重慶市沙坪壩區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）沙法民初字第04365號(hào)

原告吳某某，女，19**年*月*日出生，漢族，無(wú)固定職業(yè)，住重慶市沙坪壩區(qū)。

委托代理人惠強(qiáng)，重慶市大江律師事務(wù)所律師。

被告重慶某物業(yè)發(fā)展有限公司，住所地重慶市渝北區(qū)龍溪街道嘉州路*號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼62190****。

法定代表人曾某某，重慶某物業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)。

委托代理人張建磊，重慶靜昇律師事務(wù)所律師。

委托代理人李績(jī)，重慶靜昇律師事務(wù)所律師。

原告吳某某與被告重慶某物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱某物業(yè)）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院于2015年4月23日立案受理后，被告某物業(yè)于答辯期內(nèi)向本院提出管轄權(quán)異議，本院于2015年6月2日作出（2015）沙法民管異初字第00216號(hào)民事裁定書，裁定駁回被告某物業(yè)對(duì)本案管轄權(quán)提出的異議。原、被告在法定期間內(nèi)均未提起上訴。本案依法由審判員李勤獨(dú)任審理，適用簡(jiǎn)易程序并于2015年7月10日公開開庭進(jìn)行了審理。原告吳某某及其委托代理人惠強(qiáng)，被告某物業(yè)的委托代理人李績(jī)到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告吳某某訴稱，2013年7月12日，原被告雙方簽訂了《重慶市商品房買賣合同》，約定原告以建筑面積單價(jià)4967.12元/平方米的價(jià)格，房屋總價(jià)款278407元，采取按揭貸款的方式購(gòu)買由被告開發(fā)的某春華秋實(shí)二期項(xiàng)目（坐落為重慶市沙坪壩區(qū)**路**號(hào)*幢*-*）房屋一套。買賣合同生效后，原告于當(dāng)天向被告支付了全部購(gòu)房款278407元、契稅8352.21元、團(tuán)購(gòu)費(fèi)4000元，并支付了物業(yè)專項(xiàng)維修資金4484元。2014年10月6日約定的交房時(shí)，原告發(fā)現(xiàn)某·春華秋實(shí)二期項(xiàng)目無(wú)消防車道、消防設(shè)施不合格，項(xiàng)目小區(qū)天然氣主管道未通過驗(yàn)收通氣，小區(qū)的道路仍為臨時(shí)道路。被告未按照《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定公示案件所涉小區(qū)房屋達(dá)到交房條件的相關(guān)證件。原告認(rèn)為被告建設(shè)的房屋，不符合國(guó)家的強(qiáng)制性規(guī)定，其天然氣主管道在2015年1月13日才驗(yàn)收通氣。未達(dá)到合同約定的交付條件，構(gòu)成逾期交房，且逾期時(shí)間超過了30日，達(dá)到合同約定的解除條件?，F(xiàn)原告請(qǐng)求：1、立即解除原被告雙方簽訂的編號(hào)為CQ-5353189的《重慶市商品房買賣合同》；2、被告立即退還原告購(gòu)房款278407元、利息（即分別以69248元為本金，從2012年12月15日起至付清之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算；以108608.04元為本金，從2013年3月12日起至付清之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算；以100550.96元為本金，從2013年7月12日起至付清之日止，按照銀行同期貸款利率計(jì)算）及違約金2784.07元；3、被告支付原告物業(yè)專項(xiàng)維修資金4484元、契稅8352.21元、團(tuán)購(gòu)費(fèi)4000元；4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告某物業(yè)辯稱，原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》系二者真實(shí)意思表示，真實(shí)合法有效，對(duì)合同雙方均具有約束力，雙方均應(yīng)當(dāng)按照合同履行自己的義務(wù)，原告無(wú)權(quán)單方面隨意解除合同。被告交付的房屋是合格的商品房，雙方約定預(yù)售商品房以取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》為交付條件。訴爭(zhēng)房屋經(jīng)消防驗(yàn)收合格，小區(qū)道路交房時(shí)不是臨時(shí)道路。天然氣主管道也通氣。被告按時(shí)取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，具備雙方約定的預(yù)售商品房交付條件。原告以各種不當(dāng)理由拒絕接房。原告拒絕接房及解除合同的事由不符合合同約定和法律規(guī)定，故被告要求駁回原告全部訴訟請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明，2012年12月15日吳某某在向案外人重慶同進(jìn)廣告?zhèn)鞑ビ邢薰纠U納了4000元團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠參團(tuán)費(fèi)后，享受以9.8折優(yōu)惠購(gòu)買某物業(yè)開發(fā)的某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期*號(hào)樓套內(nèi)約43平米至88平米房源范圍內(nèi)的房屋權(quán)利。

