廣東省珠海市中級人民法院

民事判決書

（2014）珠中法民三終字第532號

上訴人（原審被告）：珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：珠海市吉大。

法定代表人：江某，總經理。

委托代理人：李祥琴，廣東運勝律師事務所律師。

委托代理人：徐昌良，廣東運勝律師事務所律師。

被上訴人（原審原告）：某東，男，漢族，1975年7月9日出生，住珠海市香洲區(qū)。

委托代理人：金長青，廣東非凡律師事務所律師。

委托代理人：李春霞，廣東非凡律師事務所律師。

上訴人珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡稱某賓置業(yè)公司）因與被上訴人某東商品房預售合同糾紛一案，不服珠海市香洲區(qū)人民法院（2014）珠香法民三初字第17號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結。

原審法院查明，2010年12月19日，某東與某賓置業(yè)公司簽訂《商品房買賣合同》及附件，合同約定：某東購買某賓置業(yè)公司開發(fā)的位于珠海市吉大景山路177號某賓花園X幢X單元X房，房屋總價為4087580元；某賓置業(yè)公司應當在2012年6月30日前將商品房交付某東使用；某賓置業(yè)公司如未按照合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過90日，自合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，某賓置業(yè)公司按日向某東交付已交房價款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行；逾期超過90日后某東有權解除合同，某東解除合同的，某賓置業(yè)公司應當自某東解除合同通知到達之日起30天內退還全部已付款，并按某東累計已付款的5%向某東支付違約金，某東要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實際交付之日止，某賓置業(yè)公司按日向某東支付已付房價款的萬分之二的違約金；商品房達到交付使用條件后，某賓置業(yè)公司應當書面通知某東辦理交付手續(xù)，雙方進行驗收交接時，某賓置業(yè)公司應出示合同第七條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單，提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，某賓置業(yè)公司不出示上述文件或出示證明文件不齊全，某東有權拒絕交接，由此產生的延期交房責任由某賓置業(yè)公司承擔；由于某東原因未能按期交付的，雙方同意自《商品房交付通知書》中規(guī)定的交付之日起，視為商品房已交付?！渡唐贩抠I賣合同》附件二對某賓花園高層精裝修交樓標準進行了約定。《商品房買賣合同》附件三第三條約定：該商品房的交付使用條件為經主體驗收合格。第八條約定：買受人辦妥房屋交接手續(xù)，簽署房屋交接單，本合同項下商品房即交付于買受人。出賣人通知送達后，除非有合法理由，買受人不辦理房屋交接手續(xù)的，視為出賣人已按期交付。買受人認為房屋本身或者環(huán)境、設備存在不符合約定的情形，雙方應在交付完成后，按照法規(guī)或合同約定處理；等等。

2010年12月18日，某東向某賓置業(yè)公司支付了購房首期款1027580元。2010年12月19日，某東向某賓置業(yè)公司支付了購房定金20000元。2011年1月18日，某東與中國建設銀行股份有限公司珠海市分行簽訂《個人住房（商業(yè)用房）借款合同》，貸款2860000萬元付清了剩余房款。

2012年6月21日，某賓置業(yè)公司向某東發(fā)出《某賓花園二棟延期交付通知書》，通知某東所購買房屋交付時間將推遲至2012年8月30日，房屋延遲交付期間，某賓置業(yè)公司依照商品房買賣合同第九條之約定，按日支付已交付房價款萬分之一的違約金。

