首頁 - 法務指南 - 律師案例 - 漳州市某某住房管理中心與蔡某某房屋租賃合同糾紛一審民事判決書
發(fā)表于:2016-10-27閱讀量:(1701)
福建省漳州市薌城區(qū)人民法院
民事判決書
(2014)薌民初字第1705號
原告漳州市某某住房管理中心。
法定代表人葉某某,主任。
委托代理人林江華,福建衡評律師事務所律師。
委托代理人鄭慶祥,福建衡評律師事務所律師。
被告蔡某某,女,漢族,19**年*月*日出生。
原告漳州市某某住房管理中心訴被告蔡某某房屋租賃合同糾紛一案,本院受理后,依法由審判員李佐玉適用簡易程序,公開開庭進行了審理。原告的委托代理人鄭慶祥、被告蔡某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告訴稱,被告向原告承租薌城區(qū)XXXX2號店面,合同期2年,月租金1760元,于2013年12月31日屆滿。在合同期滿后原告依規(guī)定將房屋以投標方式向社會公開招租,被告未取得繼續(xù)承租權(quán),但被告拒不退還店面且不繳納所欠租金,被告行為已構(gòu)成侵權(quán),故訴至法院,請求判令:一、被告支付租金13210元(從2014年2月份起按每月2560元支付租金至歸還房屋止);二、解除租賃關系并退還薌城區(qū)XXXXX2號店面;三、判令被告支付逾期退還店面的違約金,每逾期一天應支付違約金1000元(從2014年1月1日起每日支付原告1000元至歸還房屋止)。
被告辯稱,原、被告雙方租賃合同約定2014年1月1日到期,合同到期后,被告對該店面享有優(yōu)先承租權(quán)。被告參加了原告于2014年1月21日舉行的招投標活動,最高標價是2560元,被告已經(jīng)按了優(yōu)先權(quán)的按鈕,同意按最高標價2560元享有優(yōu)先承租權(quán)。原告應按照招投標價2560元續(xù)租給被告。并且原告口頭同意給一個月的期限搬離。被告不存在違約行為,而且合同約定的每天1000元的違約金過高,沒有法律依據(jù)是無效的,如果法院認定被告違約,只同意按照中標價每月2560元計算占用費以及違約金。
上述事實,有原告提供的房屋租賃合同以及原、被告雙方庭審陳述等在案為據(jù)。
經(jīng)審理查明:2012年4月25日,原、被告雙方簽訂編號為漳房租賃合同(2012)第7XXXXXX0號房屋租賃合同,合同約定:被告向原告承租址于漳州市薌城區(qū)XXXXX2號店面。租賃期限2年,自2012年1月1日至2013年12月31日止。租金為每月1760元,每半年繳納一次租金。合同第六條第4項約定,被告應在租賃期屆滿時把房屋交還給原告。原告重新招租,同等條件下,被告作為承租戶享有優(yōu)先承租權(quán)。合同第九條還約定:被告若逾期退還房屋,除應按占用天數(shù)計算原有租金外,每逾期一天還應向原告支付違約金人民幣1000元。
另查明,被告已按照合同的約定支付合同約定租賃期間的租金。2014年1月22日,原告將該店面委托漳州市國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)(物權(quán))交易中心進行公開招投標,被告參加招投標,但未能中標,由孔祥福以月租金2560元中標。該店面現(xiàn)仍由被告蔡某某占有使用。
綜上所述,本院認為,原、被告雙方于2012年4月25日簽訂的關于薌城區(qū)XXXXX2號店面的房屋租賃合同是雙方真實意思表示,不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定,該合同成立并生效,雙方應當按照合同約定全面履行合同義務。合同期限屆滿后,被告參加招投標未能中標,原、被告雙方未能就該店面的租賃簽訂新的合同,原告主張被告騰退仍占用的店面,合法有據(jù),本院應予以支持。被告抗辯稱被告享有優(yōu)先承租權(quán),應按中標價2560元續(xù)租的抗辯主張,于法無據(jù),本院不予采納。原告主張從2014年2月開始租金應按該招標中標價每月2560元計算至被告歸還房屋止,本院認為,該店面租賃投投標活動于2014年1月22日舉行,被告未能中標取得該店面的承租權(quán),原告應提前通知被告,并給予合理期限騰退,該期限一個月為宜,則2014年2月1日至2014年2月28日,該期間的租金應為1760元。被告對后續(xù)占用費按每月2560元計算沒有異議,則自2014年3月1日起占用費按每月2560元計算,本院予以支持。原告主張被告應支付逾期交房違約金,違約金按每逾期一天支付1000元計算。被告抗辯稱該違約金約定過高且后續(xù)租金同意調(diào)整為每月2560元就已包含了違約金在內(nèi)。本院認為,《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十九條規(guī)定:當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。本合同第九條約定被告若逾期退還房屋,除應按占用天數(shù)計算原有租金外,每逾期一天還應向原告支付違約金1000元。原告既主張后續(xù)占用費不按原租金每月1760元計算,而按中標價每月2560元計算,則已包含了實際租金損失,故被告該抗辯理由成立,本院予以采納,原告該項主張,依據(jù)不足,本院不予支持。據(jù)此,依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條、第二百三十五條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:
一、被告蔡某某應在本判決生效后30日內(nèi)騰出位于漳州市薌城區(qū)XXXXX2號店面,并將該房屋交付給原告執(zhí)掌。
二、被告蔡某某應于本判決生效后30日內(nèi)支付2014年1月1日起至將該房屋交付給原告實際執(zhí)掌之日止的租金。其中2014年1月1日至2014年2月28日止租金按每月1760元計算,從2014年3月1日起至將該房屋交付給原告執(zhí)掌之日止的租金按每月2560元計算。
三、駁回原告的其他訴訟請求。
如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務,應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務利息。
本案受理費230元,適用簡易程序減半收取115元。由被告蔡某某負擔。
如不服本判決,可在判決書送達之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于福建省漳州市中級人民法院。
審判員 李佐玉
二〇一四年五月二十日
書記員 周穎鴻
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