理費(fèi)用的，物業(yè)管理企業(yè)可按日加收千分之三的滯納金。被告對(duì)于《業(yè)主臨時(shí)公約》復(fù)印件的真實(shí)性不予認(rèn)可，并表 示滯納金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)過高。

此外，原告提交了律師函及EMS特快專遞詳情單，以證明曾向被告催要物業(yè)費(fèi)。被告稱從未收到過律師函，并表示證據(jù)中載明的郵寄地址系涉訴房屋，而原告明知被告并不在此居住。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、《物業(yè)管理委托合同》、《北京市物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)公約》、《北京市商品房現(xiàn)房買賣合同》、《協(xié)議書》、函件以及照片等證據(jù)在案佐證。

本院認(rèn)為：依法成立的合同，受法律保護(hù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

本案中，原告作為**公司選聘的前期物業(yè)管理單位，為涉訴房屋所在的***小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)，雖然《物業(yè)管理委托合同》中約定的管理期為自交付之日起 兩年，但根據(jù)被告已向原告交納了截止2008年12月31日的物業(yè)費(fèi)之事實(shí)，并結(jié)合**公司于2010年2月3日出具的函件內(nèi)容，可以認(rèn)定在上述物業(yè)委托 期限屆滿后，原告繼續(xù)為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，其與業(yè)主之間形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。此后，業(yè)委會(huì)又與原告簽訂了《北京市物業(yè)服務(wù)合同》，此份合同 效力及于全體業(yè)主，在原告確已提供了物業(yè)服務(wù)的情況下，被告作為涉訴房屋買受人即業(yè)主，應(yīng)向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)?，F(xiàn)原告主張2009年1月1日起至 2014年3月31日止的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，予法有據(jù)，且數(shù)額計(jì)算正確，本院予以支持。具體理由如下：

首先，根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí)，涉訴房屋庭院被占用施工一事，系被告與**公司協(xié)商一致的結(jié)果，并不構(gòu)成不可抗力，即便**公司未能按照《協(xié)議書》之約定在期限內(nèi)完成施工，則也屬于被告與**公司間的糾紛，被告以此作為不繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由，缺乏法律依據(jù)，本院不予采信。

其次，被告表示因庭院施工造成其至今均未在涉訴房屋內(nèi)居住，亦未享受過原告提供的物業(yè)服務(wù)。但根據(jù)《協(xié)議書》的內(nèi)容及生活常識(shí)，原告在訂立此協(xié)議時(shí)就應(yīng)知曉 庭院用于施工勢(shì)必會(huì)對(duì)居住使用造成不利影響，且根據(jù)法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服 務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。故原告以**公司占用庭院施工導(dǎo)致其未在涉訴房屋居住為由作為不繳納物業(yè)費(fèi)的抗辯，本院不予采信。

再次，被告主張?jiān)嬉呀?jīng)同意免除其物業(yè)費(fèi)。但根據(jù)**公司向原告所發(fā)之函件，其內(nèi)容系將涉訴房屋從收繳基數(shù)中暫時(shí)剔除，目的是為避免影響***小區(qū)的物業(yè)費(fèi) 收繳率，而非免除被告的物業(yè)費(fèi)繳費(fèi)義務(wù)。且從形式上看，此份函件屬于太合嘉園單方發(fā)出的建議，并無任何證據(jù)顯示原告對(duì)此表示同意。故此份證據(jù)不能證明原告 確已認(rèn)可免除被告的繳費(fèi)義務(wù)。

最后，被告認(rèn)為原告的部分訴訟請(qǐng)求超過訴訟時(shí)效。但原告對(duì)被告的物業(yè)服務(wù)一直處在持續(xù)狀態(tài)，雙方之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系一直沒有中斷，被告雖不認(rèn)可曾收到原 告郵寄的律師函，但訴訟時(shí)效規(guī)定的關(guān)鍵在于督促當(dāng)事人在合理時(shí)間內(nèi)行使權(quán)利，有鑒于此，原告對(duì)被告的服務(wù)處在持續(xù)狀態(tài)，原告也曾經(jīng)向被告郵寄律師函，并沒 有明顯怠于行使權(quán)利的情況，因此對(duì)于被告關(guān)于訴訟時(shí)效的抗辯，本院不予采信。

關(guān)于原告主張的滯納金，將由本院結(jié)合欠費(fèi)時(shí)間、金額等因素依法酌情確定。

綜上，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百零七條以及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告何**（HO**）于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告北京**物業(yè)管理有限公司二○○九年一月一日至二○一四年三月三十一日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)四十一萬六千九百零二元五角。

二、被告何**（HO**）于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告北京**物業(yè)管理有限公司滯納金十二萬元。

三、駁回原告北京**物業(yè)管理有限公司的其它訴訟請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)16005元，由原告北京**物業(yè)管理有限公司負(fù)擔(dān)6836元（已交納），由被告何**（HO**）負(fù)擔(dān)9169元（于本判決生效之日起七日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于北京市第三中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　孫茜倩

代理審判員　余　昉

代理審判員　李甲軍

二〇一四年十一月三十日

書　記　員　吳青沛

物業(yè)服務(wù)合同糾紛