福建省武夷山市人民法院

民事判決書

（2015）武民初字第691號

原告邱某某，男，19**年*月*日出生，漢族，公務(wù)員，住武夷山市。

委托代理人鐘文華，福建啟悟律師事務(wù)所律師。

委托代理人邱某甲（系原告邱某某父親），男，19**年*月*日出生，漢族，退休干部，住武夷山市。

被告武夷山某某置業(yè)有限公司，住所地武夷山市。

法定代表人吳某某，總經(jīng)理。

委托代理人陳柏江，北京盈科（上海）律師事務(wù)所律師。

原告邱某某與被告武夷山某某置業(yè)有限公司（以下簡稱某某置業(yè)）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2015年4月23日受理。依法由審判員余崇斌適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理。原告邱某某的委托代理人鐘文華、邱某甲，被告某某置業(yè)的委托代理人陳柏江到庭參加訴訟。訴訟過程中，雙方當(dāng)事人申請庭外和解30天。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告邱某某訴稱：原、被告于2010年11月22日簽定《商品房買賣合同》（合同編號：0024390號），約定被告將自己開發(fā)的位于武夷山市高蘇坂”天心花園”（暫定名）第10幢*單元*房出售給原告，約定購房款共計(jì)621395元，被告應(yīng)當(dāng)在2011年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將符合交樓條件的商品房交付給原告。之后原告按合同約定先支付首付款191395元，余款430000元原告按合同規(guī)定辦理按揭貸款支付給被告。至2011年6月30日，被告一直未通知原告去收樓，原告多次催促被告交房，但被告一直未能交房，再之后原告又催促被告交房，但被告突然提出莫須有的理由，說房屋的實(shí)際面積比購買合同上多出1.78平方米，要求原告加付10039元，對此無理要求，原告予以拒絕，被告就以此為由拒不交房。而實(shí)際上按照雙方簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》第六條第2款的規(guī)定，”面積誤差比絕對值在5%以內(nèi)的不多還少補(bǔ)，維持全合同約定的購房款不變。”多出1.78平方米誤差比只占1.6%，理當(dāng)維持全合同約定的購房款不變，不用補(bǔ)交錢。至今被告已延期交房約四年，仍不能交房。根據(jù)《商品房買賣合同》第九條，出賣人逾期交房的違約責(zé)任規(guī)定，”逾期交房超過90日的，原告有權(quán)解除合同，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之五的違約金。綜上，訴請法院判令：1．被告繼續(xù)履行《商品房買賣合同》（合同編號：0024390），即時交房，并協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證；2．被告支付遲延交房違約金186418.5元。

被告某某置業(yè)辯稱：1．被告開發(fā)的房地產(chǎn)符合合同約定的各項(xiàng)交付標(biāo)準(zhǔn)，除原告至今未辦理兩證外，其他購房戶都已經(jīng)入住多年，不存在不符合標(biāo)準(zhǔn)的問題；2．被告已經(jīng)書面、口頭多次通知原告來收房，也早已將房產(chǎn)移交給物業(yè)，不存在違約行為；3．退一步說，即使原告主張的未交房的事實(shí)存在，原告時隔四年才向法院起訴，已超過訴訟時效，其主張得不到法律的保護(hù)。綜上，被告同意繼續(xù)協(xié)助原告辦理兩證，但不存在不按期交付的事實(shí)，請求法院駁回原告其他訴訟請求。

經(jīng)審理查明，原告向本院提供5組證據(jù)：

證據(jù)1．《商品房買賣合同》，用以證明被告將房屋出售給原告，約定被告須于2011年6月30日前辦理交房手續(xù)，被告已違約。

證據(jù)2．補(bǔ)充協(xié)議，用以證明原、被告約定面積誤差在5%以內(nèi)的不多還少補(bǔ)，維持合同購房款不變。

證據(jù)3．銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，用以證明被已經(jīng)收到原告支付的全部購房款。

證據(jù)4．手機(jī)短信，用以證明原告一直催促被告交房。

證據(jù)5．電話錄音，用以證明原告一直在催促被告交房，被告的銷售經(jīng)理也表示會向公司匯報(bào)，但被告要求我們交付超面積的房屋款項(xiàng)。