2012年8月17日，某賓置業(yè)公司向某東郵寄《商品房交付通知書》，通知某東于2012年8月22日至8月24日18時前到某賓置業(yè)公司處辦理相關交付手續(xù)。某東主張收到某賓置業(yè)公司通知后去收樓時，發(fā)現(xiàn)房屋存在房屋質量問題而拒絕收樓。某東提交一份日期為2012年8月29日的“客戶報修意見征詢表”顯示某東購買房屋存在以下問題：廚房配電箱沒蓋；主臥燈光開關不靈活；大廳地板石材有問題；大廳墻紙起拱；大廳吊頂裂縫；入戶大門合頁有變形、地縫隙過大；所有洗手盤的排水孔有問題等。該整修表中陪同驗房人為楊海。某賓置業(yè)公司不認可某東關于房屋存在質量問題的主張，否認該客戶報修意見征詢表的真實性，辯稱楊海不是某賓置業(yè)公司單位員工。

某賓置業(yè)公司提交的維修工程通知單和零星維修工程或零星工程確認單顯示：2013年9月16日某賓置業(yè)公司更換涉案房屋的主臥、次臥各1塊地板石材；2013年10月8日將涉案房屋客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。某東提交的照片顯示，2013年10月8日，某賓置業(yè)公司對某東購買房屋進行維修，某賓置業(yè)公司對維修的事實和時間予以認可。

2013年10月23日，某賓置業(yè)公司向某東郵寄《商品房交付使用催告函》一份，內容如下：“尊敬的某東先生／女士：您購買的某賓花園項目2棟1單元702商品房已經竣工驗收合格，具備了交付使用條件。根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同》，我公司已于2012年8月30日已按《商品房買賣合同》約定的送達地址以特快專遞方式向您發(fā)出《商品房交付使用通知書》，但您至今尚未辦理相關手續(xù)。依照相關法律規(guī)定，房屋滅失、毀損的風險及相關的管理費用自交付使用通知確定的交付使用之日起由買受人承擔。故請您盡快辦理手續(xù)，以免權利受損。特此催告。珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司。2013年10月22日。”

2013年10月31日，某東委托廣東非凡律師事務所金長青律師向某賓置業(yè)公司郵寄律師函一份，要求某賓置業(yè)公司收到函件15日內將702房維修整改合格后交付使用，如不維修整改，可協(xié)商交房后將維修整改折算費用給某東，同時需按合同約定承擔違約責任，違約金暫計40萬元。

2014年1月24日，某賓置業(yè)公司向某東郵寄《商品房交付使用再次催告函》，催促某東辦理房屋交付手續(xù)。2014年5月27日，某東收取了涉案房屋，但主張房屋存在廚房漏水和樓上、樓下陽臺封閉問題。某賓置業(yè)公司對某東主張漏水問題不認可，主張樓上、樓下陽臺為樓上、樓下業(yè)主所封閉，不屬開發(fā)商責任范圍。

另查明，案涉房屋所在的珠海賓館改造項目2#樓于2012年6月6日取得竣工驗收登記備案表。2012年8月18日，某賓置業(yè)公司某賓置業(yè)公司組織施工、監(jiān)理、建設單位對某賓花園高層住宅2#住宅室內裝修工程共同出具《某賓花園分項工程驗收報告》，載明該裝修工程質量驗收合格。

原審庭審中，某東明確其逾期交樓違約金的訴訟請求要求計算至2013年11月30日止。

原審法院認為，某東與某賓置業(yè)公司雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件系當事人真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效，雙方均應遵照履行。某東某東已付清全部房款，某賓置業(yè)公司某賓置業(yè)公司應按約定向某東交付房屋。

