山東省聊城市東昌府區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）聊東民初字第2533號(hào)

原告李某某，女，19**年*月*日出生，漢族，居民，住本市東昌府區(qū)。

委托代理人孫麗茹，山東舜翔律師事務(wù)所律師

被告呂某，男，19**年*月*日出生，漢族，居民，住本市東昌府區(qū)。

委托代理人徐某某，女，19**年*月*日出生，漢族，居民，住本市東昌府區(qū)，系被告呂某之母。

委托代理人胡振旭，山東魯風(fēng)律師事務(wù)所律師。

上列原、被告房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，原告于2014年7月23日向本院提起訴訟。本院受理后依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭審理了本案，原告委托代理人孫麗茹、被告委托代理人徐某某、胡振旭均到庭參加了訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2007年8月31日，原告以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)山東鴻順?lè)康禺a(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的鴻順花園*棟*單元*室房產(chǎn)一套。2009年6月15日，原告委托父親李某與被告簽訂《商品房轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定被告購(gòu)買(mǎi)原告的鴻順花園*棟*單元*室房產(chǎn)一套，原商品房買(mǎi)賣(mài)合同及補(bǔ)充協(xié)議下的權(quán)利義務(wù)也轉(zhuǎn)讓給被告，被告給付原告157384元。自2009年6月15日起，被告應(yīng)按月償還按揭貸款，并保證在2011年5月1日前將以原告的名義的貸款全部還清。協(xié)議簽訂后，原告依約將鴻順花園*棟*單元*室房產(chǎn)一套、還款存折、購(gòu)房合同交付被告，被告使用該房至今。但是被告未能于2011年5月1日前將按揭貸款付清，也沒(méi)有給付原告剩余的轉(zhuǎn)讓款5000元，更為嚴(yán)重的是因被告未能按期償還銀行貸款，出現(xiàn)38期還款逾期。2014年6月起，被告徹底拒絕償還銀行貸款，由擔(dān)保公司代替歸還，原告不得不承擔(dān)了對(duì)擔(dān)保公司的責(zé)任，原告已經(jīng)被納入不良信用記錄之中。被告在長(zhǎng)達(dá)五年的時(shí)間內(nèi)，多次經(jīng)原告催促，被告始終不按照期限履行義務(wù)，其行為已經(jīng)構(gòu)成嚴(yán)重違約，使原告面臨巨大信用和訴訟風(fēng)險(xiǎn)，被告的行為嚴(yán)重侵害了原告的合法權(quán)益，導(dǎo)致原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)與被告訂立商品房轉(zhuǎn)讓合同的目的。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特訴至法院，請(qǐng)求解除原、被告于2009年6月15日訂立的商品房轉(zhuǎn)讓合同協(xié)議，被告返還房屋并支付違約金60000元，訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告辯稱：原告所述不實(shí)，被告不存在違約行為。2011年5月1日前被告沒(méi)有如期歸還銀行貸款并向原告支付5000元房款是經(jīng)原告同意的。今年6月被告曾經(jīng)想將按揭貸款還清，共同辦理過(guò)戶手續(xù)，由于辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用問(wèn)題雙方發(fā)生爭(zhēng)議。對(duì)于按月償還銀行按揭貸款逾期問(wèn)題，是原告沒(méi)有向被告提供確切還款信息，被告在履行合同過(guò)程中沒(méi)有違約行為。關(guān)于被告與原告協(xié)商一次性歸還銀行按揭貸款問(wèn)題，即使有爭(zhēng)議，被告也準(zhǔn)備提前還清銀行貸款，而且自協(xié)議簽訂至今，被告也按月償還貸款，履行了合同的主要義務(wù)，原告訴稱的事實(shí)即使存在，也構(gòu)不成根本違約，不影響合同的繼續(xù)履行，原告請(qǐng)求解除合同，應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求。原告不存在實(shí)質(zhì)損失，雙方雖然在合同中約定了違約金，但是違約金應(yīng)該與違約造成的實(shí)際損失相當(dāng)，原告主張違約金的訴訟請(qǐng)求不應(yīng)該支持。

經(jīng)審理可以確認(rèn)如下事實(shí)：2007年原告以按揭貸款的方式購(gòu)買(mǎi)聊城鴻順?lè)康禺a(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的鴻順花園*棟*單元*室房產(chǎn)一套，該房產(chǎn)于2007年9月6日在聊城市房地產(chǎn)管理局辦理了房產(chǎn)登記。2009年6月15日原告將自己購(gòu)買(mǎi)的商品房轉(zhuǎn)讓給被告呂某，雙方訂立了《商品房合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。協(xié)議約定涉案房產(chǎn)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同記載的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給被告，被告給付原告購(gòu)房款157384元，其中2009年6月15日付款100000元，2010年5月1日前付款52384元，剩余購(gòu)房款5000元被告于2011年5月1日前全部還清，同時(shí)被告還應(yīng)于2011年5月1日前歸還請(qǐng)剩余按揭貸款。合同還約定自2009年6月15日起，被告應(yīng)按月償還銀行按揭貸款。合同還約定了如一方違約，應(yīng)承擔(dān)違約金60000元，合同同時(shí)約定如被告違約，對(duì)其在使用期間對(duì)使用房屋的裝修費(fèi)用原告不予承擔(dān)。合同同時(shí)還約定了其他事項(xiàng)。

