廣西壯族自治區(qū)北海市銀海區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）銀民初字第543號

原告：褚某，男。

委托代理人：譚彩燕，廣西唐程律師事務(wù)所律師。

委托代理人：陳源蓮，廣西唐程律師事務(wù)所律師。

被告：陳某，男，19**年**月**日出生，漢族。

委托代理人：王某，女，系被告陳某的妻子。

被告：王某，女。

原告褚某與被告陳某、王某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年9月27日立案受理后，依法適用簡易程序，于2013年11月26日公開開庭進(jìn)行審理。原告的委托代理人譚彩燕、陳源蓮，被告王某，證人莫帶養(yǎng)到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2013年4月3日，原、被告簽訂《房屋租賃合同》，約定：由原告承租被告位于北海市龍?zhí)断麓寰沤M的自建房屋。合同簽訂后，原告向被告交付租房押金100000元并預(yù)交了2013年4月10日至2014年4月9日期間的房屋租金65000元，并為全面使用房屋購置相關(guān)物資支出20000元，已全面履行了合同義務(wù)。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)按照雙方簽字確認(rèn)的《匯豐公寓財(cái)產(chǎn)設(shè)施清單》配備好相關(guān)家私及設(shè)施再交付原告使用，其中雙方所確認(rèn)的財(cái)產(chǎn)設(shè)施中列明被告應(yīng)當(dāng)提供20臺規(guī)格為KFR-32GW（32570）Aa-3的格力空調(diào)。2013年8月17日，由于被告拖欠空調(diào)款，導(dǎo)致全部空調(diào)被北海金興冷氣有限公司強(qiáng)行拆走，嚴(yán)重影響了原告對承租房屋的正常使用。另由于被告在裝修房屋期間拖欠水電工、管道工、地板磚安裝工人的相關(guān)費(fèi)用且外借高利貸，債權(quán)人為向被告追債多次到出租屋內(nèi)要債并惡意切斷電源、割斷水管等，已經(jīng)嚴(yán)重影響到原告的人身安全以及對該房屋的使用權(quán)，原告為此多次向被告反映并報(bào)警但仍未能解決。另被告承諾房屋沒有任何產(chǎn)權(quán)瑕疵，但據(jù)原告查明被告并未享有房屋產(chǎn)權(quán)。為此，原告訴至法院，請求判令：一、解除原、被告簽訂的《房屋租賃合同》；2、兩被告退回原告的租房押金100000元；3、兩被告退回剩余房租44888.7元（自2013年8月17日起至2014年4月9日）；4、兩被告應(yīng)當(dāng)賠償原告為租房購置相關(guān)物資所支出的費(fèi)用20000元。

原告對其陳述事實(shí)在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：

一、《房屋租賃合同》及《匯豐公寓財(cái)產(chǎn)設(shè)施清單》，擬證實(shí)原、被告雙方存在房屋租賃合同關(guān)系及被告應(yīng)向原告提供20臺空調(diào)；

二、《客戶回單》2份及《收款收據(jù)》，擬證實(shí)合同簽訂后原告依約向被告交付租房押金100000元；

三、《收款收據(jù)》4份，擬證實(shí)原告向被告交付2013年4月10日至2014年4月10日的房租共計(jì)65000元；

四、《合同書》、《證明》及《照片》，擬證實(shí)因被告拖欠北海金興冷氣設(shè)備有限公司的空調(diào)款導(dǎo)致該公司于2013年8月17日將原告所承租房屋的20臺空調(diào)強(qiáng)行拆走；

五、《律師函》及《EMS快遞回執(zhí)》2份，擬證實(shí)原告已發(fā)函告知被告違約的相關(guān)事宜，并要求與被告協(xié)商處理；

六、《證明》，擬證實(shí)涉案房屋的土地所有權(quán)歸張愈環(huán)所有；

七、《發(fā)票》4份，擬證實(shí)原告為承租房屋購買相關(guān)設(shè)施、設(shè)備所投入的資金；

八、《欠條》2份、《證明》及《還款協(xié)議》，擬證實(shí)由于被告拖欠防盜網(wǎng)、貼地板磚等工程款，致使工人多次到原告承租房屋討債，嚴(yán)重影響原告對房屋的正常使用；

