廣東省肇慶市端州區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）肇端法民四初字第347號

原告：肇慶市某物業(yè)管理有限公司，住所地肇慶市端州區(qū)。

法定代表人：孔某某。

委托代理人：孔桂明、張朝華，廣東安達(dá)信律師事務(wù)所律師。

被告：傅某某，男，漢族，住肇慶市端州區(qū)。

被告：姚某某，女，漢族，住肇慶市端州區(qū)。

原告肇慶市某物業(yè)管理有限公司訴被告傅某某、姚某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院受理后，依法適用簡易程序，由審判員黃卓賢獨任審判，于2015年7月17日公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人張朝華，被告傅某某、姚某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告肇慶市某物業(yè)管理有限公司訴稱：2009年6月26日，原告與被告簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》一份，約定由原告作為被告購買的帝和豪庭*幢*號住宅房屋（套內(nèi)面積144.60平方米）所在小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)為其提供物業(yè)管理服務(wù)，協(xié)議還約定物業(yè)管理服務(wù)費用收取標(biāo)準(zhǔn)如下：1、住宅物業(yè)管理服務(wù)費：按套內(nèi)面積每月每平方米1.3元標(biāo)準(zhǔn)計收；2、非住宅（寫字樓、商鋪）物業(yè)管理服務(wù)費：按套內(nèi)面積每月每平方米2.0元標(biāo)準(zhǔn)計收；3、公共照明費：按10元／戶／月的標(biāo)準(zhǔn)計收；4、電梯電費：按30元／戶／月的標(biāo)準(zhǔn)計收；5、二次供水加壓費：（指小區(qū)每幢六層及六層以上的業(yè)主）暫按1.0元／噸水的標(biāo)準(zhǔn)計收；……；9、室內(nèi)可視對講機維護(hù)費用：按5元／戶／月標(biāo)準(zhǔn)計收。地下車場物業(yè)管理服務(wù)費用收費標(biāo)準(zhǔn)：1、小車位物業(yè)管理費：按30元／個／月的標(biāo)準(zhǔn)計收；2、摩托車位物業(yè)管理費：按10元／個／月的標(biāo)準(zhǔn)計收。每月物業(yè)管理服務(wù)費用交納時間：每月1號至20號。如果業(yè)主不按約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，原告有權(quán)要求業(yè)主補交，并從逾期之日起，原告有權(quán)按應(yīng)繳服務(wù)相關(guān)費用1%的標(biāo)準(zhǔn)增收違約金。協(xié)議簽訂后，原告已按開發(fā)商統(tǒng)一要求和協(xié)議約定進(jìn)駐上述小區(qū)開展物業(yè)管理服務(wù)工作，被告亦己接收、裝修使用其所購買的上述房產(chǎn)物業(yè)，然而，被告卻未能按約定及時足額交納其相關(guān)物業(yè)管理費用給原告（拖欠費用明細(xì)詳見《拖欠物業(yè)管理服務(wù)費用清單》，且雖經(jīng)原告多次催繳但仍拒絕交納，己構(gòu)成嚴(yán)重違約，損害了原告的正當(dāng)合法權(quán)益和原告企業(yè)正常運作，也間接侵害了其他正常交費業(yè)主的合法權(quán)益。為此，請求判令：1、被告立即支付物業(yè)管理服務(wù)費7519.02元、公共照明費400元、電梯電費1200元、室內(nèi)可視對講維護(hù)費200元、小車位物業(yè)管理費1200元，合計10519.02元（該費用為計至2014年12月31日止的費用）給原告，并支付逾期交費違約金1052元（自2015年1月1日起計至2015年4月10日止共100天，以欠交費用總額為基數(shù)按每天1%標(biāo)準(zhǔn)計算）給原告；2、由被告承擔(dān)本案訴訟費用。

