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重慶市沙坪壩區(qū)人民法院
民事判決書
(2015)沙法民初字第04365號(hào)
原告吳某某,女,19**年*月*日出生,漢族,無(wú)固定職業(yè),住重慶市沙坪壩區(qū)。
委托代理人惠強(qiáng),重慶市大江律師事務(wù)所律師。
被告重慶某物業(yè)發(fā)展有限公司,住所地重慶市渝北區(qū)龍溪街道嘉州路*號(hào),組織機(jī)構(gòu)代碼62190****。
法定代表人曾某某,重慶某物業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)。
委托代理人張建磊,重慶靜昇律師事務(wù)所律師。
委托代理人李績(jī),重慶靜昇律師事務(wù)所律師。
原告吳某某與被告重慶某物業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱某物業(yè))商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院于2015年4月23日立案受理后,被告某物業(yè)于答辯期內(nèi)向本院提出管轄權(quán)異議,本院于2015年6月2日作出(2015)沙法民管異初字第00216號(hào)民事裁定書,裁定駁回被告某物業(yè)對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。原、被告在法定期間內(nèi)均未提起上訴。本案依法由審判員李勤獨(dú)任審理,適用簡(jiǎn)易程序并于2015年7月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳某某及其委托代理人惠強(qiáng),被告某物業(yè)的委托代理人李績(jī)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告吳某某訴稱,2013年7月12日,原被告雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》,約定原告以建筑面積單價(jià)4967.12元/平方米的價(jià)格,房屋總價(jià)款278407元,采取按揭貸款的方式購(gòu)買由被告開發(fā)的某春華秋實(shí)二期項(xiàng)目(坐落為重慶市沙坪壩區(qū)**路**號(hào)*幢*-*)房屋一套。買賣合同生效后,原告于當(dāng)天向被告支付了全部購(gòu)房款278407元、契稅8352.21元、團(tuán)購(gòu)費(fèi)4000元,并支付了物業(yè)專項(xiàng)維修資金4484元。2014年10月6日約定的交房時(shí),原告發(fā)現(xiàn)某·春華秋實(shí)二期項(xiàng)目無(wú)消防車道、消防設(shè)施不合格,項(xiàng)目小區(qū)天然氣主管道未通過驗(yàn)收通氣,小區(qū)的道路仍為臨時(shí)道路。被告未按照《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定公示案件所涉小區(qū)房屋達(dá)到交房條件的相關(guān)證件。原告認(rèn)為被告建設(shè)的房屋,不符合國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定,其天然氣主管道在2015年1月13日才驗(yàn)收通氣。未達(dá)到合同約定的交付條件,構(gòu)成逾期交房,且逾期時(shí)間超過了30日,達(dá)到合同約定的解除條件?,F(xiàn)原告請(qǐng)求:1、立即解除原被告雙方簽訂的編號(hào)為CQ-5353189的《重慶市商品房買賣合同》;2、被告立即退還原告購(gòu)房款278407元、利息(即分別以69248元為本金,從2012年12月15日起至付清之日止,按照銀行同期貸款利率計(jì)算;以108608.04元為本金,從2013年3月12日起至付清之日止,按照銀行同期貸款利率計(jì)算;以100550.96元為本金,從2013年7月12日起至付清之日止,按照銀行同期貸款利率計(jì)算)及違約金2784.07元;3、被告支付原告物業(yè)專項(xiàng)維修資金4484元、契稅8352.21元、團(tuán)購(gòu)費(fèi)4000元;4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告某物業(yè)辯稱,原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系二者真實(shí)意思表示,真實(shí)合法有效,對(duì)合同雙方均具有約束力,雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同履行自己的義務(wù),原告無(wú)權(quán)單方面隨意解除合同。被告交付的房屋是合格的商品房,雙方約定預(yù)售商品房以取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》為交付條件。訴爭(zhēng)房屋經(jīng)消防驗(yàn)收合格,小區(qū)道路交房時(shí)不是臨時(shí)道路。天然氣主管道也通氣。被告按時(shí)取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》,具備雙方約定的預(yù)售商品房交付條件。原告以各種不當(dāng)理由拒絕接房。原告拒絕接房及解除合同的事由不符合合同約定和法律規(guī)定,故被告要求駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。
經(jīng)審理查明,2012年12月15日吳某某在向案外人重慶同進(jìn)廣告?zhèn)鞑ビ邢薰纠U納了4000元團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠參團(tuán)費(fèi)后,享受以9.8折優(yōu)惠購(gòu)買某物業(yè)開發(fā)的某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期*號(hào)樓套內(nèi)約43平米至88平米房源范圍內(nèi)的房屋權(quán)利。
