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廣東省深圳市中級人民法院
民事判決書
(2015)深中法房終字第2393號
上訴人(原審原告):陳某某,男,漢族,19**年*月**日出生,住所地:廣東省深圳市龍崗區(qū)**大世紀花園***,身份證號碼:44052719600627****。
委托代理人:汪君業(yè),北京市大成(深圳)律師事務(wù)所律師。
被上訴人(原審被告):深圳市農(nóng)**股份有限公司,住所地:深圳市羅湖區(qū)**路****號**大廈**層,組織機構(gòu)代碼:192179***。
法定代表人:陳少某,董事長。
委托代理人:鄭濤,廣東誠公律師事務(wù)所律師。
委托代理人:宋劍峰,廣東誠公律師事務(wù)所律師。
上訴人陳某某因與被上訴人深圳市農(nóng)**股份有限公司(以下簡稱農(nóng)**公司)房屋租賃合同糾紛一案,不服深圳市羅湖區(qū)人民法院(2015)深羅法民三初字第1366號民事判決,向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理本案,現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明,位于深圳市羅湖區(qū)某農(nóng)**批發(fā)市場第一層房產(chǎn)只辦理了一本房地產(chǎn)證,產(chǎn)權(quán)人為農(nóng)**公司,房產(chǎn)的建筑面積為20595.7平方米,房屋用途為商業(yè)服務(wù),使用年限從1989年8月8日至2039年8月7日。該房產(chǎn)原房產(chǎn)證號為2000108***,2002年11月12日因換證房產(chǎn)證號變更為2000139***,產(chǎn)權(quán)仍登記在農(nóng)**公司名下。
2000年8月31日,農(nóng)**公司作為出租方(甲方),與陳某某作為承租方(乙方),簽訂《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》,約定甲方將座落在深圳市布吉路布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場某號檔位(以下簡稱涉案房產(chǎn))出租給乙方作為經(jīng)營批發(fā)之用,建筑面積為52.63平方米;租賃期限為三十年,即從2001年1月1日至2030年12月31日止;合同第二條約定,甲方出租檔位三十年,租金按建筑面積每平方米為人民幣12000元,合計租金為人民幣631560元,收款后出具發(fā)票給乙方。乙方應在本合同生效之前甲方規(guī)定的交款期內(nèi)將上述全款一次性付清。如拖欠租金的,按中國人民銀行關(guān)于每超過一天增收1%滯納金的規(guī)定向甲方交付滯納金。超過一個月以上無付租金的,則被視為放棄租賃權(quán),甲方收回檔位另行出租;合同第四條約定,乙方不得擅自改變檔位的結(jié)構(gòu)及用途。如需改裝,須事先報方案經(jīng)甲方批準后方可施工,改裝必須符合深圳市消防管理規(guī)定,費用自理。未經(jīng)批準同意擅自動工裝修的,甲方有權(quán)終止乙方所租賃檔位內(nèi)的一切活動,由此產(chǎn)生的一切后果概由乙方負責。租賃期滿,乙方裝修的設(shè)備屬不動產(chǎn)的,如裝修的樓板、墻壁、辦公室等不破壞,如確需拆除的,要經(jīng)甲方批準同意,可動產(chǎn)的乙方可自行處理,但應保持檔位租賃時的原狀交還甲方。乙方如有違反,除處以賠償外,并責令其恢復原檔位原狀;合同第五條約定,未經(jīng)甲方同意,乙方不得將檔位轉(zhuǎn)租給第三者經(jīng)營,禁止高價出租檔位。乙方如需轉(zhuǎn)讓承租權(quán)必須到甲方管理部門申辦合同變更手續(xù),新承租方須與甲方簽訂租賃合同后,才享有原乙方的權(quán)利,承擔原乙方的義務(wù)。如乙方擅自轉(zhuǎn)租的,除按《深圳市布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場管理規(guī)定》給予處罰外,甲方有權(quán)收回檔位另行租賃,所造成的損失和責任由乙方負責;合同第七條約定,乙方租賃期滿后七天內(nèi),必須搬出全部貨物,逾期不搬的,則視為乙方自動放棄財產(chǎn)所有權(quán),由甲方自行處理;合同第八條約定,乙方承租期滿,享有優(yōu)先續(xù)租權(quán),但乙方必須在期滿前十天辦理續(xù)租手續(xù),并在此前三個月內(nèi)向甲方提出申請。經(jīng)甲方同意辦理手續(xù)的,方可享有原檔位繼續(xù)承租權(quán),過期由甲方另行出租;合同還約定了其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系。
上述《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》,陳某某于2000年9月4日向農(nóng)**公司支付款項人民幣631560元,農(nóng)**公司依約于2000年將涉案房產(chǎn)交付陳某某使用至今。
陳某某在原審起訴請求:1、確認《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的性質(zhì)為房屋買賣合同;2、確認位于深圳市布吉路農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場某號商鋪房地產(chǎn)權(quán)歸陳某某所有;3、農(nóng)**公司為陳某某辦理房地產(chǎn)權(quán)證;4、農(nóng)**公司承擔本案的全部訴訟費用。
