廣西壯族自治區(qū)河池市金城江區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）金民初字第1942號

原告：董某某。

特別授權(quán)委托代理人：盧鐘信，廣西河城律師事務(wù)所律師。

特別授權(quán)委托代理人：莫耀文，廣西河城律師事務(wù)所律師。

被告：廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地：河池市百旺開發(fā)區(qū)*區(qū)*路*號。

法定代表人：林某，該公司經(jīng)理。

委托代理人：楊宏基，廣西弘生聯(lián)合律師事務(wù)所律師。

原告董某某與被告廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣西某房地產(chǎn)公司”）商品房銷售合同糾紛一案，本院2014年10月27日受理后，依法由代理審判員石李春獨任審判，于同年11月24日公開開庭進行了審理。書記員李蕓擔(dān)任法庭記錄。二原告的委托代理人盧鐘信、莫耀文，被告廣西某房地產(chǎn)公司法人代表林某及被告的委托代理人楊宏基到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱，2009年至2010年被告建設(shè)位于河池市城東百旺片區(qū)的XX公寓，在商品房銷售期間，被告在小區(qū)工地大門上懸掛銷售廣告，就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施作出了具體說明和承諾，“公寓內(nèi)配備有19間個人車庫，60個露天車位和籃球場，周邊有綠化帶……”，并且多次在《廣西**信息》河池版報刊上發(fā)布相同內(nèi)容的銷售廣告。原告相信被告在廣告上的具體說明和允諾，認為被告所開發(fā)的XX公寓小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，有足夠的停車位可以停車，有籃球場可以健身，小區(qū)周邊建有綠化帶，是理想的居住之地。遂于2010年1月15日與被告簽訂《商品房買賣合同》，購買XX公寓商品房X棟X單元X號房。合同簽訂后，原告依約履行了自己的付款義務(wù)。2010年12月30日，原告接收商品房時，被告在XX公寓內(nèi)已按原先的具體說明和允諾建設(shè)60個露天停車位、籃球場及周邊有綠化帶等相關(guān)配套設(shè)置，并用水泥砂漿對場地進行硬化。2013年7月原告才知道被告在銷售廣告中允諾公寓內(nèi)60個露天車位、籃球場和綠化帶等相關(guān)設(shè)置，只是為了吸引原告購買商品房的虛假宣傳，建設(shè)停車場、籃球場和綠化帶的用地并未依法辦理用地手續(xù)，河池市國土資源局已責(zé)令被告退還非法使用的土地。原告認為被告的宣傳資料和承諾亦應(yīng)當(dāng)視為合同的內(nèi)容，被告的行為已經(jīng)違反法律規(guī)定，構(gòu)成違約。請求法院判令被告賠償原告經(jīng)濟損失9000元，并承擔(dān)本案訴訟費。

原告在舉證期限內(nèi)向法庭提交的證據(jù)有：

1、原告的身份證復(fù)印件，證明原告訴訟主體適格；

2、被告懸掛在小區(qū)大門上的銷售說明和承諾書；

3、**信息報河池房地產(chǎn)版；

證據(jù)2—3，證明被告在小區(qū)工地大門上懸掛銷售及多次在《廣西**信息》河池版報刊上作出承諾“公寓內(nèi)配有60個露天停車位和籃球場，周邊有綠化帶……”；

4、《商品房買賣合同》；

5、交房通知書；

6、收費單據(jù)；

證據(jù)4—6，證明原告與被告簽訂《商品房買賣合同》，原告購買XX公寓商品房一幢X單元X號房，并依約履行了付款義務(wù)；

7、現(xiàn)場照片，證明原告接受商品房時，被告在XX公寓小區(qū)內(nèi)已按原先的說明和允諾建設(shè)60個露天停車位、籃球場及周邊有綠化帶等相關(guān)配套設(shè)置，現(xiàn)已另起新圍墻，將以上設(shè)施隔離在小區(qū)之外；

8、建設(shè)工程規(guī)劃條件核實（規(guī)劃驗收）意見告知書，證明2011年6月17日，河池市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局對XX公寓進行現(xiàn)場驗收時，認為用地西側(cè)圍墻外建修的球場兼停車場涉嫌非法占用土地；

9、河綜國土責(zé)改字（2013）第7號《責(zé)令限期改正違法行為通知書》；

10、河綜國土罰決字（2013）第19號《行政處罰決定書》；

證據(jù)9—10，證明河池市國土資局依法責(zé)令被告退還非法占用的用來建設(shè)停車場兼籃球場的1872.89平方米土地，沒收非法占地上的構(gòu)筑物，并進行罰款，合同內(nèi)容已無法履行；

12、XX公寓業(yè)主參與訴訟人員名單（2012年10月26日），證明XX公寓小區(qū)74名業(yè)主于2012年10月26日向金城江區(qū)人民法院提交訴訟材料，導(dǎo)致訴訟時效的中斷，本案現(xiàn)未超過訴訟時效。

