廣東省深圳市中級人民法院

民事判決書

（2015）深中法房終字第2393號

上訴人（原審原告）：陳某某，男，漢族，19**年*月**日出生，住所地：廣東省深圳市龍崗區(qū)**大世紀花園***，身份證號碼：44052719600627****。

委托代理人：汪君業(yè)，北京市大成（深圳）律師事務(wù)所律師。

被上訴人（原審被告）：深圳市農(nóng)**股份有限公司，住所地：深圳市羅湖區(qū)**路****號**大廈**層，組織機構(gòu)代碼：192179***。

法定代表人：陳少某，董事長。

委托代理人：鄭濤，廣東誠公律師事務(wù)所律師。

委托代理人：宋劍峰，廣東誠公律師事務(wù)所律師。

上訴人陳某某因與被上訴人深圳市農(nóng)**股份有限公司（以下簡稱農(nóng)**公司）房屋租賃合同糾紛一案，不服深圳市羅湖區(qū)人民法院（2015）深羅法民三初字第1366號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明，位于深圳市羅湖區(qū)某農(nóng)**批發(fā)市場第一層房產(chǎn)只辦理了一本房地產(chǎn)證，產(chǎn)權(quán)人為農(nóng)**公司，房產(chǎn)的建筑面積為20595.7平方米，房屋用途為商業(yè)服務(wù)，使用年限從1989年8月8日至2039年8月7日。該房產(chǎn)原房產(chǎn)證號為2000108***，2002年11月12日因換證房產(chǎn)證號變更為2000139***，產(chǎn)權(quán)仍登記在農(nóng)**公司名下。

2000年8月31日，農(nóng)**公司作為出租方（甲方），與陳某某作為承租方（乙方），簽訂《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》，約定甲方將座落在深圳市布吉路布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場某號檔位（以下簡稱涉案房產(chǎn)）出租給乙方作為經(jīng)營批發(fā)之用，建筑面積為52.63平方米；租賃期限為三十年，即從2001年1月1日至2030年12月31日止；合同第二條約定，甲方出租檔位三十年，租金按建筑面積每平方米為人民幣12000元，合計租金為人民幣631560元，收款后出具發(fā)票給乙方。乙方應在本合同生效之前甲方規(guī)定的交款期內(nèi)將上述全款一次性付清。如拖欠租金的，按中國人民銀行關(guān)于每超過一天增收1%滯納金的規(guī)定向甲方交付滯納金。超過一個月以上無付租金的，則被視為放棄租賃權(quán)，甲方收回檔位另行出租；合同第四條約定，乙方不得擅自改變檔位的結(jié)構(gòu)及用途。如需改裝，須事先報方案經(jīng)甲方批準后方可施工，改裝必須符合深圳市消防管理規(guī)定，費用自理。未經(jīng)批準同意擅自動工裝修的，甲方有權(quán)終止乙方所租賃檔位內(nèi)的一切活動，由此產(chǎn)生的一切后果概由乙方負責。租賃期滿，乙方裝修的設(shè)備屬不動產(chǎn)的，如裝修的樓板、墻壁、辦公室等不破壞，如確需拆除的，要經(jīng)甲方批準同意，可動產(chǎn)的乙方可自行處理，但應保持檔位租賃時的原狀交還甲方。乙方如有違反，除處以賠償外，并責令其恢復原檔位原狀；合同第五條約定，未經(jīng)甲方同意，乙方不得將檔位轉(zhuǎn)租給第三者經(jīng)營，禁止高價出租檔位。乙方如需轉(zhuǎn)讓承租權(quán)必須到甲方管理部門申辦合同變更手續(xù)，新承租方須與甲方簽訂租賃合同后，才享有原乙方的權(quán)利，承擔原乙方的義務(wù)。如乙方擅自轉(zhuǎn)租的，除按《深圳市布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場管理規(guī)定》給予處罰外，甲方有權(quán)收回檔位另行租賃，所造成的損失和責任由乙方負責；合同第七條約定，乙方租賃期滿后七天內(nèi)，必須搬出全部貨物，逾期不搬的，則視為乙方自動放棄財產(chǎn)所有權(quán)，由甲方自行處理；合同第八條約定，乙方承租期滿，享有優(yōu)先續(xù)租權(quán)，但乙方必須在期滿前十天辦理續(xù)租手續(xù)，并在此前三個月內(nèi)向甲方提出申請。經(jīng)甲方同意辦理手續(xù)的，方可享有原檔位繼續(xù)承租權(quán)，過期由甲方另行出租；合同還約定了其他權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

上述《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》，陳某某于2000年9月4日向農(nóng)**公司支付款項人民幣631560元，農(nóng)**公司依約于2000年將涉案房產(chǎn)交付陳某某使用至今。

陳某某在原審起訴請求：1、確認《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的性質(zhì)為房屋買賣合同；2、確認位于深圳市布吉路農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場某號商鋪房地產(chǎn)權(quán)歸陳某某所有；3、農(nóng)**公司為陳某某辦理房地產(chǎn)權(quán)證；4、農(nóng)**公司承擔本案的全部訴訟費用。

