山東省曹縣人民法院

民事判決書

（2015）曹民初字第3120號

原告：劉某某，農(nóng)民。

委托代理人：張凱（特別授權(quán)），山東君誠仁和律師事務所律師。

被告：曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

法定代表人：蔣某，董事長。

委托代理人：王雨（特別授權(quán)），山東邦治律師事務所律師。

委托代理人：魏盼（特別授權(quán)），山東邦治律師事務所律師。

第三人：中國某某銀行股份有限公司曹縣支行。

負責人：王某某，行長。

委托代理人：王迎春（特別授權(quán)），某某銀行曹縣支行職工。

原告劉某某與被告曹縣某某公司、某某銀行曹縣支行商品房銷售合同糾紛一案，本院于2015年9月14日立案受理后，依法由審判員劉波適用簡易程序于2015年10月14日和11月13日公開開庭進行了審理。原告劉某某及委托代理人張凱，被告曹縣某某公司委托代理人王雨、魏盼，第三人某某銀行曹縣支行委托代理人王迎春到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2012年，原告看到被告開發(fā)的中央某某小區(qū)宣傳廣告彩頁，被其中的經(jīng)典平面圖設(shè)計及“全明設(shè)計”宣傳用語所吸引，于2012年11月14日同被告簽訂了0302號商品房買賣合同，約定由原告購買中央某某×座×單元××××房，總價款382948元，被告應于2013年12月30日前交房。另外合同約定的戶型平面圖與宣傳彩頁一致。合同簽訂前后，原告分批向被告支付了192948元的首付款。隨后，原告同第三人簽訂了按揭貸款合同，從第三人處貸款19萬元，并由第三人直接將該款打入了被告的賬戶。2015年7月，原告到被告處要求交房，到房間實際查看時發(fā)現(xiàn)在房屋進門處有一個2米多的走廊，而合同中約定的戶型并沒有該走廊。原告遂找到被告要求解除合同，被告卻以種種理由推脫。原、被告簽訂合同后，原告依約履行了合同義務，但被告嚴重違約，向原告提供的商品房戶型和合同約定不一致，也和被告廣告彩頁上的宣傳不一致，根本無法達到宣傳用語中的“全明設(shè)計”，其行為構(gòu)成根本違約。為購買房屋，原告在第三人處辦理了貸款，已償還第三人本息31個月，共計43758.05元，該部分損失，被告理應賠償，該貸款合同也理應解除。請求解除1、原、被告于2012年11月14日簽訂的0302號商品房買賣合同。2、判令被告返還原告交納的首付款192948元及利息（按同期中國人民銀行貸款利率，從交納之日至返還之日），并賠償由此給原告造成的直接損失43758.05元。3、解除原告與第三人簽訂的370817001-011-2012001522號的貸款合同。4、被告償還第三人未收回的貸款余額本息。庭審中對第2項請求中的直接損失變更為請求賠償損失46519.97元。

原告為支持其訴訟請求，提供以下證據(jù)：1、商品房買賣合同1份，擬證明該合同是雙方真實意思表示，其中對逾期交房責任及戶型均有明確約定。2、宣傳廣告1份，擬證明該廣告中的戶型和合同中約定的戶型一致。3、照片2張，擬證明涉案房屋的實際戶型比約定的戶型多了2米多的通道。4、交房通知書1份，擬證明被告在2015年9月15日寄出此通知，說明原告在起訴之前沒有收到交房通知書，被告逾期交房將近兩年。5、曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的收款收據(jù)4張，擬證明原告履行了合同義務。6、中國某某銀行個人貸款對賬單，擬證明原告已償還了貸款本息46519.97元。7、貸款合同和個人貸款支付憑證各1份，擬證明原告為購買涉案房屋在第三人處貸款及第三人已向被告打款的事實。

被告的質(zhì)證意見為：1號證據(jù)，無異議。2號證據(jù)，真實性有異議，被告從未制過此宣傳彩頁，并且該宣傳彩頁中也并沒有被告的蓋章確認，所以，該宣傳彩頁不具有法律效力。3號證據(jù)，真實性、關(guān)聯(lián)性均有異議。照片中無法看出所拍攝的房屋確屬涉案的房屋。4號證據(jù)，真實性無異議，但該接房通知函是在前期多次催告原告接受房屋無果的情況下，才發(fā)出的通知函，該房屋符合交房條件時，也就是合同約定的交房期限2013年12月30日之前，多次通知原告接受房屋。5號證據(jù)，無異議。6號證據(jù)，原告的還貸情況，被告不清楚，系原告與第三人的合同關(guān)系，與被告無關(guān)。7號證據(jù)，該證據(jù)與被告無關(guān)。

