原告(反訴被告)李某某與被告(反訴原告)寧某某房屋租賃合同糾紛一案判決書

發(fā)表于:2016-08-11閱讀量:(3258)

廣西壯族自治區(qū)河池市金城江區(qū)人民法院

民事判決書

(2013)金民初字第353號(hào)

原告(反訴被告):李某某。

委托代理人:羅英華,廣西金城江律師事務(wù)所律師。

被告(反訴原告):寧某某。

委托代理人:蔣鐵生,廣西鐵義律師事務(wù)所律師。

委托代理人:石琳琳,廣西鐵義律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

第三人:劉某。

委托代理人:覃漢揚(yáng),廣西鐵義律師事務(wù)所律師。

原告(反訴被告)李某某與被告(反訴原告)寧某某房屋租賃合同糾紛一案,本院于2013年3月11日受理后,依法組成由審判員歐繼仲擔(dān)任審判長(zhǎng),代理審判員梁聰、人民陪審員莫桂鳳參加的合議庭,依據(jù)被告寧某某(反訴原告)的申請(qǐng),依法通知?jiǎng)⒛匙鳛榈谌藚⒓颖景冈V訟,于2013年7月2日公開開庭審理了本案。書記員朱胤丞擔(dān)任法庭記錄。原告李某某(反訴被告,以下簡(jiǎn)稱原告)及其委托代理人羅英華,被告寧某某(反訴原告,以下簡(jiǎn)稱被告)的委托代理人蔣鐵生、石琳琳,第三人劉某及其委托代理人覃漢揚(yáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱,原告通過朋友左某甲認(rèn)識(shí)被告,經(jīng)左某甲介紹得知被告有門面出租,經(jīng)與被告口頭協(xié)商,由原告租賃被告位于河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)的門面。依照被告的請(qǐng)求,原告先支付了3萬(wàn)元定金給被告,2010年10月5日,雙方簽訂了《門面租賃合同》,當(dāng)日原告再支付給被告2萬(wàn)元。據(jù)合同約定,租期為五年,年租金為26萬(wàn)元。被告當(dāng)時(shí)對(duì)原告稱,該門面已訂有合同,與原租戶的合同未到期,待原租戶合同到期后,被告收回門面交給原告,原告為了取得門面,也愿意等待。原告根據(jù)2010年10月5日與被告簽訂的《門面租賃合同》,便與福建某某體育有限公司簽訂了訂貨合同(應(yīng)廠家規(guī)定需要提前半年訂貨),購(gòu)買該公司價(jià)值1,043,153.60元的鞋、服裝。同年十二月,被告向原告提出增加房租為每年35萬(wàn)元,原告因與廠家簽訂了訂貨合同,為避免損失,原告同意了被告的要求,被告也表示以后不再反悔。于是,原、被告又于2013年1月30日再次訂立了《門面租賃合同》,同時(shí),被告收回了2010年10月5日雙方訂立的《門面租賃合同》。

依據(jù)2010年10月5日和2013年1月30日雙方簽訂的合同約定,被告應(yīng)將門面出租給原告經(jīng)營(yíng),租賃期應(yīng)從被告實(shí)際交付門面給被告開始計(jì)算。現(xiàn)被告未按期履行合同,為維護(hù)原告的合法權(quán)益,特訴至人民法院,請(qǐng)求:1、確認(rèn)原、被告于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》有效;2、判令被告繼續(xù)履行合同;3、判令第三人劉某退出本案門面。

原告為證明其主張,向法庭提供如下證據(jù):

1、2013年1月30日原告李某某、被告寧某某簽訂的《門面租賃合同》××份。證實(shí)被告將自有的位于河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋第××至第六層樓出租給原告,租期五年,租金每年35萬(wàn)元;

2、中國(guó)XX銀行個(gè)人跨行匯款憑證。證明原告2013年2月20日匯了租金18萬(wàn)元給被告;

3、被告寧某某所寫的《收款收據(jù)》××份。證明2013年1月30日被告收到原告支付的押金5萬(wàn)元;

