福建省寧德市蕉城區(qū)人民法院

民事判決書

（2016）閩0902民初913號(hào)

原告（反訴被告）傅某，男，19**年*月*日出生，漢族，原住福建省寧德市蕉城區(qū)蕉南下宅園路前崗*號(hào)，現(xiàn)住福建省寧德市東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

委托代理人繆前衛(wèi)，福建名仕（寧德）律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）劉某某，男，19**年*月*日出生，漢族，原住福建省寧德市蕉城區(qū)，現(xiàn)住福建省寧德市東僑經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。

委托代理人趙振華，福建環(huán)三律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）傅某與被告（反訴原告）劉某某租賃合同糾紛一案，本院于2016年4月15日立案受理后，依法由審判員盧小洋獨(dú)適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告（反訴被告）傅某及其委托代理人繆前衛(wèi)、被告（反訴原告）劉某某的委托代理人趙振華到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告（反訴被告）傅某訴辯稱：2015年3月間，傅某因經(jīng)營(yíng)需要搭建倉(cāng)庫(kù)，并經(jīng)他人介紹認(rèn)識(shí)劉某某，劉某某稱其在漳灣鎮(zhèn)某地有閑置地塊可租賃給傅某用于搭建倉(cāng)庫(kù)。2015年3月23日，經(jīng)雙方達(dá)成初步意向后，劉某某要求傅某先支付定金10000元作為訂立合同的擔(dān)保，傅某即于當(dāng)天通過工商銀行網(wǎng)銀轉(zhuǎn)賬10000元至劉某某賬戶。后雙方在協(xié)商訂立合同時(shí)，因劉某某未能提供該地塊的合法手續(xù)及使用權(quán)證明，導(dǎo)致雙方合同未能訂立。傅某多次要求劉某某返還所付定金，劉某某卻以種種理由拒絕，至今未能返還。為此，請(qǐng)求法院判令：劉某某向傅某雙倍返還合同定金人民幣20000元。對(duì)劉某某反訴要求傅某支付締約過時(shí)賠償金50000元問題，劉某某個(gè)人以出租人身份與傅某磋商租地事宜，而收受傅某支付定金者亦是劉某某，因此，本案定金合同關(guān)系成立于傅某及劉某某間，而非傅某與劉某某所設(shè)立的公司。劉某某在收取10000元作為租賃合同擔(dān)保后，因劉某某無(wú)法提供合法土地權(quán)屬證明其有權(quán)出租，且單方擅自變更雙方之前意向約定的租賃價(jià)格及條件，致雙方未能簽訂合同。事實(shí)上，無(wú)論劉某某抑或其所稱公司，對(duì)涉案土地均未取得合法的土地使用權(quán)，更無(wú)權(quán)對(duì)外出租土地。因此，劉某某承諾可將該土地出租并收受定金，但未就出租土地取得合法權(quán)利而導(dǎo)致租賃合同不能訂立，屬于不履行義務(wù)的違約行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。其反訴要求傅某賠償損失，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，其所謂的損失也沒有任何證據(jù)可以證實(shí)。因此，應(yīng)駁回劉某某的全部反訴請(qǐng)求。

被告（反訴原告）劉某某庭辯訴稱：原告支付的為意向金非定金，其主張雙倍返還定金無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)。原告私自違約，按照規(guī)定合同不成立，應(yīng)返還，但因原告締約過失造成劉某某損失，二者應(yīng)抵消。2015年3月中上旬，劉某某與傅某就涉案空地租賃事宜進(jìn)行反復(fù)了解和磋商。2015年3月23日雙方達(dá)成租賃意向，劉某某同意將上述空地以每平方米4元錢的價(jià)格租給傅某搭建臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，租期5年，并支付了10000元意向金。嗣后，傅某反悔，不簽訂正式租賃合同，致劉某某對(duì)第三方違約并喪失簽訂租賃合同商機(jī)，造成損失60000元?？鄢?0000元意向金，還應(yīng)支付給劉某某50000元締約過時(shí)賠償金。故請(qǐng)求法院判令傅某支付劉某某締約過失賠償金50000元。

