湖北省咸寧市咸安區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）鄂咸安民初字第04065號(hào)

原告湖北某某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某某置業(yè)公司），住所地咸寧市某某山路*號(hào)。

法定代表人劉臘某，該公司董事長(zhǎng)。

委托代理人陳新貴，湖北海舟律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為特別授權(quán)。

被告朱錦某。

委托代理人涂曉軍，湖北平合律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般授權(quán)。

委托代理人劉五洲，湖北平合律師事務(wù)所律師，代理權(quán)限為一般授權(quán)。

原告某某置業(yè)公司訴被告朱錦某商品房買賣合同糾紛一案，本院受理后依法由審判員陳新財(cái)獨(dú)任審判，公開開庭進(jìn)行了審理。原告法定代表人劉臘某、委托代理人陳新貴，被告朱錦某及委托代理人涂曉軍、劉五洲均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某某置業(yè)公司訴稱：2009年12月31日，原、被告簽訂翰林名都商品房買賣合同，約定被告向原告購(gòu)買某某小區(qū)*幢*單元*室復(fù)式樓，面積247.75平方米，總房款735818元，被告首付購(gòu)房款20000元，余款715818元應(yīng)在2011年12月31日前付清。原告按約定將房屋交付被告使用至今，但被告僅支付首期20000元購(gòu)房款，經(jīng)多次催收，被告仍拒絕支付房款。為此，訴至法院，請(qǐng)求判令被告支付購(gòu)房款715818元并承擔(dān)違約金（自2012年1月1日起按應(yīng)付款日萬分之三計(jì)算至清償之日止）。

原告某某置業(yè)公司為支持其訴訟主張，向本院提交了如下證據(jù)：

證據(jù)一：原告營(yíng)業(yè)執(zhí)照、被告身份證，證明原、被告主體資格。

證據(jù)二：《商品房買賣合同》，證明原、被告之間的買賣合同關(guān)系及權(quán)利、義務(wù)。

證據(jù)三：定金收據(jù)、房款收據(jù)，證明被告僅向原告支付定金10000元及付房款10000元的事實(shí)。

證據(jù)四：交房入伙通知登報(bào)公告，證明原告通知被告辦理交房手續(xù)事實(shí)。

證據(jù)五：裝修協(xié)議及承諾書，證明被告收房并裝修的事實(shí)。

證據(jù)六：催款函及快遞憑證，證明原告向被告主張拖欠房款及違約的事實(shí)。

被告朱錦某口頭辯稱：1、原、被告簽訂購(gòu)房合同有效；2、原、被告存在綠化工程款抵扣購(gòu)房款，即使不存在綠化款抵購(gòu)房款的事實(shí)，原告交付房屋也存在質(zhì)量問題；3、原告要求被告支付違約金無事實(shí)依據(jù)。

被告朱錦某為支持抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：

證據(jù)一：被告身份信息，證明被告的基本情況。

證據(jù)二：《翰林名都小區(qū)一二三期綠化工程合同》，證明被告與原告存在綠化工程合同關(guān)系的事實(shí)。

證據(jù)三：綠化驗(yàn)收清單，證明被告董事長(zhǎng)劉臘某認(rèn)可原告承建的綠化工程數(shù)據(jù)。

證據(jù)四：綠化照片一組，證明被告綠化工程已竣工的事實(shí)。

證據(jù)五：證人王某甲、王某乙證言，證明原、被告雙方已就綠化工程款抵扣購(gòu)房款達(dá)成口頭協(xié)議的事實(shí)。

證據(jù)六，商品房買賣合同，證明原告應(yīng)承擔(dān)房屋質(zhì)量保修責(zé)任的事實(shí)。

證據(jù)七：收據(jù)兩份5張，證明被告已付房款2萬元及其他雜費(fèi)。

證據(jù)八：翰林名都裝修管理協(xié)議及特別注意事項(xiàng)，證明被告于2010年9月28日與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，領(lǐng)取鑰匙至今已三年多的時(shí)間。

證據(jù)九：物業(yè)費(fèi)發(fā)票4張，證明被告已交四年物業(yè)管理費(fèi)、交房已有四年及原告從未向被告主張購(gòu)房款，認(rèn)可綠化工程款抵扣購(gòu)房款的事實(shí)。

證據(jù)十：房屋質(zhì)量照片一組，證明原告交付的房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的事實(shí)。