關于案涉房屋交付條件的認定。首先，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款和《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條的規(guī)定，房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工，應當進行綜合驗收，住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收；綜合驗收和分期驗收除了建筑工程的質量驗收外，還包括規(guī)劃、基礎設施和公共設施等滿足正常居住需要的相關建設項目的驗收。2004年5月19日國務院取消了住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工綜合驗收的行政審批項目，開始實行由開發(fā)商組織各單項驗收，各單項驗收的結果報建設主管部門備案的制度。根據(jù)《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》第四條的規(guī)定，建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設主管部門備案。因此，建設工程完成各單項驗收后需報經建設主管部門備案才完成綜合或分期驗收，方可交付使用。由于商品房經驗收合格方可交付使用是《中華人民共和國建筑法》作出的明確的強制性規(guī)定，并且《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條及《房屋建筑和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》明確規(guī)定驗收是由工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收，并由建設主管部門備案，因此案涉《商品房買賣合同》中約定的交付條件“經主體驗收合格”應當嚴格按照法律、行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。本案案涉房屋所在的珠海賓館改造項目2#樓在2012年6月6日完成竣工驗收備案手續(xù)，故案涉房屋在2012年6月6日前不具備交付條件。其次，本案案涉房屋為精裝修房屋，故案涉房屋的交付除需符合上述交付條件外，房屋的裝修工程需經驗收合格并符合雙方《商品房買賣合同》附件二約定的精裝修交付標準，且符合房屋居住使用的需要。本案案涉房屋的裝修工程于2012年8月18日經驗收合格，某東主張在收樓時發(fā)現(xiàn)存在大廳地板石材有問題、大廳墻紙起拱等質量問題而拒絕收樓并提供了客戶報修意見征詢表予以證明，雖然某賓置業(yè)公司對上述證據(jù)及主張不予認可，但結合本案查明的事實，某賓置業(yè)公司于2013年9月16日更換涉案房屋的主臥、次臥各1塊地板石材；于2013年10月8日將涉案房屋客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻，由此可以證明案涉房屋裝修存在上述質量問題，且某賓置業(yè)公司在2013年9月前未予以維修。從維修的內容來看，主臥、次臥的地板石材及客廳墻紙改油漆墻是影響房屋的正常居住使用的。故原審法院認定在2013年10月8日對客廳墻紙問題進行維修之前案涉房屋不具備精裝修房屋的交付條件。再次，某東主張其雖于2014年5月27日接收了房屋，但房屋存在廚房漏水及樓上、樓下陽臺封閉的問題，仍不符合交付條件。對此，原審法院認為，某東主張廚房漏水，缺乏證據(jù)支持，且某賓置業(yè)公司也不認可，原審法院不予采信。而對于樓上、樓下陽臺封閉問題，并非某賓置業(yè)公司行為，某東可以通過其他合法途徑主張權利，而不應視為某東拒絕收樓的合法理由。綜上，原審法院認定2013年10月8日后案涉房屋符合交付條件。

關于某東主張的逾期交房違約金。原審法院認為，在案涉房屋符合交付條件后，某賓置業(yè)公司于2013年10月23日向某東發(fā)出收樓通知，某東應辦理收樓手續(xù)，而某東直至2014年5月27日才接收房屋。故對2013年10月24日至2014年5月27日之間某東主張某賓置業(yè)公司逾期交房理據(jù)不足，不予支持。在2012年7月1日至2013年10月23日共480天期間，某賓置業(yè)公司應承擔逾期交房違約責任。某東主張依照雙方合同約定，按照日萬分之二違約金計算標準違約金，原審法院予以采納。綜上，某賓置業(yè)公司某賓置業(yè)公司應向某東支付逾期交房違約金392408元（4087580元×0.0002×480天）。

綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款，《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第十七條、第十八條的規(guī)定，原審法院判決：某賓置業(yè)公司于判決發(fā)生法律效力之日起十日內，向某東支付逾期交房違約金人民幣392408元。如果某賓置業(yè)公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。案件受理費7616元，由某東負擔462元，由某賓置業(yè)公司負擔7154元。

