廣西壯族自治區(qū)河池市金城江區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）金民初字第353號(hào)

原告（反訴被告）：李某某。

委托代理人：羅英華，廣西金城江律師事務(wù)所律師。

被告（反訴原告）：寧某某。

委托代理人：蔣鐵生，廣西鐵義律師事務(wù)所律師。

委托代理人：石琳琳，廣西鐵義律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

第三人：劉某。

委托代理人：覃漢揚(yáng)，廣西鐵義律師事務(wù)所律師。

原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）寧某某房屋租賃合同糾紛一案，本院于2013年3月11日受理后，依法組成由審判員歐繼仲擔(dān)任審判長(zhǎng)，代理審判員梁聰、人民陪審員莫桂鳳參加的合議庭，依據(jù)被告寧某某（反訴原告）的申請(qǐng)，依法通知?jiǎng)⒛匙鳛榈谌藚⒓颖景冈V訟，于2013年7月2日公開開庭審理了本案。書記員朱胤丞擔(dān)任法庭記錄。原告李某某（反訴被告，以下簡(jiǎn)稱原告）及其委托代理人羅英華，被告寧某某（反訴原告，以下簡(jiǎn)稱被告）的委托代理人蔣鐵生、石琳琳，第三人劉某及其委托代理人覃漢揚(yáng)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告李某某訴稱，原告通過朋友左某甲認(rèn)識(shí)被告，經(jīng)左某甲介紹得知被告有門面出租，經(jīng)與被告口頭協(xié)商，由原告租賃被告位于河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)的門面。依照被告的請(qǐng)求，原告先支付了3萬(wàn)元定金給被告，2010年10月5日，雙方簽訂了《門面租賃合同》，當(dāng)日原告再支付給被告2萬(wàn)元。據(jù)合同約定，租期為五年，年租金為26萬(wàn)元。被告當(dāng)時(shí)對(duì)原告稱，該門面已訂有合同，與原租戶的合同未到期，待原租戶合同到期后，被告收回門面交給原告，原告為了取得門面，也愿意等待。原告根據(jù)2010年10月5日與被告簽訂的《門面租賃合同》，便與福建某某體育有限公司簽訂了訂貨合同（應(yīng)廠家規(guī)定需要提前半年訂貨），購(gòu)買該公司價(jià)值1，043，153.60元的鞋、服裝。同年十二月，被告向原告提出增加房租為每年35萬(wàn)元，原告因與廠家簽訂了訂貨合同，為避免損失，原告同意了被告的要求，被告也表示以后不再反悔。于是，原、被告又于2013年1月30日再次訂立了《門面租賃合同》，同時(shí)，被告收回了2010年10月5日雙方訂立的《門面租賃合同》。

依據(jù)2010年10月5日和2013年1月30日雙方簽訂的合同約定，被告應(yīng)將門面出租給原告經(jīng)營(yíng)，租賃期應(yīng)從被告實(shí)際交付門面給被告開始計(jì)算。現(xiàn)被告未按期履行合同，為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特訴至人民法院，請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》有效；2、判令被告繼續(xù)履行合同；3、判令第三人劉某退出本案門面。

原告為證明其主張，向法庭提供如下證據(jù)：

1、2013年1月30日原告李某某、被告寧某某簽訂的《門面租賃合同》××份。證實(shí)被告將自有的位于河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋第××至第六層樓出租給原告，租期五年，租金每年35萬(wàn)元；

2、中國(guó)XX銀行個(gè)人跨行匯款憑證。證明原告2013年2月20日匯了租金18萬(wàn)元給被告；

3、被告寧某某所寫的《收款收據(jù)》××份。證明2013年1月30日被告收到原告支付的押金5萬(wàn)元；

4、《駱駝2013Q1－Q2新品訂貨會(huì)訂貨合同書》××份。證明原、被告簽訂《門面租賃合同》后，原告訂了價(jià)值1，042，153.60元的貨物準(zhǔn)備在所租賃的門面銷售；

5、房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件××份。證明河池市XX路XX號(hào)（現(xiàn)河池市XX路XXX號(hào)）房屋系被告寧某某所有；

