浙江省樂清市人民法院

民事判決書

（2015）溫樂民初字第546號

原告：張某某。

委托代理人：張鑫，浙江五前律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

被告：陳某某。

被告：施某某。

委托代理人：黃鑄克、吳巖銀，浙江合眾律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)。

原告張某某為與被告陳某某、施某某合同糾紛一案，于2015年4月28日向本院提起訴訟。本院于同日受理后，依法組成合議庭，于2015年9月18日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某某的特別授權(quán)委托代理人張鑫、被告陳某某、施某某的特別授權(quán)委托代理人黃鑄克、吳巖銀均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某某訴稱：2010年12月，被告施某某告知原告，因樂清市政府征用其所在村的土地，被告施某某經(jīng)評估將會(huì)補(bǔ)償房子二套，補(bǔ)償方式為異地建設(shè)安置房，地點(diǎn)位于樂清市某某路某某廣場對面。原告與家人商議后向兩被告以232萬元購買一套拆遷補(bǔ)償安置房。雙方以口頭協(xié)議方式議定購買事項(xiàng)，被告承諾3年保證入住。原告要求被告施某某提供相關(guān)征收、拆遷安置文件、拆遷補(bǔ)償協(xié)議、進(jìn)場施工許可證、圖紙等相關(guān)材料，被告未予提供。原告于2011年2月1日、4月27日向被告陳某某匯去購房款162萬元，并通過兒子陳霖的賬戶于2011年1月21日向被告陳某某匯去購房款25萬元、通過丈夫陳某某賬戶于2011年1月26日向被告陳某某匯去購房款45萬元，合計(jì)支付購房款232萬元。原告支付購房款后，兩被告一直未交房?，F(xiàn)已過被告承諾的交房時(shí)間，但經(jīng)原告打聽并到現(xiàn)場查看，該房屋至今未建，被告已無交房可能。原告起訴要求：兩被告共同返還原告款項(xiàng)232萬元。在庭審中，原告增加訴訟請求，要求解除雙方的房屋買賣合同。

原告張某某為證明其主張，出示了下列證據(jù)，經(jīng)被告質(zhì)證及本院認(rèn)證如下：

證據(jù)1、身份證、戶籍證明原件，以證明原、被告的主體資格。

證據(jù)2、匯款憑證原件4份、說明原件2份，以證明原告向被告支付購房款的事實(shí)。

被告對證據(jù)1、2無異議，本院予以認(rèn)定。

證據(jù)3、錄音光盤及錄音書面材料，以證明原告向被告購房并支付購房款及原告向被告要求返還房款的事實(shí)。被告對于證據(jù)3真實(shí)性無異議，但稱錄音是在陳某某授意下接的電話，陳某某事先要求施某某配合這樣回答。且該錄音并不是本案原告所做的，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。本院認(rèn)為，被告未就其反駁意見提供反駁證據(jù)，故本院對證據(jù)3的真實(shí)性予以認(rèn)定。

證據(jù)4、婚姻登記證明原件，以證明兩被告是夫妻關(guān)系事實(shí)。被告無異議，本院予以認(rèn)定。

原告當(dāng)庭提供：證據(jù)5、兩原告結(jié)婚證復(fù)印件，以證明陳某某系張某某丈夫的事實(shí)。被告無異議，本院予以認(rèn)定。

證據(jù)6、委托書原件，以證明原告委托其丈夫向被告支付購房款的事實(shí)。因該證據(jù)系當(dāng)庭提供，被告拒絕質(zhì)證，本院亦不予認(rèn)定。

被告陳某某、施某某答辯稱：1、原、被告轉(zhuǎn)讓的是安置房指標(biāo)，而不是房屋，被告只收到222萬元。2、本案是安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù)。3、被告沒有向原告承諾過三年入住。

