廣西壯族自治區(qū)玉林市玉州區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）玉區(qū)法民初字第1547號

原告（反訴被告）：陳某。

委托代理人：梁志英，廣西金大地律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）:玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：玉林市內(nèi)環(huán)東路西側(cè)XXX廣場xx樓x樓。

法定代表人：賀某某，董事長。

委托代理人：林靖波，廣西國銳律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡某房地產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于××015年6月××5日立案受理。依法由審判員陳斌適用簡易程序，于××015年9月18日公開開庭審理了本案，書記員唐勇?lián)畏ㄍビ涗洝Ｔ妫ǚ丛V被告）陳某及委托代理人梁志英，被告（反訴原告）的委托代理人林靖波到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：其于××010年8月××日，與被告簽訂了《玉林市商品房買賣合同》，合同約定：其購買被告開發(fā)的玉林市XXX廣場一樓51號商鋪，建筑面積××××.××7平方米，總金額6××5499元，合同約定付款方式為銀行按揭貸款，買受人首期購房款是××18499元，余款××17000元在接到出賣人或銀行通知之日起7天內(nèi)辦理完畢銀行按揭手續(xù)，出賣人負(fù)責(zé)聯(lián)系提供貸款銀行。合同簽訂后，其已支付了首期購房款，但是由于被告出售的商鋪是沒有分隔界線的大商場，沒有劃分獨立的商鋪，沒法獲得銀行按揭貸款，無法按原合同履行，且雙方也未達(dá)成新的協(xié)議；造成不能貸款的原因是被告聯(lián)系不到貸款銀行，導(dǎo)致無法辦理按揭貸款，依照法律規(guī)定，可以解除合同；另外，被告向其收取了代辦費1660元，綜上所述，請求法院判決：1、解除原告和被告簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，××、判令被告退還已付購房款××18499元及利息（利息計算，以××18499元為基數(shù)，自××010年6月19日起至被告付清欠款之日止，按照銀行同期貸款利率計算）給原告，××、判令被告退還代收費1660元給原告，本案訴訟費由被告承擔(dān)。

原告對其陳述在法院指定的舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、原告身份證；××、被告企業(yè)基本信息；××、玉林市商品房買賣合同及附件，證明原、被告之間簽訂了房屋買賣合同，合同約定有房屋位置、面積、價款，買受人不能在規(guī)定時間內(nèi)取得房產(chǎn)證的，可以退房，并要求出賣人退還已付房款，付款方式為銀行按揭貸款，4、收據(jù)、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，證明原告已支付首期購房款××18499元給被告，5、買賣合同登記備案證明，證明原、被告簽訂的合同已在玉林市房屋產(chǎn)權(quán)登記交易所登記備案，6、溫馨提示，證明被告提示業(yè)主繳納稅款及被告代收的各種費用，7、完稅證、收據(jù)、工商銀行憑證三張，證明①原告向玉林市地稅局繳納了稅款，②被告收取了原告1660元代辦費，③原告根據(jù)被告要求繳納了房貸保險費757.6××元及銀行手續(xù)費，但至今未得到被告或銀行通知辦理貸款手續(xù)，8、相片4張，證明①玉林市XXX廣場一樓慨況，②該廣場1樓有1××0多個密集商鋪，各商鋪沒有具體界址，是銀行不貸款的主要原因。

被告（反訴原告）辯稱，原、被告雙方簽訂的《玉林市商品房買賣合同》及《合同補充協(xié)議》合法有效，不同意解除合同；按補充協(xié)議約定，其公司只負(fù)責(zé)聯(lián)系貸款銀行，買受人按揭申請是否成功由銀行審批決定，如買受人按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能選擇一次性付款，并在接到出賣人或銀行通知后10日內(nèi)辦理相關(guān)付款手續(xù)；××010年10月××1日，其公司依約將房屋交付給原告（反訴被告）使用，原告接收房屋后與玉林市某商務(wù)服務(wù)有限公司（以下簡稱A公司）簽訂了委托經(jīng)營協(xié)議，將房屋交給A公司經(jīng)營，××01××年11月1日，A公司將房屋交還給原告，原告已使用了購買的房屋；××011年9月××0日，因原告無法辦理銀行按揭貸款，其通知原告辦理變更付款方式及辦理相關(guān)事宜，逾期不辦理的，按雙方簽訂的合同第七條處理，但原告接到通知后，未依照補充協(xié)議，在規(guī)定時間內(nèi)一次性支付剩余購房款。后經(jīng)玉林市至正房地產(chǎn)測繪有限公司測量，原告（反訴被告）購買的房屋比合同約定多出0.91㎡，其公司于××015年××月××××日通知陳某補交房屋差價17××8××.15元，并已送成原告；綜上所述，請求法院駁回原告（反訴被告）的訴訟請求，并反訴，請求法院判決：1、原、被告繼續(xù)履行《玉林市商品房買賣合同》（合同編號：1F051），××、判令反訴被告支付剩余房款××××4××8××.15元及逾期付款違約金（違約金的計算：以××17000元為基數(shù)，自××011年11月1日起至××01××年1月××0日止，按日萬爭之一計算，自××01××年1月××1日起至付清之日止，按日萬分之二計算）給反訴原告。

