河南省洛陽市洛龍區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）洛龍民初字第1289號

原告：王某某，男，漢族，19**年*月*日生。

委托代理人：麻偉波、張嫚（實習律師），河南誠然律師事務(wù)所律師。

被告：朱某某，女，漢族，19**年*月*日生。

委托代理人：王國衛(wèi)、史雙洋（實習律師），河南森合律師事務(wù)所律師。

上列原告王某某訴被告朱某某為租賃合同糾紛一案，本院受理后依法組成合議庭公開開庭進行了審理。原告王某某及其委托代理人麻偉波、張嫚，被告朱某某的委托代理人王國衛(wèi)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2013年8月23日，原被告續(xù)簽房屋租賃合同一份，約定原告將其所有的位于洛陽新區(qū)英才路中泰華庭**號和**號門面房（建筑面積195平方米）出租給乙方即被告使用，并約定“在房屋租賃期內(nèi)乙方（被告）如需對房屋進行改裝或增擴設(shè)施或轉(zhuǎn)租，應(yīng)征得甲方（原告）書面同意，費用由乙方自理。因使用不當或其他人為原告使房屋或設(shè)施損壞的，乙方負責賠償或給予修繕。”另約定：“任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國家有關(guān)法律、法規(guī)的，另一方有權(quán)終止合同，所造成的經(jīng)濟損失由違約方承擔”。被告租賃原告的房屋一直經(jīng)營干洗店。由于原告平時不在洛陽居住工作，2014年12月6日，原告來到洛陽才發(fā)現(xiàn)被告未經(jīng)原告同意私自將該兩處房屋轉(zhuǎn)租給他人使用，在他人使用過程中將7#-108號門面房地面開挖深槽，進行了改裝。綜上，被告的行為嚴重違反了雙方簽訂的《房屋租賃合同》，給原告帶來了巨大的經(jīng)濟損失。請求：1、依法判令解除原被告于2013年8月23日簽訂的《房屋租賃合同》；2、依法判令被告對其承租原告的位于中泰華庭**號房屋恢復(fù)原狀；3、依法判令被告將其承租原告的位于中泰華庭**號和**號房屋歸還原告；4、本案的訴訟費用由被告承擔。