第三人的質(zhì)證意見為：1號證據(jù)，真實性無異議，2-5號證據(jù)，與第三人無關(guān)。6號、7號證據(jù)，無異議。

被告為支持其反駁主張，提供以下證據(jù)：1、商品房買賣合同1份，擬證明雙方房屋買賣真實有效，被告已完全按照合同的約定全面履行了義務，不存在違約行為。2、證人黃海源證：2013年9月27日左右，被告售樓處給我通知，讓我看房。我當時看到很多“歡迎住戶回家”的標語。房屋已竣工了，通知交房了。

原告的質(zhì)證意見為：1號證據(jù)，真實性無異議。2號證據(jù)，有異議，證人沒有拿出證據(jù)證明自己是中央某某業(yè)主。即使證人是業(yè)主，被告通知其交房也不能證明通知了原告交房，該證言不具有關(guān)聯(lián)性。

第三人未提供證據(jù)。

本院依法對涉案的現(xiàn)場進行勘驗，并制作了勘驗筆錄和照片。

原告的質(zhì)證意見為：無異議。

被告的質(zhì)證意見為：無異議。

第三人的質(zhì)證意見為：不清楚。

被告辯稱：原告請求解除雙方簽訂的商品房買賣合同無事實根據(jù)與法律依據(jù)。被告從未印制過原告所說的小區(qū)宣傳廣告彩頁，更沒有宣傳過“全明設(shè)計”的房屋設(shè)計理念，并且在雙方簽訂的商品房買賣合同中也未顯示了該用語，故被告建設(shè)的房屋不受該用語的約束。該房屋在建設(shè)過程中完全是按照相關(guān)部門批準的戶型建設(shè)的，并未擅自變更，被告售予原告的房屋雖然有一條走廊，但該走廊是在被告全面、正確履行雙方簽訂的商品房買賣合同的同時為了更好地利用現(xiàn)有建筑面積、完善設(shè)計、更多地為業(yè)主提供實惠而建設(shè)的。該走廊并不影響房屋的質(zhì)量及正常使用，對房屋的價格也不產(chǎn)生任何影響，并不影響合同目的的實現(xiàn)，不但沒有增加原告的負擔，反而是給了原告更多實惠，被告行為構(gòu)不成根本違約，達不到合同解除的條件。被告在房屋驗收合格，達到交付條件后，于2013年12月30日前就多次通知原告接收房屋，但原告一直未到公司辦理接房手續(xù)，故該房屋至今未交付完全是因為原告自身過錯造成的，與被告無關(guān)。被告與第三人無直接債權(quán)債務關(guān)系，原告的第四項請求不應得到支持。

第三人述稱：本案是商品房買賣合同，原告和第三人之間是貸款合同，本案與第三人無關(guān)。

經(jīng)分析，原告提供的1號證據(jù)，被告提供的1號證據(jù)，系原、被告雙方就涉案房屋簽訂的買賣合同，形式合法，反映案件事實客觀、真實，符合有效證據(jù)的要件，對其證明效力，本院予以確認。原告提供的2號證據(jù)，被告對其真實性有異議，原告未提供其他證據(jù)相佐證，對其證明效力，本院不予確認。4號證據(jù)，經(jīng)被告質(zhì)證，對其真實性無異議，對該證據(jù)的真實性，本院予以確認。5號證據(jù)，經(jīng)被告質(zhì)證無異議，該證據(jù)符合有效證據(jù)的要件，對其證明效力，本院予以確認。6號、7號證據(jù)，經(jīng)第三人質(zhì)證，無異議，該證據(jù)形式合法，反映案件事實客觀、真實，符合有效證據(jù)的要件，對其證明效力，本院予以確認。被告提供的2號證據(jù)，經(jīng)原告質(zhì)證，對其真實性有異議，被告未提供其他證據(jù)相佐證，對其證明效力，本院不予確認。本院的勘驗筆錄系依法制作，經(jīng)原、被告質(zhì)證均無異議，對其證明效力，本院予以確認?；诳彬灩P錄的佐證，對原告提供的2號證據(jù)的真實性，本院予以確認。