被告（反訴原告）在本院指定的舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、營業(yè)執(zhí)照，××、反訴被告身份證，××、玉林市商品房買賣合同，證明反訴原告與反訴被告對購房事項的約定，且雙方簽訂的購房合同已登記備案，4、通信地址確認(rèn)書，證明雙方確認(rèn)反訴被告的通信地址，其公司已郵寄通知給反訴被告，5、通知，證明反訴被告無法辦理銀行貸款，反訴原告已通知反訴被告變更付款方式及承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任，6、面積確認(rèn)的通知改退批條，證明涉案商品房實際面積比原合同約定面積多0.91㎡，反訴被告應(yīng)補交差價款，該通知已送成反訴被告，7、委托經(jīng)營協(xié)議、交鋪確認(rèn)書、通知書、委托書、申請書、責(zé)任書、租賃合同，證明反訴原告已于××010年10月××1日前將房屋交給反訴被告，反訴被告已實際占有使用該房屋，并從中獲取大量收益，8、報紙公告，證明反訴原告于××01××年10月××0日通知XXX廣場的業(yè)主現(xiàn)已可以辦理房產(chǎn)證，9、房屋排布圖、相片，證明反訴被告購買的商鋪的詳細(xì)位置及商鋪現(xiàn)仍然由反訴被告占有并出租給他人，10、借款借據(jù)，證明銀行同意其公司的開發(fā)項目發(fā)放按揭貸款，反訴被告不能貸款是其自身原因，11、補充協(xié)議、合同補充協(xié)議，證明與反訴被告購買同一批次商鋪的業(yè)主，在無法取得房屋按揭貸款后，與反訴原告約定新的還款方式、使合同得到順利履行。

反訴被告辯稱，其向反訴原告購買商鋪時，反訴原告承諾可以辦理銀行按揭其才購買，現(xiàn)反訴原告無法聯(lián)系貸款銀行，不能辦理貸款的原因在反訴原告；雙方原合同約定條件無法完成，也沒有達(dá)成新的合同，應(yīng)解除雙方簽訂的房屋買賣合同，因此，請求法院駁回被告（反訴原告）的反訴請求。

經(jīng)過開庭質(zhì)證，被告（反訴原告）對原告（反訴被告）提供的證據(jù)1、××、××、4、5、7真實性和證明問題無異議，對證據(jù)6真實性和證明問題有異議，對證據(jù)8真實性無異議，證明問題有異議，原告（反訴被告）對被告（反訴原告）提供的證據(jù)1、××真實性和證明問題無異議，對證據(jù)××、4、5、6、7真實性無異議，證明內(nèi)容有異議，證據(jù)××不能證實被告（反訴原告）已履行了合同約定的義務(wù)，證據(jù)4、5、6是被告單方出具，對證據(jù)8、9、10、11真實性有異議，且不能證明被告主張，本院對雙方當(dāng)事人無異議的證據(jù)，原告提供的證據(jù)1、××、××、4、5、7，被告提供的證據(jù)1、××予以確認(rèn)，對有異議的，原告提供的證據(jù)6，開發(fā)商通知購房人繳納各種費用符合購房貫例，證據(jù)8也反映現(xiàn)實情況，可以作為本案定案依據(jù)；被告提供的證據(jù)××購房合同已備案是事實，證據(jù)4、5、7、8也已實際發(fā)生，可以作為定案依據(jù)，證據(jù)6僅是被告單方提供，沒有測繪部門的測繪材料反映，不能認(rèn)定，證據(jù)9的購房設(shè)計圖是真實的，但照片標(biāo)明的1F51在商鋪中無法找到，證據(jù)10、11均反映案外人的借貸情況或付款方式，與本案沒有必然聯(lián)系，不能作為本案定案依據(jù)。