原審法院認為,本案的爭議焦點是《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》性質(zhì)是房屋買賣合同還是房屋租賃合同。就該爭議焦點,其一,從該合同的文義看,該合同明確約定農(nóng)**公司將涉案房產(chǎn)出租給陳某某,農(nóng)**公司是出租方,陳某某是承租方,雙方是租賃關(guān)系而非買賣關(guān)系。其二,從該合同的體系看,該合同包括租賃期限條款、不得改變檔位結(jié)構(gòu)條款、不得轉(zhuǎn)租條款、租賃期限屆滿承租方搬離條款、優(yōu)先續(xù)租權(quán)條款,上述條款均為租賃條款而非房屋買賣條款,其中租賃期限條款約定使用期限“2001年1月1日至2030年12月31日”明顯短于涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證記載的使用期限“1989年8月8日至2039年8月7日”。其三,從該合同的目的看,涉案合同不包括產(chǎn)權(quán)過戶條款,陳某某合同的目的是獲得涉案房產(chǎn)三十年的使用期限,而不是獲得涉案房產(chǎn)所有權(quán),農(nóng)**公司合同的目的是出租涉案房產(chǎn)獲得涉案房產(chǎn)使用收益,而非出讓涉案房產(chǎn)獲取轉(zhuǎn)讓款。綜上《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》是租賃合同而非買賣合同是非常清楚的,陳某某關(guān)于該合同是買賣合同的訴訟主張明顯不能成立。陳某某的全部訴訟請求是建立在該訴訟主張成立的基礎(chǔ)之上的,因此,陳某某的全部訴訟請求,原審法院均不予支持。需要特別說明的是,民事訴訟法中的確認之訴,是指原告請求確認與被告之間是否存在某種民事法律關(guān)系的訴,確認之訴的客體為法律關(guān)系,不包括事實和事實關(guān)系,陳某某的第1項訴訟請求客體為事實關(guān)系,不符合民事訴訟法關(guān)于確認之訴的有關(guān)規(guī)定,原審法院不作訴訟請求處理。
據(jù)此,原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款,《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定,判決:駁回陳某某的全部訴訟請求。本案受理費人民幣5058元,由陳某某承擔。
陳某某不服原審判決,向本院提起上訴稱:一、一審法院審理認定事實錯誤。其一,陳某某與農(nóng)**公司之間實際上是屬于房屋買賣合同關(guān)系而不是房屋租賃關(guān)系。陳某某于2000年8月就涉案房產(chǎn)進行磋商和簽訂協(xié)議時,農(nóng)**公司一直告知陳某某涉案商鋪屬于買斷性質(zhì)的,即錢款一次性付清,付清后交房。陳某某作為小商販文化水平不高,其認為買斷就是房產(chǎn)買賣,一手交錢一手交房,鑒于農(nóng)**公司屬于國有企業(yè),陳某某對農(nóng)**公司產(chǎn)生無限信任,而對于雙方簽訂的合同的內(nèi)容并未在意和重視,也正是基于對國有企業(yè)的信任,讓陳某某從未懷疑農(nóng)**公司的口頭承諾。根據(jù)雙方簽訂的《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》,其屬于由農(nóng)**公司出具的格式合同,根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條規(guī)定,對格式條款的理解發(fā)生爭議的,應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的,應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。鑒于農(nóng)**公司向陳某某保證的是涉案房產(chǎn)屬于買斷性質(zhì),但是在合同中又以租賃方式一次性進行付款,而陳某某理解為只有買斷和買賣行為才一次性付清房款。故根據(jù)此規(guī)定,合同中的相關(guān)條款應當按照有利于陳某某的解釋來進行。即雙方簽訂的合同為買賣合同關(guān)系,而不是房產(chǎn)租賃合同關(guān)系。
其二,雙方簽訂的合同更符合買賣合同的特征?!渡钲诓技r(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》約定30年租金一次性付清,與日常生活中租金付款的方式不相符。在實際履行中,陳某某按照合同約定向農(nóng)**公司一次性支付了購房款,實際上,陳某某作為生意人,其知道租金是按月收取的,只有房產(chǎn)買賣是一次性支付的,一直以來,陳某某相信其支付的是購房款而不是租金。作為農(nóng)**公司,其作為合同相對方,是一家國有控股上市公司,應當模范遵守法律法規(guī),在《中華人民共和國合同法》出臺后,應當知道租賃合同的期限不得超過二十年,但是仍與陳某某簽訂此類合同,即可以判定,其實質(zhì)上是買賣合同關(guān)系,鑒于當時農(nóng)**公司因沒有紅本房產(chǎn)證不敢提供買賣合同的正式文本,只好以原有的租賃合同文本來代替。到目前為止,陳某某一直占有此涉案房產(chǎn)。