九、《光盤》、《錄音內(nèi)容》及《短信》，擬證實(shí)因被告拖欠水管工人的工程款并外借高利貸，致使債權(quán)人多次到原告承租房屋討債并切斷水管、電源，嚴(yán)重影響原告的人身安全及對承租房屋的正常使用；

十、《光盤》、《錄音內(nèi)容》及《起訴狀》，擬證實(shí)原告經(jīng)兩被告同意將房屋轉(zhuǎn)租，但兩被告并未按約定認(rèn)可轉(zhuǎn)租協(xié)議導(dǎo)致轉(zhuǎn)租協(xié)議失效，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；

十一、《錄音內(nèi)容》2份，擬證實(shí)兩被告承認(rèn)因拖欠北海金興設(shè)備有限公司的空調(diào)款導(dǎo)致空調(diào)被拆走及之后原告與兩被告協(xié)商解決的事實(shí)；

十二、《照片》2份，擬證實(shí)因被告拖欠水管工人的工程款，債權(quán)人對原告承租房屋實(shí)施割裂水管，嚴(yán)重影響原告對房屋的使用；

十三、證人莫帶養(yǎng)的證言，擬證實(shí)因被告拖欠工程款，導(dǎo)致工人上門要債，影響原告使用房屋；

十四、本院依原告申請調(diào)取的證據(jù)有：2013年8月23日北海市公安局龍?zhí)哆叿琅沙鏊?10處警現(xiàn)場情況登記表》，證實(shí)原告承租房屋被人實(shí)施斷水、斷電。

兩被告辯稱：被告收取原告的租房押金及房租屬實(shí)，同意解除合同，但不同意原告的其他訴訟請求，理由：1、合同是雙方自愿簽訂的，原告未經(jīng)被告同意擅自將房屋轉(zhuǎn)租給他人構(gòu)成違約，被告要求終止合同，原告立即搬出房屋；2、原告提交的證據(jù)是偽造的，錄音資料不能作為證據(jù)使用。

兩被告為其辯解在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：

1、《結(jié)婚證》，擬證實(shí)兩被告系夫妻關(guān)系；

2、《房屋租賃合同》及《匯豐公寓財(cái)產(chǎn)設(shè)施清單》，擬證實(shí)原、被告之間存在房屋租賃關(guān)系，原告無權(quán)擅自轉(zhuǎn)租房屋，且原告應(yīng)按約定保管財(cái)物；

3、《匯豐公寓轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，擬證實(shí)原告未經(jīng)被告同意擅自轉(zhuǎn)讓房屋及所屬財(cái)產(chǎn)；