綜合全案證據(jù)分析和當(dāng)事人陳述，本院確認(rèn)以下法律事實：××010年××月初，原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）經(jīng)協(xié)商達(dá)成了房屋買賣口頭協(xié)議，協(xié)議內(nèi)容為：由原告（反訴被告）陳某購買被告（反訴原告）開發(fā)的，位于玉林市XXX廣場1層051號商鋪，商鋪總價為819999元，特惠后實際購房價格為6××5499元，特惠價184500元，原告（反訴被告）購房后，前三年返租給被告（反訴原告）聘請的公司免費經(jīng)營，即從交房日××010年10月××1至××01××年10月××1日止，原告（反訴被告）繳納購房首付款××18499元，剩余購房款向被告（反訴原告）聯(lián)系好的銀行辦理按揭貸款，雙方還對其他事項進(jìn)行的協(xié)商；同年××月6日，原告（反訴被告）按雙方達(dá)成的口頭協(xié)議的內(nèi)容繳納了上述商鋪的首付款××18499元，被告（反訴原告）出具了一份《收據(jù)》給原告（反訴被告）。同年6月××日，原告（反訴被告）按被告（反訴原告）的房屋銷售人員的要求，與A公司簽訂了一份《委托經(jīng)營協(xié)議》，協(xié)議約定：第一條、甲方（原告）自愿出資購買玉林市XXX廣場項目XX商場第1層第051號鋪位，并自愿將該物業(yè)委托給乙方（A公司）統(tǒng)一經(jīng)營管理，該物業(yè)建筑面積××××.××7平方米，（實際面積以房產(chǎn)部門最終測定為準(zhǔn)），該物業(yè)總價款（即計算收益金的基數(shù)）為人民幣819999元，特惠后實際購入總價為人民幣6××5499元，第二條，在甲方與物業(yè)出賣人（某房地產(chǎn)公司）簽訂該物業(yè)《商品房買賣合同》的同時，甲乙雙方訂立本委托經(jīng)營協(xié)議。第三條，……××、甲乙雙方同意，在上述委托經(jīng)營期間的前三年即××010年10月××1日至××01××年10月××1日止，甲方不收取任何收益金，滿三年后，即××01××年11月1日起，乙方如承租該物業(yè)并征得甲方同意的，由乙方按第四條約定的收益金支付給甲方，……。雙方還對其他事項進(jìn)行了約定。××010年6月18日，被告（反訴原告）開具了一份《銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票》給原告，金額為××18499元。

××010年8月××日，原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）簽訂了《玉林市商品房買賣合同》，合同約定：由原告（反訴被告）購買被告（反訴原告）開發(fā)的XXX廣場一層051號商鋪，商鋪建筑面積××××.××7平方米，商品房總金額為6××5499元人民幣，付款方式（附件四，合同補充協(xié)議）為銀行按揭，買受人于簽訂合同時付清首期購房款××18499元，余款××17000元須在接到出賣人或銀行通知之日起7日內(nèi)辦理完畢銀行按揭手續(xù)。……，（××）、如買受人原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能另行選擇一次性付款，并在接到出賣人或銀行通知后10日內(nèi)到凱旋世紀(jì)銷售中心辦理相關(guān)付款手續(xù)。……房屋交付時間為××010年10月××1日。雙方還對其他事項進(jìn)行了約定。原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）簽訂了《玉林市商品房買賣合同》與××010年××月份雙方達(dá)成的口頭協(xié)議基本一致。××010年8月9日，原告（反訴被告）陳某支付了房產(chǎn)局檔案查檔費××0元、房屋登記費550元、預(yù)告登記費80元和房地產(chǎn)咨詢費1000元，合計1660元給被告（反訴原告）；××011年9月××0日，被告（反訴原告）通知原告（反訴被告）于××011年10月××1日前到被告（反訴原告）處辦理變更付款方式。原告（反訴被告）簽收上述通知，但在通知末尾處注明：“已收到通知，但無法統(tǒng)一處理意見，無法理解。陳某，××011年9月××9日。”××01××年10月8日，A公司通知原告陳某簽收《交鋪確認(rèn)書》，將承租的一層F051號鋪位交付給原告陳某。同時，A公司又與原告陳某簽訂《委托書》，由陳某將XXX廣場一層051號商鋪全權(quán)委托A公司代為招商及日常管理，××01××年11月份，爭議的商鋪出租給案外人羅甲、李某元經(jīng)營，承租人羅甲、李某元支付了部分承租金給原告陳某。××015年××月份，被告（反訴原告）給原告（反訴被告）寄送《關(guān)于面積確認(rèn)與提交辦證資料的通知，原告（反訴被告）未簽收。