4、《駱駝2013Q1-Q2新品訂貨會(huì)訂貨合同書》××份。證明原、被告簽訂《門面租賃合同》后,原告訂了價(jià)值1,042,153.60元的貨物準(zhǔn)備在所租賃的門面銷售;

5、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件××份。證明河池市XX路XX號(hào)(現(xiàn)河池市XX路XXX號(hào))房屋系被告寧某某所有;

6、寧某某寫給李某某的《委托書》××份。證明寧某某委托李某某代管河池市XX路XX號(hào)房屋二至六樓的水電、衛(wèi)生等。

被告寧某某(反訴原告)答辯并反訴稱,2008年2月15日,被告與第三人劉某簽訂了《門面租賃合同》,合同約定寧某某將河池市XX路XXX號(hào)房屋的××樓門面租賃給劉某至2013年2月28日止,合同同時(shí)約定劉某合同到期后有優(yōu)先承租權(quán)。

2009年左右,通過左某甲的介紹,被告與原告相識(shí),2010年,原告與被告洽談租房事宜,被告向原告說明該門面系租給劉某,時(shí)間至2013年2月28日止,并將被告與劉某的合同給原告看,告知原告劉某有優(yōu)先承租權(quán),若原告要租賃門面,必須保密,以免劉某知道不肯退出門面。2011年6月27日,原、被告簽訂《門面租賃合同》,被告將河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋的二至六樓租賃給原告,租賃期從2011年7月1日至2013年2月28日。2013年1月30日,應(yīng)原告的請(qǐng)求,原、被告簽訂《門面租賃合同》,合同約定被告將位于河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋的××至六樓出租給原告。簽訂合同時(shí),被告再次重申劉某對(duì)該房屋××樓門面有優(yōu)先承租權(quán),雙方簽約之事必須做好保密工作,原告也同意保密。故合同第十五條特別約定:“本合同內(nèi)容是甲、乙雙方內(nèi)部商業(yè)機(jī)密,任何××方都不能將本合同內(nèi)容對(duì)外透露”。按合同約定,原告應(yīng)支付半年租金給被告,但原告××拖再拖,直到2月20日才將此款匯給被告。

2013年2月28日,被告與劉某的合同到期,被告叫劉某退出門面,門面由被告自用。哪知?jiǎng)⒛痴f被告不守信用,私自將門面出租給原告,無視其優(yōu)先承租權(quán)。被告經(jīng)了解得知,原告于2013年1月25日始,即在**網(wǎng)上發(fā)布該房的轉(zhuǎn)租信息,其后又將與被告簽訂的《門面租賃合同》(掩蓋了租價(jià)等幾個(gè)地方)發(fā)至該網(wǎng)。與發(fā)帖者聯(lián)系的人也認(rèn)識(shí)劉某,信息得到進(jìn)××步確認(rèn)。劉某將上述情況制成U盤,拷制××份交給被告。

綜上,被告認(rèn)為,原、被告所簽訂的《門面租賃合同》系雙方的惡意串通行為,損害了第三人劉某的優(yōu)先承租權(quán),因此是無效的;如法院認(rèn)定合同有效,原告明知?jiǎng)⒛硨?duì)門面有優(yōu)先承租權(quán),卻將合同信息發(fā)至**網(wǎng)上,造成被告不能如期收回門面,原告的行為已構(gòu)成根本違約,應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求,被告并反訴請(qǐng)求:判令解除原、被告于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》。

被告為證明其主張,向法庭提供如下證據(jù):

1、房屋產(chǎn)權(quán)證××份。證明寧某某對(duì)河池市金城江區(qū)XX路XX號(hào)(現(xiàn)河池市XX路XXX號(hào))房屋擁有所有權(quán);

2、2013年1月30日原、被告簽訂的《門面租賃合同》××份。證明李某某所簽“如果甲方自行收回門面,甲方負(fù)責(zé)賠償乙方××切損失”簽在該合同第三頁(yè)。李某某提供的該合同上述文字由寧某某簽在第二頁(yè);

3、寧某某、劉某于2008年2月15日簽訂的《門面租賃合同》復(fù)印件××份。證明該租賃合同有效期為2008年3月1日至2013年2月28日止,寧某某與李某某于2013年1月30日簽約時(shí)該合同未到期;

