廣西壯族自治區(qū)南寧市青秀區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）青民一初字第6號

原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司，住所地：南寧市青秀區(qū)。

法定代表人郭某，總經(jīng)理。

委托代理人覃海光，廣西道森律師事務(wù)所律師。

委托代理人李艷，廣西道森律師事務(wù)所律師。

被告某某，男，漢族，住南寧市興寧區(qū)。

原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司（以下簡稱某某公司）訴被告某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院于2013年12月23日受理后，依法組成由審判員王強(qiáng)擔(dān)任審判長，人民陪審員江高鵬和人民陪審員潘曉艷參加的合議庭，于2014年4月17日公開開庭進(jìn)行了審理。書記員梁飛恒擔(dān)任記錄。原告委托代理人李艷，被告某某均到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2011年1月25日，原告受廣西第一勞動教養(yǎng)管理所（以下簡稱勞教所）的委托，負(fù)責(zé)勞教所開發(fā)建設(shè)的“XX住宅小區(qū)”項目的物業(yè)管理，并簽訂了《物業(yè)服務(wù)委托合同》及其補(bǔ)充協(xié)議。被告購買了該項目H棟1504號房并與原告在2011年5月21日簽訂了《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，其中，協(xié)議第四條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)費(fèi)按住宅建筑面積每月每平方米0.63元，電梯費(fèi)25元∕戶，入住后物業(yè)公司代收生活垃圾處理費(fèi)每月8元∕戶。第五條規(guī)定：受有關(guān)部門或單位的委托，原告可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)（代收代繳費(fèi)用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行政府規(guī)定。第十條規(guī)定：被告違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用的，原告有權(quán)要求被告補(bǔ)交并從逾期之日起按每天1‰交納違約金。該小區(qū)至今尚未成立業(yè)主委員會。自原被告簽訂《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》至今，原告依法全面、認(rèn)真的履行了協(xié)議約定的各項物業(yè)管理服務(wù)，但被告卻一直拖欠原告2011年10月至2013年9月期間物業(yè)服務(wù)費(fèi)：97.76㎡×0.63元／㎡×24個月﹦1478.4元，電梯維護(hù)檢查費(fèi)：25元／戶×24個月﹦600元，代收生活垃圾處理費(fèi)：8元／戶×21個月﹦168元，代收水費(fèi)：3.5元／度×154.4度﹦540.4元，水費(fèi)公攤10元、電費(fèi)公攤535.3元，以上共計3332.1元。原告為此多次以書面告知函的形式向被告催促補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，同時還向勞教所和茅橋社區(qū)發(fā)送請求協(xié)助調(diào)解部分業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)的函。2013年9月16日，原告再次向被告發(fā)出催促補(bǔ)交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的告知函，告知被告應(yīng)在2013年10月8日前補(bǔ)交所有的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，否則將依據(jù)勞教所“桂一教函（2012）32號”復(fù)函停止對被告的服務(wù)，造成的后果由被告自行承擔(dān)。被告簽收確認(rèn)后，并沒有在規(guī)定的時間內(nèi)向原告補(bǔ)交各項物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。為維護(hù)原告的合法權(quán)益，特依法提起民事訴訟，請人民法院依法判令：1、被告向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)1478.4元、電梯維護(hù)檢查費(fèi)600元、代收生活垃圾處理費(fèi)168元、代收水費(fèi)540.4元、水費(fèi)公攤10元、電費(fèi)公攤535.3元，以上共計3332.1元；2、被告向原告支付逾期交費(fèi)違約金1180.9元（違約金暫計至2013年9月30日），自2013年10月1至實際付款之日止的違約金另計；3、本案的訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告辯稱：一、原告無權(quán)起訴被告，因原告是和第一勞教所簽訂的合同，合同中約定如產(chǎn)生民事糾紛應(yīng)由第一勞教所起訴被告，原告直接起訴被告違反合同的約定。前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議上只有簽名但沒有蓋章，所以該合同不能產(chǎn)生法律效力。二、2011年交房時被告交了3個月的物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)和100元水電周轉(zhuǎn)金才給房門鑰匙，這明顯違反法律規(guī)定。被告于2011年12月底入住涉案房屋，入住后由于涉案房屋存在很多問題，比如存在逾期交房的情形、小區(qū)60畝的地被擅自賣出6畝，被誰賣不清楚、由于樓頂存在私搭亂蓋違章建筑，導(dǎo)致綜合驗收不過關(guān)、存在偷電和小區(qū)物品被盜的情況、小區(qū)偷工減料沒有裝配電箱、小區(qū)停車收費(fèi)不透明，合同約定物業(yè)和業(yè)主4：6分成，物業(yè)得4，業(yè)主得6，但業(yè)主從來都沒有得過這些利益，綜上這些情況都是物業(yè)不作為造成的，所以被告不同意支付物業(yè)費(fèi)，待物業(yè)公司整改后，被告才同意交物業(yè)費(fèi)。