合同簽訂后，原告依約將涉案房屋、購(gòu)房合同、還款存折交付被告。被告呂某在履行合同中，自2009年10月起，至2014年6月，累計(jì)38期逾期償還銀行按揭貸款，因被告違約償還按揭貸款，擔(dān)保公司代為償還了購(gòu)房款，原告又向擔(dān)保公司償還了逾期貸款及違約金。被告本應(yīng)依照雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議的約定于2011年5月1日前償還完全部按揭貸款，但至今未能償還完結(jié)。審理中，被告辯稱于2009年8、9月份丟失還款存折，原告未能協(xié)助補(bǔ)辦，原告提交了被告簽名的收據(jù)，收據(jù)寫(xiě)明：“原折遺失。09年12月20日辦新折一個(gè)呂某.09.12.20號(hào)。”因被告不再償還銀行按揭貸款并未能支付剩余購(gòu)房款，原告于2014年7月18日向被告發(fā)出解除合同通知書(shū)，被告辯稱未能收到解除通知書(shū)，原告提交了郵寄至被告家庭居住地址，署名張某簽收的EMS郵寄回執(zhí)證明被告確已收到解除通知書(shū)。審理中，被告辯稱自2014年7月29日起已經(jīng)償還了原來(lái)欠繳的銀行按揭貸款。被告同時(shí)辯稱是原告口頭許諾2011年5月1日前可以不用償還完結(jié)銀行按揭貸款及剩余購(gòu)房款5000元，但未能提交任何證據(jù)。

證明上述事實(shí)的證據(jù)有：

原告與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商于2007年簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，顯示涉案房產(chǎn)系原告合法購(gòu)置。

原、被告于2009年6月15日簽訂的商品房合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議書(shū)，證明雙方買(mǎi)賣(mài)合同的簽訂情況。

工商銀行出具的個(gè)人還款明細(xì)表印證被告呂某自2009年10月起至2014年6月25日，累計(jì)達(dá)38期逾期還款，原告也因此被納入不良誠(chéng)信記錄。

聊城安康置業(yè)擔(dān)保公司給原告出具的逾期還款催款函、收據(jù)，證明因被告不償還銀行貸款，擔(dān)保公司在償還后，原告又償還了擔(dān)保公司的代付款，同時(shí)也印證被告的違約情況。

原告給被告發(fā)出的解除合同通知書(shū)及郵寄回執(zhí)各一份，印證原告欲解除雙方的轉(zhuǎn)讓合同，被告辯稱未收到。

上列證據(jù)本院予以存卷佐證。

本院認(rèn)為：原、被告訂立的商品房合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議不違反法律禁止性規(guī)定，合同合法有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)受該協(xié)議的約束。合同簽訂后，原告依約將商品房買(mǎi)賣(mài)合同、還款存折、涉案房產(chǎn)等給付被告，履行了雙方協(xié)議確定的義務(wù)，而被告既未在2011年5月1日前償還完銀行按揭貸款，又在合同履行過(guò)程中，累計(jì)38期逾期償還貸款，致使原告被納入不良誠(chéng)信記錄，且在履行合同中，自2014年6月起拒絕償還貸款，使原告被迫代替本應(yīng)有被告償還的按揭貸款并承擔(dān)了違約金，被告同時(shí)未能于2011年5月1日前償還原告剩余購(gòu)房款5000元，被告辯稱是經(jīng)原告同意才延遲償還銀行按揭未能提交任何證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的法律后果，其抗辯理由不能成立，被告的行為嚴(yán)重違反雙方的合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！吨腥嗣窆埠蛧?guó)合同法》第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（五）法律規(guī)定的其他情形。”在本案中，被告遲延履行償還銀行按揭貸款，致使原告被納入不良誠(chéng)信記錄，且被告不及時(shí)償還剩余購(gòu)房款，原告無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的。原告主張被告賠償違約金及解除雙方轉(zhuǎn)讓協(xié)議的訴訟請(qǐng)求符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予準(zhǔn)許。據(jù)此依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第一百零七條之規(guī)定，判決如下：

解除原告李某某與被告呂某于2009年6月15日訂立的商品房合同轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

限被告呂某于判決生效后十日內(nèi)賠償原告違約金60000元。

限被告呂某于判決生效后十日內(nèi)將鴻順花園*棟*單元*室交付原告

案件受理費(fèi)1400元由被告呂某承擔(dān)，原告已預(yù)交后，待案款過(guò)付時(shí)一并結(jié)算。

如不服本判決，可于判決書(shū)送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省聊城市中級(jí)人民法院。

審　判　長(zhǎng)　　蔣國(guó)強(qiáng)

人民陪審員　　楊書(shū)軍

人民陪審員　　王祥圣

二〇一五年一月二十六日

書(shū)　記　員　　國(guó)秋杰

房屋買(mǎi)賣(mài)合同