2013年7月12日，吳某某（乙方）與某物業(yè)（甲方）簽訂了購(gòu)買某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期、編號(hào)為CQ-5353189的《重慶市商品房買賣合同》一份，約定：甲方銷售的商品房為預(yù)售商品房，《商品房預(yù)售許可證》號(hào)：渝國(guó)土房管（2012）預(yù)字第（831）號(hào)，預(yù)售商品房批準(zhǔn)機(jī)關(guān)：重慶市國(guó)土資源和房屋管理局。乙方購(gòu)買甲方（被告）位于重慶市沙坪壩區(qū)**路**號(hào)*幢*-*房屋一套，房屋總成交金額為278407元。乙方于2013年7月12日一次性付清全部房款。合同第七條交房期限和交付條件：（一）交房期限：甲方應(yīng)當(dāng)在2014年10月6日前，依照國(guó)家和地方的有關(guān)規(guī)定，將已進(jìn)行建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付時(shí)應(yīng)符合以下條件：本商品房已通過竣工驗(yàn)收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。合同第八條交房手續(xù)的辦理：1、甲方應(yīng)于確定交房日的七日前書面通知乙方做好辦理交付手續(xù)的準(zhǔn)備。雙方進(jìn)行正式驗(yàn)收交接時(shí)，甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。驗(yàn)收交接后，雙方應(yīng)簽署房屋交接單。甲方還需提供《新建商品房屋質(zhì)量保證書》和《新建商品房屋使用說明書》。甲方不出示證明文書或出示證明文件不齊全，乙方有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由甲方承擔(dān)。2、由于乙方原因，未能按期交付的，雙方同意按以下方式處理：（1）如乙方無(wú)正當(dāng)理由拒絕接房的，自書面交房通知確定的交付使用之日起視為已交付，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)及物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。合同第九條甲方逾期交房的違約責(zé)任：除本合同第七條約定的遭遇不可抗力情況外，甲方如未按照合同約定的期限將該商品房交付乙方使用，按下列第1種方式處理：1、按逾期時(shí)間，分別處理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之內(nèi)，自本合同約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金，并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方交付違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日（與本條第1款第（1）項(xiàng)約定的日期相同）后，乙方有權(quán)解除合同。乙方要求解除合同的，甲方應(yīng)當(dāng)自解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付房?jī)r(jià)款及利息（按銀行同期貸款利率計(jì)算），并按乙方已付房?jī)r(jià)款百分之一向乙方支付違約金。乙方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第七條約定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房?jī)r(jià)款萬(wàn)分之一的違約金（該比率應(yīng)不小于本條第1款第（1）項(xiàng)中的比率的違約金），并于該商品房實(shí)際交付之日起30日內(nèi)向乙方支付違約金。合同第十七條關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的約定：甲方承諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的下列基礎(chǔ)設(shè)施和其他公共配套設(shè)施按以下日期達(dá)到使用條件：1、基礎(chǔ)設(shè)施（1）于2014年10月6日前通水；（2）于2014年10月6日前通電；（3）于2014年10月6日前通氣；（4）2014年10月6日前只是天然氣主管道通氣，業(yè)主戶內(nèi)通氣須業(yè)主自行向天然氣公司申請(qǐng)。如果在約定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理：（1）在上述設(shè)施達(dá)到使用條件前，由甲方承擔(dān)乙方的相應(yīng)物業(yè)管理費(fèi)用；（2）如因基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法如期達(dá)到使用條件導(dǎo)致延期交房的，甲方只按照合同第九條的約定進(jìn)行賠付；超市、幼兒園等其他配套不包含在影響該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的配套設(shè)施之內(nèi)。

