山東省青島市嶗山區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）嶗民一初字第183號

原告：胡某甲。

原告：董某某。

原告：胡某。

以上三人的共同委托代理人：黃杰，山東華魯律師事務(wù)所律師。

被告：青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司，住所地青島市嶗山區(qū)沙子口街道西姜社區(qū)。

法定代表人：王某某，職務(wù)董事長。

委托代理人：李修超，山東德衡律師事務(wù)所律師。

委托代理人：宋振偉，北京德和衡律師事務(wù)所律師。

原告胡某甲、董某某、胡某訴被告青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，向被告送達(dá)民事訴狀、應(yīng)訴通知書、舉證通知書和傳票。2014年7月8日，本院公開開庭審理本案。原告董某某及其委托代理人黃杰，被告的委托代理人李修超到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告胡某甲、董某某和胡某訴稱，三原告共同購買被告開發(fā)的商品房，于2008年6月18日，以胡某甲的名義與被告簽訂的《商品房認(rèn)購協(xié)議》，認(rèn)購被告開發(fā)的青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路X號頤和星苑X號樓X單元XX戶，原告依約付清全款。被告于2010年11月4日向原告交付了該房屋，但是至今未協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶登記的義務(wù)。訴請判令：1、被告協(xié)助原告辦理房地產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；2、被告在《青島市房地產(chǎn)登記申請書》上蓋章并向原告出具；3、被告向原告出具售房發(fā)票；4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司答辯稱，1、董某某、胡某與本案沒有直接利害關(guān)系，不是本案適格原告，應(yīng)當(dāng)依法裁定駁回其起訴。涉案房屋是由原告胡某甲與被告簽訂認(rèn)購協(xié)議并支付房款，兩者之間的商品房買賣合同關(guān)系已經(jīng)（2011）嶗民一初字第294號判決確認(rèn)。被告與董某某、胡某之間不存在任何法律關(guān)系，不享有《商品房認(rèn)購協(xié)議》項(xiàng)下的權(quán)利。2、涉案房屋不能辦理產(chǎn)權(quán)證的原因系政府及原告胡某甲自身原因?qū)е?，被告不承?dān)責(zé)任。涉案房屋所在的A3-03地塊的規(guī)劃驗(yàn)收遲于房屋竣工驗(yàn)收，并于2013年7月4日取得的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬證明，達(dá)到辦證條件。因原告胡某甲與被告之間就《青島市商品房預(yù)售合同》的相關(guān)條款未能協(xié)商一致，因此導(dǎo)致雙方未能簽訂正式的《青島市商品房預(yù)售合同》并辦理網(wǎng)上備案等辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等必備手續(xù)。且胡某甲亦未將購房款收據(jù)向被告換取購房發(fā)票，因此對于不能辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)的責(zé)任在于原告胡某甲。

經(jīng)審理查明，2008年6月18日，原告胡某甲與被告簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，并支付了全額房款。2011年1月21日，原告胡某甲、董某某以返還房款、逾期交房等事宜未達(dá)成共識，被告拒絕與胡某甲簽訂商品房買賣合同為由訴至本院，請求判令：1、被告某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司與原告胡某甲立即簽訂《商品房買賣合同》并履行相關(guān)附屬義務(wù)；2、二被告向二原告返還多收取的購房款539000元并按銀行同期貸款利率賠償利息損失；3、被告某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司向原告胡某甲支付逾期交房違約金230535元。本院于2012年1月9日作出（2011）嶗民一初字第294號判決，認(rèn)定：“因胡某甲與某公司已就401戶簽訂商品房認(rèn)購協(xié)議，胡某甲履行了付款義務(wù)，某公司履行了房屋交付義務(wù)，雙方已形成實(shí)際的商品房買賣關(guān)系，本院無需強(qiáng)制雙方簽訂《青島市商品房預(yù)售合同》，雙方未對房屋交付時(shí)間有所約定，故主張逾期交房違約金，沒有依據(jù)。至于主張被告履行相關(guān)附屬義務(wù)，因訴求不明確，本案不予處理，原告可另案主張”。據(jù)此駁回了原告胡某甲、董某某的訴訟請求。此后，原、被告亦未簽訂《青島市商品房出售合同》。