4、寧某某、李某某2011年6月27日所簽訂的《門面租賃合同》。證明2011年7月1日至2013年2月28日,寧某某將XX路XXX號(hào)(即原160號(hào))2至6樓租給李某某,而不是李某某所說的“代管”房屋;

5、U盤××個(gè)。該U盤制作人為劉某。證明內(nèi)容為李某某將租房合同發(fā)至**網(wǎng),被劉某發(fā)現(xiàn),寧某某再無理由將劉某趕走;

6、泉州市樂登袋鼠體育有限公司有關(guān)材料。證實(shí)該公司公章、授權(quán)書等與李某某提供與該公司合同及收據(jù)上公章不××致。

7、寧某某心臟病疾病證明書。

第三人劉某述稱,第三人對(duì)本案房屋的第××樓門面有優(yōu)先租賃權(quán),原、被告惡意串通損害第三人的利益,其兩人所簽訂的本案合同無效;如果原、被告之間的合同能夠解除,那么第三人贊同原、被告解除門面租賃合同。

第三人劉某為證明其主張,向法庭提供如下證據(jù):

1、寧某某、劉某2008年2月15日所簽的《門面租賃合同》復(fù)印件。證明該租賃合同有效期為2008年3月1日至2013年2月28日止,寧、李2013年1月30日簽約時(shí)該合同未到期,在同等條件下劉某有優(yōu)先承租權(quán);

2、李某甲的《情況說明》。證明1、2013年2月份有人在**網(wǎng)上發(fā)布本案門面出租廣告,聯(lián)系電話159××××3025,證人與其通話并要求對(duì)方發(fā)送《租賃合同》;2、對(duì)方通過189××××1776手機(jī)號(hào)發(fā)送彩信到證人手機(jī)上;

3、李某甲手機(jī)實(shí)物照片。證明189××××1776手機(jī)號(hào)向李某甲使用的手機(jī)發(fā)送彩信,彩信內(nèi)容為三頁(yè)合同文本,文本與李某甲自書的情況說明××致;

4、覃漢揚(yáng)向彭某的《詢問筆錄》××份。證明**網(wǎng)上“金城江區(qū)XXX街XX號(hào)門面”出租廣告是159××××3025機(jī)主尹姓男子所發(fā),其是原告李某某的侄子,其說出租廣告是幫原告李某某發(fā)布的;

5、證人彭某出庭所做的證言。彭某稱,其與劉某是朋友,李某某的侄子(姓尹,具體姓名不詳)幫李某某發(fā)布將本案門面轉(zhuǎn)租的廣告到**網(wǎng),其曾與姓尹的聯(lián)系,后將此事告訴劉某。

根據(jù)原、被告及第三人的陳述和答辯,本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是:1、原告李某某與被告寧某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》的效力如何。2、如合同有效,被告是否有權(quán)解除該合同。

經(jīng)庭審質(zhì)證,被告對(duì)原告所舉的證據(jù)1、2、3、5的真實(shí)性無異議,認(rèn)為證據(jù)4是原告跟福建公司簽訂的合同書,真實(shí)性不清楚,合同書簽訂在租賃合同半年后,與本案無關(guān),證據(jù)6是個(gè)租賃關(guān)系,不是委托代理關(guān)系;第三人認(rèn)為原告的證據(jù)1損害第三人合法利益,是無效的合同;證據(jù)2、3、4、5、6的質(zhì)證意見與被告的質(zhì)證意見××致;原告對(duì)被告所舉的證據(jù)1、2、3真實(shí)性無異議,證據(jù)4與本案無關(guān)聯(lián)性,證據(jù)5真實(shí)性有異議,無法知曉是誰(shuí)在說話,與本案無關(guān)聯(lián)性,無法證明說話者是本案原告,說話內(nèi)容與本案有關(guān),證據(jù)6真實(shí)性無異議,對(duì)證明內(nèi)容有異議,證據(jù)7與本案無關(guān)聯(lián)性;第三人對(duì)被告所舉的證據(jù)1、2、3、4、5、6、7的真實(shí)性均無異議;原告對(duì)第三人所舉的證據(jù)1、3真實(shí)性無異議,關(guān)聯(lián)性有異議。證據(jù)2不是證人證言也不是錄音資料,不能作為證據(jù)出示,對(duì)其內(nèi)容真實(shí)性不認(rèn)可,與本案原告無關(guān)。證據(jù)4真實(shí)性有異議,證明內(nèi)容與本案無關(guān),無法證明廣告是李某某委托其侄子所發(fā),也不能證明該男子是原告的侄子。證據(jù)5與本案無關(guān)聯(lián)性。被告對(duì)第三人所舉的證據(jù)無異議,認(rèn)為是真實(shí)的。