本案審理過程中，被告朱錦某申請(qǐng)本院調(diào)查證人胡某，以證實(shí)綠化工程款抵扣購(gòu)房款的事實(shí)，并申請(qǐng)對(duì)房屋質(zhì)量及維修方案、維修造價(jià)進(jìn)行鑒定。經(jīng)本院調(diào)查，證人胡某證明原告某某置業(yè)公司與被告朱錦某簽訂購(gòu)房合同時(shí)，原告某某置業(yè)公司與被告朱錦某經(jīng)營(yíng)的咸安區(qū)金銀桂花基地存在綠化款未結(jié)算的事實(shí)存在。本院依法組織雙方當(dāng)事人選定咸寧市鼎信建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所、咸寧市佳成建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、咸寧方圓工程造價(jià)司法鑒定所對(duì)房屋質(zhì)量及維修方案、維修造價(jià)進(jìn)行司法鑒定。咸寧市鼎信建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所于2014年7月7日出具SFJD-20******號(hào)鑒定報(bào)告，鑒定意見：房屋存在裂縫、滲水，上述裂縫不影響結(jié)構(gòu)安全，但對(duì)該房屋的使用功能有一定影響，建議聯(lián)系具有資質(zhì)的單位出具維修方案，由建設(shè)單位實(shí)施維修，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。咸寧市佳成建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司2014年11月出具維修加固設(shè)計(jì)說明。咸寧方圓工程造價(jià)司法鑒定所于2015年6月3日出具（2015）造鑒字第01號(hào)鑒定意見書：加固維修造價(jià)為110815.68元。

經(jīng)庭審質(zhì)證：被告對(duì)原告提交的證據(jù)一無異議；對(duì)證據(jù)二的真實(shí)性無異議，但對(duì)總房款及房屋面積有異議；對(duì)證據(jù)三無異議；對(duì)證據(jù)四的真實(shí)性無異議，認(rèn)為登報(bào)行為并不能代表已經(jīng)通知被告，對(duì)被告交房目的有異議，認(rèn)為同時(shí)可以證明原、被告工程款抵房款的約定；對(duì)證據(jù)五真實(shí)性無異議，對(duì)證明目的有異議；對(duì)證據(jù)六的真實(shí)性無異議，對(duì)證明目的有異議，認(rèn)為原告向被告主張購(gòu)房款及違約金無事實(shí)依據(jù)。被告對(duì)證人胡某的證言的質(zhì)證意見是，該證言能夠證明被告的綠化工程款抵購(gòu)房款的事實(shí)。對(duì)本院委托的咸寧市鼎信建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所、咸寧市佳成建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司、咸寧方圓工程工程造價(jià)司法鑒定所出具的鑒定報(bào)告均無異議。

原告對(duì)被告證據(jù)一無異議；對(duì)證據(jù)二、三、四的關(guān)聯(lián)性有異議，認(rèn)為綠化工程施工主體是桂花園基地，不是被告。對(duì)于因綠化工程產(chǎn)生的糾紛應(yīng)另案處理，與本案無關(guān)；對(duì)證據(jù)五的證人資格有異議，其陳述沒有真實(shí)性，同時(shí)不能證明雙方對(duì)綠化款抵工程款達(dá)成一致；對(duì)證據(jù)六、證據(jù)七無異議；對(duì)證據(jù)八，真實(shí)性無異議，但認(rèn)為同時(shí)可以證明原告當(dāng)時(shí)已派人對(duì)房屋維修問題進(jìn)行處理；對(duì)證據(jù)九真實(shí)性無異議，但認(rèn)為不能證明原告主張的證明目的；對(duì)證據(jù)十合法性有異議，認(rèn)為其證據(jù)來源不合法。對(duì)證人胡某的證言，原告認(rèn)為，原被告雙方就綠化工程款抵購(gòu)房款并未達(dá)成如何抵付房款的約定，且證人胡某與被告朱錦某系親戚關(guān)系，其證言缺乏真實(shí)性。對(duì)咸寧市鼎信建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所SFJD-20******號(hào)鑒定報(bào)告，原告認(rèn)為該鑒定意見可以證明原告某某置業(yè)公司交付房屋沒有結(jié)構(gòu)性缺陷，對(duì)其鑒定費(fèi)用和方案中頂層維修費(fèi)用應(yīng)由原告承擔(dān)有異議，認(rèn)為該部分屬公共部分，不專屬于被告?zhèn)€人，不能沖減被告的購(gòu)房款。咸寧市佳成建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司出具維修加固設(shè)計(jì)說明，對(duì)咸寧方圓工程造價(jià)司法鑒定所（2015）造鑒字第01號(hào)鑒定，原告認(rèn)為，其與第一份鑒定意見相矛盾，擴(kuò)大維修范圍，對(duì)于房屋部分漏水，原告愿意承擔(dān)保修責(zé)任，但不存在沖抵房款的問題。