被告辯稱：一、原告在訴狀中所述的部分不是事實。首先，原告在訴狀中講述答辯人私自將房屋轉(zhuǎn)租他人不是事實。答辯人與原告所簽訂的《房屋租賃合同》是原告起草的，合同中除打印字體、答辯人簽名、身份證號、電話外，均是原告填寫的。在簽訂合同前，答辯人即提出應(yīng)允許答辯人分租房屋，由原告照答辯人收取租金，同時允許分租人裝修。就因為談妥條件，原告才在《房屋租賃合同》第十條中填寫“若乙方分租此房產(chǎn)，甲方不予干涉。其分租部分的裝修費用，房屋租金，甲方概不負責。合同到期時，甲方收回全部房產(chǎn)。如乙方需續(xù)租，同等條件下，乙方優(yōu)先。”其次，原告訴狀中講述的合同第5條內(nèi)容已被原告用筆填寫的第10條內(nèi)容更改，雖第5條約定改裝、轉(zhuǎn)租等內(nèi)容應(yīng)經(jīng)出租人書面同意，但第10條內(nèi)容已允許答辯人分租房屋，更顯示分租的房屋租金、裝修費用甲方概不負責。故，合同第5條已被第10條更改。最后，訴狀中所述的門面房開挖深溝不是事實，之前答辯人租賃房屋是用于經(jīng)營干洗店的，但后來答辯人不再經(jīng)營干洗店，改為經(jīng)營茶葉店，雙方所簽協(xié)議中并沒有禁止做何種經(jīng)營，答辯人改變經(jīng)營不需經(jīng)原告同意，為使茶葉店有更好的環(huán)境，答辯人在不改變、不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)的情況下，對房屋適當裝修不損害原告任何利益，原告不應(yīng)干涉。同時，答辯人進行裝修時，管理房產(chǎn)的物業(yè)公司還打電話詢問原告，原告沒有提出過任何異議。二、答辯人不存在任何違約行為，相反是原告違約。之前已講述答辯人的行為均在房屋租賃合同的約定范圍之內(nèi)，不存違約行為，相反是原告違約想要單方面提高房屋租金。2015年年初，原告多次提出要求提高房屋租金，更是提出要求將房屋租金從7.5萬元提高到18萬元，甚至是21萬元，答辯人告訴原告今年的經(jīng)濟形勢整體不好，生意難做，提高租金生意就經(jīng)營不下去了，并告知原告租賃期限不到，租期到后雙方再協(xié)商租金事宜?，F(xiàn)原告在已收取答辯人第二年租金后，突然向法院起訴，已違反雙方所簽租賃合同的約定，是原告單方追求高額房屋租金驅(qū)使的。三、雙方所簽合同不應(yīng)解除，而應(yīng)繼續(xù)履行。雙方所簽合同的租賃期限是三年，房屋租金答辯人也已交付到2015年9月份，期間答辯人沒有任何違約行為，有違約行為的恰恰是原告。是答辯人拒絕按照原告意思漲租金后，原告才起訴要求收回房屋的。故，答辯人沒有違約行為，且已交過租金，雙方所簽合同應(yīng)繼續(xù)履行。綜上，請求依法駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：2013年8月23日，原告作為甲方（出租方）與作為乙方（承租方）的被告簽訂《房屋租賃合同》一份，原告將自己所有的位于洛陽新區(qū)英才路中泰華庭的7#-108號和7#-206號房屋出租給被告使用，合同中未約定使用用途，而被告承租房屋系用于經(jīng)營干洗店。租賃期限自2013年9月30日至2016年9月30日，年租金7.5萬元，被告每年在9月15日前交4萬元，在每年的3月15日前交3.5萬元。該合同第5條約定：“房屋租賃期內(nèi)乙方（被告）如需對房屋進行改裝或增擴設(shè)施或轉(zhuǎn)租，應(yīng)征得甲方（原告）書面同意，費用由乙方自理。因使用不當或其他人為原因使房屋或設(shè)施損壞的，乙方負責賠償或給予修復(fù)。乙方應(yīng)搞好鄰里關(guān)系，遵紀守法。”第7條約定：“違約責任：任何一方未能履行本合同規(guī)定的條款或違反國家有關(guān)法律，法規(guī)的，另一方有權(quán)終止合同，所造成的經(jīng)濟損失由違約方承擔。一方提前解除本合同須提前一個月通知對方”。在該合同第10條的其他約定中，手寫約定：“若乙方分租此房產(chǎn)，甲方不予干涉。其分租部分的裝修費用、房屋租金，甲方概不負責。合同到期時，甲方收回全部房產(chǎn)。如乙方需續(xù)租，同等條件下，乙方優(yōu)先。”（原被告各自持有的合同中均有該手寫部分）。2013年8月24日，被告作為出租方（甲方）與作為承租方（乙方）的李強簽訂《租賃協(xié)議》一份，被告將承租原告的上述房屋中的其中120平方米分租給李強，用于二手房買賣經(jīng)營場所，原告清楚該事實。原被告在履行合同當中，被告不拖欠原告的租金?，F(xiàn)原告稱被告在履行合同當中，擅自轉(zhuǎn)租、改裝，違反了雙方之間的合同約定，故依法提起本案的訴訟。審理中，因當事人的意見分歧較大，致調(diào)解不能。

本院認為：原被告之間簽訂的《房屋租賃合同》，系雙方的真實意思表示，合法有效，本院予以確認。依據(jù)誠實信用原則，當事人應(yīng)當依照合同約定全面履行各自的義務(wù)，履行義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當承擔違約責任。本案中，原告主張解除租賃合同的理由系認為被告擅自轉(zhuǎn)租及裝修所致，雖合同第5條明確約定了轉(zhuǎn)租或裝修的條件系經(jīng)過原告的書面同意，但在合同第10條中手寫部分已明確載明被告可分租，該第10條手寫部分的約定的真實意思表示高于第5條（電腦打?。┑募s定，故被告對所承租的房屋可予以分租，原告不應(yīng)予以干涉。關(guān)于原告舉證照片稱，被告已將所承租的房屋整體轉(zhuǎn)租給他人作為洛陽大隱普洱茶文化交流中心，而被告則稱該茶葉店系自己不再經(jīng)營干洗店后的改變經(jīng)營，不違反房屋租賃合同的相關(guān)約定。后經(jīng)本院對上述茶葉店的負責人張偉峰調(diào)查，該茶葉店未辦理工商登記，系張偉峰與被告合伙經(jīng)營。上述，本院認為，為?維護合同關(guān)系的穩(wěn)定性、保護當事人的正當利益不受損害，原告對自己的訴求主張，不能提供強有力的證據(jù)證明被告存在違約，故本院不能予以支持。關(guān)于被告裝修房屋的行為，可待合同到期后，雙方按合同約定解決。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條和最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋第九十條的規(guī)定，經(jīng)合議庭合議，判決如下：

駁回原告王某某的訴訟請求。

本案受理費1675元，由原告負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及副本，上訴于河南省洛陽市中級人民法院。

審　判　長　董　菊

人民陪審員　郭　亮

人民陪審員　王小麗

二〇一五年十一月二十八日

書　記　員　焦志豪

合同糾紛