根據(jù)庭審舉證、質(zhì)證，本院認證，結(jié)合當事人陳述，本院確認以下法律事實：2012年11月14日，原告劉某某與被告曹縣某某公司簽訂商品房買賣合同1份，約定：出賣人曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，買受人劉某某，第一條………。第三條買受人所購商品房的基本情況。買受人購買的商品房（以下簡稱該商品房，其房屋平面圖見本合同附件一，房號以附件一上表示為準）為本合同第一條規(guī)定的項目中的：第0003【座】02【單元】【層】2-1801號房。該商品房的用途為住宅，屬框剪結(jié)構(gòu)，層高為3米，建筑層數(shù)地上32層，地下0屋。…。第四條計價方式與價款。該商品房定價方式為雙方協(xié)議價。出賣人與買受人約定按下述第1種方式計算該商品房價款：第一種按【建筑面積】計算：（1）該商品房單價為每平方米3037.82元，總金額為382948元整。………。第六條付款方式及期限。買受人于2012年10月15日支付房款142948元整，剩余房款24萬元整辦理銀行按揭貸款。………第八條交付期限。出賣人應當在2013年12月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將具備下列第1種條件，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1、該商品房經(jīng)驗收合格。……。但如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，出賣人可據(jù)實予以延期：1、遭遇不可抗力，且出賣人在發(fā)生之日起90日內(nèi)告知買受人的。第九條出賣人逾期交房的違約責任。除本合同第八條規(guī)定的特殊情況外，出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，按下列第1方式處理：1、按逾期時間，分別處理（不作累加）（1）逾期不超過90日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，出賣人按日向買受人支付已交付房價款萬分之0.5的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過90日后，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，出賣人應當自買受人解除合同通知到達之日起15天內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計已付款的2%向買受人支付違約金。…第十一條交接。商品房達到交付使用條件后，出賣人應當書面通知買受人辦理交付手續(xù)。………。2012年10月2日至2012年12月20日，原告分四次支付被告涉案房屋的房款192948元。2012年12月28日，原告劉某某與第三人某某銀行曹縣支行簽訂個人住房（商業(yè)用房）借款合同，約定：借款人劉某某，貸款人某某銀行曹縣支行。第一條借款用途借款人應將借款用于購置以下房產(chǎn)，未經(jīng)貸款人書面同意，借款人不得改變借款用途：一、售房人：曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。二、該房屋系借款人使用貸款所購的第壹套房產(chǎn)，該房屋性質(zhì)為商品房。三、房屋座落：中央某某3棟2單元2-1801。…第二條借款金額借款人借款本金壹拾玖萬元整。第三條借款期限借款期限為貳佰肆拾個月（即2012年12月28日至2032年12月28日）。……第五條借款的發(fā)放與支用…貸款人將款項一次性劃入下列賬戶賬戶名稱：曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，賬號：37×××75。……第十三條抵押條款抵押人以中央某某3棟2單元2-1801設(shè)定抵押………。合同簽訂后，第三人某某銀行曹縣支行將原告所貸款19萬元匯劃入被告賬號為37×××75的銀行賬戶內(nèi)。自2013年3月1日至2015年11月1日原告共償還第三人貸款本息共計46519.97元。原告稱，2015年7月，其到被告處要求交房，到房間實際查看時發(fā)現(xiàn)在房屋進門處有一個2米多的走廊，該走廊影響了采光，違背了其購房的目的，被告認可入戶門外移形成走廊的事實，但辯稱房屋結(jié)構(gòu)沒有發(fā)生變化，反而增加了3到5平方米，該走廊不影響房屋的采光。本院于2015年9月22日對涉案的現(xiàn)場進行了勘驗，經(jīng)勘驗涉案房屋的入戶門至室內(nèi)第一門之間有長約1.85米的走廊，房屋內(nèi)各房間的結(jié)構(gòu)和布局與原、被告所訂立的商品房買賣合同所載明的房屋設(shè)計圖相符。原、被告因房屋的入戶門發(fā)生變化而產(chǎn)生爭議，雙方未能交接房屋。被告稱，2013年12月30日前多次通知原告交房，原告對此否認，被告未提供充分的證據(jù)證明。被告于2015年9月10日向原告發(fā)出接房通知函，原告于2015年9月17日收到該通知函。另查明，2012年12月20日中國人民銀行貸款年基準利率為6%。