原審被告某賓置業(yè)公司不服上述判決，上訴稱，一、原審判決對房屋是否符合交付條件的認定沒有按照合同約定的房屋交付使用條件的客觀標準，也沒有按照普通人的常理來判斷，而僅以兩塊大理石磚有裂紋、客廳墻紙有發(fā)霉這兩個細小瑕疵就認定影響正常居住使用，并以此認定房屋不符合交付條件沒有事實和法律依據(jù)。首先，根據(jù)雙方簽署的合同，涉案商品房交付標準是主體工程驗收合格，裝飾設備符合合同附件二的標準。某賓置業(yè)公司提供了《竣工驗收備案表》來證明主體工程驗收合格，提供了《某賓花園分項工程驗收報告（室內裝修工程）》來證明裝飾設備工程驗收合格。這兩項證據(jù)足以證明案涉房屋符合正常居住使用需要，符合交付條件。而某東主張房屋不符合交付條件的主要證據(jù)是《客戶意見征詢表》，該證據(jù)所述內容僅是其單方說法，其所謂房屋質量問題實際上均不存在，且該證據(jù)沒有原件，不具有真實性，因此某東對房屋不符合交付條件的主張沒有證據(jù)支持。其次，案涉《質量整改問題》所涉及更換主臥次臥衛(wèi)生間地板石材各一塊，客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻這兩個問題，也只能算作細小瑕疵，不構成某東拒絕收樓的理由，原審判決以此認定案涉房屋不具備交付條件沒有事實和法律依據(jù)。一方面，地板石材不可避免會存在自然紋理裂痕，并且兩塊衛(wèi)生間石材的裂痕也不會影響到日常起居，又因珠海特殊的地理氣候，因某東長時間不辦理收樓手續(xù)，房屋長期無人居住而發(fā)生墻紙發(fā)霉的情況也是客觀事實，此與房屋裝修質量是否合格沒有直接關系，也不影響日常起居，另一方面，上述兩項維修工作其實際工期也僅十日，期間也不影響房屋的使用。并且將墻紙改變?yōu)橛推釅κ歉鶕?jù)某東的新要求進行的，是某賓置業(yè)公司為解決糾紛而對某東作出的讓步措施，其本身已超出了原合同的范圍，原審判決不應將此作為否定房屋不符合交付條件的依據(jù)。

二、原審判決違反證據(jù)采信規(guī)則。某東提交的《客戶意見征詢表》并無原件，并且所述的眾多質量問題與某賓置業(yè)公司實際維修的內容不一致，但原審判決回避了該證據(jù)的上述問題，僅以某賓置業(yè)公司根據(jù)《質量整改問題》而進行維修的事實就臆斷推定該證據(jù)的真實性，并將其作為判決的主要依據(jù)是錯誤的。

三、原審判決沒有分清交付條件和保修責任的區(qū)別，將某賓置業(yè)公司履行保修責任的情況誤解為交付條件。關于交付條件，根據(jù)《珠海市商品房買賣合同》第七條及附件三第四條的約定，該商品房的交付使用條件為經主體驗收合格，根據(jù)《珠海市商品房買賣合同》第十三條約定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方附件二約定的標準，據(jù)此，主體工程取得竣工驗收備案表，裝修工程取得分項工程驗收報告，即表明案涉房屋符合居住使用的需要，符合交付條件。關于保修責任問題，根據(jù)《商品房買賣合同補充協(xié)議》第十條約定，買賣雙方對交付房地產的質量有爭議時，買受人可向具有工程質量檢測資質的機構申請鑒定。買受人認為交付的房屋有質量瑕疵時，出賣人依據(jù)《住宅質量保證書》及時給予保修服務。而本案所存在的兩個細小瑕疵，屬于《住宅質量保證書》約定的保修責任，不屬于交付條件，不構成某東拒絕收樓的法定理由和約定理由。