本院對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)的真實(shí)性均予采信,對(duì)當(dāng)事人有異議但與本案有關(guān)聯(lián)性的證據(jù)亦予采信。

綜合原、被告及第三人的陳述、訴辯及舉證,圍繞本案爭(zhēng)議焦點(diǎn),本院確認(rèn)如下法律事實(shí):

被告寧某某系河池市XX路XXX號(hào)(原河池市XX路XX號(hào))房屋的所有權(quán)人。2008年2月15日,寧某某與劉某簽訂《門面租賃合同》××份,合同約定寧某某將該房屋的××樓門面出租給劉某,租期五年(自2008年3月1日至2013年2月28日),年租金10.8萬(wàn)元。合同還約定,如合同期滿后,劉某需繼續(xù)經(jīng)營(yíng),在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

2010年9月25日,寧某某(甲方)與李某某(乙方)簽訂《門面租賃合同》××份,合同約定寧某某將河池市XX路XXX號(hào)整棟(陳七層外)出租給李某某,租期為五年(自2013年3月1日至2018年2月29日),年租金26萬(wàn)元。后雙方經(jīng)協(xié)商,于2013年1月30日就本案房屋的租賃問題另行簽訂了××份《門面租賃合同》,合同約定,寧某某將河池市XX路XXX號(hào)房屋××至六樓出租給李某某,租期五年(自2013年3月1日至2018年2月29日),租金改為每年35萬(wàn)元。合同第十五條約定“本合同內(nèi)容是甲、乙雙方內(nèi)部商業(yè)機(jī)密,任何××方都不能將本合同內(nèi)容對(duì)外透露。各自透露本合同內(nèi)容而引起各種糾紛所造成的后果,各自承擔(dān)責(zé)任。(另附:對(duì)外合同內(nèi)容壹份)。”合同簽訂前,李某某于2013年2月20日預(yù)付給寧某某房屋租金18萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日,李某某支付了租房押金5萬(wàn)元給寧某某。

第三人劉某認(rèn)為自己對(duì)本案××樓門面的租賃雖然到期,但根據(jù)其與寧某某簽訂的合同,其對(duì)××樓門面有優(yōu)先承租權(quán),故拒絕退出門面。被告寧某某以原告李某某欲將本案門面轉(zhuǎn)租,而將信息發(fā)布在**網(wǎng)上,從而讓第三人劉某知道其將門面出租給李某某,讓其無法履行合同。故而引發(fā)本案。

原告在向本院提起訴訟時(shí)的訴訟請(qǐng)求是要求判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失1,422,153.60元,后改為本案訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為,××、關(guān)于寧某某與李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》的效力問題。經(jīng)審查,本合同是具有完全民事行為能力的當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商所簽訂的合同,合同意思表示真實(shí),內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,屬有效合同。被告及第三人以原、被告惡意串通,損害第三人利益為由,要求確認(rèn)該合同無效。但從本案事實(shí)看,劉某對(duì)本案房屋××樓門面的租賃期到2013年2月28日止,而李某某與寧某某約定的租賃期從2013年3月1日開始,故該約定未損害劉某的利益。優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利,而只是約定的權(quán)利,該權(quán)利只是承租人在租賃期滿后,具有與出租人優(yōu)先協(xié)商繼續(xù)租賃租賃物的權(quán)利,而非在租期滿后對(duì)租賃物具有當(dāng)然的承租權(quán),且該權(quán)利不能對(duì)抗第三人。再者,至本案法庭辯論終結(jié)前,寧某某并未與劉某達(dá)成新的租賃合同。故被告及第三人的該項(xiàng)主張不能成立,本院不予支持。