經(jīng)質(zhì)證，被告對證據(jù)1、2的真實(shí)性、合法性無異議，但對證明對象有異議，認(rèn)為不能證明被告違約；對證據(jù)3的三性無異議；對證據(jù)4的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，這張復(fù)印件看不出發(fā)送的時間、對象等，與本案無關(guān)；證據(jù)5不能明確是什么時間形成，錄音也不是發(fā)生在原告與被告之間，錄音內(nèi)容也不能確切證明房子到底有沒有交付，且錄音里的小章是在生孩子第三天的錄音，意識不是很清楚，對所表達(dá)的內(nèi)容不能確認(rèn)，因此錄音與本案沒有關(guān)聯(lián)性。

被告向本院提供4組證據(jù)：

證據(jù)1．郵政局業(yè)務(wù)專用發(fā)票，用以證明被告對包括本案原告在內(nèi)的221戶都發(fā)出收房通知，時間是2011年7月29日。

證據(jù)2．《武夷山市建設(shè)項(xiàng)目竣工規(guī)劃驗(yàn)收合格證》，用以證明被告所開發(fā)的房地產(chǎn)在2011年元月已通過竣工驗(yàn)收，符合交房標(biāo)準(zhǔn)。

證據(jù)3．竣工驗(yàn)收備案表及商品房預(yù)售許可證，用以證明被告向原告交付的房屋符合交付標(biāo)準(zhǔn)。

證據(jù)4．被告向原告寄出收房的通知函及國內(nèi)掛號信函收據(jù)存根，以及商品房買賣合同及相應(yīng)的付款憑證發(fā)票，用以證明被告依照合同約定，在2011年7月8日向包括原告在內(nèi)的所有購房者都寄出了交房的通知函，履行了合同約定的交房義務(wù)，而不是如原告訴稱的至今未交房。

經(jīng)質(zhì)證，原告對證據(jù)1的真實(shí)性無法確認(rèn)，從發(fā)票上看不出邱某某的名字，發(fā)票只能證明有郵寄過，但不清楚郵寄的內(nèi)容，與本案沒有關(guān)聯(lián)性，也不能證明被告有履行通知的義務(wù)；對證據(jù)2的真實(shí)性、合法性無異議，但對關(guān)聯(lián)性有異議，如果這份證據(jù)是真實(shí)合法的，也只能證明原告所購房屋有可能達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)，但被告要做到通知的義務(wù)，這份證據(jù)不能證明被告有履行交付義務(wù)；證據(jù)3同樣不能證明原告有收到被告收房通知，只能證明有可能達(dá)到交付的條件，不能證明有通知原告來交房；證據(jù)4原告沒有收到這份掛號信，如果收到應(yīng)有人簽收，掛號信的時間是2011年7月30日，而合同約定的交付時間是2011年6月30日，可以證明被告已經(jīng)違約，沒有依約交房，對通知函的真實(shí)性、合法性、關(guān)聯(lián)性也有異議，也許就是被告重新打印蓋章的，此外，該組證據(jù)中的其他通知函、商品房買賣合同寫的是其他業(yè)主的名字，不能證明被告有通知原告去收樓，與本案沒有關(guān)聯(lián)性。

本院對上述證據(jù)認(rèn)證如下：原告提供的證據(jù)1、2、3，被告對真實(shí)性均無異議，對其載明內(nèi)容予以采信；原告提供的證據(jù)4，無法體現(xiàn)短信的收件人，被告又對該短信不予認(rèn)可，本院不予認(rèn)證；證據(jù)5錄音資料被告不予認(rèn)可，僅通過該錄音無法體現(xiàn)通話人的身份及通話的具體時間，錄音內(nèi)容也無其他證據(jù)佐證，不予認(rèn)證。對被告提供的證據(jù)1、4中的郵政業(yè)務(wù)專用發(fā)票、掛號信函收據(jù)、通知函，真實(shí)性可以采信，可以證明被告在2011年7月30日有通過郵政掛號方式向原告及其他業(yè)主郵寄過交房通知函，但未提供證據(jù)佐證原告已收到該掛號信，原告又否認(rèn)其有收到過掛號信，不能證明原告已經(jīng)收到該掛號信；對第4組證據(jù)中的通知函、商品房買賣合同等，系被告與其他業(yè)主發(fā)生的關(guān)系，業(yè)主僅出具書面證言，而未出庭作證、接受詢問，對其待證事實(shí)本院不予認(rèn)證；對證據(jù)2、3，載明內(nèi)容可以采信，可以證明本案本案訟爭房屋所屬樓盤通過竣工驗(yàn)收及取得商品房預(yù)售許可證的時間。

