廣東省肇慶市端州區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）肇端法民二初字第410號

原告：陳某某，男，漢族，住廣東省深圳市羅湖區(qū)。

委托代理人：黃漢東、張朝華，均系廣東安達(dá)信律師事務(wù)所律師。

被告：廣東某置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地肇慶市端州區(qū)。

法定代表人：陳某甲，該公司總經(jīng)理。

委托代理人：劉華君、梁荷珍，均系廣東君鼎律師事務(wù)所律師。

原告陳某某訴被告廣東某置業(yè)發(fā)展有限公司商品房預(yù)約合同糾紛一案，本院2014年7月23日立案受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告的委托代理人張朝華，被告的委托代理人劉華君、梁荷珍到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告陳某某訴稱：原告于2007年11月5日、2007年12月5日與被告簽訂多份《肇慶·某一期內(nèi)部認(rèn)購意向書》，約定原告向被告認(rèn)購由被告開發(fā)建設(shè)的肇慶某一期*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房共四套商品房，原告支付了誠意金3萬元給被告，并支付了認(rèn)購上述四套房的定金l00萬元給被告。被告自收到原告誠意金和定金后，一直沒有通知原告前往簽訂正式的商品房預(yù)售或者銷售合同。近期，原告委托他人幫忙跟進(jìn)了解情況，經(jīng)過查詢了解后得知被告已于2011年領(lǐng)取現(xiàn)售許可證，且被告已擅自將原告認(rèn)購的*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房四套商品房與他人簽訂合同售賣給他人。由此可見，被告以實(shí)際行動拒絕將原告已認(rèn)購的商品房售賣給原告，被告的行為顯然屬于嚴(yán)重違約行為，損害了原告的正當(dāng)合法權(quán)益。為解決原告所認(rèn)購的房屋被另賣的遺留問題，原告曾授權(quán)委托律師于2014年5月4日向被告發(fā)出律師函，敦促被告在規(guī)定期限內(nèi)返還誠意金與雙倍定金給原告，但被告不予理會。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，請求法院判令：1、被告返還認(rèn)購房屋的誠意金30000元給原告；2、被告雙倍返還認(rèn)購房屋的定金2000000元給原告；3、由被告承擔(dān)本案全部訴訟費(fèi)用。

庭審時(shí)原告對其起訴作了更正：誠意金數(shù)額更正為40000元。

被告廣東某置業(yè)發(fā)展有限公司辯稱：一、不同意原告訴訟請求，雙方?jīng)]有簽訂買賣合同，原因是原告拒絕簽訂，過錯在原告；二、本案已經(jīng)超過訴訟時(shí)效；三、原告支付的款項(xiàng)不是定金性質(zhì)，原告要求雙倍返還沒有法律依據(jù)；四、原、被告之間沒有簽訂過合同，原告證據(jù)不足，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律責(zé)任；五、原告交納的三萬元是原告單方自愿行為，對被告沒有約束力；六、意向書不是合同，不具有合同的法律約束力。故被告認(rèn)為原告的訴訟是沒有事實(shí)與法律依據(jù)，請法院駁回原告的訴訟請求。

經(jīng)審理查明：原、被告于2007年11月5日、2007年12月5日簽訂了《肇慶·某一期內(nèi)部認(rèn)購意向書》四份，約定由原告向被告認(rèn)購肇慶某一期*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房共四套商品房，其中：（一）*棟*號房銷售總價(jià)為735538元；*棟*號房銷售總價(jià)為506463元；*棟*號房銷售總價(jià)為650952元；（二）甲方（即本案被告）將以手機(jī)信息或其它書面形式按照乙方（即本案原告）在本意向書中明示的聯(lián)系方式通知乙方，乙方應(yīng)在甲方通知之日起五天內(nèi)持意向書、認(rèn)購方本人身份證原件及誠意金收據(jù)，前往甲方售樓部與甲方證實(shí)簽訂《認(rèn)購書》。2007年11月5日，原告通過農(nóng)業(yè)銀行匯款支付誠意金40000元給被告。2007年12月5日，原告通過農(nóng)業(yè)銀行匯款支付了認(rèn)購四套房的定金l00萬元給被告，被告出具了收款收據(jù)。被告自收到原告的誠意金和定金后，一直沒有通知原告簽訂正式的商品房銷售合同，并將其中三套商品房出售給他人，僅余*棟*號房未售。2014年7月22日，原告向本院提起訴訟。被告在訴訟中表示不同意按2007年11-12月期間價(jià)格將該房售予原告，可以按目前每平方7733元再給優(yōu)惠售予原告。