2013年7月12日,吳某某(乙方)與某物業(yè)(甲方)簽訂了購(gòu)買某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期、編號(hào)為CQ-5353189的《重慶市商品房買賣合同》一份,約定:甲方銷售的商品房為預(yù)售商品房,《商品房預(yù)售許可證》號(hào):渝國(guó)土房管(2012)預(yù)字第(831)號(hào),預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān):重慶市國(guó)土資源和房屋管理局。乙方購(gòu)買甲方(被告)位于重慶市沙坪壩區(qū)**路**號(hào)*幢*-*房屋一套,房屋總成交金額為278407元。乙方于2013年7月12日一次性付清全部房款。合同第七條交房期限和交付條件:(一)交房期限:甲方應(yīng)當(dāng)在2014年10月6日前,依照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定,將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。(二)本商品房交付時(shí)應(yīng)符合以下條件:本商品房已通過竣工驗(yàn)收備案登記,取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。合同第八條交房手續(xù)的辦理:1、甲方應(yīng)于確定交房日的七日前書面通知乙方做好辦理交付手續(xù)的準(zhǔn)備。雙方進(jìn)行正式驗(yàn)收交接時(shí),甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。驗(yàn)收交接后,雙方應(yīng)簽署房屋交接單。甲方還需提供《新建商品房屋質(zhì)量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》。甲方不出示證明文書或出示證明文件不齊全,乙方有權(quán)拒絕交接,由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。2、由于乙方原因,未能按期交付的,雙方同意按以下方式處理:(1)如乙方無(wú)正當(dāng)理由拒絕接房的,自書面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付,該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同第九條甲方逾期交房的違約責(zé)任:除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外,甲方如未按照合同約定的期限將該商品房交付乙方使用,按下列第1種方式處理:1、按逾期時(shí)間,分別處理(不作累加):(1)逾期在30日(含)之內(nèi),自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金,并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方交付違約金,合同繼續(xù)履行;(2)逾期超過30日(與本條第1款第(1)項(xiàng)約定的日期相同)后,乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的,甲方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付房?jī)r(jià)款及利息(按銀行同期貸款利率計(jì)算),并按乙方已付房?jī)r(jià)款百分之一向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的,合同繼續(xù)履行,自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金(該比率應(yīng)不小于本條第1款第(1)項(xiàng)中的比率的違約金),并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。合同第十七條關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的約定:甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共配套設(shè)施按以下日期達(dá)到使用條件:1、基礎(chǔ)設(shè)施(1)于2014年10月6日前通水;(2)于2014年10月6日前通電;(3)于2014年10月6日前通氣;(4)2014年10月6日前只是天然氣主管道通氣,業(yè)主戶內(nèi)通氣須業(yè)主自行向天然氣公司申請(qǐng)。如果在約定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件,雙方同意按以下方式處理:(1)在上述設(shè)施達(dá)到使用條件前,由甲方承擔(dān)乙方的相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)用;(2)如因基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法如期達(dá)到使用條件導(dǎo)致延期交房的,甲方只按照合同第九條的約定進(jìn)行賠付;超市、幼兒園等其他配套不包含在影響該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的配套設(shè)施之內(nèi)。
同日,吳某某(乙方)與某物業(yè)(甲方)還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份,其中第四條關(guān)于房屋交付特別約定:¨¨¨¨2、若乙方未接到書面接房通知書,則應(yīng)以合同約定的交付最后時(shí)間到甲方處辦理接房手續(xù),乙方未自行到甲方處接房引起逾期交付責(zé)任由乙方承擔(dān);3、甲方書面通知乙方接房后,乙方未按時(shí)到甲方指定地點(diǎn)辦理接房手續(xù),或者甲方出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》、《新建商品房屋質(zhì)量保證書》、《新建商品房屋使用說明書》后,乙方拒絕簽署交接手續(xù)的,由此產(chǎn)生的逾期交付的責(zé)任由乙方承擔(dān);4、甲方按約定交付房屋;交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓、滲漏、平整度等非主體結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題的建筑通病,乙方承諾不拒絕接房,但甲方應(yīng)在乙方接房后,按保修的規(guī)定進(jìn)行維修。甲方應(yīng)在與乙方協(xié)商一致約定的時(shí)間(或保修規(guī)定的時(shí)間)內(nèi)完成維修義務(wù),如甲方超過與乙方協(xié)商一致約定的時(shí)間(或保修規(guī)定的時(shí)間)完成維修義務(wù)的,對(duì)超過的時(shí)間由甲方按已付房款的日萬(wàn)分之一計(jì)算向乙方支付賠償金。¨¨¨¨6、因乙方原因甲方根據(jù)合同約定有權(quán)拒絕交房的,或者根據(jù)合同約定乙方不得拒絕接房而乙方仍拒絕接房的,由此產(chǎn)生的延期交付責(zé)任由乙方承擔(dān)。7、乙方未接到甲方交房通知的,按合同約定的交付日期為房屋交付使用時(shí)間,乙方自行前來(lái)辦理接房手續(xù),甲方不予另行通知。