同日，吳某某（乙方）與某物業(yè)（甲方）還簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》一份，其中第四條關(guān)于房屋交付特別約定：¨¨¨¨2、若乙方未接到書面接房通知書，則應(yīng)以合同約定的交付最后時(shí)間到甲方處辦理接房手續(xù)，乙方未自行到甲方處接房引起逾期交付責(zé)任由乙方承擔(dān)；3、甲方書面通知乙方接房后，乙方未按時(shí)到甲方指定地點(diǎn)辦理接房手續(xù)，或者甲方出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》、《新建商品房屋質(zhì)量保證書》、《新建商品房屋使用說明書》后，乙方拒絕簽署交接手續(xù)的，由此產(chǎn)生的逾期交付的責(zé)任由乙方承擔(dān)；4、甲方按約定交付房屋；交房時(shí)發(fā)現(xiàn)裂縫、空鼓、滲漏、平整度等非主體結(jié)構(gòu)安全質(zhì)量問題的建筑通病，乙方承諾不拒絕接房，但甲方應(yīng)在乙方接房后，按保修的規(guī)定進(jìn)行維修。甲方應(yīng)在與乙方協(xié)商一致約定的時(shí)間（或保修規(guī)定的時(shí)間）內(nèi)完成維修義務(wù)，如甲方超過與乙方協(xié)商一致約定的時(shí)間（或保修規(guī)定的時(shí)間）完成維修義務(wù)的，對(duì)超過的時(shí)間由甲方按已付房款的日萬(wàn)分之一計(jì)算向乙方支付賠償金。¨¨¨¨6、因乙方原因甲方根據(jù)合同約定有權(quán)拒絕交房的，或者根據(jù)合同約定乙方不得拒絕接房而乙方仍拒絕接房的，由此產(chǎn)生的延期交付責(zé)任由乙方承擔(dān)。7、乙方未接到甲方交房通知的，按合同約定的交付日期為房屋交付使用時(shí)間，乙方自行前來(lái)辦理接房手續(xù)，甲方不予另行通知。

合同生效后，吳某某于2013年3月12日向某物業(yè)支付了購(gòu)房款169248元，于同年7月12日支付了購(gòu)房款109159元，合計(jì)278407元。吳某某還為所購(gòu)房屋向相關(guān)部門交納了契稅8352.21元、物業(yè)專項(xiàng)維修資金4484元。

2014年9月9日，重慶慧通消防工程檢測(cè)有限責(zé)任公司對(duì)某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期消防設(shè)施工程質(zhì)量進(jìn)行檢測(cè)，認(rèn)定該項(xiàng)目二期消防設(shè)施工程質(zhì)量在檢測(cè)范圍內(nèi)符合DB50/T24-2011標(biāo)準(zhǔn)要求；2014年9月24日，重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)對(duì)某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期的建設(shè)工程消防進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收意見為綜合評(píng)定該工程消防驗(yàn)收合格。

2014年9月29日，某物業(yè)取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。

2014年10月6日，吳某某到達(dá)接房現(xiàn)場(chǎng)，但至今未辦理接房手續(xù)。某物業(yè)在接房現(xiàn)場(chǎng)向接房的業(yè)主提供了《新建商品房屋使用說明書》以及《新建商品房屋質(zhì)量保證書》等資料。

另查明，某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期供氣工程的工程于2015年1月13日進(jìn)行了竣工驗(yàn)收并通氣。2015年4月21日重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)對(duì)某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期消防情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)某物業(yè)在某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期小區(qū)通過消防驗(yàn)收后，在該小區(qū)2號(hào)樓盡頭消防車回車場(chǎng)以及3號(hào)樓環(huán)形消防車道部分區(qū)域種植樹木，占用消防車道。重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)責(zé)令某物業(yè)限期整改。