本院對(duì)雙方證據(jù)作如下分析認(rèn)定：被告對(duì)原告提交的證據(jù)一、二、三、四、五真實(shí)性無異議，本院予以采信，對(duì)證據(jù)六真實(shí)性無異議，對(duì)其記載內(nèi)容將結(jié)合本案其他證據(jù)綜合認(rèn)定。原告對(duì)被告提交的證據(jù)一、六、七、八、九真實(shí)性無異議，本院予以采信，對(duì)證據(jù)八、九的證明目的將結(jié)合本案其他證據(jù)綜合認(rèn)定，對(duì)證據(jù)二、三、四因其與本案無關(guān)聯(lián)性，本院不予采信。對(duì)證據(jù)五及證人胡某證言，因三位證人與被告均存在利害關(guān)系且不能證明原、被告已協(xié)商一致以綠化款抵購(gòu)房款的事實(shí)，本院不予采信。對(duì)證據(jù)十，與鑒定意見可以相互印證，本院予以采信。對(duì)咸寧市鼎信建設(shè)工程質(zhì)量司法鑒定所SFJD-20******號(hào)鑒定報(bào)告、咸寧市佳成建筑勘察設(shè)計(jì)有限公司出具維修加固設(shè)計(jì)說明、咸寧方圓工程造價(jià)司法鑒定所（2015）造鑒字第01號(hào)鑒定報(bào)告，屬依法委托進(jìn)行的專業(yè)性鑒定，本院予以采信。

根據(jù)以上有效證據(jù)，本院可以認(rèn)定以下事實(shí)：2009年12月31日原、被告簽訂《商品房買賣合同》，約定被告朱錦某向原告購(gòu)買某某小區(qū)*幢*單元*室復(fù)式樓，總房款735818元，被告應(yīng)于簽訂合同之日付清首期售房款20000元，余款715818元應(yīng)于2011年12月31日前付清。買受人逾期付款不超過60日或逾期超過60日后，買受人按日向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之二違約金。合同簽訂后，被告朱錦某已支付了首期房款20000元。根據(jù)原告的公開承諾，購(gòu)房者交納1000元認(rèn)購(gòu)款，可抵房款10000元，被告于2009年6月27日向原告交納了1000元認(rèn)購(gòu)款，故被告實(shí)欠原告房款應(yīng)為705818元。原告將房屋交付被告使用，但余款705818元被告至今尚未支付，為此原、被告產(chǎn)生糾紛，原告訴至本院，要求依法處理。

另查明：原告某某置業(yè)公司向被告朱錦某交付的房屋存在裂縫、滲水等質(zhì)量問題，對(duì)該房屋的使用功能有一定影響，但不影響結(jié)構(gòu)安全，原告某某置業(yè)公司愿意對(duì)前述質(zhì)量問題承擔(dān)保修責(zé)任。

本院認(rèn)為：原告某某置業(yè)公司與被告朱錦某在平等自愿的基礎(chǔ)上訂立的《商品房買賣合同》，屬雙方真實(shí)意思表示，且未違反有關(guān)法律法規(guī)，該合同合法、有效。原告某某置業(yè)公司依約履行了合同的交房義務(wù)，被告朱錦某應(yīng)當(dāng)按合同約定支付購(gòu)房款，被告朱錦某遲延支付購(gòu)房款的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金。但被告某某置業(yè)公司交付的房屋存在裂縫、滲水等質(zhì)量保修問題，應(yīng)當(dāng)履行維修義務(wù)或以鑒定原告應(yīng)承擔(dān)的維修費(fèi)折抵購(gòu)房款。被告朱錦某辯稱應(yīng)以個(gè)人經(jīng)營(yíng)的咸安區(qū)金銀桂花園基地綠化款抵消購(gòu)房款的理由，缺乏充分證據(jù)證實(shí)，且其綠化款并未結(jié)算，屬另一民事法律關(guān)系，不符合《合同法》規(guī)定的行使抵消權(quán)的規(guī)定，被告可另行主張權(quán)利，故對(duì)被告的答辯理由本院不予采納。為了維護(hù)正常的社會(huì)秩序，保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益，《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條第一款、第一百零七條、第一百三十條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告朱錦某在本判決生效后三十日內(nèi)向原告某某置業(yè)公司支付購(gòu)房款705818元，并以此款為基數(shù)承擔(dān)違約金，自2012年1月1日起至付清之日止按日萬分之二計(jì)算。

二、原告湖北某某置業(yè)有限公司在本判決生效之日起三十日內(nèi)履行按鑒定確定的維修方案與要求對(duì)被告朱錦某所購(gòu)房屋質(zhì)量問題履行保修責(zé)任。原告逾期履行維修義務(wù)，鑒定確定的加固維修費(fèi)用110815.68元，從被告應(yīng)支付的購(gòu)房款中扣減。

本案案件受理費(fèi)5479元，由被告朱錦某承擔(dān)4479元。原告承擔(dān)1000元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省咸寧市中級(jí)人民法院。上訴人應(yīng)在提交上訴狀時(shí)，根據(jù)不服本判決的上訴請(qǐng)求數(shù)額及《訴訟費(fèi)用交納辦法》第十三條第一款的規(guī)定預(yù)交上訴案件受理費(fèi)；訴訟費(fèi)專戶名稱：湖北省咸寧市中級(jí)人民法院；開戶行：農(nóng)行咸寧金穗支行；賬號(hào)：17×××50。上訴人在上訴期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審判員　陳新財(cái)

二〇一五年九月六日

書記員　毛　愛

商品房  合同糾紛