原審法院認為，本案的爭議焦點是《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》性質(zhì)是房屋買賣合同還是房屋租賃合同。就該爭議焦點，其一，從該合同的文義看，該合同明確約定農(nóng)**公司將涉案房產(chǎn)出租給陳某某，農(nóng)**公司是出租方，陳某某是承租方，雙方是租賃關(guān)系而非買賣關(guān)系。其二，從該合同的體系看，該合同包括租賃期限條款、不得改變檔位結(jié)構(gòu)條款、不得轉(zhuǎn)租條款、租賃期限屆滿承租方搬離條款、優(yōu)先續(xù)租權(quán)條款，上述條款均為租賃條款而非房屋買賣條款，其中租賃期限條款約定使用期限“2001年1月1日至2030年12月31日”明顯短于涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證記載的使用期限“1989年8月8日至2039年8月7日”。其三，從該合同的目的看，涉案合同不包括產(chǎn)權(quán)過戶條款，陳某某合同的目的是獲得涉案房產(chǎn)三十年的使用期限，而不是獲得涉案房產(chǎn)所有權(quán)，農(nóng)**公司合同的目的是出租涉案房產(chǎn)獲得涉案房產(chǎn)使用收益，而非出讓涉案房產(chǎn)獲取轉(zhuǎn)讓款。綜上《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》是租賃合同而非買賣合同是非常清楚的，陳某某關(guān)于該合同是買賣合同的訴訟主張明顯不能成立。陳某某的全部訴訟請求是建立在該訴訟主張成立的基礎(chǔ)之上的，因此，陳某某的全部訴訟請求，原審法院均不予支持。需要特別說明的是，民事訴訟法中的確認之訴，是指原告請求確認與被告之間是否存在某種民事法律關(guān)系的訴，確認之訴的客體為法律關(guān)系，不包括事實和事實關(guān)系，陳某某的第1項訴訟請求客體為事實關(guān)系，不符合民事訴訟法關(guān)于確認之訴的有關(guān)規(guī)定，原審法院不作訴訟請求處理。

據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國民法通則》第四條、《中華人民共和國合同法》第四十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決：駁回陳某某的全部訴訟請求。本案受理費人民幣5058元，由陳某某承擔。

陳某某不服原審判決，向本院提起上訴稱：一、一審法院審理認定事實錯誤。其一，陳某某與農(nóng)**公司之間實際上是屬于房屋買賣合同關(guān)系而不是房屋租賃關(guān)系。陳某某于2000年8月就涉案房產(chǎn)進行磋商和簽訂協(xié)議時，農(nóng)**公司一直告知陳某某涉案商鋪屬于買斷性質(zhì)的，即錢款一次性付清，付清后交房。陳某某作為小商販文化水平不高，其認為買斷就是房產(chǎn)買賣，一手交錢一手交房，鑒于農(nóng)**公司屬于國有企業(yè)，陳某某對農(nóng)**公司產(chǎn)生無限信任，而對于雙方簽訂的合同的內(nèi)容并未在意和重視，也正是基于對國有企業(yè)的信任，讓陳某某從未懷疑農(nóng)**公司的口頭承諾。根據(jù)雙方簽訂的《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場檔位租賃合同書》，其屬于由農(nóng)**公司出具的格式合同，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第四十一條規(guī)定，對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。鑒于農(nóng)**公司向陳某某保證的是涉案房產(chǎn)屬于買斷性質(zhì)，但是在合同中又以租賃方式一次性進行付款，而陳某某理解為只有買斷和買賣行為才一次性付清房款。故根據(jù)此規(guī)定，合同中的相關(guān)條款應當按照有利于陳某某的解釋來進行。即雙方簽訂的合同為買賣合同關(guān)系，而不是房產(chǎn)租賃合同關(guān)系。

其二，雙方簽訂的合同更符合買賣合同的特征?！渡钲诓技r(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》約定30年租金一次性付清，與日常生活中租金付款的方式不相符。在實際履行中，陳某某按照合同約定向農(nóng)**公司一次性支付了購房款，實際上，陳某某作為生意人，其知道租金是按月收取的，只有房產(chǎn)買賣是一次性支付的，一直以來，陳某某相信其支付的是購房款而不是租金。作為農(nóng)**公司，其作為合同相對方，是一家國有控股上市公司，應當模范遵守法律法規(guī)，在《中華人民共和國合同法》出臺后，應當知道租賃合同的期限不得超過二十年，但是仍與陳某某簽訂此類合同，即可以判定，其實質(zhì)上是買賣合同關(guān)系，鑒于當時農(nóng)**公司因沒有紅本房產(chǎn)證不敢提供買賣合同的正式文本，只好以原有的租賃合同文本來代替。到目前為止，陳某某一直占有此涉案房產(chǎn)。

