廣西壯族自治區(qū)柳州市柳南區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）南民初（二）字第496號(hào)

原告王某某，男。

原告周某某，女。

二原告共同委托代理人鐘俊，廣西景耀律師事務(wù)所律師。

二原告共同委托代理人廖偉權(quán)，廣西景耀律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告張某某，男。

委托代理人張帆，廣西典哲律師事務(wù)所律師。

委托代理人王琳，廣西典哲律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告柳南區(qū)某某村生產(chǎn)五隊(duì)。

代表人曾某某，該隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)。

委托代理人朱雪梅，廣西眾維律師事務(wù)所律師。

委托代理人李俊，廣西眾維律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

原告王某某、周某某訴被告張某某、柳南區(qū)某某村生產(chǎn)五隊(duì)（以下簡(jiǎn)稱某某五隊(duì)）租賃合同糾紛一案，本院于2014年7月24日受理后，依法組成由審判員何銀興擔(dān)任審判長(zhǎng)，人民陪審員韋曉英和人民陪審員胡忠玉參加的合議庭，于2014年11月6日公開開庭審理了本案。書記員胡蘭蘭擔(dān)任記錄。原告王某某、周某某及其共同的委托代理人鐘俊、廖偉權(quán)，被告張某某的委托代理人張帆、王琳，被告某某五隊(duì)的委托代理人朱雪梅到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告王某某、周某某共同訴稱：被告張某某于2012年10月28日與被告某某五隊(duì)簽訂租賃合同約定將位于柳州市柳南區(qū)某某村三區(qū)權(quán)屬某某五隊(duì)的6間門面出租給張某某改造、經(jīng)營(yíng)和管理。之后，被告張某某又于2012年12月18日與原告簽訂協(xié)議書約定將其中1間門面轉(zhuǎn)租給原告使用并由原告委托張某某對(duì)該門面進(jìn)行改造施工，原告對(duì)此向張某某支付了相應(yīng)改造門面所需的資金。2014年3月14日，原告承租的門面被有關(guān)行政主管部門進(jìn)行了實(shí)際拆除。原告認(rèn)為，兩被告在訂立合同的過(guò)程中故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)和虛假情況，故雙方簽訂的《門面改造協(xié)議書》應(yīng)屬無(wú)效，兩被告該違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為致使原告遭受了損失。為維護(hù)自身合法權(quán)益，原告特向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令：1、兩被告向原告返還門面建筑費(fèi)119625元（79.75平方米／層×3層×500元／平方米=119625元）、前期費(fèi)用10000元，租金6875元、裝修費(fèi)20382元，以上合計(jì)156882元；2、兩被告賠償原告利息損失3828.78元［6.55%（中國(guó)人民銀行存款利率）÷365天×136天（自2014年3月16日暫計(jì)算至2014年7月15日止）×156882元=3828.78元］；3、本案的訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

原告王某某、周某某對(duì)其陳述事實(shí)在舉證期限內(nèi)提供的證據(jù)有：1、居住證明（柳州市柳南區(qū)某某村民委員會(huì)出具）復(fù)印件1份；

2、原告王某某、周某某的居住證復(fù)印件各1份。

證據(jù)1－2共同證明兩原告自2014年起一直租住在某某村***號(hào)房屋的事實(shí)。

3、門面改造協(xié)議書復(fù)印件1份；

4、租賃合同1份。

證據(jù)3－4共同證明：（1）原告與被告張某某簽訂的門面改造協(xié)議書是被告張某某與被告某某五隊(duì)簽訂租賃合同的延續(xù)，故原告與張某某雙方之間實(shí)際是租賃合同關(guān)系；（2）被告張某某與被告某某五隊(duì)于其簽訂的租賃合同中亦有約定張某某應(yīng)辦理門面的報(bào)建規(guī)劃手續(xù)，某某五隊(duì)?wèi)?yīng)予協(xié)助并且該租賃合同約定的期限是18年，原告亦是基于該18年的租賃期限才同意投入大筆資金對(duì)原門面進(jìn)行改造的。