被告廣西某房地產(chǎn)公司辯稱：一、2011年1月1日被告將房屋交付給原告時，已經(jīng)澄清廣告的建設(shè)項目不在小區(qū)的配套設(shè)施內(nèi)；

二、本案廣告所涉及的露天停車位及籃球場等設(shè)施為“XX公寓”開發(fā)規(guī)劃范圍之外，其并非最高法院（2003）7號司法解釋第三條中的“就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾”，原告所主張的廣告內(nèi)容不能視為原被告雙方簽訂的商品房買賣合同的內(nèi)容；

三、本案原告沒有購買停車位和籃球場，被告是否按廣告中刊登的信息建設(shè)停車位和籃球場對原告未造成損失，原告要求被告賠償9000元經(jīng)濟損失無事實和法律依據(jù)。

請求法院駁回原告訴訟請求。

被告為其辯解在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：

1、XX公寓小區(qū)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

2、XX公寓小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；

3、XX公寓小區(qū)規(guī)劃平面圖。

證據(jù)1—3證明XX公寓小區(qū)開發(fā)規(guī)劃內(nèi)沒有露天停車位、籃球場及綠化帶。

經(jīng)過開庭質(zhì)證，原告對被告提供的證據(jù)真實性無異議，但認為綠化帶、停車位等相關(guān)設(shè)施不包含在規(guī)劃內(nèi)，恰說明被告欺騙原告，且被告多次在廣告宣傳小區(qū)內(nèi)有停車位、籃球場，被告的行為構(gòu)成違約。

被告對原告提供的證據(jù)1、4—6無異議；對證據(jù)2-3認為不完整，不能作為證據(jù)；證據(jù)7、8無異議，但認為恰好證明訴爭的停車位、籃球場、綠化帶在XX公寓小區(qū)規(guī)劃之外；對證據(jù)9、10無異議，但認為與本案無關(guān)。

本院結(jié)合雙方的舉證和質(zhì)證，認證如下：原、被告提供的證據(jù)來源合法，內(nèi)容客觀真實，與本案有關(guān)聯(lián)性，本院予以確認，并作為認定案件事實的依據(jù)。

綜合全案證據(jù)，本院確認以下法律事實：被告廣西某房地產(chǎn)公司于2008年7月6日取得地號為NN-NNN號的土地使用權(quán)，2010年1月21日取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，用地面積為2535.85平方米，并報經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)在該地塊上建設(shè)商品房（取名“XX”公寓樓）。此后，被告多次在《廣西**信息（河池版）》上刊登銷售廣告以及在“XX”公寓樓小區(qū)建設(shè)施工現(xiàn)場張貼廣告均明確“公寓建設(shè)面積14414㎡，公寓內(nèi)配有19間個人車庫，60個露天停車位和籃球場，周邊有綠化帶……”。

2010年1月15日，原告與被告簽訂了《商品房買賣合同》，由原告出資購買“XX”公寓樓X棟X單元X號房，建筑面積為84.61平方米，套內(nèi)建筑面積為75.46平方米，總價款為198449元。合同簽訂后，原告履行了付款義務(wù)。

2011年2月20日被告將房屋交付給原告使用，當(dāng)時“XX”公寓西側(cè)修建有停車場兼籃球場，并全部用水泥硬化，四周建有圍墻。2011年6月17日河池市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局在對“XX”公寓小區(qū)進行建設(shè)工程規(guī)劃條件核實（規(guī)劃驗收）時，認為該小區(qū)未按照工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)，用地西側(cè)修建的球場兼停車場涉嫌非法占用土地，要求廣西某房地產(chǎn)公司限期改正。爾后，被告將停車場兼籃球場與“XX”公寓小區(qū)之間用圍墻進行隔離。

另查明，廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司原名為河池市某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2010年6月10日變更為現(xiàn)名，法定代表人林某。2009年7月30日、2009年8月11日、2010年1月18日、2010年11月5日、2010年11月8日林某分別與河池市金城江區(qū)東江鎮(zhèn)**社區(qū)**組村民簽訂共七份《土地經(jīng)營權(quán)（含所有權(quán)）轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定把農(nóng)戶名下1872.39平方米（承包經(jīng)營）的土地經(jīng)營權(quán)（含所有權(quán)）轉(zhuǎn)讓給林某經(jīng)營使用；2010年1月被告使用該土地建設(shè)“XX”公寓小區(qū)的露天停車位和籃球場等。2013年6月9日河池市國土資源局作出《責(zé)令限期改正違法行為通知書》，認為被告的上述設(shè)施占用的建設(shè)用地一直未經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，未依法辦理用地手續(xù)，要求林某在收到通知書之日起三日內(nèi)改正違法行為，退還非法占用的1872.39平方米土地，騰空非法占地上構(gòu)筑物。2013年7月3日河池市國土資源局作出《行政處罰決定書》，決定：一、責(zé)令當(dāng)事人退還非法占用的土地1872.39平方米土地；二、沒收當(dāng)事人非法占地上的構(gòu)筑物；三、對當(dāng)事人非法占用的1872.39平方米土地處以每平方米15元的罰款，處罰金額共計人民幣28085.85元。