經(jīng)審理查明：2011年1月25日原告某某公司（乙方）與廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所簽訂一份《物業(yè)服務(wù)委托合同》，約定：甲方委托乙方對XX住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)備期為4個月，自2011年3月1日至2011年6月30日。正常合同期為2年，自2011年7月1日至2013年6月30日。合同由雙方簽字蓋章。2011年6月7日，南寧市物價局對XX住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行備案，備案表載明住宅綜合費(fèi)為0.82元／㎡。2011年5月3日某某公司（乙方）與廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所另簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議，約定：物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)備期為2011年3月21日至2011年6月30日，物業(yè)服務(wù)準(zhǔn)備期不收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)、電梯費(fèi)。第三條約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)0.63元／㎡，電梯費(fèi)25元／戶（NP棟一層住戶電梯費(fèi)12.5元／戶）從2011年7月1日起正式收取。辦理入伙交房門鑰匙前，乙方可提前向業(yè)主收取三個月（即7-9月）的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)。正常期的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和電梯費(fèi)、地下車位服務(wù)費(fèi)可按月也可按季收取。2011年10月的物業(yè)費(fèi)和電梯費(fèi)，在11月20日前收取。公共水電押金100元／戶在入伙交房門鑰匙時收取。第十條約定，小區(qū)內(nèi)供全體業(yè)主共用的電費(fèi)由全體業(yè)主按戶平均公攤。各樓棟二次水加壓系統(tǒng)產(chǎn)生的電費(fèi)，各樓棟電梯運(yùn)行的電費(fèi)及樓道電燈電費(fèi)由各棟業(yè)主承擔(dān)。

2011年5月21日原告某某公司（甲方）與被告某某（乙方）簽訂一份《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，約定：乙方所購房屋座落XX住宅小區(qū)H棟1504號，建筑面積97.76平方米。甲方對房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、綠化、環(huán)境衛(wèi)生、保安、交通等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理。乙方根據(jù)協(xié)議向甲方交納物業(yè)管理費(fèi)用。合同第四條約定：乙方交納費(fèi)用時間每月20日前，全額交納前一個月乙方需繳的各項費(fèi)用。住宅按建筑面積0.63元／㎡每月，電梯費(fèi)25元／戶·月，一層住戶按12元／戶·月收取。裝修期間的垃圾清運(yùn)費(fèi)，按房屋建筑面積收取，1.4元／㎡，入住后生活垃圾處理費(fèi)，按8元／戶·月，由物業(yè)公司代收。第五條約定，受有關(guān)部門或單位的委托，甲方可提供水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、熱費(fèi)、房租等代收代繳收費(fèi)服務(wù)。第十條約定，乙方違反協(xié)議，不按本協(xié)議約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時間交納有關(guān)費(fèi)用的，甲方有權(quán)要求乙方補(bǔ)交并從逾期之日起按每天1‰交納違約金。簽訂協(xié)議當(dāng)天，某某向某某公司交納2011年7-9月物業(yè)費(fèi)185元、電梯費(fèi)75元、水電周轉(zhuǎn)金100元。