上述本院認(rèn)定證據(jù)及庭審記錄，可以證明下列事實(shí)：2010年11月22日，原告邱某某與被告某某置業(yè)簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，約定原告向被告購買位于武夷山市武夷街道高蘇坂”天心花園”第10幢第6單元602號商品房，建筑面積110.18平方米，總價款621395元，原告應(yīng)于簽訂合同時支付首付款191395元，余款430000元以按揭方式付清。合同第八條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在2011年6月30日前將符合各項(xiàng)約定條件的商品房交付買受人使用。合同第九條約定，如未按合同規(guī)定的期限將商品房交付使用，逾期超過90天后，買受人有權(quán)解除合同；買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已付款萬分之五的違約金。合同第十一條約定，商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。合同第十四條約定，出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，向當(dāng)?shù)胤课輽?quán)屬登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)初始預(yù)登記，并將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料交付買受人。合同簽訂后，原告通過現(xiàn)金及按揭貸款方式交清了全部購房款621395元。因原告認(rèn)為被告未依約通知被告交房，并以補(bǔ)交房屋面積差款項(xiàng)為由拒絕交房，導(dǎo)致原告多年未能取得房屋，故而訴至法院。另查明，被告開發(fā)的天心花園商品房已于2011年4月20日通過竣工驗(yàn)收，包括本案所涉10#樓在內(nèi)的商品房于2010年10月26日取得商品房預(yù)售許可證。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，雙方均應(yīng)依約履行。根據(jù)《商品房買賣合同》的相關(guān)規(guī)定，被告應(yīng)當(dāng)在房屋符合交付條件后，履行書面通知交房的義務(wù)，在2011年6月30日前將訟爭房屋交付給原告。本案訟爭房屋所屬樓盤雖然在2011年4月20日通過了竣工驗(yàn)收，但根據(jù)合同約定，被告還應(yīng)履行書面通知交房的義務(wù)。本案中，被告雖提供證據(jù)證明其已于2011年7月30日通過郵政掛號信向原告寄出交房通知函，但未能體現(xiàn)該掛號信原告是否已經(jīng)收到，而原告否認(rèn)有收到該掛號信，被告對已完成通知交房義務(wù)這一事實(shí)舉證不足；因訟爭房屋目前確尚未向原告交付，被告在本案中又未能提供證據(jù)證明其有另行通知原告交房或原告拒絕接收房屋，故對被告關(guān)于原告拒絕接收房屋的辯解意見本院不予采納。因被告未對原告履行交房義務(wù)，原告又表示要求繼續(xù)履行合同，被告應(yīng)繼續(xù)履行《商品房買賣合同》，向原告交付房屋，并協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證，對原告的這一訴請本院予以支持。根據(jù)原、被告簽訂的《商品房買賣合同》第九條的約定，因被告未依約交房，應(yīng)承擔(dān)支付逾期交房違約金的責(zé)任，故被告還應(yīng)根據(jù)其逾期情況，向原告支付已付購房款日萬分之五的違約金。

被告辯稱，即使原告主張的未交房的事實(shí)存在，原告時隔四年才向法院起訴，也已超過訴訟時效。本院認(rèn)為，《商品房買賣合同》約定交房期限為2011年6月30日，且合同約定逾期交房違約金為按日計(jì)付，故訴訟時效應(yīng)從約定交房日期的次日起算。本案原告于2015年4月23日向本院提起訴訟，且在起訴前未向被告主張過逾期交房違約金，故原告主張的2013年4月23日之前的逾期交房違約金，應(yīng)認(rèn)為已超過訴訟時效，但2013年4月23日之后的逾期交房違約金未過時效，對被告的該辯解意見本院部分予以采納。故被告應(yīng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的時間段為2013年4月24日至被告實(shí)際交房之日，依照《商品房買賣合同》約定的購房款621395元及已付購房款日萬分之五的違約金標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)計(jì)算，至起訴之日止（即兩年）的逾期交房違約金為223702.20元。本案原告只主張要求被告支付逾期交房違約金186418.5元，不違反法律規(guī)定，本院予以支持。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定，判決如下：

一、被告武夷山某某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告邱某某交付位于武夷山市武夷街道高蘇坂”天心花園”第*幢第*單元*號商品房，并協(xié)助原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及土地使用權(quán)證。

二、被告武夷山某某置業(yè)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告邱某某逾期交房違約金186418.5元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)4028元，減半收取2014元，由被告武夷山某某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于福建省南平市中級人民法院。

審判員　　余崇斌

二〇一五年八月二十日

書記員　　許菁晶

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