合同生效后,吳某某于2013年3月12日向某物業(yè)支付了購(gòu)房款169248元,于同年7月12日支付了購(gòu)房款109159元,合計(jì)278407元。吳某某還為所購(gòu)房屋向相關(guān)部門交納了契稅8352.21元、物業(yè)專項(xiàng)維修資金4484元。
2014年9月9日,重慶慧通消防工程檢測(cè)有限責(zé)任公司對(duì)某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期消防設(shè)施工程質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè),認(rèn)定該項(xiàng)目二期消防設(shè)施工程質(zhì)量在檢測(cè)范圍內(nèi)符合DB50/T24-2011標(biāo)準(zhǔn)要求;2014年9月24日,重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)對(duì)某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期的建設(shè)工程消防進(jìn)行驗(yàn)收,驗(yàn)收意見為綜合評(píng)定該工程消防驗(yàn)收合格。
2014年9月29日,某物業(yè)取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。
2014年10月6日,吳某某到達(dá)接房現(xiàn)場(chǎng),但至今未辦理接房手續(xù)。某物業(yè)在接房現(xiàn)場(chǎng)向接房的業(yè)主提供了《新建商品房屋使用說明書》以及《新建商品房屋質(zhì)量保證書》等資料。
另查明,某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期供氣工程的工程于2015年1月13日進(jìn)行了竣工驗(yàn)收并通氣。2015年4月21日重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)對(duì)某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期消防情況進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)某物業(yè)在某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期小區(qū)通過消防驗(yàn)收后,在該小區(qū)2號(hào)樓盡頭消防車回車場(chǎng)以及3號(hào)樓環(huán)形消防車道部分區(qū)域種植樹木,占用消防車道。重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)責(zé)令某物業(yè)限期整改。
現(xiàn)吳某某向本院提起訴訟,要求判如所請(qǐng)。
審理中,吳某某堅(jiān)持以訴爭(zhēng)房屋所在小區(qū)無(wú)消防車道、消防設(shè)施不合格、小區(qū)所修建的道路系臨時(shí)道路、小區(qū)天然氣主管道未按期驗(yàn)收通氣,某物業(yè)未按照《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(2013修訂)的規(guī)定公示案件所涉小區(qū)房屋達(dá)到交房條件的相關(guān)證件。不符合合同約定的房屋交付條件,構(gòu)成逾期交房,根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》第十七條第二款的約定,適用第九條的約定,且逾期時(shí)間超過了30日,達(dá)到合同約定的解除條件,要求解除合同。某物業(yè)針對(duì)吳某某的理由辯駁認(rèn)為,某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期小區(qū)已于2014年9月24日取得通過消防驗(yàn)收且于2014年9月29日取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》,符合合同第七條約定的交房條件。接房時(shí)小區(qū)所修建的道路并非臨時(shí)道路,業(yè)主接房后被告對(duì)小區(qū)道路的改建是為了提升小區(qū)品質(zhì)而對(duì)小區(qū)道路的升級(jí)。合同第十七條約定的水、電、氣基礎(chǔ)設(shè)施未按期達(dá)到使用條件的情況下,如造成逾期交房的,只按第九條約定的違約金條款賠付違約金,未約定吳某某有權(quán)解除合同。同時(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施并未造成房屋逾期交付。吳某某以合同第十七條天然氣主管道未按時(shí)通氣解除合同理由不成立。《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(2013修訂)屬于地方性法規(guī)和管理性規(guī)定,并不適用平等主體間關(guān)于合同內(nèi)容糾紛,也不能變更當(dāng)事人間的約定;且該條例2014年3月1日實(shí)施,按照“法不溯及既往”的原則,該條例不適用于原被告簽訂于2013年的商品房買賣合同。綜上,某物業(yè)所交付的房屋符合合同約定的交付條件和國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定,吳某某要求解除合同的事實(shí)和理由均不成立,應(yīng)駁回吳某某全部訴訟請(qǐng)求。某物業(yè)為證明其通知吳某某已于2014年9月26日接房,舉示了EMS郵寄單寄件人聯(lián),但該郵寄單未加蓋郵政公司印章,某物業(yè)也未能舉示郵寄送達(dá)記錄。
以上事實(shí),有原告提供的合同編號(hào)CQ-5353189《重慶市商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、某·春華秋實(shí)二期*號(hào)樓購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)憑證及收據(jù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、重慶市契稅繳稅證明、重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)、(2015)渝證字第5476號(hào)公證書、《供氣工程的工程竣工驗(yàn)收單》、《消防監(jiān)督檢查記錄》,被告提供的《重慶市建筑消防設(shè)施工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告》、《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》、《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》、《接房流程單》、《新建商品房屋使用說明書》《新建商品房屋質(zhì)量保證書》以及當(dāng)事人陳述等在案證明,并經(jīng)開庭質(zhì)證和本院審查,可以采信。
