延安市寶塔區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）寶民初字第00202號

原告：徐某某，男，19**年**月**日生，漢族，高中文化，延安市寶塔區(qū)人，無業(yè)，現(xiàn)住延安市寶塔區(qū)。

委托代理人：李紅梅，陜西北望律師事務(wù)所律師。

被告：馮某某，男，19**年**月**日生，漢族，大專文化，陜西省延川縣人，無業(yè)，現(xiàn)住延安市寶塔區(qū)。

被告：陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“某某公司”）。住所地：西安市電子城電子正街。

法定代表人：趙某某，該公司董事長。

委托代理人：賈耀頂，陜西曠達律師事務(wù)所律師。

原告徐某某訴被告馮某某、某某公司相鄰權(quán)糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭公開開庭進行了審理，原告徐某某的委托代理人李紅梅、被告馮某某及被告某某公司的委托代理人賈耀頂?shù)酵⒓恿嗽V訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2008年11月24日，原告從某某公司公司處購得位于寶塔區(qū)百米大道一號公館*幢*單元*層***室一套。2012年11月，某某公司正式向原告交付該套樓房。原告發(fā)現(xiàn)馮某某利用臨近的公共平臺違章建筑，侵占了公用面積，且其違法修建的玻璃房將原告的廚房采光門窗完全遮擋，嚴重影響到原告廚房的正常通風(fēng)采光。經(jīng)原告多次找到二被告協(xié)商處理此事均未果，故訴至法院，請求法院依法判令：1、被告拆除違法建筑物并恢復(fù)原狀；2、本案訴訟費由被告承擔(dān)。

原告徐某某為證明其主張事實的成立，在舉證期限內(nèi)向本院提交了以下證據(jù)：

證據(jù)一：商品房買賣合同。證明原告具有訴訟主體資格；

證據(jù)二：照片及鑒定意見書。證明被告馮某某修建的玻璃房完全影響到原告廚房的采光及通風(fēng)，理應(yīng)拆除；

證據(jù)三：商品房買賣合同中附件一及附件五。證明被告某某公司違反法律規(guī)定將業(yè)主共有的公共露臺贈予被告馮某某，該行為理應(yīng)無效；對于損害結(jié)果，某某公司有過錯，理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

被告馮某某辯稱，首先，被告與某某公司簽訂商品房買賣合同時明確約定其將露臺所有權(quán)、使用權(quán)及全封閉裝潢權(quán)無償贈送被告，正因如此，被告才購買了該套房屋；其次，被告修建的是玻璃房，并未對原告廚房采光構(gòu)成影響；最后，關(guān)于通風(fēng)，被告在修建玻璃房時已留下開口，為安全起見，被告將通風(fēng)天窗加上頂蓋，如果原告入住，被告可將頂蓋拆除以便原告通風(fēng)使用。綜上，被告修建玻璃房并未對原告構(gòu)成侵權(quán)，請求法院依法判決。

被告馮某某為證明其主張事實的成立，在舉證期限內(nèi)向本院提交了：

商品房買賣合同。證明被告與某某公司簽訂商品房買賣合同時明確約定其將露臺所有權(quán)、使用權(quán)及全封閉裝潢權(quán)無償贈送被告，被告修建玻璃房的行為是合法的。

被告某某公司辯稱，被告確實將露臺無償贈送馮某某，但該露臺是獨立的，并非公共露臺，被告有權(quán)贈送；對于馮某某修建玻璃房的行為，并非被告本意，被告也對馮某某進行了勸阻，但沒有效果；在該起案件中被告并未對原告實施侵權(quán)行為，不應(yīng)被列為被告。

被告某某公司未向法庭提供證據(jù)證明其主張事實。

經(jīng)庭審質(zhì)證，二被告對原告提供的證據(jù)一、三的真實性不持異議，本院依法予以采信；對證據(jù)二，二被告提出異議，認為客觀上不真實，經(jīng)審查，該組證據(jù)真實、合法、有效，本院依法予以采信。對被告馮某某提供證據(jù)的真實性，原告及被告某某公司不持異議，本院依法予以采信。