庭審中，原告提交如下證據(jù)：

1、《商品房認(rèn)購協(xié)議》一份，證明原被告雙方存在簽訂認(rèn)購協(xié)議的事實(shí)，并證明簽約雙方、簽約事項(xiàng)約定，一次性付清房款的事實(shí)等。

2、（2011）嶗民一初字第294號民事判決，證明被告已經(jīng)交房，原告已付清房款且已入住，雙方已經(jīng)形成實(shí)際的商品房買賣關(guān)系。

3、2010年4月13日經(jīng)公證的授權(quán)委托書，證明胡某委托胡某甲、董某某購買該涉案房屋的事實(shí)。

4、（2014）青市中證民字第001840號公證書，證明該房屋的購買人為胡某甲、董某某及胡某三人，該合同附件七，附有購房人及家庭成員情況申請表。

5、2013年10月18日協(xié)議，證明被告某提出不合法條件，目的為拒不履行配合協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶的義務(wù)。該證據(jù)是被告某銷售經(jīng)理左蔚電子郵件發(fā)給原告方的。

6、信訪辦出具的信訪告知單，證明原告因房屋過戶問題投訴過被告的事實(shí)，并被政府告知應(yīng)通過法律解決。

7、董某某書面陳述一份，證明青島市房產(chǎn)交易中心在進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記時(shí)不需要另外簽訂合同即可辦理。且該涉案房屋辦理過戶問題政府曾經(jīng)協(xié)調(diào)過，但被告仍無理不予配合。