現(xiàn)吳某某向本院提起訴訟，要求判如所請(qǐng)。

審理中，吳某某堅(jiān)持以訴爭(zhēng)房屋所在小區(qū)無(wú)消防車道、消防設(shè)施不合格、小區(qū)所修建的道路系臨時(shí)道路、小區(qū)天然氣主管道未按期驗(yàn)收通氣，某物業(yè)未按照《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（2013修訂）的規(guī)定公示案件所涉小區(qū)房屋達(dá)到交房條件的相關(guān)證件。不符合合同約定的房屋交付條件，構(gòu)成逾期交房，根據(jù)《重慶市商品房買賣合同》第十七條第二款的約定，適用第九條的約定，且逾期時(shí)間超過了30日，達(dá)到合同約定的解除條件，要求解除合同。某物業(yè)針對(duì)吳某某的理由辯駁認(rèn)為，某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期小區(qū)已于2014年9月24日取得通過消防驗(yàn)收且于2014年9月29日取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，符合合同第七條約定的交房條件。接房時(shí)小區(qū)所修建的道路并非臨時(shí)道路，業(yè)主接房后被告對(duì)小區(qū)道路的改建是為了提升小區(qū)品質(zhì)而對(duì)小區(qū)道路的升級(jí)。合同第十七條約定的水、電、氣基礎(chǔ)設(shè)施未按期達(dá)到使用條件的情況下，如造成逾期交房的，只按第九條約定的違約金條款賠付違約金，未約定吳某某有權(quán)解除合同。同時(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施并未造成房屋逾期交付。吳某某以合同第十七條天然氣主管道未按時(shí)通氣解除合同理由不成立。《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（2013修訂）屬于地方性法規(guī)和管理性規(guī)定，并不適用平等主體間關(guān)于合同內(nèi)容糾紛，也不能變更當(dāng)事人間的約定；且該條例2014年3月1日實(shí)施，按照“法不溯及既往”的原則，該條例不適用于原被告簽訂于2013年的商品房買賣合同。綜上，某物業(yè)所交付的房屋符合合同約定的交付條件和國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，吳某某要求解除合同的事實(shí)和理由均不成立，應(yīng)駁回吳某某全部訴訟請(qǐng)求。某物業(yè)為證明其通知吳某某已于2014年9月26日接房，舉示了EMS郵寄單寄件人聯(lián)，但該郵寄單未加蓋郵政公司印章，某物業(yè)也未能舉示郵寄送達(dá)記錄。

以上事實(shí)，有原告提供的合同編號(hào)CQ-5353189《重慶市商品房買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》、某·春華秋實(shí)二期*號(hào)樓購(gòu)房?jī)?yōu)惠權(quán)憑證及收據(jù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、重慶市契稅繳稅證明、重慶市物業(yè)專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)、（2015）渝證字第5476號(hào)公證書、《供氣工程的工程竣工驗(yàn)收單》、《消防監(jiān)督檢查記錄》，被告提供的《重慶市建筑消防設(shè)施工程質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告》、《建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書》、《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》、《接房流程單》、《新建商品房屋使用說明書》《新建商品房屋質(zhì)量保證書》以及當(dāng)事人陳述等在案證明，并經(jīng)開庭質(zhì)證和本院審查，可以采信。

本院認(rèn)為，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)為雙方簽訂的某·春華秋實(shí)《重慶市商品房買賣合同》是否應(yīng)當(dāng)解除。

針對(duì)本案當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，本院評(píng)判如下：

一、原被告雙方于2013年7月12日自愿簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》系原被告雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，因此原被告雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》合法有效，對(duì)原被告雙方均具有約束力，原被告雙方均應(yīng)按照合同的約定行使權(quán)利行、履行義務(wù)。