經(jīng)審理查明，被告某某公司系位于延安市寶塔區(qū)百米大道一號公館開發(fā)商。2008年11月24日，原告與某某公司簽訂商品房買賣合同，合同約定由某某公司將位于一號公館第*幢*單元*層***室賣給原告。2009年2月25日，被告馮某某與某某公司簽訂商品房買賣合同，合同約定由某某公司將位于一號公館第*幢*單元*層***室賣給馮某某，同時約定某某公司將該房主臥和客廳西墻外露臺的所有權(quán)、使用權(quán)及全封閉裝潢權(quán)全部無償贈送給馮某某獨立享有。2011年5月份，某某公司向馮某某交房，同年7月份，馮某某對該房進行裝潢，并在露臺上修建了玻璃房。原告發(fā)現(xiàn)馮某某修建的玻璃房影響到自己的采光及通風(fēng)權(quán)后，多次與被告某某公司協(xié)商未果，故成訴。2013年8月12日，經(jīng)延安市中級人民法院委托，陜西中金司法鑒定中心作出陜中金司鑒建字（2013）第22號司法鑒定意見書，鑒定結(jié)論為，馮某某修建的玻璃房將原告廚房窗戶完全圍擋，徐某某廚房采光、通風(fēng)完全受到影響。

本院認為，相鄰權(quán)是不動產(chǎn)所有權(quán)和使用權(quán)的擴張。不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。根據(jù)鑒定的結(jié)果，被告馮某某修建的玻璃房將原告廚房窗戶完全圍擋，原告的通風(fēng)、采光完全受到影響。陽光與空氣、水一樣，同屬人類的共同自然資源，為一般人生存所必需的，系個人健康或生存的基本權(quán)利之一，即使馮某某修建的玻璃房系合法建筑，也不能侵害相鄰方享受陽光與空氣的權(quán)利。雖然某某公司將露臺所有權(quán)、使用權(quán)及全封閉裝潢權(quán)無償贈送被告，但馮某某在修建玻璃房時對周圍居民住宅采光及通風(fēng)可能產(chǎn)生的侵害應(yīng)盡到注意義務(wù)，對原告房屋采光及通風(fēng)受到的實際侵害馮某某具有主觀過錯，其行為依法已構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。某某公司在與馮某某簽訂合同并贈送露臺時承諾可將露臺完全封閉，對造成的損害結(jié)果亦存有過錯，因此也應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。對于承擔(dān)民事責(zé)任的方式，根據(jù)本案的實際情況及訴訟效益原則，以不造成社會財富、資源的浪費和當(dāng)事人經(jīng)濟損失的擴大為限，主要以賠償損失為宜。對于賠償損失的數(shù)額及計算標準，法律并無明文規(guī)定，根據(jù)房屋采光實際受到的侵害程度、當(dāng)事人的主觀過錯程度、房屋的實際價值等因素，本院酌情綜合認定原告的損失為16000元，由被告馮某某承擔(dān)6000元，由被告某某公司承擔(dān)10000元。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第八十三條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告馮某某賠償原告徐某某經(jīng)濟損失6000元；

二、由被告陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償原告徐某某經(jīng)濟損失10000元；

以上給付內(nèi)容，限二被告于本判決生效之日起五日內(nèi)一次性支付。

三、駁回原告徐某某的其他訴訟請求。

如果未按指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費100元、鑒定費10000元，原告均已預(yù)交，實際由被告馮某某負擔(dān)4000元，由被告陜西某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)6100元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于陜西省延安市中級人民法院。

審　判　長　張曉斌

代理審判員　陳曉霞

人民陪審員　劉桂梅

二〇一三年十月二十九日

書　記　員　劉喜梅

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