原告鄭某某與被告湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一審民事判決書

發(fā)表于:2016-09-06閱讀量:(1630)

湖南省懷化市鶴城區(qū)人民法院

民事判決書

(2014)懷鶴民一初字第1306號

原告:鄭某某,男,19**年**月**日出生,漢族。

委托代理人:劉文吉,湖南鶴州律師事務所律師。

被告:湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人:王某某,系湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長。

委托代理人:鄧宇,湖南宏峰律師事務所律師。

委托代理人:米艷艷,湖南宏峰律師事務所律師。

原告鄭某某與被告湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋租賃合同糾紛一案,于2014年12月12日向本院提起訴訟。本院受理后,依法由審判員陳發(fā)林獨任審判,于2015年1月9日公開開庭進行了審理,代理書記員曾群擔任法庭記錄。原告鄭某某及委托代理人劉文吉、被告湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的法定代表人王某某及委托代理人鄧宇、米艷艷到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

原告鄭某某訴稱:2009年10月15日,原告鄭某某與被告湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訂立《租房協(xié)議書》一份,協(xié)議約定:甲方在xx村下巖灘,xx私房共柒層,自愿將三、四層租賃給XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為辦公室和其他用途。租賃時間十年,從2009年11月1日至2019年11月1日止。租金每年伍萬柒仟捌佰元整,租金十年不變。租金每半年付一次。協(xié)議訂立后,原告即交付三、四層房屋給被告使用。協(xié)議訂立后的第一、二年,被告交納了租金。然而從2011年11月1日起,被告不再交納租金,法定代表人王某某電話也無法接通或無人接聽。被告只留下一、兩名保安,辦公室人去樓空,無人上班。后來,保安因無人支付工資也走了。被告至今一直拖欠租金未付。被告承租后將原告三樓轉(zhuǎn)租給xx公司辦公,被告欠交原告租金同時,卻收取xx公司租金到2014年11月,并且現(xiàn)在又開始收取xx公司2015年度租金。為維護房屋出租人合法權益,請求判令:一、解除原、被告2009年10月15日訂立的《租房協(xié)議書》;二、本案訴訟費用全部由被告承擔。

被告湖南XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司口頭辯稱:1、原、被告簽訂的租房協(xié)議書,期限為十年,被告花費了60萬元裝修該房屋;2、原告說被告沒有交納房租是歪曲事實,被告交房租交到2013年5月30日,原告還出具了收款收據(jù),原、被告約定半年交納一次租金,在半年屆滿之前,只要被告交納房租就不算違約,原告將房租租賃給他人,違背了合同的約定;3、原告將房屋出租了被告,被告花費了60萬元裝修,原告未經(jīng)被告許可將房屋出租給他人;4、合同約定被告可以將房屋轉(zhuǎn)租給他人,被告將房屋轉(zhuǎn)租給xx公司是合法的。

