山東省濟(jì)寧市任城區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）任民初字第5527號(hào)

原告：王某某。

委托代理人：胡安宇、周廣魯（特別授權(quán)），山東民橋律師事務(wù)所律師。

被告：濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人：劉某某。

委托代理人：白廣河、閆甜甜（特別授權(quán)）山東公明政和律師事務(wù)所律師。

原告王某某與被告濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，于2014年12月8日向本院起訴。本院受理后，依法組成合議庭公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告王某某的委托代理人胡安宇、周廣魯、被告濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的委托代理人閆甜甜到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某訴稱(chēng)，原、被告雙方于2013年7月23日簽訂《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，原告認(rèn)購(gòu)被告開(kāi)發(fā)建設(shè)的濟(jì)寧市任城區(qū)xx巷xx號(hào)“XXX”商業(yè)6號(hào)商鋪（從東往西數(shù)第六間）。原、被告雙方在協(xié)議中約定交房日為2013年8月6號(hào)。原告于2013年7月26日通過(guò)刷卡轉(zhuǎn)賬方式先后分三次（一次429800元，一次823800元，一次46400元）向被告支付購(gòu)房款1300000元。原告自2013年7月26日后多次催促被告履行協(xié)議，交接房屋，被告拒不履行。2014年11月15日原告再次催促被告要求交房時(shí)，被告告訴原告房屋在2013年3月15日已經(jīng)出租給劉某使用，租賃期自2013年3月15日起至2023年3月15日止。導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，要求依法解除原、被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，返還已付購(gòu)房款1300000元及相應(yīng)利息并賠償損失（協(xié)議約定數(shù)額計(jì)算）。

被告山東濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司辯稱(chēng)，原告主張無(wú)事實(shí)依據(jù)。原、被告雙方簽訂協(xié)議時(shí)，原告支付130萬(wàn)元，約定余款于交房時(shí)付清，但剩余房款原告未支付，這是被告未交房的原因。該房屋出租的事實(shí)，在原、被告雙方簽訂合同時(shí)已經(jīng)存在，并且原告知情且認(rèn)可。對(duì)外出租不影響該房屋的交付。買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，被告不存在違約行為，原告要求解除協(xié)議沒(méi)有任何法律依據(jù)。請(qǐng)求依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

本院經(jīng)審理查明：2013年7月23日原告王某某與被告山東濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。協(xié)議第一條約定：原告（乙方）自愿認(rèn)購(gòu)被告（甲方）開(kāi)發(fā)建設(shè)的“XXX”商業(yè)6號(hào)（從東往西數(shù)第六間）。協(xié)議第三條約定：該商品房認(rèn)購(gòu)單價(jià)為1.6萬(wàn)元／平方米，總房款為壹佰陸拾萬(wàn)元整。（￥：1600000.00），雙方簽訂本協(xié)議6日內(nèi)，原告向被告預(yù)付認(rèn)購(gòu)金壹佰叁拾萬(wàn)元整（￥：1300000.00）。剩余房款叁拾萬(wàn)元（￥：300000.00），于簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)付清。協(xié)議第五條約定：被告通知簽訂正式合同時(shí)，原告認(rèn)購(gòu)金抵作購(gòu)房款，剩余房款原告一次性付清。協(xié)議第六條約定：在本認(rèn)購(gòu)協(xié)議履行期間，如遇特殊情況原告申請(qǐng)退房，須經(jīng)被告同意，無(wú)任何理由和特殊情況時(shí)原告退房，被告收取總房款的4﹪占房費(fèi)。因被告方違約原告要求退房時(shí)，被告應(yīng)承擔(dān)總房款4﹪的違約金。協(xié)議第八條約定：交房日為2013年8月6號(hào)。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，原告于2013年7月26日通過(guò)刷卡轉(zhuǎn)賬分三次（429800元，823800元，46400元）向被告支付購(gòu)房款1300000元。被告于同日給原告開(kāi)具了“收到王某某房款120萬(wàn)元”及收到“王某某房款10萬(wàn)元”共兩份收據(jù)。協(xié)議約定的交房日期屆滿(mǎn)，原告要求被告交付所購(gòu)房屋，因該房屋被告已經(jīng)對(duì)外出租，未能交付給原告。雙方因此發(fā)生糾紛，原告訴來(lái)本院，要求依法解除原、被告雙方簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，返還已付購(gòu)房款1300000元及相應(yīng)利息（利息按銀行同期貸款利息4倍計(jì)算，自2013年7月23日起算至實(shí)際履行完畢之日止）。