2012年10月26日，原告董某某與“XX”公寓樓小區(qū)其他74戶業(yè)主向本院遞交訴狀主張權(quán)利，因其訴訟請求涉及多重法律關(guān)系，經(jīng)本院立案釋明，原告先行提起了與被告辦理商品房產(chǎn)權(quán)證的糾紛及水電安裝費糾紛的訴訟，上述訴訟經(jīng)一、二審審結(jié)后，原告逐于2014年10月21日正式提起本案訴訟，認為被告未能實際履行廣告許諾的內(nèi)容構(gòu)成違約，請求判令被告賠償原告經(jīng)濟損失9000元，并承擔(dān)本案訴訟費。

結(jié)合原被告雙方的訴辯意見，本院歸納本案的爭議焦點為：1、廣西某房地產(chǎn)公司的宣傳銷售廣告如何定性；2、廣西某房地產(chǎn)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任。

本院認為：關(guān)于焦點一。根據(jù)《商品房司法解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料，原則上應(yīng)認定為要約邀請，但對于宣傳廣告中的內(nèi)容符合“商品房開發(fā)規(guī)劃范圍的房屋及相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確認”及“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定確有重大影響”兩個標(biāo)準(zhǔn)的，則應(yīng)認定為要約。由于本案訟爭的露天停車位、籃球場等設(shè)施并未在“XX”公寓小區(qū)建設(shè)規(guī)劃紅線圖范圍內(nèi)，故廣西某房地產(chǎn)公司在廣告中所作的配套露天停車位、籃球場等設(shè)施的宣傳內(nèi)容不應(yīng)視為涉案《商品房買賣合同》的要約，故被告廣西某房地產(chǎn)公司辯稱其所刊登的廣告內(nèi)容不能視為原被告雙方簽訂的商品房買賣合同內(nèi)容的意見，本院予以采納。

關(guān)于焦點二。雖然XX公寓小區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)并未配備有露天停車位等配套設(shè)施，但廣西某房地產(chǎn)公司為了商品房的銷售，在廣告宣傳時對XX公寓小區(qū)內(nèi)配備露天停車位、籃球場等配套設(shè)施進行明確具體的允諾，該允諾內(nèi)容具體明確。結(jié)合XX公寓小區(qū)所處地理位置情況，廣西某房地產(chǎn)公司關(guān)于上述配套設(shè)施的宣傳內(nèi)容對于商品房買賣合同的訂立和房屋價格確有重大影響，該廣告宣傳內(nèi)容已構(gòu)成廣告許諾。雖然廣西某房地產(chǎn)公司通過其法定代表人林某以個人名義與周邊農(nóng)戶簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，并在受讓土地上建設(shè)了露天停車位等配套設(shè)施，欲實現(xiàn)其廣告允諾，但由于建設(shè)XX公寓小區(qū)露天停車位、籃球場等配套設(shè)施所占用土地已被政府土地管理部門認定為非法占地，露天停車位、籃球場等設(shè)施為非法構(gòu)筑物，廣西某房地產(chǎn)公司所允諾的露天停車位等設(shè)施實際無法正常使用，故廣西某房地產(chǎn)公司廣告宣傳XX公寓小區(qū)內(nèi)配備有露天停車位、籃球場的宣傳為虛假宣傳，對買受人造成一定的損失，已構(gòu)成了欺詐。根據(jù)《合同法》第四十二條的規(guī)定“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實或者提供虛假情況；（三）有其他違背誠實信用原則的行為。”故廣西某房地產(chǎn)公司應(yīng)承擔(dān)虛假宣傳XX公寓小區(qū)內(nèi)配套有露天停車位等附屬設(shè)施的相應(yīng)責(zé)任。原告請求被告補償損失理由成立，本院予以支持。根據(jù)本案的實際情況，綜合考慮了廣告宣傳中的附屬設(shè)施對于買受人訂立合同的意愿及商品房銷售價格的影響，本院酌情認定由被告賠償給原告相應(yīng)損失1500元。

綜上所述，依照《中華人民共和國民法通則》第一百三十五條、第一百四十條、第六十三條、《中華人民共和國合同法》第八條、第三十九條、第四十一條、第四十二條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

一、由被告廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司賠償給原告董某某經(jīng)濟損失共計1500元。

二、駁回原告董某某的其他訴訟請求。

案件受理費50元（原告已預(yù)交），減半收取25元，由被告廣西某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔(dān)。

上述金錢給付義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)，向本院或者向與本院同級的義務(wù)人財產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)或者代表人的人數(shù)提出副本，上訴于河池市中級人民法院，并在上訴期限屆滿后七日內(nèi)預(yù)交上訴案件受理費50元，戶名：廣西壯族自治區(qū)河池市中級人民法院，賬號：20×××98，開戶行：農(nóng)行河池分行城東分理處。逾期不交也不提出緩交申請的，按自動撤回上訴處理。

代理審判員　　石李春

二〇一四年十二月十五日

書　記　員　　李　蕓

商品房銷售合同糾紛