經(jīng)審理查明：

傅某向本院提供如下證據(jù)證明其主張：1.傅某的身份證，證明傅某的訴訟主體資格；2.傅某經(jīng)營(yíng)的店鋪的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，證明傅某因經(jīng)營(yíng)需要搭建倉(cāng)庫(kù)的事實(shí)；3.傅某的工商銀行網(wǎng)上轉(zhuǎn)賬會(huì)單，證明2015年3月23日，傅某向劉某某支付定金一萬(wàn)元的事實(shí)；4.傅某手機(jī)的短信記錄，證明傅某向劉某某支付了定金以及劉某某拒不返還的事實(shí)；5.證人楊良星、陳慶農(nóng)證言，證明傅某因劉某某無(wú)合法土地使用權(quán)手續(xù)而未與其正式訂立租賃合同。

劉某某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1無(wú)異議。對(duì)證據(jù)2，真實(shí)性和合法性無(wú)異議，但對(duì)關(guān)聯(lián)性和證明目的不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)3無(wú)異議。對(duì)證據(jù)4，真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，其證據(jù)類型容易被篡改，應(yīng)經(jīng)過公證才可以作為證據(jù)使用，對(duì)真實(shí)性和完整性不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)5，1.二證人系傅某朋友，其效力不予認(rèn)可；2.二證人陳述當(dāng)時(shí)去看場(chǎng)地的人數(shù)自相矛盾，其陳述不應(yīng)采信；3.二證人并未表述1萬(wàn)元系定金，而是先支付一些錢；4.租期為10年只是磋商過程而已，達(dá)成的合意為5年，這符合談判的規(guī)則；5.根據(jù)二證人及傅某陳述，傅某所搭建的廠房租期一到要?dú)w劉某某，這才是其解約的根本原因。

劉某某向本院提供如下證據(jù)證明其主張：1.劉某某身份證，證明劉某某的主體身份；2.公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照，證明劉某某是合法的法定代表人和股東；3.內(nèi)資企業(yè)情況登記表；4.公司的授權(quán)委托書，證明久安公司授權(quán)給劉某某出租土地，劉某某具備出租這塊地的資格，并具有反訴的主體資格；5.土地租賃協(xié)議，證明這塊土地在2011年就已經(jīng)有合法性了，從別人手上轉(zhuǎn)租過來(lái)，已經(jīng)支付了別人的租金；6.寧國(guó)土資信查字（2014）46號(hào)、7.寧區(qū)政文（2014）241號(hào)、8.寧蕉漳政（2014）10號(hào)、9.廠房倉(cāng)庫(kù)照片，證明政府已經(jīng)將涉訴的租賃地塊出讓給劉某某的公司，并且可以先行搭建；10.與第三人簽訂的協(xié)議、11.收據(jù)，證明被告反訴原告承擔(dān)了締約過失責(zé)任，并進(jìn)行了相應(yīng)的賠償；12.寧德市用地聯(lián)席暨會(huì)地價(jià)委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要，證明涉案土地雖無(wú)合法的用地手續(xù)，但市政府為彌補(bǔ)之前土地?fù)p失，已將此地塊確認(rèn)轉(zhuǎn)讓給劉某某。