其三，如果是房產(chǎn)租賃合同關(guān)系，雙方合同目的不能實現(xiàn)。農(nóng)**公司擅自于2012年變更其經(jīng)營場所和地址（由原來的布吉農(nóng)批市場搬遷到平湖某批發(fā)市場），導致陳某某無法繼續(xù)正常經(jīng)營，給陳某某造成了巨大的經(jīng)濟損失，陳某某多次跟農(nóng)**公司溝通協(xié)商，如屬于房產(chǎn)租賃合同的話，那農(nóng)**公司的行為導致合同目的無法實現(xiàn)，間接證實雙方的合同實質(zhì)為買賣合同關(guān)系。

二、一審法院法律適用錯誤。陳某某在一審中的第1項請求為“請求依法確認《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的性質(zhì)為房屋買賣合同”，但一審法院不予處理。陳某某認為，確認之訴是指當事人要求人民法院確認某種法律關(guān)系存在或不存在的訴訟，陳某某雖然使用“確認”的字眼，但并沒有要求這是確認之訴，一審法院先將其定義為確認之訴，繼而不予處理，這是錯誤的，應對其實質(zhì)內(nèi)容作出處理；其次，該請求雖然表述為“確認《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的性質(zhì)為房屋買賣合同”，但其本意為“確認雙方基于《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》形成的關(guān)系為買賣合同法律關(guān)系”，這顯然也是確認之訴，符合確認之訴的客體要求，法院應予以處理；而且，一審法院既然認為“確認之訴的客體為法律關(guān)系，不包括事實和事實關(guān)系”，就應該在開庭時作出釋明，以便陳某某有機會明確訴訟請求的內(nèi)容，法院不應輕易的不予處理。故一審法院認為陳某某第1項請求客體為事實關(guān)系，并據(jù)此不對陳某某的第1項訴訟請求作出處理，顯然是錯誤的。

據(jù)此，陳某某上訴請求：1、撤銷(2015)深羅法民三初字第1366號民事判決；2、判令農(nóng)**公司承擔本案一審、二審全部訴訟費用。

農(nóng)**公司答辯稱：雙方當事人之間的合同是租賃合同。首先從涉案《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》第一條、第三條、第四條、第五條、第七條、第八條看，其條文內(nèi)容均是租賃合同的特別約定，不會在買賣合同中出現(xiàn)。除租賃期限超出20年外，合同條款符合租賃合同的所有特征。其次從雙方的實際履行看，陳某某支付租金時，農(nóng)**公司向其開具了租賃專用發(fā)票，注明為“檔租”，陳某某對此未提異議。綜上，請求駁回上訴，維持原判。

本院經(jīng)審理查明，原審查明事實清楚，本院予以確認。

本院認為，本案的爭議焦點為涉案《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》的合同性質(zhì)。從該合同約定內(nèi)容看，該合同明確約定農(nóng)**公司將涉案房產(chǎn)出租給陳某某，農(nóng)**公司是出租方，陳某某是承租方。該合同約定了租賃期限條款、不得改變檔位結(jié)構(gòu)條款、不得轉(zhuǎn)租條款、租賃期限屆滿承租方搬離條款、優(yōu)先續(xù)租權(quán)條款等，上述條款均為租賃合同條款。該合同并不包括產(chǎn)權(quán)過戶等買賣合同應具備的條款。上述合同條款約定明確，并無歧義，陳某某上訴主張涉案合同為格式合同且存在兩種以上的解釋，理由不成立，本院不予采信。涉案合同約定一次性支付全部租金，雖異于一般的租金支付方式，但并未被法律或行政法規(guī)所禁止；涉案合同約定的租期雖超過30年，但短于涉案房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證記載的使用期限，陳某某以租金支付方式及租期約定為由主張涉案合同為買賣合同，理由不成立，本院不予采納。綜上，涉案《深圳布吉農(nóng)產(chǎn)品中心批發(fā)市場合同書》符合租賃合同的法律特征，應認定為房屋租賃合同。陳某某請求確認涉案合同為買賣合同，理由不成立，其亦未舉證證明其與農(nóng)**公司之間就涉案房產(chǎn)另行達成買賣的合意，因此，陳某某請求確認涉案房產(chǎn)歸其所有，農(nóng)**公司為其辦理房地產(chǎn)權(quán)證，欠缺事實與法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于陳某某的訴訟請求的處理問題，陳某某請求確認涉案合同的性質(zhì)為房屋買賣合同，該請求實質(zhì)上屬于對涉案合同之性質(zhì)即案件事實所提出的主張，原審法院對涉案合同的法律性質(zhì)已作出認定，并在該認定的基礎(chǔ)上駁回陳某某的全部訴訟請求，并無不當。

綜上，陳某某的上訴不成立。原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費10116元，由陳某某承擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　唐　　　毅

代理審判員　張　　　睿

代理審判員　莊　齊　明

二〇一六年三月二十二日

書　記　員　周穎（兼）

房屋租賃合同糾紛