二、關(guān)于寧某某與李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》是否應(yīng)該解除的問題。首先,李某某是否將本案門面的租賃信息發(fā)到**網(wǎng)的問題。從被告提供的證據(jù)看,該網(wǎng)站發(fā)布的信息并沒有特指是本案門面,只稱在郵政局旁有門面出租,且聯(lián)系人不是李某某本人。證人彭某也只證實(shí)其與××個(gè)姓尹的男子聯(lián)系租賃事宜,而尹姓男子與李某某的關(guān)系無從知曉,故本院對(duì)是否系原告將本案門面轉(zhuǎn)租信息發(fā)布到網(wǎng)上無法確認(rèn)。再者,根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,合同的解除有法定解除和約定解除的事由,本案無法定解除合同的事由,即使原告發(fā)布了門面轉(zhuǎn)租信息,根據(jù)本案合同第十五條約定,原、被告雖然對(duì)合同內(nèi)容約定有保密義務(wù),原告稱保密的目的是為了不讓其丈夫知道租金已由2010年9月25日簽約時(shí)年租金26萬(wàn)元提高到本案合同年租金35萬(wàn)元,被告稱是為了不讓劉某知道。但從該條注明有“另附:對(duì)外合同內(nèi)容壹份”看,保密義務(wù)的主要方面應(yīng)該不是寧某某將房屋出租給李某某本身,而是合同的條款(如租金、租賃期限等),且該條并未約定××方將合同內(nèi)容對(duì)外泄露另××方有權(quán)解除合同,即合同當(dāng)事人違反該保密條款并非合同解除的條件。另外,如上所述,第三人劉某的優(yōu)先承租權(quán)在本案中不能對(duì)抗原告。故本案沒有法定或約定的解除事由,被告主張解除本案合同,無事實(shí)和法律依據(jù),本院不予支持。

對(duì)合法有效的合同,當(dāng)事人應(yīng)該全面履行合同義務(wù)。就本案而言,被告寧某某應(yīng)依約將河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋××至六層交由原告李某某按合同的約定行使承租人的權(quán)利,但基于合同的相對(duì)性,原告李某某與第三人劉某無合同上的關(guān)系,原告請(qǐng)求判令第三人劉某退出本案××樓門面,本院無法支持,該權(quán)利應(yīng)由作為房屋所有權(quán)人的寧某某行使。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條,判決如下:

一、原告(反訴被告)李某某與被告(反訴原告)寧某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》合法有效;

二、限被告寧某某于本判決生效后十日內(nèi)全面履行與原告李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》中作為出租人的義務(wù);

三、駁回原告李某某對(duì)第三人劉某的訴訟請(qǐng)求;

四、駁回反訴原告寧某某的反訴請(qǐng)求。

本訴案件受理費(fèi)100元(李某某已預(yù)交),由原告李某某自行承擔(dān)20元,被告寧某某承擔(dān)80元;反訴案件受理費(fèi)100元(寧某某已預(yù)交),由反訴原告寧某某承擔(dān)。

義務(wù)人未按本判決指定的期間履行義務(wù),權(quán)利人可在判決書規(guī)定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院或河池市中級(jí)人民法院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本,上訴于河池市中級(jí)人民法院,同時(shí)在上訴期滿后七日內(nèi)預(yù)交案件受理費(fèi)100元,反訴案件受理費(fèi)100元,戶名:廣西壯族自治區(qū)河池市中級(jí)人民法院,帳號(hào):5XXXX5,開戶行:農(nóng)行河池分行花園支行。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng),則按自動(dòng)撤回上訴處理。

審 判 長(zhǎng)  歐繼仲

代理審判員  梁 聰

人民陪審員  莫桂鳳

二〇一三年七月二十九日

書 記 員  朱胤丞

房屋租賃合同糾紛  

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