6、寧某某寫給李某某的《委托書》××份。證明寧某某委托李某某代管河池市XX路XX號(hào)房屋二至六樓的水電、衛(wèi)生等。

被告寧某某（反訴原告）答辯并反訴稱，2008年2月15日，被告與第三人劉某簽訂了《門面租賃合同》，合同約定寧某某將河池市XX路XXX號(hào)房屋的××樓門面租賃給劉某至2013年2月28日止，合同同時(shí)約定劉某合同到期后有優(yōu)先承租權(quán)。

2009年左右，通過左某甲的介紹，被告與原告相識(shí)，2010年，原告與被告洽談租房事宜，被告向原告說明該門面系租給劉某，時(shí)間至2013年2月28日止，并將被告與劉某的合同給原告看，告知原告劉某有優(yōu)先承租權(quán)，若原告要租賃門面，必須保密，以免劉某知道不肯退出門面。2011年6月27日，原、被告簽訂《門面租賃合同》，被告將河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋的二至六樓租賃給原告，租賃期從2011年7月1日至2013年2月28日。2013年1月30日，應(yīng)原告的請(qǐng)求，原、被告簽訂《門面租賃合同》，合同約定被告將位于河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋的××至六樓出租給原告。簽訂合同時(shí)，被告再次重申劉某對(duì)該房屋××樓門面有優(yōu)先承租權(quán)，雙方簽約之事必須做好保密工作，原告也同意保密。故合同第十五條特別約定：“本合同內(nèi)容是甲、乙雙方內(nèi)部商業(yè)機(jī)密，任何××方都不能將本合同內(nèi)容對(duì)外透露”。按合同約定，原告應(yīng)支付半年租金給被告，但原告××拖再拖，直到2月20日才將此款匯給被告。

2013年2月28日，被告與劉某的合同到期，被告叫劉某退出門面，門面由被告自用。哪知?jiǎng)⒛痴f被告不守信用，私自將門面出租給原告，無視其優(yōu)先承租權(quán)。被告經(jīng)了解得知，原告于2013年1月25日始，即在**網(wǎng)上發(fā)布該房的轉(zhuǎn)租信息，其后又將與被告簽訂的《門面租賃合同》（掩蓋了租價(jià)等幾個(gè)地方）發(fā)至該網(wǎng)。與發(fā)帖者聯(lián)系的人也認(rèn)識(shí)劉某，信息得到進(jìn)××步確認(rèn)。劉某將上述情況制成U盤，拷制××份交給被告。

綜上，被告認(rèn)為，原、被告所簽訂的《門面租賃合同》系雙方的惡意串通行為，損害了第三人劉某的優(yōu)先承租權(quán)，因此是無效的；如法院認(rèn)定合同有效，原告明知?jiǎng)⒛硨?duì)門面有優(yōu)先承租權(quán)，卻將合同信息發(fā)至**網(wǎng)上，造成被告不能如期收回門面，原告的行為已構(gòu)成根本違約，應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求，被告并反訴請(qǐng)求：判令解除原、被告于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》。

被告為證明其主張，向法庭提供如下證據(jù)：

1、房屋產(chǎn)權(quán)證××份。證明寧某某對(duì)河池市金城江區(qū)XX路XX號(hào)（現(xiàn)河池市XX路XXX號(hào)）房屋擁有所有權(quán)；

2、2013年1月30日原、被告簽訂的《門面租賃合同》××份。證明李某某所簽“如果甲方自行收回門面，甲方負(fù)責(zé)賠償乙方××切損失”簽在該合同第三頁(yè)。李某某提供的該合同上述文字由寧某某簽在第二頁(yè)；

3、寧某某、劉某于2008年2月15日簽訂的《門面租賃合同》復(fù)印件××份。證明該租賃合同有效期為2008年3月1日至2013年2月28日止，寧某某與李某某于2013年1月30日簽約時(shí)該合同未到期；

4、寧某某、李某某2011年6月27日所簽訂的《門面租賃合同》。證明2011年7月1日至2013年2月28日，寧某某將XX路XXX號(hào)（即原160號(hào)）2至6樓租給李某某，而不是李某某所說的“代管”房屋；