四、原審判決沒有查清維修原因和啟動依據(jù)。某賓置業(yè)公司對案涉房屋進行維修是因為某東在2013年7月30日辦理房屋交付手續(xù)時提出更換地面斷裂的石材和將墻紙更換油漆，某賓置業(yè)公司為解決糾紛作出讓步，根據(jù)某東的新要求進行更換。啟動的依據(jù)就是《質量整改問題》。但原審判決沒有查清上述情形就以某賓置業(yè)公司在2013年9月16日和10月8日對案涉房屋進行過維修的事實來推定《客戶報修意見征詢表》的真實性。并且按照原審判決的邏輯，即使將上述瑕疵視為不具備交付條件來處理，但某東在2012年8月17日接到《商品房交付通知書》后至2013年7月30日才去辦理交付手續(xù)的期間，屬于其怠于辦理交付手續(xù)的時間，應由其自行承擔怠于履行義務的后果，原審判決將某東怠于履行收樓義務的后果強加給某賓置業(yè)公司承擔是顯失公正的。

五、原審判決僅因為細小瑕疵就判決某賓置業(yè)公司承擔39萬元的賠償金，會使得人們以各種有理無理的理由以細枝末節(jié)問題拒絕收樓。某東將房屋裝修方面的細小質量瑕疵錯誤視為不符合交付條件的質量問題，并違反合同約定長期拒收房屋，原審判決支持某東放任損失擴大的做法嚴重違反法律規(guī)定。

綜上所述，上訴請求：撤銷原審判決，改判駁回某東的訴訟請求；二、本案一、二審費用由某東承擔。

針對某賓置業(yè)公司的上訴，某東答辯稱，一、根據(jù)《商品房買賣合同》及附件約定，某賓置業(yè)公司交付房屋的條件為：1、該商品房經主體驗收合格；2、附件二：某賓花園高層精裝修交樓標準?！渡唐贩抠I賣合同》約定的交房期限為2012年6月30日前，某賓置業(yè)公司實際交房日期為2014年5月27日。原審判決認定2013年10月23日涉案房屋符合交付條件。二、原審判決認定某賓置業(yè)公司違反《商品房買賣合同》的約定，逾期將符合條件的房屋交付某東事實清楚。某賓置業(yè)公司于2012年6月21日向某東發(fā)出《某賓花園二棟延期交付通知書》，通知某東房屋交付時間由2012年6月30日前推遲至2012年8月30日，房屋延遲交付期間，某賓置業(yè)公司依照《商品房買賣合同》第九條之約定，按日支付已交付房價款萬分之一的違約金。某賓置業(yè)公司2012年8月30日仍無法將符合條件的房屋交付某東，也從未支付違約金給某東。某賓置業(yè)公司提交的2013年7月30日《質量整改問題》證明房屋存在主人房衛(wèi)生間墻面石材斷裂，次臥衛(wèi)生間地面石材斷裂等質量問題；某賓置業(yè)公司提交的“維修工作通知單”、“零星維修工程或零星工程確認單”證明某賓置業(yè)公司2013年9月16日才更換涉案房屋的主臥、次臥各一塊地板石材，2013年10月8日才將涉案房屋客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。且某賓置業(yè)公司庭上承認某東提交的“某賓花園2號樓1單元702房維修圖片”最后4頁，某賓置業(yè)公司已承認2013年10月8日對房屋進行質量整改，進一步證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日無法將符合精裝修標準的房屋交付某東；某賓置業(yè)公司直至2014年5月27日才將符合交樓條件的房屋交付某東。

二、原審判決符合證據(jù)采信規(guī)則。某賓置業(yè)公司庭上承認其有《客戶保修意見征詢表》這一表格；某賓置業(yè)公司提交的“質量整改問題”、“維修工作通知單”、“零星維修工程或零星工程確認單”證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日仍對房屋進行質量整改的事實，且某賓置業(yè)公司庭上也承認2013年10月8日整改的事實；某東提交的照片也證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日仍未將符合條件的房屋交付某東使用；某賓置業(yè)公司庭上已承認某東2013年10月31日委托廣東非凡律師事務所發(fā)出《律師函》，某賓置業(yè)公司收函后從未承擔違約金，也未交房；因此，原審法院依據(jù)上述完整的證據(jù)鏈認定某賓置業(yè)公司違反約定延期交付房屋是符合證據(jù)采信原則的。