5、收條（張某某出具）復(fù)印件1份，證明原告投入的門面改造費(fèi)用金額，該費(fèi)用已由原告實(shí)際支付給被告張某某。

6、裝修材料及人工費(fèi)明細(xì)單復(fù)印件1份，證明原告改造門面投入的裝修費(fèi)用明細(xì)以及該門面的具體裝修的時(shí)間與入住時(shí)間。

7、柳州晚報(bào)（2014年3月31日）第10版復(fù)印件1份，證明本案所涉的門面已經(jīng)被行政主管部門實(shí)際拆除的事實(shí)。

被告張某某辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。原告對(duì)本案所涉的門面進(jìn)行改造后已實(shí)際租用達(dá)半年之久，因此原告訴請(qǐng)我方退還租金等請(qǐng)求沒(méi)有依據(jù)。

被告張某某為其辯解當(dāng)庭提交的證據(jù)有：1、柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局關(guān)于門面拆除的公告及通知書合計(jì)10份，證明本案所涉的門面已由張某某交付原告進(jìn)行實(shí)際的租賃使用，現(xiàn)該門面已被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局拆除，亦即致使原告遭受損失的是柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局而并非張某某。

被告某某五隊(duì)辯稱：不同意原告的訴訟請(qǐng)求。我方并非《門面改造協(xié)議書》的合同主體，故我方與本案沒(méi)有關(guān)系，并且在我方與被告張某某簽訂的《租賃合同》中亦約定在租賃期內(nèi)不得變更租賃主體。

被告某某五隊(duì)為其辯解在舉證期限內(nèi)未提交任何證據(jù)。

經(jīng)過(guò)開庭質(zhì)證，對(duì)于原告王某某、周某某共同提交的證據(jù)1－2，被告張某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，被告某某五隊(duì)對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)3，被告張某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，被告某某五隊(duì)認(rèn)為對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)法核實(shí)；對(duì)證據(jù)4，被告張某某、某某五隊(duì)對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議；對(duì)證據(jù)5，被告張某某對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性無(wú)異議，被告某某五隊(duì)對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)6，被告張某某、某某五隊(duì)對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性均不予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)7，被告張某某、某某五隊(duì)對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議。

對(duì)于被告張某某提交的證據(jù)1，原告王某某、周某某及被告某某五隊(duì)對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性均無(wú)異議，但原告王某某、周某某同時(shí)表示不同意被告張某某對(duì)該證據(jù)之證明目的。

對(duì)以上當(dāng)事人對(duì)真實(shí)性均無(wú)異議的證據(jù)本院予以確認(rèn)。對(duì)于原告王某某、周某某共同提交的證據(jù)1－2，雖該證據(jù)均系復(fù)印件，但因其可與兩原告的居民身份證記載的身份信息相印證，故本院認(rèn)為被告某某五隊(duì)在未能提交相反證據(jù)否定下對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性應(yīng)予認(rèn)可；對(duì)于證據(jù)3，因該《門面改造協(xié)議書》的締約雙方系原告王某某、周某某與被告張某某，該雙方對(duì)該《門面改造協(xié)議書》之真實(shí)性均無(wú)異議，故本院認(rèn)為被告某某五隊(duì)在未能提交相反證據(jù)否定下對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性應(yīng)予認(rèn)可；對(duì)證據(jù)5，該證據(jù)系張某某收到原告王某某交付的相關(guān)款項(xiàng)136500元后出具相應(yīng)的收條憑據(jù)，因原告及被告張某某對(duì)該收條之真實(shí)性均無(wú)異議，故本院認(rèn)為被告某某五隊(duì)在未能提交相反證據(jù)否定下對(duì)該證據(jù)的真實(shí)性應(yīng)予認(rèn)可；對(duì)于證據(jù)6，因該證據(jù)系復(fù)印件卻無(wú)原件核實(shí)并且亦無(wú)其他相關(guān)的付款憑證相佐證，另“經(jīng)收人付新民”于庭審時(shí)亦未到庭作證，故本院對(duì)該證據(jù)之真實(shí)性不予認(rèn)可。