對(duì)以上事實(shí)，原告當(dāng)庭提交的證據(jù)有：1、2013年7月23日雙方簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”一份，證明原告認(rèn)購(gòu)被告的房屋及雙方享有的權(quán)利、義務(wù)；2、“付款憑證”3份及被告出具的收款收據(jù)2份，證明原告向被告支付購(gòu)房款130萬(wàn)元的事實(shí)；3、“房屋租賃合同”1份，證明被告于2013年3月15日將該房屋出租，租期10年；4、“照片”3張，證明涉案房屋被出租及使用的事實(shí)；5、“工商登記信息”1份，證明濟(jì)寧市市中區(qū)老人頭汽車(chē)服務(wù)中心租賃并使用涉案房屋從事汽車(chē)美容服務(wù)的事實(shí)。對(duì)原告提供的證據(jù)1，被告認(rèn)為是原告私自修改了協(xié)議第三條中關(guān)于余款30萬(wàn)元的支付方式的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)為交房之日付清余款，因原告未交付余款，所以房屋未交付給原告；對(duì)證據(jù)2無(wú)異議；對(duì)證據(jù)3、4、5所證明的涉案房屋出租的事實(shí)無(wú)異議，但被告認(rèn)為該房屋的出租原告是知情并認(rèn)可的，且亦不影響房屋的交付。本院認(rèn)為，原告提供的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”系被告方制作，其中對(duì)涉案范圍的具體位置、面積以及買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)均作了明確的規(guī)定。被告對(duì)該協(xié)議中其加蓋的公章的真實(shí)性亦無(wú)異議，因此，對(duì)原告提供的該“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，本院予以認(rèn)定。被告對(duì)原告提供的2、3、4、5、份證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，本院亦予以認(rèn)定。

被告提供了1份“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，證明原告未按照該協(xié)議中約定的時(shí)間支付30萬(wàn)元余款，致使房屋沒(méi)有交付。該協(xié)議簽訂的時(shí)間與原告提供的協(xié)議一致，但協(xié)議中第一條未明確涉案房屋坐落的具體位置，第二條未明確房屋的具體面積；第三條中載明“于交房之日余款付清”。原告認(rèn)為被告提供的該協(xié)議，是原、被告最先簽訂，但因被告一直未向原告交房房屋，原告于2014年11月15日到被告處督促交房時(shí)，被告方以該協(xié)議不完備為由，將原告持有的該協(xié)議收回，又重新打印了一份協(xié)議即原告現(xiàn)在持有的協(xié)議，加蓋被告的公章后，交給了原告。被告現(xiàn)在提供的協(xié)議已經(jīng)作廢。本院認(rèn)為，被告提供的協(xié)議雖與原告提供的協(xié)議載明簽訂日期一致，但被告提供的協(xié)議中第一條未明確涉案房屋坐落的具體位置，第二條未明確房屋的具體面積；第三條中載明“于交房之日余款付清”。從格式上不符合交易習(xí)慣。原告對(duì)該證據(jù)的陳述及抗辯與實(shí)際相符，因此對(duì)被告提供的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，本院不予采納。

庭審中，被告陳述多次通知了原告來(lái)交齊余款、簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，但未能提供相應(yīng)的證據(jù)。對(duì)被告的該主張，本院不予采信。被告辯稱(chēng)涉案房屋早已出租的事實(shí)原告明知并認(rèn)可，對(duì)此，被告亦未提交證據(jù)支持，且原、被告雙方提供的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”中均未涉及房屋出租的內(nèi)容。因此，對(duì)被告的該主張，本院不予采納。

綜上，本院認(rèn)為，原告王某某與被告濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”，系雙方的真實(shí)意思表示，雙方應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，及時(shí)全面地履行各自的義務(wù)。被告在與原告簽訂“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”時(shí)，隱瞞認(rèn)購(gòu)房屋已經(jīng)出租給第三人使用的事實(shí)，具有締約過(guò)失責(zé)任，且未能在合同約定的時(shí)間交付房屋，致使原告購(gòu)買(mǎi)房屋的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，已經(jīng)構(gòu)成違約。因此，原告要求解除雙方簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”、返還房款及相應(yīng)利息賠償損失的請(qǐng)求，理由正當(dāng)，依法有據(jù)，本院予以支持。依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第八十八條第一款、第一百零六條第一款、《中華人民共和國(guó)合同法》第六條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百一十四條之規(guī)定判決如下：

一、解除原告王某某與被告濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于2013年7月23日簽訂的“商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議”。

二、被告濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于被判決生效之日起十日內(nèi)返還原告王某某已交納的房款130萬(wàn)元及相應(yīng)利息（以130萬(wàn)元為基數(shù)，從2013年7月26日至本判決確定的給付之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算）。

三、被告濟(jì)寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于被判決生效之日起十日內(nèi)支付給原告王某某違約金64000元（1600000元×4﹪）。

如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)17076元，訴訟保全費(fèi)5000元，合計(jì)22076元，由被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按當(dāng)事人的人數(shù)提交副本，上訴至山東省濟(jì)寧市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　左保寧

人民陪審員　　王　靜

人民陪審員　　李　娟

二〇一五年三月六日

書(shū)　記　員　　許　喬

商品房銷(xiāo)售合同糾紛