本院認(rèn)為,本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為雙方簽訂的某·春華秋實(shí)《重慶市商品房買賣合同》是否應(yīng)當(dāng)解除。
針對(duì)本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn),本院評(píng)判如下:
一、原被告雙方于2013年7月12日自愿簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系原被告雙方的真實(shí)意思表示,且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,因此原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效,對(duì)原被告雙方均具有約束力,原被告雙方均應(yīng)按照合同的約定行使權(quán)利行、履行義務(wù)。
二、雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第七條、《補(bǔ)充協(xié)議》第四條明確約定了房屋的交付條件為商品房通過竣工驗(yàn)收備案登記,取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。雙方訴爭(zhēng)的房屋在2014年9月24日就消防驗(yàn)收合格,2014年9月29日取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》,故達(dá)到了合同約定的交房條件。雖被告主張其于2014年9月26日接房,無(wú)充分證據(jù)證明,但根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定,原告未接到被告交房通知的,合同約定的交付日期即為房屋交付使用時(shí)間,被告也不存在逾期交房之事實(shí)。對(duì)原告所稱其在約定接房之日發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路系臨時(shí)道路以及未進(jìn)行人車分道無(wú)證據(jù)證明,且該理由也非合同約定的交付房屋和解除合同的條件,因此,原告依此理由作為解除合同的主張本院不予采納。同時(shí)原告提出的某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期小區(qū)無(wú)消防車道,這一主張與本院查明的事實(shí)不符。原告提出的小區(qū)消防驗(yàn)收后于2015年4月被重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)檢查出存在小區(qū)消防車道被占用的情況,僅能證明公安消防管理部門在2015年4月要求被告對(duì)存在的消防問題進(jìn)行整改,并不能反推出涉案小區(qū)在約定交房之日消防工程不合格,因此不能成為原告拒絕接房和解除合同的理由。
三、原被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第十七條約定了在2014年10月6日前,訴爭(zhēng)的房屋基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)達(dá)到使用條件,即2014年10月6日前應(yīng)通水、通電和天然氣主管道通氣。涉案房屋在約定交房之日水、電已按時(shí)達(dá)到使用條件,天然氣主管道在2015年1月13日才驗(yàn)收通氣逾期98天是客觀事實(shí)。合同第十七條第二款第二項(xiàng)約定,“如因基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法如期達(dá)到使用條件導(dǎo)致延期交房的,甲方只按照合同第九條的約定進(jìn)行賠付”,本院認(rèn)為關(guān)于該條款的約定,雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示的正確理解應(yīng)為:基礎(chǔ)設(shè)施未如期達(dá)到使用條件下,只能按合同第九條約定的違約金支付方式賠付違約金。因此原告依據(jù)合同第十七條第二款第二項(xiàng)的約定行使合同的解除權(quán),本院不予支持。
對(duì)于原告提出被告未按照《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(2013修訂)的規(guī)定公示案件所涉小區(qū)房屋達(dá)到交房條件的相關(guān)證件問題?!吨貞c市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》(2013修訂)是地方性法規(guī),屬于管理性規(guī)定。且該條例2014年3月1日才實(shí)施,故該條例不適用于原被告簽訂的商品房買賣合同的爭(zhēng)議。雙方合同第八條約定交房手續(xù)為“甲方應(yīng)于確定交房日的七日前……甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》……甲方還需提供《新建商品房屋使用說明書》以及《新建商品房屋質(zhì)量保證書》,甲方不出示證明文件……延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)”,故原告也不能以該條例的規(guī)定解除合同。對(duì)原告的此一主張,本院不予采信。
綜上所述,原告請(qǐng)求解除與被告簽訂的商品房預(yù)售合同,沒有事實(shí)依據(jù)。故原告請(qǐng)求解除合同,本院不予支持。其以解除合同為條件的其他請(qǐng)求也應(yīng)予駁回。
據(jù)此,本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定,判決如下:
駁回原告吳某某的全部訴訟請(qǐng)求。
案件受理費(fèi)6280元,減半交納3140元(原告已預(yù)交),由原告吳某某負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本,上訴于重慶市第一中級(jí)人民法院。同時(shí),直接向該院預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi),遞交上訴狀期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)又不提出緩交申請(qǐng)的,按自動(dòng)撤回上訴處理。
雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的,本判決發(fā)生法律效力。
審判員 李 勤
二〇一五年七月十五日
書記員 張玲玲
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