三、原審判決已明確交付條件和保修責任的區(qū)別，某賓置業(yè)公司交付房屋前的質量問題不屬于保修責任?！渡唐贩抠I賣合同》第十三條約定，出賣人交付使用的商品房的裝飾、設備標準應符合雙方約定（附件二）的標準。某賓置業(yè)公司2013年10月8日仍對房屋進行質量整改，某賓置業(yè)公司仍無法將符合精裝修標準的房屋交付某東使用，某賓置業(yè)公司交付房屋前對房屋的質量整改不屬于保修責任，某賓置業(yè)公司實際是以“保修”為借口掩蓋其逾期交付符合條件的房屋這一事實。

四、原審判決已查清維修原因和啟動根據(jù)。某東與某賓置業(yè)公司工作人員“許偉鉛”簽名確認的“質量整改問題”證明2013年7月30日某東在某賓置業(yè)公司工作人員“許偉鉛”陪同下驗收房屋，發(fā)現(xiàn)房屋的精裝修存在嚴重的質量問題。“維修工作通知單”證明主臥、次臥地板石材有問題需更換。“零星維修工程或零星工程確認單”證明客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。某賓置業(yè)公司交付的房屋的陽臺不符合合同附件一的標準。因此，房屋的精裝修存在嚴重的質量問題是某賓置業(yè)公司維修原因和啟動根據(jù)。

五、原審判決結果公正、合法。某賓置業(yè)公司2012年6月21日向某東發(fā)出《某賓花園二棟延期交付通知書》，通知某東房屋交付時間將推遲至2012年8月30日，房屋延遲交付期間，某賓置業(yè)公司依照《商品房買賣合同》第九條之約定，按日支付已交付房價款萬分之一的違約金，某賓置業(yè)公司違反誠實信用原則，至今未支付違約金給某東。某東2013年7月30日驗收房屋時，發(fā)現(xiàn)“主臥、次臥各一塊大理石地磚有裂紋”、“客廳墻紙發(fā)霉”等嚴重質量問題，且某賓置業(yè)公司當日受理后，故意拖延至2013年10月8日才開始整改“客廳墻紙發(fā)霉”的問題，并于2013年10月23日才整改完，從維修的內容來看，主臥、次臥的地板石材及客廳墻紙改油漆是影響房屋的正常居住使用的，所以不符合交付使用的條件。事實上，經維修整改后，2013年10月24日后某東多次去驗收房屋發(fā)現(xiàn)該房屋裝修仍存在一系列質量問題，不符合交付條件。某東為了盡快解決糾紛而對某賓置業(yè)公司作出讓步，并于2014年5月27日接收了該房屋，但該房屋仍存在廚房漏水及樓上、樓下陽臺封閉的問題，仍不符合交付條件。某東購買的是精裝修房屋，某賓置業(yè)公司2014年5月27日前仍未將符合精裝修標準的房屋交付某東使用，構成了根本違約。

六、某賓置業(yè)公司違反約定未按期交付房屋，應按《商品房買賣合同》第九條之約定承擔違約責任。某賓置業(yè)公司2013年7月30日已受理某東提出的“質量整改問題”，包括主人房衛(wèi)生間墻面石材斷裂，次臥衛(wèi)生間地面石材斷裂等問題；而某賓置業(yè)公司提交的“維修工作通知單”證明某賓置業(yè)公司2013年9月16日才更換主臥、次臥各一塊地板石材，“零星維修工程或零星工程確認單”證明某賓置業(yè)公司2013年10月8日才將客廳墻紙發(fā)霉改為油漆墻。因此，主臥、次臥的地板石材及客廳墻紙改油漆影響房屋的正常居住使用，某賓置業(yè)公司無法按期交付符合條件的房屋，應按《商品房買賣合同》第九條之約定承擔違約責任。