被告陳某某、施某某在本院指定的舉證期限內(nèi)提交，并于庭審時(shí)出示了下列證據(jù)：

證據(jù)1、會(huì)議記錄原件三份，以證明建房指標(biāo)已經(jīng)東門村民主程序議定分配到戶、東門村同意建房指標(biāo)自由買賣等事實(shí)。

證據(jù)2、東門村村委會(huì)證明原件一份，以證明東門村同意建房指標(biāo)自由買賣。

原告對于證據(jù)1、2真實(shí)性、合法性無異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，原告認(rèn)為原、被告之間是房屋買賣，而不是建房指標(biāo)買賣。本院對證據(jù)1、2的真實(shí)性予以認(rèn)定。

證據(jù)3、協(xié)議書及東門村回扣田建筑面積轉(zhuǎn)讓契及村基建小組對面積的確認(rèn)材料各一份，以證明被告向他人購買建房指標(biāo)的事實(shí)，并且村委認(rèn)可被告現(xiàn)擁有（含受讓部分）建筑面積合計(jì)328.72平方米。原告對于協(xié)議書及東門村回扣田建筑面積轉(zhuǎn)讓契的真實(shí)性、合法性無異議，對建筑面積確認(rèn)表真實(shí)性、合法性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議，原告認(rèn)為被告所擁有的是房屋建筑面積。本院認(rèn)為，本院對證據(jù)3的真實(shí)性、合法性予以認(rèn)定，可以證明被告受讓他人安置留用地建筑面積及其名下合計(jì)有328.72平方米的建筑面積的事實(shí)。

證據(jù)4、規(guī)劃建設(shè)局文件（樂規(guī)建發(fā)（2010）111號）原件一份，以證明東門村安置留用地的用地情況。

證據(jù)5、備案通知書原件一份，以證明該項(xiàng)目經(jīng)樂清市發(fā)展和改革局備案。

原告對證據(jù)4、5無異議，本院依法予以認(rèn)定。

證據(jù)6、樂清市中心區(qū)A-b部分地塊掛牌出讓公告、出讓結(jié)果及國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。以證明涉案返回地建設(shè)用地已經(jīng)供地，并由浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘牌。

證據(jù)7、安置房代建合同原件一份，以證明東門村安置房由樂清市某某建筑工程有限公司代為建設(shè)。

原告對證據(jù)6、7的真實(shí)性、合法性無異議，但是該兩組證據(jù)相互矛盾，土地使用權(quán)合同表明土地使用權(quán)在浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下，但村委會(huì)又和樂清市某某建筑工程有限公司簽訂代建合同。本院對證據(jù)6、7的真實(shí)性予以認(rèn)定。

證據(jù)8、土地登記檔案查詢記錄原件一份，以證明東門村安置留用地的土地使用者已經(jīng)登記為浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

證據(jù)9、建設(shè)用地規(guī)劃許可申請表及審批表復(fù)印件一份，以證明項(xiàng)目的建設(shè)用地規(guī)劃已經(jīng)行政許可審批，確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目的位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃。原告對于證據(jù)8、9真實(shí)性、合法性無異議，從證據(jù)8可以看到涉案土地的使用權(quán)已經(jīng)被法院查封，面臨著司法拍賣。本院對證據(jù)9真實(shí)性予以認(rèn)定。

經(jīng)審理本院查明：樂清市樂成鎮(zhèn)（現(xiàn)樂成街道）東門村于2008年取得樂清市中心區(qū)A-b部分地塊作為村集體安置留用地，2010年3月30日，樂清市規(guī)劃建設(shè)局發(fā)文對東門村安置留用地規(guī)劃選址進(jìn)行了確認(rèn)。2010年12月1日，浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招、拍、掛流程競買購得上述地塊的使用權(quán)并于2010年12月6日與樂清市國土資源局簽訂《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，于2013年3月19日辦理了土地使用權(quán)登記。2010年12月30日，樂成鎮(zhèn)東門村與樂清市某某建筑工程有限公司簽訂《代建合同書》，約定由樂清市某某建筑工程有限公司進(jìn)行代建。2013年3月28日，涉案項(xiàng)目取得建設(shè)用地規(guī)劃許可審批通過?，F(xiàn)工程建設(shè)進(jìn)度為已完成樁基工程。