另查明，原告遺失了*棟*號房的認(rèn)購意向書，而被告又不予提供，導(dǎo)致該房的銷售總價(jià)無法確定。在庭審過程中，經(jīng)本院釋法，雙方不申請?jiān)u估，最后確認(rèn)可參照肇慶某一期*棟*號房的銷售價(jià)506463元作為*棟*號房的價(jià)格。因此，肇慶某一期*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房、*棟*號房共四套商品房的總銷售價(jià)為2399416元（735538元＋506463元＋506463元＋650952元）。

本院認(rèn)為：本案是商品房預(yù)約合同糾紛。本案爭議的焦點(diǎn)為：1、《肇慶·某一期內(nèi)部認(rèn)購意向書》是否具有法律效力；2、本案是否已經(jīng)超過訴訟時(shí)效；3、被告應(yīng)否雙倍返還定金給原告，定金數(shù)額如何確定。

一、原、被告雙方簽訂的《肇慶·某一期內(nèi)部認(rèn)購意向書》實(shí)為商品房預(yù)約合同，履行標(biāo)的為“依約簽訂商品房買賣合同”，該意向書是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是有效合同，雙方應(yīng)依約定去履行義務(wù)和享有權(quán)利。

二、本案的訴訟時(shí)效是否已超過的問題。雙方簽訂的《肇慶·某一期內(nèi)部認(rèn)購意向書》以及被告開具的收款收據(jù)上，均無約定簽訂《商品房買賣合同》的具體時(shí)間，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十二條第（四）項(xiàng)的規(guī)定，原、被告均可隨時(shí)要求對方履行簽訂合同的義務(wù)，而本案中，被告并沒有提供證據(jù)證明其己通知了原告及要求原告履行簽訂合同的義務(wù)，也沒有證據(jù)證明原告不愿意簽訂合同，被告何時(shí)將原告認(rèn)購的商品房售賣給他人，原告并不知道。因此，原告認(rèn)為其于2014年5月經(jīng)查詢才發(fā)現(xiàn)被告將其認(rèn)購的商品房售賣給他人，合理可信，本院予以采信。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第一百三十七條的規(guī)定，本案的訴訟時(shí)效應(yīng)從2014年5月起計(jì)算，至原告向本院提起訴訟，并沒有超過法定訴訟時(shí)效。

三、被告應(yīng)否雙倍返還定金給原告，定金數(shù)額如何確定。在雙方簽訂《肇慶·某一期內(nèi)部認(rèn)購意向書》后，被告并沒有通知原告簽訂《商品房買賣合同》，也沒有證據(jù)證明原告不愿意簽訂合同，且被告已將原告認(rèn)購的三套商品房售賣給他人，另一套又不同意按意向書價(jià)格出售給原告。因此，可確認(rèn)被告不履行《肇慶·某一期內(nèi)部認(rèn)購意向書》約定簽訂合同的義務(wù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”的規(guī)定，原告要求被告雙倍返還購房定金的請求，合理合法，本院予以支持。雙方當(dāng)事人約定的定金數(shù)額為100萬元，超過了主合同標(biāo)的額的百分之二十，違反了我國《擔(dān)保法》第九十一條“關(guān)于定金數(shù)額上限”的規(guī)定，超出部分無效，超出部分款項(xiàng)可界定為預(yù)付款。原告請求以定金100萬元雙倍返還，超出相關(guān)規(guī)定，應(yīng)予調(diào)整，調(diào)整定金數(shù)額應(yīng)以合同總額的20%即479883.2元（2399416元×20%）為限，定金479883.2元應(yīng)雙倍返還；而超出定金部分的520116.8元及誠意金40000元，因被告已將原告認(rèn)購的三套商品房銷售了給他人，另一套又不出售給原告，認(rèn)購意向書上的約定已無法實(shí)現(xiàn)，故被告應(yīng)將超出定金部分的520116.8元及誠意金40000元作購房預(yù)付款予以退還。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第六十二條第（四）項(xiàng)、第九十六條、第一百一十五條，《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條以及《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規(guī)定，判決如下：

一、被告廣東某置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)雙倍返還原告陳某某購房定金959766.4元。

二、被告廣東某置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)返還原告陳某某購房預(yù)付款560116.8萬元。

三、駁回原告陳某某其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)23040元，由原告陳某某承擔(dān)5000元，被告廣東某置業(yè)發(fā)展有限公司承擔(dān)18040元。受理費(fèi)原告已預(yù)交，本院不另作收退，被告所承擔(dān)的受理費(fèi)由其在本判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)退付給原告。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

當(dāng)事人上訴的，應(yīng)在遞交上訴狀次日起七日內(nèi)按本案判決確定的一審件受理費(fèi)同等金額向廣東省肇慶市中級人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)。逾期不交的，按自動撤回上訴處理。

審　判　長　　歐凱華

審　判　員　　李國洪

人民陪審員　　潘婉云

二〇一四年十二月十五日

書　記　員　　錢穎連

商品房預(yù)約合同糾紛