4、《土地轉(zhuǎn)讓合同》，擬證實(shí)被告享有涉案房屋土地使用權(quán)；

5、《房屋建筑承包合同》，擬證實(shí)涉案房屋是被告所建，被告享有房屋所有權(quán)；

6、《發(fā)票》，擬證實(shí)房屋內(nèi)的電視、油煙機(jī)、床、衣柜等物品歸被告所有；

7、《收條》，擬證實(shí)原告已支付房屋裝修工程款；

8、《收款收據(jù)》，擬證實(shí)被告將原告接手經(jīng)營前的收入交給原告作為購買所缺物品的費(fèi)用；

9、2013年3月25日被告陳某與北海金興冷氣設(shè)備有限公司簽訂的《合同書》及《收據(jù)》，擬證實(shí)20臺空調(diào)屬被告所有；

10、《收條》3份及《收款收據(jù)》5份，擬證實(shí)被告已全部付清所欠工程款；

11、《用電協(xié)議》及《收條》，擬證實(shí)被告已經(jīng)支付全部用電增容費(fèi)用；

12、《說明》5份，擬證實(shí)被告已經(jīng)付清工程款及原告所提供的證據(jù)均是偽證；

13、《民事起訴狀》，擬證實(shí)原告未經(jīng)被告同意擅自轉(zhuǎn)租房屋。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對原告提交的證據(jù)一、二、三、五、六、七、八、十一、十四的真實(shí)性、合法性和關(guān)聯(lián)性均無異議，但對證據(jù)六、八的證明內(nèi)容有異議，認(rèn)為土地使用權(quán)已轉(zhuǎn)至被告名下，其所欠工程款均已還清；對證據(jù)四中《合同書》的真實(shí)性有異議，認(rèn)為與被告提供的不一致，應(yīng)以被告提交的為準(zhǔn)，且認(rèn)為空調(diào)拆除的時(shí)間應(yīng)為2013年8月27日；對《照片》無異議；對證據(jù)九、十的合法性有異議，認(rèn)為錄音是剪接的，其確實(shí)存在外債，但其對工人上門要賬及斷水?dāng)嚯姷氖聦?shí)不清楚，也并未同意原告轉(zhuǎn)租；對證據(jù)十二的真實(shí)性有異議，認(rèn)為其對水管是否被割裂的事實(shí)不清楚；對證據(jù)十三證人證言的真實(shí)性有異議，認(rèn)為證人陳述與事實(shí)不符。

原告對兩被告提交的證據(jù)1、2、3、4、5、6、8、9、10、13的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性無異議，但對證據(jù)3、4、5、8、10、13的證明內(nèi)容有異議，認(rèn)為證據(jù)3、13證實(shí)原告轉(zhuǎn)租房屋是經(jīng)過被告口頭同意；證據(jù)4無法證實(shí)被告享有房屋土地使用權(quán)，涉案房屋存在產(chǎn)權(quán)瑕疵；證據(jù)5僅能證實(shí)涉案房屋系被告所建，但不能證實(shí)房屋的所有權(quán)歸被告；證據(jù)8中的款項(xiàng)系合同簽訂后被告代原告收取的租金；證據(jù)10中仍有部分工程款被告至今未付清；對證據(jù)7、11的關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為系被告支付的其他工程款，與本案無關(guān)；對證據(jù)12的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性均有異議，認(rèn)為系被告自行陳述的事實(shí)，不具證明力。

對原、被告均無異議的證據(jù)一、二、三、五、六、七、八、十一、十四、證據(jù)1、2、3、4、5、6、8、9、10、13，本院依法確認(rèn)作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。本院認(rèn)為，原告提交的證據(jù)四能夠證實(shí)因被告未付清空調(diào)款，導(dǎo)致20臺空調(diào)被拆走的事實(shí)，該證據(jù)本院予以采納；證據(jù)九、十，被告的質(zhì)證意見成立，該兩份證據(jù)本院不予采納；證據(jù)十二、十三相互印證，能夠證實(shí)原告承租房屋期間因被告未付清工程款導(dǎo)致工人實(shí)施斷水?dāng)嚯?，影響原告正常?jīng)營的事實(shí)，該兩份證據(jù)本院予以采納。被告提交的證據(jù)7、11、12，原告的質(zhì)證意見成立，故該三份證據(jù)本院不予采納。

綜合全案證據(jù)，本院確認(rèn)以下法律事實(shí)：

被告陳某與王某系夫妻關(guān)系。2013年4月3日，原告與被告陳某簽訂《房屋租賃合同》，約定：被告將其位于北海市龍?zhí)断麓寰沤M的自建房屋出租給原告經(jīng)營匯豐公寓，房屋建筑面積為750㎡，租賃期限自2013年4月10日至2019年4月10日，前三年租金為65000元／年，后三年租金為75000元／年，原告應(yīng)每年按年度提前三十日交納下年租金；原告應(yīng)向被告交付100000元押金，合同期滿后房屋設(shè)備完好，被告將押金無息返還原告，原告在合同期內(nèi)經(jīng)被告同意可以轉(zhuǎn)租房屋，被告應(yīng)為原告配備格力空調(diào)20臺、1.8米的床、床墊各21張、威博熱水器21臺、電視、抽油煙機(jī)及衣柜、電腦桌等。合同簽訂后，原告向被告陳某支付2013年4月10日至2014年4月10日的租金65000元及押金100000元，被告將房屋及約定的配套設(shè)施交付給原告使用，原告為經(jīng)營匯豐公寓投入資金20000元購買洗衣機(jī)、冰箱、床頭柜及床上用品等。2013年8月17日，北海金興冷氣設(shè)備有限公司（以下簡稱金興公司）以被告陳某未支付空調(diào)余款為由將被告為原告配備的16臺空調(diào)拆回，并于2013年9月7日拆回剩余4臺。2013年8月23日，因被告拖欠水、電安裝等工程款，致使工人對原告承租房屋實(shí)施斷水、斷電，為此原告向北海市公安局龍?zhí)哆叿琅沙鏊鶊?bào)案。