5、U盤××個(gè)。該U盤制作人為劉某。證明內(nèi)容為李某某將租房合同發(fā)至**網(wǎng)，被劉某發(fā)現(xiàn)，寧某某再無理由將劉某趕走；

6、泉州市樂登袋鼠體育有限公司有關(guān)材料。證實(shí)該公司公章、授權(quán)書等與李某某提供與該公司合同及收據(jù)上公章不××致。

7、寧某某心臟病疾病證明書。

第三人劉某述稱，第三人對(duì)本案房屋的第××樓門面有優(yōu)先租賃權(quán)，原、被告惡意串通損害第三人的利益，其兩人所簽訂的本案合同無效；如果原、被告之間的合同能夠解除，那么第三人贊同原、被告解除門面租賃合同。

第三人劉某為證明其主張，向法庭提供如下證據(jù)：

1、寧某某、劉某2008年2月15日所簽的《門面租賃合同》復(fù)印件。證明該租賃合同有效期為2008年3月1日至2013年2月28日止，寧、李2013年1月30日簽約時(shí)該合同未到期，在同等條件下劉某有優(yōu)先承租權(quán)；

2、李某甲的《情況說明》。證明1、2013年2月份有人在**網(wǎng)上發(fā)布本案門面出租廣告，聯(lián)系電話159××××3025，證人與其通話并要求對(duì)方發(fā)送《租賃合同》；2、對(duì)方通過189××××1776手機(jī)號(hào)發(fā)送彩信到證人手機(jī)上；

3、李某甲手機(jī)實(shí)物照片。證明189××××1776手機(jī)號(hào)向李某甲使用的手機(jī)發(fā)送彩信，彩信內(nèi)容為三頁(yè)合同文本，文本與李某甲自書的情況說明××致；

4、覃漢揚(yáng)向彭某的《詢問筆錄》××份。證明**網(wǎng)上“金城江區(qū)XXX街XX號(hào)門面”出租廣告是159××××3025機(jī)主尹姓男子所發(fā)，其是原告李某某的侄子，其說出租廣告是幫原告李某某發(fā)布的；

5、證人彭某出庭所做的證言。彭某稱，其與劉某是朋友，李某某的侄子（姓尹，具體姓名不詳）幫李某某發(fā)布將本案門面轉(zhuǎn)租的廣告到**網(wǎng)，其曾與姓尹的聯(lián)系，后將此事告訴劉某。

根據(jù)原、被告及第三人的陳述和答辯，本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：1、原告李某某與被告寧某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》的效力如何。2、如合同有效，被告是否有權(quán)解除該合同。

經(jīng)庭審質(zhì)證，被告對(duì)原告所舉的證據(jù)1、2、3、5的真實(shí)性無異議，認(rèn)為證據(jù)4是原告跟福建公司簽訂的合同書，真實(shí)性不清楚，合同書簽訂在租賃合同半年后，與本案無關(guān)，證據(jù)6是個(gè)租賃關(guān)系，不是委托代理關(guān)系；第三人認(rèn)為原告的證據(jù)1損害第三人合法利益，是無效的合同；證據(jù)2、3、4、5、6的質(zhì)證意見與被告的質(zhì)證意見××致；原告對(duì)被告所舉的證據(jù)1、2、3真實(shí)性無異議，證據(jù)4與本案無關(guān)聯(lián)性，證據(jù)5真實(shí)性有異議，無法知曉是誰(shuí)在說話，與本案無關(guān)聯(lián)性，無法證明說話者是本案原告，說話內(nèi)容與本案有關(guān)，證據(jù)6真實(shí)性無異議，對(duì)證明內(nèi)容有異議，證據(jù)7與本案無關(guān)聯(lián)性；第三人對(duì)被告所舉的證據(jù)1、2、3、4、5、6、7的真實(shí)性均無異議；原告對(duì)第三人所舉的證據(jù)1、3真實(shí)性無異議，關(guān)聯(lián)性有異議。證據(jù)2不是證人證言也不是錄音資料，不能作為證據(jù)出示，對(duì)其內(nèi)容真實(shí)性不認(rèn)可，與本案原告無關(guān)。證據(jù)4真實(shí)性有異議，證明內(nèi)容與本案無關(guān)，無法證明廣告是李某某委托其侄子所發(fā)，也不能證明該男子是原告的侄子。證據(jù)5與本案無關(guān)聯(lián)性。被告對(duì)第三人所舉的證據(jù)無異議，認(rèn)為是真實(shí)的。