被告傅某某、姚某某辯稱：一、原告主張物業(yè)管理服務(wù)費用無合法依據(jù)。答辯人于2009年6月26日與原告所簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》已于2011年6月25日執(zhí)行完畢，因而，原告要求答辯人支付其物業(yè)管理服務(wù)費用并無合法依據(jù)。二、答辯人曾多次要求重新簽訂物業(yè)管理合同但原告置之不理，沒有合同作為依據(jù)，答辯人也就沒有義務(wù)向原告繳納物業(yè)管理服務(wù)費用了，至于滯納金就更無從說起。三、物業(yè)管理服務(wù)存在嚴(yán)重問題。1、原告在有關(guān)業(yè)主均不知情下圍閉停車場的部分公共空間。負(fù)一層為小區(qū)停車場，原告在第7（G）幢周邊并17號小車位（答辯人所有）附近用車位鎖、水坭墩、鐵鏈等圍閉公共空間。停車場的公共空間是全體業(yè)主共有的，作為物業(yè)管理，是為業(yè)主服務(wù)的，要圍閉業(yè)主的公共空間，首先需征詢有關(guān)業(yè)主的同意才可實施。2、管理有失公允。在16、17號小車位后面有豎式連續(xù)3個的摩托車位被1人購得，并在不足6平方米的位置上停放一臺小汽車，占用了16、17號小車位的部分公共空間，并增加了17號車位的駛?cè)腚y度，但答辯人為了不與此3個摩托車位買主產(chǎn)生矛盾，一直隱忍至今。3、小區(qū)設(shè)施長期不能正常使用，給答辯人造成諸多不便。①答辯人現(xiàn)住房的可視對講器已于2011年不能正常使用至今，每每有客來訪、送米、送水等都要自己下樓開門；②答辯人的門卡也是從2011年前后無法使用至2015年6月20日，這樣的管理我只能再次說“不”。諸如此類等等，答辯人不想究其原因，只是原告在物業(yè)管理服務(wù)中存在很多嚴(yán)重問題，加之小區(qū)設(shè)施長期不能正常使用，其又怎能要求答辯人正常地繳納物業(yè)管理服務(wù)費用呢？綜上所述，肇慶市某物業(yè)管理有限公司主張物業(yè)服務(wù)費用和滯納金均無合法依據(jù)，加之其在物業(yè)管理服務(wù)中存在嚴(yán)重問題。故答辯人不應(yīng)當(dāng)正常支付其物業(yè)管理服務(wù)費用，請求法院依法駁回其訴訟請求。

經(jīng)審理查明：原告肇慶市某物業(yè)管理有限公司是于2000年4月26日依法登記設(shè)立的有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理、裝飾工程等，具有叁級資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。肇慶市端州區(qū)和平四巷帝和豪庭小區(qū)第*幢*房的權(quán)屬人為被告傅某某、姚某某，該房屋建筑面積為165.67㎡，套內(nèi)建面積為144.68㎡。2009年6月26日，原告與兩被告簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定前期物業(yè)服務(wù)期限自簽訂本協(xié)議之日起2年內(nèi)的物業(yè)管理，在此期間如業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)重新簽訂《物業(yè)管理合同》的，則前期物業(yè)管理到業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)重新簽定《物業(yè)管理合同》之日止；原告向業(yè)主和物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)并收取物業(yè)服務(wù)費，其中住宅的物業(yè)管理服務(wù)費按套內(nèi)面積每月每平方米1.3元收取，公共照明費每月每戶10元收取，電梯電費每月每戶30元收取，室內(nèi)可視對講維護(hù)費每月每戶5元收取，小車位物業(yè)管理費每月每個30元收??；每月1號至20號交納物業(yè)管理費；業(yè)主和物業(yè)使用人平按本協(xié)議約定的收費標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費用的，原告有權(quán)要求業(yè)主補交，如逾期不補交，原告有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定收取業(yè)主違約金。