另查明，原告張某某與陳某某系夫妻關(guān)系，被告陳某某與被告施某某系夫妻關(guān)系，陳某某與被告陳某某系兄妹關(guān)系。被告施某某在樂清市樂成街道東門村原享有合計(jì)328.72平方米的安置房權(quán)益。樂成街道東門村村委會(huì)同意本村社員將其建房指標(biāo)自由轉(zhuǎn)讓他人（包含本村社員和本村之外的城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村村民）。2010年12月間，原告張某某與被告陳某某、施某某達(dá)成口頭協(xié)議，約定兩被告將施某某所享有的155平方米的安置房權(quán)益以每平方15000元（其中包含2000元／平方米的土地出讓金）的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給原告張某某。雙方未簽訂書面協(xié)議。

本院認(rèn)為，本案的爭議焦點(diǎn)是本案標(biāo)的的性質(zhì)及合同的效力問題。原告認(rèn)為雙方是房屋買賣合同關(guān)系，被告認(rèn)為雙方是安置房指標(biāo)買賣關(guān)系。本院認(rèn)為，涉案的安置房雖已開始動(dòng)工，但僅完成了樁基部分，尚未建成，顯然不存在房屋實(shí)體，故雙方之間轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物是安置房建筑面積指標(biāo)而非房屋，雙方是安置房指標(biāo)買賣關(guān)系。對于合同的效力問題，雙方均認(rèn)為合同有效，本院認(rèn)為涉案安置房通過出讓方式取得國有土地使用權(quán)，并開工建設(shè)，建房指標(biāo)已經(jīng)分配到戶，且村集體亦認(rèn)可指標(biāo)轉(zhuǎn)讓行為，故本案的安置房指標(biāo)買賣合同合法有效，應(yīng)予以保護(hù)。原告稱被告承諾3年即可入住，現(xiàn)該承諾未兌現(xiàn)，且現(xiàn)該地塊已被法院查封，合同目的無法實(shí)現(xiàn)，要求解除合同，被告稱其并未作出上述承諾，亦不存在影響合同目的實(shí)現(xiàn)的情況，不同意解除合同。本院認(rèn)為，合同的解除分為約定解除與法定解除兩種。原告稱被告承諾3年入住，但未提供證據(jù)予以證明，故本案不存在約定解除的情況。從法定解除條件來看，首先，雙方轉(zhuǎn)讓的是安置房指標(biāo)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，安置房的建房時(shí)間具有很大的不確定性，原告應(yīng)當(dāng)知道指標(biāo)房的交房日期并不確定而進(jìn)行購買，現(xiàn)原告稱房屋未能交付致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)而要求解除，本院不予采信。對于原告所稱浙江某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下的涉案土地被查封，影響建房致使合同目的無法實(shí)現(xiàn)的主張，本院認(rèn)為，涉案地塊雖被法院查封，但原告未舉證證明法院查封涉案地塊的行為影響到安置房的建設(shè)或交付，故本院對原告的該主張不予采信。綜上，本案訴爭的指標(biāo)買賣合同沒有約定解除的條件，亦不符合法定解除的情形，故對于原告要求解除合同，返還款項(xiàng)的主張本院不予支持。據(jù)此，依照最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條的規(guī)定，判決如下：

駁回原告張某某的訴訟請求。

本案受理費(fèi)25360元，由原告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于溫州市中級人民法院。

審　判　長　　施巧巧

人民陪審員　　吳玲娟

人民陪審員　　鄭秋秋

二〇一五年九月二十二日

代　書記員　　胡曉文

合同糾紛