其三,如果是房產(chǎn)租賃合同關(guān)系,雙方合同目的不能實現(xiàn)。農(nóng)**公司擅自于2012年變更其經(jīng)營場所和地址(由原來的布吉農(nóng)批市場搬遷到平湖某批發(fā)市場),導致陳某某無法繼續(xù)正常經(jīng)營,給陳某某造成了巨大的經(jīng)濟損失,陳某某多次跟農(nóng)**公司溝通協(xié)商,如屬于房產(chǎn)租賃合同的話,那農(nóng)**公司的行為導致合同目的無法實現(xiàn),間接證實雙方的合同實質(zhì)為買賣合同關(guān)系。
二、一審法院法律適用錯誤。陳某某在一審中的第1項請求為“請求依法確認《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的性質(zhì)為房屋買賣合同”,但一審法院不予處理。陳某某認為,確認之訴是指當事人要求人民法院確認某種法律關(guān)系存在或不存在的訴訟,陳某某雖然使用“確認”的字眼,但并沒有要求這是確認之訴,一審法院先將其定義為確認之訴,繼而不予處理,這是錯誤的,應對其實質(zhì)內(nèi)容作出處理;其次,該請求雖然表述為“確認《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的性質(zhì)為房屋買賣合同”,但其本意為“確認雙方基于《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》形成的關(guān)系為買賣合同法律關(guān)系”,這顯然也是確認之訴,符合確認之訴的客體要求,法院應予以處理;而且,一審法院既然認為“確認之訴的客體為法律關(guān)系,不包括事實和事實關(guān)系”,就應該在開庭時作出釋明,以便陳某某有機會明確訴訟請求的內(nèi)容,法院不應輕易的不予處理。故一審法院認為陳某某第1項請求客體為事實關(guān)系,并據(jù)此不對陳某某的第1項訴訟請求作出處理,顯然是錯誤的。
據(jù)此,陳某某上訴請求:1、撤銷(2015)深羅法民三初字第1366號民事判決;2、判令農(nóng)**公司承擔本案一審、二審全部訴訟費用。
農(nóng)**公司答辯稱:雙方當事人之間的合同是租賃合同。首先從涉案《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》第一條、第三條、第四條、第五條、第七條、第八條看,其條文內(nèi)容均是租賃合同的特別約定,不會在買賣合同中出現(xiàn)。除租賃期限超出20年外,合同條款符合租賃合同的所有特征。其次從雙方的實際履行看,陳某某支付租金時,農(nóng)**公司向其開具了租賃專用發(fā)票,注明為“檔租”,陳某某對此未提異議。綜上,請求駁回上訴,維持原判。
本院經(jīng)審理查明,原審查明事實清楚,本院予以確認。
本院認為,本案的爭議焦點為涉案《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的合同性質(zhì)。從該合同約定內(nèi)容看,該合同明確約定農(nóng)**公司將涉案房產(chǎn)出租給陳某某,農(nóng)**公司是出租方,陳某某是承租方。該合同約定了租賃期限條款、不得改變檔位結(jié)構(gòu)條款、不得轉(zhuǎn)租條款、租賃期限屆滿承租方搬離條款、優(yōu)先續(xù)租權(quán)條款等,上述條款均為租賃合同條款。該合同并不包括產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同應具備的條款。上述合同條款約定明確,并無歧義,陳某某上訴主張涉案合同為格式合同且存在兩種以上的解釋,理由不成立,本院不予采信。涉案合同約定一次性支付全部租金,雖異于一般的租金支付方式,但并未被法律或行政法規(guī)所禁止;涉案合同約定的租期雖超過30年,但短于涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證記載的使用期限,陳某某以租金支付方式及租期約定為由主張涉案合同為買賣合同,理由不成立,本院不予采納。綜上,涉案《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》符合租賃合同的法律特征,應認定為房屋租賃合同。陳某某請求確認涉案合同為買賣合同,理由不成立,其亦未舉證證明其與農(nóng)**公司之間就涉案房產(chǎn)另行達成買賣的合意,因此,陳某某請求確認涉案房產(chǎn)歸其所有,農(nóng)**公司為其辦理房地產(chǎn)權(quán)證,欠缺事實與法律依據(jù),本院不予支持。
關(guān)于陳某某的訴訟請求的處理問題,陳某某請求確認涉案合同的性質(zhì)為房屋買賣合同,該請求實質(zhì)上屬于對涉案合同之性質(zhì)即案件事實所提出的主張,原審法院對涉案合同的法律性質(zhì)已作出認定,并在該認定的基礎(chǔ)上駁回陳某某的全部訴訟請求,并無不當。
綜上,陳某某的上訴不成立。原審判決認定事實清楚,適用法律正確,本院予以維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第(一)項之規(guī)定,判決如下:
駁回上訴,維持原判。
二審案件受理費10116元,由陳某某承擔。
本判決為終審判決。
審 判 長 唐 毅
代理審判員 張 睿
代理審判員 莊 齊 明
二〇一六年三月二十二日
書 記 員 周穎(兼)
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