綜合全案證據(jù)，本院確認(rèn)以下法律事實(shí)：2012年12月17日，被告某某五隊(duì)（甲方）與被告張某某（乙方）共同簽訂《租賃合同》，其中該合同第一條約定：甲方把位于（柳州市柳南區(qū)）某某三區(qū)權(quán)屬甲方的6間門面（357平方米）及商店（340平方米）出租給乙方改造、經(jīng)營(yíng)和管理，并且該第一層改造后所有的門面和房屋歸甲方所有；第二條約定：由乙方自行設(shè)計(jì)、自籌資金，將甲方原有的6間門面（357平方米）及商店（340平方米）改造成磚混結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上加建二層以上的磚混結(jié)構(gòu)房屋，所需費(fèi)用由乙方全額支付，乙方改造竣工后須由甲方驗(yàn)收。在改造的過(guò)程中，乙方應(yīng)做好安全防范措施，如發(fā)生任何意外、事故均有乙方負(fù)全責(zé)，與甲方無(wú)關(guān)；第三條約定：“乙方需辦理該門面、商店報(bào)建、規(guī)劃手續(xù)，甲方應(yīng)協(xié)助辦理，所需費(fèi)用由乙方全額支付。施工期內(nèi)，如遇有關(guān)部門來(lái)干預(yù)或拆除，所造成的一切損失，由乙方自理，與甲方無(wú)關(guān)”；第五條約定：租賃期限為18年，自2013年1月1日起至2030年12月31日止；第六條約定：“租金交付：（1）2013年1月1日至2018年12月31日，每年租金為人民幣六萬(wàn)元整（￥60000元）；……”；第七條約定：“每年的3月15日前須交清當(dāng)年上半年租金，9月15日前須交清當(dāng)年下半年租金。……”；第九條約定：“……（2）租賃期內(nèi)，乙方不得以任何理由、任何條件改變租賃主體；……”；雙方除此之外還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。之后，被告張某某（甲方）為籌集改造資金于2012年12月18日與原告王某某、周某某（乙方）共同簽訂《門面改造協(xié)議書》約定乙方自愿自籌資金交由甲方負(fù)責(zé)施工改建甲方與被告某某五隊(duì)于2012年12月17日簽訂《租賃合同》項(xiàng)下約定租賃及改建（擴(kuò)建）的租賃物，其中該協(xié)議書第三條約定：“承包價(jià)：按每層實(shí)際天面平方米計(jì)算，每平方米為伍佰元正”；第四條約定：“房屋結(jié)構(gòu)為框架、磚混結(jié)構(gòu)（門、窗、裝修、水電、油煙柜、水池不在承包范圍內(nèi)）”；第六條約定：“付款方式：1、該門面協(xié)議簽訂后，乙方向甲方交納門面前期費(fèi)用金每間壹萬(wàn)元整給甲方，甲方今后不得以任何理由和方式向乙方索取費(fèi)用；2、乙方另付給甲方預(yù)付工程款每間貳萬(wàn)元整，以后甲方每倒制完一層樓面，乙方按總工程的70%付給甲方工程款。全部完工后，雙方驗(yàn)收合格10天內(nèi)付清全部工程款項(xiàng)”；第七條約定：“租金交付方式：本協(xié)議簽訂后，乙方按甲方與村里簽訂租約合同的租金價(jià)位，每個(gè)季度向甲方交納一次，再由甲方交到村委，水電費(fèi)按村委要求收取，甲方不得以任何理由和方式亂提高乙方租金及水電費(fèi)”；雙方除此之外還對(duì)其他事項(xiàng)進(jìn)行了約定。2014年1月28日，原告王某某依約向被告張某某交付136500元，張某某當(dāng)天收款后出具相應(yīng)的書面收條，該收條內(nèi)容為：“今收到王某某門面建筑費(fèi)、招待費(fèi)、租金共計(jì)壹拾叁萬(wàn)陸仟伍佰元整（￥136500.00元）”。2014年1月，柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局決定對(duì)柳南區(qū)磨灘路三區(qū)一帶未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證的違章建筑或者簡(jiǎn)易工棚實(shí)施強(qiáng)制拆除，其中本案所涉的租賃房屋經(jīng)柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局調(diào)查與核實(shí)后確定屬于強(qiáng)制拆除的違章建筑之列，對(duì)此柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局對(duì)本案的該租賃房屋于2014年3月30日進(jìn)行了實(shí)際的強(qiáng)制拆除。