傅某質(zhì)證認(rèn)為：對(duì)證據(jù)1無(wú)沒有異議。對(duì)證據(jù)2、3、4，真實(shí)性沒有異議，但與本案不具關(guān)聯(lián)性。本案定金合同關(guān)系成立于傅某與劉某某之間，收受定金的也是劉某某個(gè)人，而非公司。同時(shí)劉某某也以被告身份應(yīng)訴并提出反訴，因此，劉某某系本案適格被告。公司是否具有企業(yè)法人資格與本案不具有關(guān)聯(lián)性。對(duì)證據(jù)5，真實(shí)性有異議，無(wú)其他證據(jù)印證該份協(xié)議書簽訂的事實(shí)，且從證據(jù)寧國(guó)土資信查字（2014）46號(hào)第2頁(yè)內(nèi)容所體現(xiàn)，向漳灣村民章昭興、張孝清租地的是福建久安水產(chǎn)有限公司，而該協(xié)議書上載明的承租人為久安公司，主體明顯不同。因此，該份協(xié)議書明顯系偽造。退一步而言，該份協(xié)議將農(nóng)民集體所有土地出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，本身違法了土地管理法的相關(guān)規(guī)定，協(xié)議即使成立也屬無(wú)效；根據(jù)劉某某自己提供的證據(jù)，可以證實(shí)，對(duì)于其所設(shè)立公司向村民租地并用于開發(fā)建設(shè)的行為，也已被寧德市國(guó)土資源局立案查處，認(rèn)定屬非法占地并對(duì)其作出處罰，責(zé)令其退還該土地，沒收該土地上建筑物并處以罰款。因此，該份協(xié)議不能證明劉某某對(duì)租賃土地享有合法使用權(quán)以及將該土地轉(zhuǎn)租他人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的權(quán)利。對(duì)證據(jù)6，真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明其待證事實(shí)。首先，根據(jù)該答復(fù)意見書內(nèi)容，被告所設(shè)公司向農(nóng)民租地并用于建設(shè)的行為已被認(rèn)定違法并作出相應(yīng)處罰，且其行為違法性至今仍未消除或得到補(bǔ)正。其次，根據(jù)該答復(fù)意見，對(duì)于久安公司申請(qǐng)項(xiàng)目用地事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)公司轉(zhuǎn)產(chǎn)后提供項(xiàng)目可行性報(bào)告，并經(jīng)市政府研究通過后，再由國(guó)土資源局依照法定程序辦理相關(guān)用地手續(xù)。顯然，在未獲審批并依法辦理相關(guān)用地手續(xù)之前，不論是被告還是其所設(shè)立公司，均無(wú)權(quán)擅自對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，更無(wú)權(quán)出租給他人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。對(duì)證據(jù)7、8，真實(shí)性無(wú)異議，但不能證明其待證事實(shí)。該文件只是一個(gè)請(qǐng)示文件，對(duì)于該請(qǐng)示文件中關(guān)于久安公司請(qǐng)求項(xiàng)目選址及用地等事項(xiàng)均未經(jīng)上級(jí)政府部門研究通過，更未依法辦理用地手續(xù)。不能證明被告對(duì)訟爭(zhēng)土地享有合法權(quán)利。對(duì)證據(jù)9，該照片上廠房已被國(guó)土局認(rèn)定為非法占地的違法建筑，并應(yīng)當(dāng)沒收。因此該證據(jù)只能證明被告所設(shè)公司違法占地的事實(shí)。對(duì)證據(jù)10，真實(shí)性有異議，沒有其他證據(jù)予以印證該協(xié)議的真實(shí)性，被告劉某某在與原告協(xié)商租地之時(shí)，也根本未提及該地塊之前已出租他人；劉某某個(gè)人將該農(nóng)用地出租他人用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)用途并從中營(yíng)利顯屬違法行為，不受法律保護(hù)。對(duì)證據(jù)11，真實(shí)性有異議，該收款收據(jù)可以隨意制作，并且沒有其他證據(jù)予以印證該真實(shí)性；也不能證明該違約金實(shí)際發(fā)生或與原告之間存在何種關(guān)聯(lián)。原、被告雙方未能訂立租賃合同之過錯(cuò)均在于劉某某，其主張?jiān)尜r償所謂損失也沒有任何依據(jù)。對(duì)證據(jù)12，無(wú)原件核對(duì)，已超過舉證期限，不具證據(jù)效力；該件形成時(shí)間為2015年8月12日，而原、被告磋商租賃事宜的時(shí)間為2015年3月，以之后形成的文件來(lái)證明其之前之效力無(wú)依據(jù)；從內(nèi)容上看，文中只同意劉某某所設(shè)立的公司關(guān)于項(xiàng)目的選址，而文件中所要求的土地規(guī)劃審批出讓手續(xù)，業(yè)主的投產(chǎn)建設(shè)均沒有取得，不能證明劉某某及其公司在協(xié)商租賃事項(xiàng)時(shí)已經(jīng)合法取得了涉案土地的使用權(quán)。