綜上所述，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，審判程序合法，某賓置業(yè)公司提起的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)，請求駁回其上訴請求。

雙方在二審中均無新證據(jù)提交。本院二審查明的事實與原審查明的事實一致，對原審查明的事實本院予以確認。本院另查明，某東于2014年5月27日領受案涉房屋并已入住。

本院認為，根據(jù)本案查明的事實，案涉房屋主體質量合格，但存在裝修方面的質量瑕疵，從而導致某東遲延領受房屋。如何認定案涉房屋的交付條件，是本案爭議之所在。

在商品房買賣中，房屋的交付是開發(fā)商和購房者的雙方行為，開發(fā)商是交付的主體，而購房者既是權利人，也有及時受領的義務。對于房屋的主體質量，開發(fā)商銷售的商品房如果沒有經過竣工驗收交付使用，則違反了法律的強制性規(guī)定，理應向購房者承擔房屋質量責任，購房者亦可以因此拒收房屋。而對于房屋其他質量瑕疵，只有該質量瑕疵嚴重影響到購房者正常居住使用，即該質量瑕疵即便通過修復亦無法保證購房者的人身、財產安全及正常居住使用，足以影響購房者的合同目的時，購房者才能夠以此拒收房屋。就案涉房屋所存在的質量瑕疵而言，雖然某賓置業(yè)公司對于2012年8月29日“客戶報修意見征詢表”真實性不予認可，但并無相反證據(jù)予以反駁，結合雙方2013年7月30日的“質量整改問題”及某賓置業(yè)公司對案涉房屋予以維修的事實，對該份證據(jù)本院予以采信；從“客戶報修意見征詢表”和“質量整改問題”所列舉的質量問題看，均屬于案涉房屋裝修材質及門窗配件部分損壞的質量瑕疵，無論是從存在質量瑕疵的部分占全部裝修部分的比例，還是存在質量瑕疵的性質來說，均未達到嚴重影響居住的程度，并且上述質量瑕疵完全可通過修復以達到正常居住使用的合同目的。某東可以根據(jù)法律規(guī)定及雙方合同約定，就此質量瑕疵要求某賓置業(yè)公司承擔維修、更換、重做等違約責任，亦可就因此質量瑕疵產生的損失向某賓置業(yè)公司主張賠償，但不能以此拒收或者遲延領受房屋。原審判決對此認定有誤，本院予以糾正。

如上所述，某東遲延領受案涉房屋的主張不能成立，根據(jù)雙方《商品房買賣合同》第七條、第九條、第十一條，《商品房買賣合同》附件三“補充協(xié)議”第七條的約定，某賓置業(yè)公司于2012年6月6日完成案涉房屋的竣工驗收備案手續(xù)，并應當在2012年6月30日將案涉房屋交付某東使用，但某賓置業(yè)公司至2012年8月17日才向某東郵寄送達《商品房交付通知書》，因此，某賓置業(yè)公司應按照上述合同約定，向某東支付自2012年7月1日至2012年8月17日期間共48天，按照萬分之一計算的逾期交房違約金19620.38元（4087580元×0.0001×48天）。

綜上所述，原審判決認定事實清楚，但處理不當，本院予以改判，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第（二）款的規(guī)定，判決如下：

一、撤銷珠海市香洲區(qū)人民法院（2014）珠香法民三初字第17號民事判決及訴訟費負擔部分；

二、珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日起十日內向某東支付逾期交房違約金人民幣19620.38元。

如果珠海市某賓置業(yè)發(fā)展有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務利息。

一審案件受理費7616元，由某東負擔6000元，某賓置業(yè)公司負擔1616元。二審案件受理費7616元，由某東負擔6000元，某賓置業(yè)公司負擔1616元。

本判決為終審判決。

審　判　長　曾藝能

代理審判員　王　芳

代理審判員　庹　佳

二〇一五年三月二日

書　記　員　王　莉

合同糾紛