本院對(duì)當(dāng)事人無異議的證據(jù)的真實(shí)性均予采信，對(duì)當(dāng)事人有異議但與本案有關(guān)聯(lián)性的證據(jù)亦予采信。

綜合原、被告及第三人的陳述、訴辯及舉證，圍繞本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)，本院確認(rèn)如下法律事實(shí)：

被告寧某某系河池市XX路XXX號(hào)（原河池市XX路XX號(hào)）房屋的所有權(quán)人。2008年2月15日，寧某某與劉某簽訂《門面租賃合同》××份，合同約定寧某某將該房屋的××樓門面出租給劉某，租期五年（自2008年3月1日至2013年2月28日），年租金10.8萬(wàn)元。合同還約定，如合同期滿后，劉某需繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。

2010年9月25日，寧某某（甲方）與李某某（乙方）簽訂《門面租賃合同》××份，合同約定寧某某將河池市XX路XXX號(hào)整棟（陳七層外）出租給李某某，租期為五年（自2013年3月1日至2018年2月29日），年租金26萬(wàn)元。后雙方經(jīng)協(xié)商，于2013年1月30日就本案房屋的租賃問題另行簽訂了××份《門面租賃合同》，合同約定，寧某某將河池市XX路XXX號(hào)房屋××至六樓出租給李某某，租期五年（自2013年3月1日至2018年2月29日），租金改為每年35萬(wàn)元。合同第十五條約定“本合同內(nèi)容是甲、乙雙方內(nèi)部商業(yè)機(jī)密，任何××方都不能將本合同內(nèi)容對(duì)外透露。各自透露本合同內(nèi)容而引起各種糾紛所造成的后果，各自承擔(dān)責(zé)任。（另附：對(duì)外合同內(nèi)容壹份）。”合同簽訂前，李某某于2013年2月20日預(yù)付給寧某某房屋租金18萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日，李某某支付了租房押金5萬(wàn)元給寧某某。

第三人劉某認(rèn)為自己對(duì)本案××樓門面的租賃雖然到期，但根據(jù)其與寧某某簽訂的合同，其對(duì)××樓門面有優(yōu)先承租權(quán)，故拒絕退出門面。被告寧某某以原告李某某欲將本案門面轉(zhuǎn)租，而將信息發(fā)布在**網(wǎng)上，從而讓第三人劉某知道其將門面出租給李某某，讓其無法履行合同。故而引發(fā)本案。

原告在向本院提起訴訟時(shí)的訴訟請(qǐng)求是要求判令被告賠償經(jīng)濟(jì)損失1，422，153.60元，后改為本案訴訟請(qǐng)求。

本院認(rèn)為，××、關(guān)于寧某某與李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》的效力問題。經(jīng)審查，本合同是具有完全民事行為能力的當(dāng)事人經(jīng)過平等協(xié)商所簽訂的合同，合同意思表示真實(shí)，內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。被告及第三人以原、被告惡意串通，損害第三人利益為由，要求確認(rèn)該合同無效。但從本案事實(shí)看，劉某對(duì)本案房屋××樓門面的租賃期到2013年2月28日止，而李某某與寧某某約定的租賃期從2013年3月1日開始，故該約定未損害劉某的利益。優(yōu)先承租權(quán)并非法定權(quán)利，而只是約定的權(quán)利，該權(quán)利只是承租人在租賃期滿后，具有與出租人優(yōu)先協(xié)商繼續(xù)租賃租賃物的權(quán)利，而非在租期滿后對(duì)租賃物具有當(dāng)然的承租權(quán)，且該權(quán)利不能對(duì)抗第三人。再者，至本案法庭辯論終結(jié)前，寧某某并未與劉某達(dá)成新的租賃合同。故被告及第三人的該項(xiàng)主張不能成立，本院不予支持。