另查明，2013年8月14日，原告與案外人郝斌簽訂《匯豐公寓轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定將涉案房屋轉(zhuǎn)租給郝斌經(jīng)營，由郝斌代替原告向被告履行原租賃合同條款，并約定如原告未獲得被告同意進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，郝斌有權(quán)解除合同，原告應(yīng)退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)并按轉(zhuǎn)讓費(fèi)的20%支付違約金。后因被告不同意原告轉(zhuǎn)租房屋，案外人郝斌訴至本院要求解除與原告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并退還轉(zhuǎn)讓費(fèi)及支付違約金。該案審理過程中，雙方達(dá)成和解協(xié)議后，郝斌撤回起訴。

本院認(rèn)為，原告與被告陳某簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法有效，各方應(yīng)當(dāng)按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。合同約定，被告應(yīng)配備20臺空調(diào)給原告使用，但因被告未支付空調(diào)余款導(dǎo)致空調(diào)被拆走，且因被告拖欠工程款導(dǎo)致工人對原告承租房屋實(shí)施斷水?dāng)嚯姡率乖鏌o法正常經(jīng)營，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被告已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告辯稱原告未經(jīng)其同意擅自轉(zhuǎn)租房屋先構(gòu)成違約，故不同意退還押金及房租等。本院認(rèn)為，原告與案外人郝斌簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬于附條件生效的合同，該合同因未得到被告同意而未生效，亦未實(shí)際履行，并未對被告造成損失；且原告與案外人郝斌的轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬另一法律事實(shí)及法律關(guān)系，并已另案處理，不能作為被告不承擔(dān)違約責(zé)任的理由，故被告的抗辯意見本院不予采納。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)的規(guī)定“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，原告請求解除雙方簽訂的《房屋租賃合同》，有事實(shí)和法律依據(jù)，被告亦同意解除合同，本院予以準(zhǔn)許。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十七條“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施、并有權(quán)要求賠償損失”及《最高人民法院關(guān)于適用<；；中華人民共和國婚姻法>；；若干問題的解釋（二）》第二十四條“債權(quán)人就婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻一方以個(gè)人名義所負(fù)債務(wù)主張權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)按夫妻共同債務(wù)處理”的規(guī)定，兩被告系夫妻關(guān)系，以上債務(wù)發(fā)生在兩被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間，應(yīng)當(dāng)按照夫妻共同債務(wù)處理，由兩被告共同償還。因此，原告請求兩被告退回押金100000元及剩余房租，有事實(shí)和法律依據(jù)，本院予以支持，但剩余房租應(yīng)從原告主張權(quán)利之日即2013年9月25日起計(jì)至2014年4月10日為35082元，原告請求超出部分，本院不予支持。另原告主張被告應(yīng)賠償其為經(jīng)營匯豐公寓購置洗衣機(jī)、冰箱、床頭柜及床上用品等物品支出的20000元，本院認(rèn)為以上物品并未與涉案房屋形成附合，原告可自行處理，且原告未提供證據(jù)證明其實(shí)際損失，因此原告的該項(xiàng)請求本院不予支持。

綜上，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條、《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條、《最高人民法院關(guān)于適用<；；中華人民共和國婚姻法>；；若干問題的解釋（二）》第二十四條、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下

一、解除原告褚某與被告陳某于2013年4月3日簽訂的《房屋租賃合同》；

二、被告陳某、王某應(yīng)退還原告褚某租房押金100000元；

三、被告陳某、王某應(yīng)退還原告褚某2013年9月25日至2014年4月10日的房租35082元；

四、駁回原告褚某的其他訴訟請求。

本案受理費(fèi)1799元，由原告褚某負(fù)擔(dān)324元，被告陳某、王某負(fù)擔(dān)1475元。

上述應(yīng)付款項(xiàng)，義務(wù)人應(yīng)于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院或廣西壯族自治區(qū)北海市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴于廣西壯族自治區(qū)北海市中級人民法院。

代理審判員　 劉舒霞

二〇一三年十二月二十五日

書　記　員　 馮　志

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