另查明，被告（反訴原告）某房地產(chǎn)公司，注冊資金1500萬元，經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、建筑材料的銷售、場地租賃等。××01××年10月××0日，被告（反訴原告）某房地產(chǎn)公司在玉林晚報上，通知購買XXX廣場商品房的業(yè)主前去辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，目前對于已交清全部購房款的業(yè)主，被告（反訴原告）某房地產(chǎn)公司已辦理了房屋所有權(quán)證。

本案的爭議焦點是：一、原告（反訴被告）與被告（反訴原告）之間簽訂的《玉林市商品房買賣合同》是否成立有效？二、是解除雙方簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，由被告（反訴原告）退還購房款、代收費，并支付利息（實為資金占用費）給原告（反訴被告），還是繼續(xù)履行合同，由原告（反訴被告）支付剩余購房款，并支付違約金給被告（反訴原告）？

一、關(guān)于原告（反訴被告）與被告（反訴原告）之間簽訂的《玉林市商品房買賣合同》是否成立有效的問題？

本院認(rèn)為，原告（反訴被告）與被告（反訴原告）雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，未違反法律的相關(guān)規(guī)定，該合同合法成立，但未生效。理由如下：（一）無論是雙方于××010年××月份達(dá)成的口頭協(xié)議還是××010年8月××日簽訂的房屋買賣合同均約定，涉案房屋原告（反訴被告）支付首付款××18499元，剩余購房款××17000元向銀行辦理按揭貸款，由開發(fā)商（被告）負(fù)責(zé)聯(lián)系貸款銀行，原告（反訴被告）僅負(fù)責(zé)配合；（二）按照雙方合同約定，“如買受人原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能另行選擇一次性付款，……”上述條款強調(diào)的是如買受人的原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人只能另行選擇一次性付款；即是說，如果不是買受人的原因造成按揭申請不能通過銀行審批的，買受人無需選擇一次性付款。該《商品房買賣合同》系房地產(chǎn)開發(fā)商提供的格式化合同，合同中的任何條款，對于購房人來說要么全部接受，要么拒絕簽訂，沒有更改條款的余地。本案中，造成銀行不辦理按揭貸款，并非是原告（反訴被告）的原因，被告（反訴原告）也沒有證據(jù)證實，原告（反訴被告）有銀行不良信貸問題造成不能貸款，且雙方均認(rèn)可是銀行政策調(diào)整，對于原、被告交易的這種開放型商鋪，不發(fā)放按揭貸款，即目前銀行不辦理按揭貸款的責(zé)任，不可歸結(jié)于任何一方；（三）在雙方原選擇的付款方式未成就后，原、被告雙方又未達(dá)成新的付款方式；對于《房屋買賣合同》這種標(biāo)的額比較大的商品，付款方式、時間、數(shù)額，是直接影響合同是否成立有效的重要條件，現(xiàn)雙方選擇部分購房款由按揭貸款方式支付，因其他原因不能實現(xiàn)，即雙方在合同中約定的付款方式未成就，導(dǎo)致合同未生效；（四）雙方的買賣合同尚未完成。被告（反訴原告）辯稱雙方簽訂的房屋買賣已完成，其已于××010年10月××1日將商鋪交原告使用；從雙方的口頭約定、原告與A公司簽訂的《委托經(jīng)營合同》及原、被告之間的《房屋買賣合同》綜合分析，原告與A公司過去從未有過合作關(guān)系，原告之所以與A公司簽訂一份免費使用三年的《委托經(jīng)營協(xié)議》（對A公司如此優(yōu)惠條件），完全是基于與被告達(dá)成的房屋買賣合同中的特惠條件，將部分購房款折算為三年的商鋪租金，實質(zhì)是被告（反訴原告）銷售商鋪的一種促銷手段，雙方的口頭協(xié)議、《房屋買賣合同》，與案外人簽訂的《委托經(jīng)營協(xié)議》，盡管簽訂的時間不同，且跨越時間長，但涉及的權(quán)利義務(wù)基本一致，是不可分割的一個整體，且被告名義上是××010年10月××1日交房，實質(zhì)上房屋還是由被告指定或安排的A公司經(jīng)營管理，如果A公司不是被告指定或安排的公司，A公司如何能在原、被告之間未簽訂《房屋買賣合同》之前就完成三年免費使用的《委托經(jīng)營協(xié)議》簽訂；且A公司在三年商鋪租賃期滿前，××01××年10月8日，在與原告陳某簽訂《交鋪確認(rèn)書》，同時，又簽訂《委托書》，將商鋪再委托A公司負(fù)責(zé)招租，實質(zhì)上僅完成了書面的移交手續(xù)，涉案商鋪還是由A公司掌控，由于涉案商鋪是一種開放型商鋪，具體位置未能在該商城確定，即商鋪并未實質(zhì)移交；另一方面，因原告陳某未支付完購房款，被告也拒絕為原告陳某辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，現(xiàn)訟爭房屋所有權(quán)還屬于被告所有，而同一層面的已支付完購房款的商鋪業(yè)主已取得了房屋所有權(quán)證，即原、被告雙方的房屋買賣合同并未完成；綜上所述，原、被告之間的房屋買賣合同，因政策調(diào)整不能辦理按揭貸款，雙方約定的購房條件未成就，且又未能達(dá)成新的購房合同，屬不可歸責(zé)于雙方的原因合同未生效。