另查明，被告張某某并未將其與兩原告簽訂《門面改造協(xié)議書》將本案所涉的房屋轉(zhuǎn)由兩原告進(jìn)行改造、租用的事實(shí)通知被告某某五隊(duì)。在本案審理的過(guò)程中，兩原告與被告張某某共同確認(rèn)本案所涉的租賃房屋改造（擴(kuò)建）完成于2013年9月，后原告搬至該房屋內(nèi)居住直至該房屋被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局強(qiáng)制拆除前的2014年3月，并且其雙方還共同確認(rèn)王某某于2014年1月28日交付給張某某合計(jì)136500元的款項(xiàng)實(shí)際包括以下三部分的費(fèi)用，亦即原告于2013年5月至2014年3月期間租賃該門面房屋的租金合計(jì)6875元、投入門面改造的前期費(fèi)用10000元、門面改造費(fèi)（建筑費(fèi)）119625元。

本院認(rèn)為，原告王某某、周某某與被告張某某于2012年12月18日簽訂的《門面改造協(xié)議書》是原告王某某、周某某基于租用的目的自愿投入資金改造（擴(kuò)建）租賃房屋，并且在該協(xié)議中亦對(duì)該房屋的租金交付方式有約定，另原告王某某、周某某亦實(shí)際向被告張某某交付了其租用期間的房屋租金，故原告王某某、周某某與被告張某某之間形成的法律關(guān)系實(shí)際是租賃合同關(guān)系，因此本案適用《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》。根據(jù)庭審查明，被告張某某將本案所涉的房屋轉(zhuǎn)租原告王某某、周某某進(jìn)行改造（擴(kuò)建）與使用并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，亦因該原因最終被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局確定為違章建筑予以了強(qiáng)制拆除，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。……”之規(guī)定，故原告王某某、周某某與被告張某某上述簽訂的《門面改造協(xié)議書》應(yīng)屬無(wú)效。

關(guān)于返還租金之訴請(qǐng)。本案中，原告王某某、周某某與被告張某某共同確認(rèn)原告于2014年1月28日向其交付的租金6875元系2013年5月至2014年3月期間發(fā)生的租金，因原告與被告張某某簽訂《門面改造協(xié)議書》后于2013年5月至2014年3月已實(shí)際占用本案所涉的房屋并相繼進(jìn)行了改造（擴(kuò)建）與使用，被告張某某亦以此為由表示不同意退還該租金6875元，由此根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條第一款“房屋租賃合同無(wú)效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持”之規(guī)定，故原告訴請(qǐng)返還租金6875元于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)此不予支持。