經(jīng)審理查明:2009年10月12日,原告(甲方)與被告(乙方)簽訂《租房協(xié)議書》,約定:一、甲方在xx村下巖灘,xx私房共柒層,自愿將三、四層租賃給XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為辦公室和其他用途;二、甲方出租的房屋保證水電暢通,和安裝水電表;三、甲方出租的房屋屬毛坯房,設有單獨樓梯間,樓梯間由乙方自己負責裝飾;四、出租時間十年,從2009年11月1日至2019年11月1日止;五、租金每年伍萬柒仟捌佰元整,租金十年不變;六、租金每半年付一次;七、乙方租賃甲方房屋后,原則上不能改變房屋結構,如需改變房屋結構,需經(jīng)甲方同意后方可施工;八、乙方租賃房屋后的裝飾格式由乙方自行確定,甲方不得干涉;九、甲方出租房屋出現(xiàn)主體結構的問題,由甲方負責維修;十、乙方租賃甲方房屋要保持正常使用,不能隨意損壞主體結構;十一、乙方在租賃甲方房屋期間,乙方有權轉(zhuǎn)讓;十二、房屋租賃期滿后,如乙方需要在同等條件下,乙方有優(yōu)先租賃權;十三、租賃期滿后,乙方在甲方房屋內(nèi)的可動資產(chǎn)產(chǎn)權歸乙方,乙方有權搬走,不動資產(chǎn)乙方不能拆除……?!蹲夥繀f(xié)議書》的甲方載記姓名為xx,根據(jù)xx村鄉(xiāng)xx村村委會證明:原告鄭某某又名xx,被告對原告在《租房協(xié)議書》的簽名無異議。對于上述租賃房屋的產(chǎn)權,原告當庭陳述為:“是原告四姊妹的房子,一共是七層,是私人的房子,是政府給原告的安置地,原告自己修的房子,沒有辦證,國土局還沒有辦下來,原告租給被告是租了三、四層,被告現(xiàn)在還占起,被告把三樓租給了xx公司,四樓被告自己占起。”對租賃房屋的轉(zhuǎn)租,原告的當庭陳述為:“被告2013年4月就跑路了,跑了兩年的路,2013年6月因為原告收不到房租,就把大門鎖了幾天,被告和xx公司是朋友,xx公司在被告未跑路之前就一起在四樓辦公,門鎖了就辦不了公,原告與xx公司在2013年7月簽訂租賃合同,房租是交到2015年7月5日,2013年7月之前沒有交過房租。被告將租賃房屋三樓轉(zhuǎn)租給xx公司。”被告的當庭陳述為:“被告于2013年5月去的北京,2013年6月從北京回來,xx公司已經(jīng)交了租金給原告,被告去北京的時候公司有人辦公,原告2013年5月把大門鎖了,所以就不能進去辦公了。大概是2010年到2011年的,被告將租賃房屋三樓轉(zhuǎn)租給xx公司,被告收xx公司一年租金是六萬元,租了四年。”庭審中,雙方對2013年5月30日前租金已結清無異議。

以上事實,經(jīng)本院公開開庭審理,原、被告當庭舉證、質(zhì)證及辯論,本院確認,有以下證據(jù)予以證實:

1、原告身份證復印件一份、企業(yè)注冊登記資料一組,xx村鄉(xiāng)xx村村委會證明一份,證明原、被告的身份、企業(yè)法人基本登記情況及鄭某某又名xx;

2、租房協(xié)議書復印件一份,證明原告與被告簽訂的租房協(xié)議及具體約定;

3、收款收據(jù)原件兩張,證明被告已經(jīng)支付給了原告的租金及水費到2013年5月30日;

4、庭審筆錄一份,證明本案其他事實。

本院認為:原、被告簽訂的《租房協(xié)議書》是雙方真實意思表示,但開庭時,對租賃房屋的產(chǎn)權,原告未提供證據(jù)證明。根據(jù)原告的當庭陳述:“是原告四姊妹的房子,一共是七層,是私人的房子,是政府給原告的安置地,原告自己修的房子,沒有辦證,國土局還沒有辦下來。”以上述陳述結合法律規(guī)定,原、被告簽訂的協(xié)議是否有效存在以下疑點:一、原告是否有權代理其他產(chǎn)權人簽訂租賃合同;二、租賃房屋是否為合法建筑。就違法建筑簽訂的租賃合同為無效合同,原告的訴訟請求為解除租賃合同,解除合同是以合同有效為前提,而合同有效又以租賃物合法為前提,按舉證責任的分配,對租賃物合法的證明責任由原告承擔,因原告未能提供證據(jù)證明,故對原告要求解除租賃合同的訴訟請求,本院不予支持。根據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十五條、《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定,判決如下:

駁回原告鄭某某的訴訟請求。

本案案件受理費1245元,由原告鄭某某負擔。

如不服本判決,可在判決書送達之日起15日內(nèi),向本院遞交上訴狀,并按對方當事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖南省懷化市中級人民法院。

審 判 員  陳發(fā)林

二〇一五年二月四日

代理書記員  曾 群

房屋租賃合同糾紛  

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