本院認(rèn)為，一、對(duì)于傅某提供的證據(jù)。劉某某對(duì)證據(jù)1、2、3真實(shí)性無(wú)異議，予以確認(rèn)并采信。對(duì)證據(jù)4，其內(nèi)容均為傅某單方陳述，不予以采信。對(duì)證人楊良星與陳慶農(nóng)證言，其雖為傅某之友，但其倆人細(xì)節(jié)處之陳述一致，被告雖有異議，但未提供反駁證據(jù)，故對(duì)上述證言予以采信。上述證據(jù)可以證明以下事實(shí)：2015年3月，傅某因經(jīng)營(yíng)需要搭建倉(cāng)庫(kù)，經(jīng)人介紹認(rèn)識(shí)劉某某，其稱于漳灣斗門頭里塘閑置地可租與傅某用于搭建倉(cāng)庫(kù)。2015年3月23日，經(jīng)初步達(dá)成租賃意向后，傅某通過工商銀行賬戶轉(zhuǎn)賬向劉某某支付意向金10000元。但最終，雙方未能簽訂租賃合同。二、對(duì)于劉某某提供的證據(jù)。傅某對(duì)證據(jù)1-4、6-8真實(shí)性無(wú)異議，予以確認(rèn)。對(duì)證據(jù)5、10、12，傅某雖有異議，但未提供反駁證據(jù)，對(duì)其真實(shí)性予以確認(rèn)。對(duì)證據(jù)12，經(jīng)本院核查無(wú)異，其真實(shí)性亦予以確認(rèn)。劉某某主張政府已同意將涉案土地使用權(quán)出讓給久安公司，并允許其進(jìn)行建設(shè)投產(chǎn)，邊建邊批。但根據(jù)其提供的證據(jù)，無(wú)法證明政府同意其邊建邊批。其所設(shè)立的久安公司與村民簽訂了土地租賃協(xié)議后，未經(jīng)審批即擅自進(jìn)行廠房建設(shè)，其行為違法性已為寧國(guó)土資行罰（2013）蕉30號(hào)行政處罰決定書所確認(rèn)，并責(zé)令其退還非法占用的土地，沒收其上新建建筑物和其他設(shè)施等。因此，實(shí)質(zhì)上并未取得涉案土地的使用權(quán)。同時(shí)其提供的證據(jù)6、7、8亦非對(duì)涉案土地使用權(quán)屬進(jìn)行明確，而僅系對(duì)上述土地作為久安公司轉(zhuǎn)產(chǎn)后的項(xiàng)目用地向上級(jí)請(qǐng)示或答復(fù)信訪人待市政府研究之相關(guān)文件。證據(jù)9只系廠房照片，與本案無(wú)關(guān)，不予審查。另，證據(jù)12系市用地聯(lián)席會(huì)暨地價(jià)委員會(huì)內(nèi)部會(huì)議紀(jì)要，對(duì)外不具有法律效力。綜上，被告提供的證據(jù)1-9、12均不能證明劉某某自身或其設(shè)立的福建久安水產(chǎn)有限公司擁有該涉案土地的合法土地使用權(quán)，其證明力本院不予認(rèn)可。對(duì)證據(jù)11與本案無(wú)關(guān)，不予審查。

綜上所述，本院認(rèn)為：定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。傅某主張其支付劉某某的“意向金”10000元為定金，但其提供的證據(jù)不足以證明其雙方有約定定金性質(zhì)，不予支持。傅某與劉某某之間租賃合同未能成立，劉某某應(yīng)返還上述“意向金”10000元。傅某要求劉某某返還20000元，予以支持10000元，對(duì)于超出部分不予支持。劉某某主張傅某應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，但其提供的證據(jù)不足以證明磋商過程中傅某有因過錯(cuò)違反誠(chéng)實(shí)信用原則致其合理信賴?yán)鎿p失；相反，劉某某至今未合法取得土地使用權(quán)手續(xù)，而且其于2015年1月1日已就該地塊與他人簽訂了租賃協(xié)議，卻仍與傅某磋商該地租賃事宜，明顯違背誠(chéng)實(shí)信用原則，縱使其因終止前述租賃協(xié)議而向合同相對(duì)人支付違約金，也難謂合理的信賴?yán)鎿p失，更與傅某無(wú)直接因果關(guān)系。因此，劉某某要求傅某支付締約過失違約金50000元，無(wú)事實(shí)和法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《某某人民共和國(guó)民法通則》第四條、第九十二條，《最高人民法院關(guān)于適用〈某某人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告（反訴原告）劉某某應(yīng)于本判決生效之日返還原告（反訴被告）傅某人民幣10000元；

二、駁回原告（反訴被告）傅某的其他訴訟請(qǐng)求；

三、駁回被告（反訴原告）劉某某的全部訴訟請(qǐng)求。

本訴案件受理費(fèi)300元，減半收取150元，由原告（反訴被告）傅某、被告（反訴原告）劉某某各負(fù)擔(dān)75元；反訴案件受理費(fèi)525元，由被告（反訴原告）劉某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于寧德市中級(jí)人民法院（上訴案件受理費(fèi)繳納辦法：到本院領(lǐng)取省財(cái)政廳印制的人民法院訴訟費(fèi)用繳費(fèi)通知書，上訴案件受理費(fèi)至遲在上訴期滿后七日內(nèi)預(yù)交到寧德市中級(jí)人民法院，逾期不交按自動(dòng)撤回上訴處理）。

審判員　　盧小洋

二〇一六年七月十三日

書記員　　林芳苓

合同糾紛