二、雙方簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第七條、《補(bǔ)充協(xié)議》第四條明確約定了房屋的交付條件為商品房通過竣工驗(yàn)收備案登記，取得了《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》。雙方訴爭(zhēng)的房屋在2014年9月24日就消防驗(yàn)收合格，2014年9月29日取得《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》，故達(dá)到了合同約定的交房條件。雖被告主張其于2014年9月26日接房，無(wú)充分證據(jù)證明，但根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，原告未接到被告交房通知的，合同約定的交付日期即為房屋交付使用時(shí)間，被告也不存在逾期交房之事實(shí)。對(duì)原告所稱其在約定接房之日發(fā)現(xiàn)小區(qū)道路系臨時(shí)道路以及未進(jìn)行人車分道無(wú)證據(jù)證明，且該理由也非合同約定的交付房屋和解除合同的條件，因此，原告依此理由作為解除合同的主張本院不予采納。同時(shí)原告提出的某·春華秋實(shí)項(xiàng)目二期小區(qū)無(wú)消防車道，這一主張與本院查明的事實(shí)不符。原告提出的小區(qū)消防驗(yàn)收后于2015年4月被重慶市沙坪壩區(qū)公安消防支隊(duì)檢查出存在小區(qū)消防車道被占用的情況，僅能證明公安消防管理部門在2015年4月要求被告對(duì)存在的消防問題進(jìn)行整改，并不能反推出涉案小區(qū)在約定交房之日消防工程不合格，因此不能成為原告拒絕接房和解除合同的理由。

三、原被告簽訂的《重慶市商品房買賣合同》第十七條約定了在2014年10月6日前，訴爭(zhēng)的房屋基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)達(dá)到使用條件，即2014年10月6日前應(yīng)通水、通電和天然氣主管道通氣。涉案房屋在約定交房之日水、電已按時(shí)達(dá)到使用條件，天然氣主管道在2015年1月13日才驗(yàn)收通氣逾期98天是客觀事實(shí)。合同第十七條第二款第二項(xiàng)約定，“如因基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)法如期達(dá)到使用條件導(dǎo)致延期交房的，甲方只按照合同第九條的約定進(jìn)行賠付”，本院認(rèn)為關(guān)于該條款的約定，雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示的正確理解應(yīng)為：基礎(chǔ)設(shè)施未如期達(dá)到使用條件下，只能按合同第九條約定的違約金支付方式賠付違約金。因此原告依據(jù)合同第十七條第二款第二項(xiàng)的約定行使合同的解除權(quán)，本院不予支持。

對(duì)于原告提出被告未按照《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（2013修訂）的規(guī)定公示案件所涉小區(qū)房屋達(dá)到交房條件的相關(guān)證件問題?！吨貞c市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（2013修訂）是地方性法規(guī)，屬于管理性規(guī)定。且該條例2014年3月1日才實(shí)施，故該條例不適用于原被告簽訂的商品房買賣合同的爭(zhēng)議。雙方合同第八條約定交房手續(xù)為“甲方應(yīng)于確定交房日的七日前……甲方應(yīng)當(dāng)出示《重慶市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》……甲方還需提供《新建商品房屋使用說明書》以及《新建商品房屋質(zhì)量保證書》，甲方不出示證明文件……延期交房的責(zé)任由甲方承擔(dān)”，故原告也不能以該條例的規(guī)定解除合同。對(duì)原告的此一主張，本院不予采信。

綜上所述，原告請(qǐng)求解除與被告簽訂的商品房預(yù)售合同，沒有事實(shí)依據(jù)。故原告請(qǐng)求解除合同，本院不予支持。其以解除合同為條件的其他請(qǐng)求也應(yīng)予駁回。

據(jù)此，本院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第九十條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告吳某某的全部訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)6280元，減半交納3140元（原告已預(yù)交），由原告吳某某負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于重慶市第一中級(jí)人民法院。同時(shí)，直接向該院預(yù)交上訴案件訴訟費(fèi)，遞交上訴狀期滿七日內(nèi)仍未預(yù)交訴訟費(fèi)又不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

雙方當(dāng)事人在法定上訴期內(nèi)均未提出上訴或僅有一方上訴后又撤回的，本判決發(fā)生法律效力。

審判員　李　勤

二〇一五年七月十五日

書記員　張玲玲

商品房預(yù)售合同糾紛