本院認為：根據(jù)原告的起訴和被告的答辯，本案爭議的焦點問題：一、原、被告之間簽訂的商品房買賣合同是否應予以解除。二、被告返還原告交納的首付款192948元及利息（按同期中國人民銀行貸款利率，從交納之日至返還之日），并賠償由此給原告造成的直接損失46519.97元是否予以支持。三、原告請求解除與第三人之間的貸款合同并由被告償還貸款余額及利息是否予以支持。

關(guān)于焦點一，《中華人民共和國合同法》第九十三條規(guī)定：“當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”本條是關(guān)于合同約定解除的規(guī)定。合同約定解除是指當事人以合同形式為一方或雙方設(shè)定解除權(quán)的解除。基于合同的約定一方或雙方享有解除權(quán)，但需在解除權(quán)行使條件成立時方可行使。就本案而言，依據(jù)原、被告所簽訂的商品房買賣合同第八條的規(guī)定，被告應當于2013年12月30日前向原告交付符合合同約定的商品房，逾期超過90日后（即自2014年4月1日起），作為買受人的原告有權(quán)解除合同。同時，依據(jù)原、被告所簽訂的商品房買賣合同第十一條的規(guī)定，商品房達到交付使用條件后，被告應當書面通知原告辦理交付手續(xù)。2015年7月份，原告到被告處要求交房，雙方因入戶門發(fā)生變化而產(chǎn)生爭議，未能交接房屋，在此之前，并無證據(jù)證明被告已書面通知原告辦理交付手續(xù)，此時距被告應交房日期2013年12月30日已逾期575日（1年零7個月），且不存在商品房買賣合同約定的除外情形，原告行使解除權(quán)的條件成就。原告請求解除與被告所簽訂的商品房買賣合同，本院予以支持。被告稱，2013年12月30日前多次通知原告交房，原告對此否認，被告未提供充分的證據(jù)證明，且被告僅于2015年9月10日向原告發(fā)出接房通知函，故對被告的主張本院不予采納。

關(guān)于焦點二，《中華人民共和國合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。”原、被告所簽訂的商品房銷售合同解除后，被告收取原告所支付的購房款192948元，被告應當返還原告。原告請求被告返還購房款192948元，本院應予以支持。因被告未按合同約定向原告交付房屋致使商品房買賣合同被解除，確實給原告造成了損失，被告應當賠償。對于所收取原告交納的購房款192948元，被告應自2012年12月20日起按同期中國人民銀行貸款年基準利率6%支付利息。本案系以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，原告劉某某以涉案的房屋作為抵押在第三人某某銀行曹縣支行貸款19萬元，該19萬元已劃入被告賬號為37×××75的銀行賬戶內(nèi)。自2013年3月1日至2015年11月1日，原告共償還第三人貸款本息共計46519.97元。該46519.97元應作為原告已支付的房款，由被告予以返還。原告請求被告返還款46519.97元，本院予以支持。

關(guān)于焦點三，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條第一款規(guī)定：“以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當事人一方請求確認商品房買賣合同無效或者撤銷、解除合同的，如果擔保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求，應當與商品房擔保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔保權(quán)人就商品房擔保貸款合同糾紛另行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。”本案是以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同，某某銀行曹縣支行雖作為第三人參加了本案的訴訟，但在訴訟中未提出訴訟請求，故本案應僅處理商品房買賣合同糾紛。原告請求解除與第三人之間的貸款合同并由被告償還貸款余額及利息，無事實根據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。

依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、九十七條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百三十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告劉某某與被告曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2012年11月14日就位于中央某某3棟2單元2-1801室所簽訂的商品房買賣合同；

二、被告曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司返還原告劉某某購房款192948元及利息（按中國人民銀行貸款年基準利率6%，自2012年12月20日起至本判決確定的履行期限屆滿之日止），并返還原告劉某某其余房款46519.97元，均于本判決生效后十五日內(nèi)付清；

三、駁回原告劉某某的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

案件受理費5398元，減半收取2699元，由被告曹縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省菏澤市中級人民法院。

審　判　員　劉　波

二〇一五年十二月九日

書　記　員　趙　靜

合同糾紛