上述《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》簽訂后，原告為兩被告位于肇慶市端州區(qū)和平四巷帝和豪庭小區(qū)第*幢*房所在的帝和豪庭小區(qū)提供了物業(yè)管理服務(wù)至今，但兩被告自2011年9月1日開始沒有向原告支付物業(yè)管理服務(wù)費，2011年9月至2014年12月共拖欠物業(yè)管理服務(wù)費7519.02元、公共照明費400元、電梯電費1200元、室內(nèi)可視對講維護(hù)費200元、小車位（小17號）物業(yè)管理費1200元，合共10519.02元。為此，原告起訴至本院，要求被告支付2011年9月至2014年12月拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費用及自2015年1月1日起至2015年4月10日逾期交費違約金。

本院認(rèn)為：本案為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。關(guān)于原告請求被告支付2011年9月至2014年12月物業(yè)管理費用的訴訟請求，根據(jù)《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定，合同指向的前期物業(yè)管理是自簽訂本協(xié)議之日（2009年6月26日）起2年內(nèi)的物業(yè)管理，即合同期限是2009年6月26日至2011年6月25日止。原告在合同期滿后仍繼續(xù)為被告房屋所在的帝和豪庭小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，被告及小區(qū)業(yè)主并未明確反對原告繼續(xù)提供物業(yè)服務(wù)，且對原告的物業(yè)服務(wù)持接受的態(tài)度，故雙方在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后已形成事實合同關(guān)系，根據(jù)權(quán)利義務(wù)對等原則，原告有權(quán)收取相應(yīng)的物業(yè)費。被告以前期物業(yè)服務(wù)合同期滿后原告無權(quán)收取物管費的抗辯，本院不予采納。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)，由于原、被告簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，原告主張按《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約定的標(biāo)準(zhǔn)收取相關(guān)物業(yè)服務(wù)費，本院予以采納，即物業(yè)管理服務(wù)費按套內(nèi)面積每月每平方米1.3元收?。还舱彰髻M按每月每戶10元收?。浑娞蓦娰M按每月每戶30元收?。皇覂?nèi)可視對講維護(hù)費按每月每戶5元收??；小車位物業(yè)管理費按每月每個30元收取。自2011年9月至2014年12月期間，兩被告共拖欠原告物業(yè)管理服務(wù)費7519.02元、公共照明費400元、電梯電費1200元、室內(nèi)可視對講維護(hù)費200元、小車位（小17號）物業(yè)管理費1200元，合共10519.02元。原告要求兩被告支付此期間的物業(yè)管理費用理據(jù)充分，本院予以支持。

至于原告要求被告支付逾期交費違約金的訴訟請求，雖《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中約定有權(quán)按國家有關(guān)規(guī)定收取業(yè)主違約金，但《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》到期后，原告怠于與被告簽訂物業(yè)服務(wù)合同，其請求被告支付逾期交費違約金沒有合同依據(jù)，本院不予以支持。綜上所述，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百四十二條，《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零八條，《物業(yè)管理條例》第四十二條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十條的規(guī)定，判決如下：

一、被告傅某某、姚某某應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告肇慶市某物業(yè)管理有限公司支付2011年9月至2014年12月期間所拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費7519.02元、公共照明費400元、電梯電費1200元、室內(nèi)可視對講維護(hù)費200元、小車位（小17號）物業(yè)管理費1200元，合共人民幣10519.02元。

二、被告傅某某、姚某某應(yīng)在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)向原告肇慶市某物業(yè)管理有限公司支付逾期交納物業(yè)管理違約金［每月拖欠的物業(yè)服務(wù)費從次月第一日起按中國人民銀行同期三年至五年（含五年）期存款利率計算至付清時止］。

三、駁回原告肇慶市某物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案案件受理費人民幣45元（原告已預(yù)交），由原告負(fù)擔(dān)5元，兩被告負(fù)擔(dān)40元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)，按照不服一審判決部分的上訴請求數(shù)額向肇慶市中級人民法院預(yù)交相應(yīng)的受理費。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審判員　　黃卓賢

二〇一五年八月十二日

書記員　　盧詩瀚

物業(yè)服務(wù)合同糾紛