關(guān)于返還門面改造前期費(fèi)用、建筑費(fèi)（門面改造費(fèi)）以及賠償裝修費(fèi)之訴請(qǐng)。本案中，被告張某某明知本案所涉的房屋并未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證卻將該房屋轉(zhuǎn)租給原告王某某、周某某進(jìn)行改造（擴(kuò)建）與使用，故被告張某某對(duì)此有過(guò)錯(cuò)，而原告王某某、周某某亦明知本案所涉的房屋未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證卻仍然租用后投入資金進(jìn)行相應(yīng)的改造（擴(kuò)建），故原告王某某、周某某對(duì)此亦有過(guò)錯(cuò)，本院結(jié)合案件事實(shí)認(rèn)為原告王某某、周某某與被告張某某在本案的過(guò)錯(cuò)程度相當(dāng)，由此根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條“承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建，但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理沒(méi)有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：……（二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過(guò)錯(cuò)分擔(dān)”之規(guī)定，本院酌定對(duì)本案所涉的房屋因被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局強(qiáng)制拆除所受投入的改造費(fèi)用損失分別由原告王某某、周某某與被告張某某各承擔(dān)50%的責(zé)任。根據(jù)庭審查明，原告王某某、周某某已于2014年1月28日向被告張某某支付門面改造的前期費(fèi)用10000元及門面改造費(fèi)（建筑費(fèi)）119625元并進(jìn)行了實(shí)際的改造（擴(kuò)建），故被告張某某在本案所涉的房屋被強(qiáng)制拆除后應(yīng)向原告返還投入門面改造的前期費(fèi)用5000元（10000×50%=5000元），門面改造費(fèi)（建筑費(fèi)）59812.5元（119625×50%=59812.5元）。至于被告某某五隊(duì)，因被告某某五隊(duì)與原告王某某、周某某之間并不存在直接的租賃合同關(guān)系，并且被告某某五隊(duì)此前對(duì)于被告張某某又將本案所涉的房屋轉(zhuǎn)租給原告進(jìn)行改造（擴(kuò)建）與使用并不知情，故被告某某五隊(duì)在本案中對(duì)上述款項(xiàng)不負(fù)給付責(zé)任。此外，對(duì)于原告訴請(qǐng)賠償?shù)难b修費(fèi)用，因原告據(jù)此提交的裝修材料及人工費(fèi)明細(xì)單系復(fù)印件卻無(wú)原件核實(shí)，并且原告對(duì)此亦未能提交其他相關(guān)的付款憑證相佐證，另對(duì)原告主張支出裝修費(fèi)20382元之“經(jīng)收人付新民”于庭審時(shí)亦未到庭作證，故本院對(duì)該證據(jù)裝修材料及人工費(fèi)明細(xì)單不予采信，由此原告主張賠償裝修費(fèi)20382元于法無(wú)據(jù)，應(yīng)由原告自行承擔(dān)舉證不能之不利后果。

關(guān)于支付利息損失之訴請(qǐng)。如上所述，因原告王某某、周某某對(duì)本案所涉房屋因被柳南區(qū)城市管理行政執(zhí)法局強(qiáng)制拆除所受投入的改造費(fèi)用損失亦有過(guò)錯(cuò)，故其訴請(qǐng)賠償返還該投入改造費(fèi)用之利息損失于法無(wú)據(jù)，本院對(duì)此不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條、第五條第一款、第十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告張某某向原告王某某、周某某返還投入門面改造的前期費(fèi)用5000元、建筑費(fèi)（門面改造費(fèi)）59812.5元，以上合計(jì)人民幣64812.5元。

二、駁回原告王某某、周某某的其他訴訟請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)3514元（原告已預(yù)交），由原告王某某、周某某共同負(fù)擔(dān)2097元，被告張某某負(fù)擔(dān)1417元。

上述債務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢。逾期則應(yīng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定，加倍支付延遲履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本判決規(guī)定的履行期限的最后一日起二年內(nèi)，向本院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

如不服本判決，可在本判決送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院或柳州市中級(jí)人民法院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人人數(shù)提交副本，上訴于柳州市中級(jí)人民法院，并于上訴期限屆滿之日起七日內(nèi)預(yù)交上訴費(fèi)（數(shù)額視當(dāng)事人提出的上訴請(qǐng)求數(shù)額確定，收款單位：廣西壯族自治區(qū)柳州市中級(jí)人民法院，賬號(hào)：20-118701040004709，開戶銀行：中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行柳南支行潭中分理處）。逾期不交也不提出緩交申請(qǐng)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長(zhǎng)　　何銀興

人民陪審員　　韋曉英

人民陪審員　　胡忠玉

二〇一五年一月十六日

書　記　員　　胡蘭蘭

租賃合同糾紛