8、原告發(fā)給左蔚售房合同樣本的郵件，證明該涉案房屋的購買人實(shí)際為原告胡某甲、董某某、胡某三人。

被告對上述證據(jù)質(zhì)證如下：1、對證據(jù)一的真實(shí)性無異議，但該協(xié)議并不能證明胡某甲已經(jīng)一次性付清房款。其次，該協(xié)議第一條簽約背景約定，在本協(xié)議簽訂之前，乙方即胡某甲，已經(jīng)對雙方即將簽署的青島市商品房預(yù)售合同充分了解，說明其在簽訂認(rèn)購書之前已經(jīng)了解了預(yù)售合同的內(nèi)容，并同意簽訂，但是胡某甲并沒有按照認(rèn)購協(xié)議約定在7日內(nèi)與被告簽訂正式的商品房預(yù)售合同。再次，該協(xié)議由胡某甲與被告某簽訂，與胡某、董某某無關(guān)。2、對于證據(jù)二判決書的真實(shí)性予以認(rèn)可，但僅能證明胡某甲與某之間就涉案房屋存在買賣關(guān)系。董某某、胡某與某公司不存在購房關(guān)系，無權(quán)向被告主張權(quán)利，不是本案適格原告。胡某甲已經(jīng)向被告支付房款，某已向其交付了房屋。3、對證據(jù)三的真實(shí)性有異議，授權(quán)委托書上沒有加蓋公證律師的印章或簽字且只有第1、3頁有騎縫章，第2頁的委托書沒有騎縫章，因此該證據(jù)不能確定其真實(shí)性。根據(jù)原告第一份證據(jù)，某于2008年6月18日與胡某甲就涉案房屋簽訂認(rèn)購協(xié)議，而委托書時(shí)間是2010年4月13日，且受托人董某某也并未與某公司簽訂任何房屋認(rèn)購協(xié)議或買賣合同，因此，即使該委托書是真實(shí)的，也并不意味著董某某和胡某與某之間有任何法律關(guān)系，某公司的合同相對人有且只有胡某甲1人，這一點(diǎn)在294號判決書中予以認(rèn)定，該證據(jù)不能證明原告的主張事項(xiàng)。4、對證據(jù)四公證書的真實(shí)性予以認(rèn)可。但該公證書所附的青島市商品房預(yù)售合同文本第19頁附件七明確載明，購房人姓名胡某甲，董某某和胡某僅作為購房人的家庭成員，但并不意味著該兩人為合同當(dāng)事人。另外，該合同因胡某甲拒絕簽訂，該合同也未實(shí)際簽署。此外，該公證書公證的郵件是發(fā)給董某某的，該郵件的發(fā)件人并非某公司員工，且看不出其郵箱地址，該郵件不確定是何人所發(fā)。不能夠證明原告的證明事項(xiàng)。5、證據(jù)五并沒有實(shí)際簽訂，該協(xié)議所記載的也是客觀事實(shí)，在認(rèn)購書簽訂后，胡某甲一直無理拒絕簽訂買賣合同，在此種情況下，某公司已經(jīng)及時(shí)向其交付涉案房屋，該事實(shí)已經(jīng)由294號判決書確認(rèn)，也正是因?yàn)楹臣拙懿缓炗喺筋A(yù)售合同，導(dǎo)致某公司無法為其辦理價(jià)格申報(bào)及過戶手續(xù)，由此產(chǎn)生的責(zé)任，應(yīng)由胡某甲自己承擔(dān)。該協(xié)議內(nèi)容，并不包含任何不合法條件，該證據(jù)不能證明原告主張的事項(xiàng)，反而證明了某公司為了盡快給胡某甲辦理房產(chǎn)證，曾多次積極與胡某甲溝通，尋找可行方案，但都因胡某甲不配合而失敗。6、對告知單的真實(shí)性予以認(rèn)可，但被告未曾見過。7、對董某某的單方陳述的真實(shí)性不予確認(rèn)。首先，某公司從未見過不需要簽訂合同即可辦理證件的政府書面文件；其次，根據(jù)青島市房產(chǎn)登記管理辦法，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，必須提交房屋買賣合同，預(yù)售還需要提交房屋交接書，前述文件均需要胡某甲簽署，因此該陳述中所謂答復(fù)與青島市的規(guī)定相抵觸，應(yīng)屬無效。

8、被告無法確認(rèn)原告所稱的左蔚身份及相關(guān)郵箱的實(shí)際控制人均。原告提交的證據(jù)為打印件，其真實(shí)性無法確認(rèn)。根據(jù)2008年6月18日某公司與胡某甲簽訂的商品房認(rèn)購書，胡某甲作為買受人根據(jù)約定有權(quán)與被告簽訂購房合同，董某某和胡某不是認(rèn)購書的當(dāng)事人，無權(quán)與某公司簽訂購房合同。這正說明，原告三人屢屢提出違反商品房認(rèn)購協(xié)議約定的條件，導(dǎo)致無法簽訂正式合同，由此造成的一切后果應(yīng)由胡某甲承擔(dān)。若因董某某或其他委托代理人給胡某甲造成損失，胡某甲應(yīng)當(dāng)另案向其索賠，董某某和胡某不享有“認(rèn)購協(xié)議”項(xiàng)下的權(quán)利。

同時(shí)，被告提交證據(jù)如下：

1、提交房屋認(rèn)購協(xié)議，證明在簽訂認(rèn)購協(xié)議之前，胡某甲已經(jīng)對雙方即將簽署的《青島市商品房預(yù)售合同》充分了解，同意簽署。此外，胡某甲應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)購協(xié)議約定在7日內(nèi)與被告簽訂正式的商品房預(yù)售合同。

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證，證明胡某甲購買的房屋所在地塊分為兩期開發(fā)，胡某甲購買的房屋位于第一期，需等到第二期竣工驗(yàn)收后，才可進(jìn)行規(guī)劃驗(yàn)收，涉案房屋不能辦證的原因系政府造成。