二、關(guān)于應(yīng)當(dāng)是解除雙方簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，由被告（反訴原告）退還購房款、代收費，并支付利息（實為資金占用費）給原告（反訴被告），還是繼續(xù)履行合同，由原告（反訴被告）支付剩余購房款，并支付違約金給被告（反訴原告）的問題？

本院認(rèn)為，上述第一項已就雙方的房屋買賣合同的效力進(jìn)行了論述，原、被告之間的《房屋買賣合同》因不可歸責(zé)于雙方的原因而未生效，且未能達(dá)成新的房屋買賣合同，因此，原告主張解除雙方于××010年8月××日簽訂的《玉林市商品房買賣合同》，證據(jù)充分，理由成立，依法予以支持。對于原告要求被告退還購房款、代收費及支付從××010年6月19日起至付清欠款之日止，按照人民銀行同期貸款利率計算利息（實為資金占用費）的問題；因雙方之間的《玉林市商品房買賣合同》解除，被告應(yīng)退還收取的購房款××18499元及代收費1660元給原告陳某；至于原告主張的利息（實為資金占用費），雖然被告于××010年××月6日就收取了原告的購房××18499元，占用了該資金，但由于原告在知道不能辦理按揭貸款后，至今才主張解除合同，且××01××年11月份后，得到了現(xiàn)承租一層051號商鋪承租人支付的部分租金，原告的資金損失得到了彌補，被告應(yīng)從原告主張之日起至還清欠款之日止，按銀行同期貸款利率支付資金占用費給原告；被告抗辯稱，不同意解除合同，并反訴要求原告（反訴被告）繼續(xù)履行合同，并支付剩余購房款及違約金給被告（反訴原告）的問題，上述第一項已就雙方簽訂的合同效力及履行情況進(jìn)行了論述，在此不再重復(fù)，因雙方原簽訂的合同條件未成就，又未達(dá)成新的合同，《房屋買賣合同》已解除，因此，被告（反訴原告）的抗辯理由及反訴理由，證據(jù)不足，理由不成立，本院依法不予采信。依照《中華人民共和國合同法》第四十五條、第五十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）陳某與被告（反訴原告）玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于××010年8月××日簽訂的《玉林市商品房買賣合同》；

二、被告（反訴原告）玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司退還購房款××18499元和代收費1660元給原告（反訴被告）陳某；

三、被告（反訴原告）玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付資金占用費給原告（反訴被告）陳某（資金占用費的計算，以××18499元為基數(shù)，從××015年6月××5日起至本生效判決規(guī)定的履行期限屆滿之日止，按中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)同期同類貸款利率分段計付）；

四、駁回被告（反訴原告）玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的反訴請求。

本案受理費7××91元，減半收取是××695.5元，反訴費7576元，減半收取是××788元，合計748××.5元，由被告（反訴原告）玉林市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。

上述債務(wù)，限義務(wù)人于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，逾期的則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)向本院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在本判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院或玉林市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于玉林市中級人民法院。

審判員　　陳斌

二〇一五年十月十日

書記員　　唐勇

房屋買賣合同糾紛