二、關(guān)于寧某某與李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》是否應(yīng)該解除的問題。首先，李某某是否將本案門面的租賃信息發(fā)到**網(wǎng)的問題。從被告提供的證據(jù)看，該網(wǎng)站發(fā)布的信息并沒有特指是本案門面，只稱在郵政局旁有門面出租，且聯(lián)系人不是李某某本人。證人彭某也只證實(shí)其與××個(gè)姓尹的男子聯(lián)系租賃事宜，而尹姓男子與李某某的關(guān)系無從知曉，故本院對(duì)是否系原告將本案門面轉(zhuǎn)租信息發(fā)布到網(wǎng)上無法確認(rèn)。再者，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，合同的解除有法定解除和約定解除的事由，本案無法定解除合同的事由，即使原告發(fā)布了門面轉(zhuǎn)租信息，根據(jù)本案合同第十五條約定，原、被告雖然對(duì)合同內(nèi)容約定有保密義務(wù)，原告稱保密的目的是為了不讓其丈夫知道租金已由2010年9月25日簽約時(shí)年租金26萬(wàn)元提高到本案合同年租金35萬(wàn)元，被告稱是為了不讓劉某知道。但從該條注明有“另附：對(duì)外合同內(nèi)容壹份”看，保密義務(wù)的主要方面應(yīng)該不是寧某某將房屋出租給李某某本身，而是合同的條款（如租金、租賃期限等），且該條并未約定××方將合同內(nèi)容對(duì)外泄露另××方有權(quán)解除合同，即合同當(dāng)事人違反該保密條款并非合同解除的條件。另外，如上所述，第三人劉某的優(yōu)先承租權(quán)在本案中不能對(duì)抗原告。故本案沒有法定或約定的解除事由，被告主張解除本案合同，無事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。

對(duì)合法有效的合同，當(dāng)事人應(yīng)該全面履行合同義務(wù)。就本案而言，被告寧某某應(yīng)依約將河池市XX區(qū)XX路XX號(hào)房屋××至六層交由原告李某某按合同的約定行使承租人的權(quán)利，但基于合同的相對(duì)性，原告李某某與第三人劉某無合同上的關(guān)系，原告請(qǐng)求判令第三人劉某退出本案××樓門面，本院無法支持，該權(quán)利應(yīng)由作為房屋所有權(quán)人的寧某某行使。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條，判決如下：

一、原告（反訴被告）李某某與被告（反訴原告）寧某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》合法有效；

二、限被告寧某某于本判決生效后十日內(nèi)全面履行與原告李某某于2013年1月30日簽訂的《門面租賃合同》中作為出租人的義務(wù)；

三、駁回原告李某某對(duì)第三人劉某的訴訟請(qǐng)求；

四、駁回反訴原告寧某某的反訴請(qǐng)求。

本訴案件受理費(fèi)100元（李某某已預(yù)交），由原告李某某自行承擔(dān)20元，被告寧某某承擔(dān)80元；反訴案件受理費(fèi)100元（寧某某已預(yù)交），由反訴原告寧某某承擔(dān)。

義務(wù)人未按本判決指定的期間履行義務(wù)，權(quán)利人可在判決書規(guī)定的履行期限屆滿之日起二年內(nèi)向本院申請(qǐng)執(zhí)行。

如不服判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院或河池市中級(jí)人民法院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提供副本，上訴于河池市中級(jí)人民法院，同時(shí)在上訴期滿后七日內(nèi)預(yù)交案件受理費(fèi)100元，反訴案件受理費(fèi)100元，戶名：廣西壯族自治區(qū)河池市中級(jí)人民法院，帳號(hào)：5XXXX5，開戶行：農(nóng)行河池分行花園支行。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)，則按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　歐繼仲

代理審判員　　梁　聰

人民陪審員　　莫桂鳳

二〇一三年七月二十九日

書　記　員　　朱胤丞

房屋租賃合同糾紛