3、（2011）嶗民一初字第790、791號民事判決、（2012）青民一終字第603、604號民事判決證明被告不能辦證的原因系政府造成。

4、房地產(chǎn)登記明細(xì)，證明涉案房屋已經(jīng)于2013年7月4日具備了辦理房產(chǎn)證的條件，但是因?yàn)楹臣走`約拒絕簽訂商品房出售合同并辦理網(wǎng)上備案手續(xù)，無法簽訂房屋交接書、未退還購房款收據(jù)換領(lǐng)發(fā)票等原因，至今沒有辦理房地產(chǎn)權(quán)證，系因胡某甲自身原因造成，某公司不承擔(dān)責(zé)任。該房地產(chǎn)登記明細(xì)要在取得規(guī)劃驗(yàn)收之后予以頒發(fā)。

原告質(zhì)證意見如下：1、對證據(jù)一的真實(shí)性予以認(rèn)可，但對其證明的內(nèi)容不予認(rèn)可。該認(rèn)購書不能證明胡某甲已經(jīng)充分了解商品房預(yù)售合同的相關(guān)問題，商品房出售合同是否簽訂都不影響被告配合辦理過戶的義務(wù)。2、對于證據(jù)二、三、四認(rèn)為與本案無關(guān)，不予質(zhì)證。

上述事實(shí)有原告提交的《商品房認(rèn)購協(xié)議》、（2011）嶗民一初字第294號民事判決、2010年4月13日經(jīng)公證的授權(quán)委托書、（2014）青市中證民字第001840號公證書、2013年10月18日協(xié)議、信訪辦出具的信訪告知單、董某某書面陳述、原告發(fā)給左蔚售房合同樣本的郵件，被告提交房屋認(rèn)購協(xié)議、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及施工許可證、（2011）嶗民一初字第790、791號民事判決、（2012）青民一終字第603、604號民事判決、房地產(chǎn)登記明細(xì)等證據(jù)及庭審筆錄在案佐證，上述證據(jù)經(jīng)庭審質(zhì)證，本院予以采信。

本院認(rèn)為，房屋買賣合同當(dāng)事人之間存在的是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，買受人有權(quán)依據(jù)合同的約定，要求出賣人履行合同義務(wù)，按約將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人。2008年6月18日，原告胡某甲與被告簽訂《商品房認(rèn)購協(xié)議》，并支付了全額房款，被告交付房屋。上述事實(shí)經(jīng)本院（2011）嶗民一初字第944號判決確認(rèn)，原告胡某甲與被告之間形成事實(shí)的商品房買賣關(guān)系，即確認(rèn)合同的雙方當(dāng)事人為原告胡某甲及被告。依據(jù)合同相對性原理，涉案房屋的商品房買賣關(guān)系的當(dāng)事人為原告胡某甲及被告，原告董某某、胡某并非購房合同的相當(dāng)對人，因此向被告主張履行過戶義務(wù)的只能是原告胡某甲，被告亦僅負(fù)有協(xié)助原告胡某甲辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的義務(wù)。因此，對于原告胡某甲要求被告協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的請求本院應(yīng)予支持，對于原告董某某、胡某要求被告協(xié)助辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的訴訟請求無事實(shí)依據(jù)，本院不予支持。

綜上，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第四十四條、第六十條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)若干問題的解釋》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)協(xié)助原告胡某甲將青島市嶗山區(qū)沙子口北姜路X號X號樓X單元XX室的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶至胡某甲名下；

二、駁回原告董某某、胡某的訴訟請求。

案件受理費(fèi)100元，由被告青島某房地產(chǎn)發(fā)展有限公司承擔(dān)（因原告已預(yù)交，被告應(yīng)本判決生效之日起10日內(nèi)直接給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院或第二審人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省青島市中級人民法院。

審　判　長　　王　青

代理審判員　　賈瑞紅

代理審判員　　肖　靜

二〇一四年七月八日

書　記　員　　宮　茜

商品房預(yù)約合同糾紛