被告某某入住后，未及時交納物業(yè)管理費(fèi)用，原告于2013年9月16日發(fā)《告知函》給被告，載明：自被告入住小區(qū)至今（2011年10月—2013年6月）都未支付物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)。要求被告收函后在10月8日前到物業(yè)服務(wù)中心核實欠費(fèi)數(shù)額及交費(fèi)事宜。2013年10月8日，原告再向被告發(fā)一份《催款通知單》，載明被告欠2011年10月—2013年9月物業(yè)服務(wù)費(fèi)1478.4元、電梯維護(hù)檢查費(fèi)600元；欠2012年1月—2013年9月代收生活垃圾處理費(fèi)168元；欠2011年9月—2013年9月代收水費(fèi)540.4元；欠2012年12月—2013年6月水費(fèi)公攤10元；欠2012年2月—2013年9月電費(fèi)公攤535.3元。庭審中，原告提交一份《應(yīng)交費(fèi)用明細(xì)》載明截止2013年9月30日，被告共拖欠各項費(fèi)用合計3332.1元、應(yīng)支付違約金1180.9元。被告對《告知函》、《催款通知單》、《應(yīng)交費(fèi)用明細(xì)》的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。上述款項原告多次催促未果，遂向本院起訴，并提出上述訴訟請求。

另查明，2008年5月9日，廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所（甲方）與被告某某（乙方）簽訂一份《廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所干警職工住宅小區(qū)市場運(yùn)作建房合同書》，合同約定甲方受乙方委托負(fù)責(zé)組織職工籌集資金按市場運(yùn)作方式建設(shè)住房并持有關(guān)資料為職工辦理《房屋所有權(quán)證》，所需費(fèi)用由乙方承擔(dān)。乙方的住房位于南寧市新岸路6號廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所干警職工住宅小區(qū)H棟1504號房。合同第十條約定：小區(qū)業(yè)主委員會成立前，乙方委托甲方代為行使小區(qū)業(yè)主委員會的職能。

本院認(rèn)為：《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條規(guī)定：“建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。”本案廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所干警職工住宅小區(qū)系由廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所與包括被告某某在內(nèi)的干警職工通過市場運(yùn)作的方式所建，并簽訂有合同書，根據(jù)合同第十條約定“小區(qū)業(yè)主委員會成立前，乙方委托甲方代為行使小區(qū)業(yè)主委員會的職能。”因此，某某公司作為廣西壯族自治區(qū)第一勞動教養(yǎng)管理所選聘的物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)提供前期物業(yè)服務(wù)合理合法，況且被告某某亦與原告某某公司簽訂有《前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議》，雙方均應(yīng)按照協(xié)議約定全面履行各自義務(wù)。在原告提供物業(yè)管理服務(wù)的同時，被告亦應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定履行交納物業(yè)管理費(fèi)等義務(wù)。被告除交納2011年7-9月物業(yè)費(fèi)185元、電梯費(fèi)75元、水電周轉(zhuǎn)金100元外，其他各項物業(yè)費(fèi)用至今未能支付屬違約，被告應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行及按合同支付違約金的民事責(zé)任?，F(xiàn)經(jīng)核算，被告拖欠2011年10月—2013年9月物業(yè)服務(wù)費(fèi)1478.4元、電梯維護(hù)檢查費(fèi)600元；2012年1月—2013年9月代收生活垃圾處理費(fèi)168元；2011年9月—2013年9月代收水費(fèi)540.4元；2012年12月—2013年6月水費(fèi)公攤10元；2012年2月—2013年9月電費(fèi)公攤535.3元，共拖欠各項費(fèi)用合計3332.1元、應(yīng)支付違約金1180.9元的事實并無異議，本院予以確認(rèn)。至于被告所述逾期交房、小區(qū)被擅自賣出6畝土地、小區(qū)樓頂存在私搭亂蓋違章建筑、小區(qū)物品被盜等問題，本院認(rèn)為逾期交房和擅自賣地并非原告責(zé)任范圍，至于小區(qū)樓頂私搭亂蓋問題，因原告的職責(zé)是根據(jù)物業(yè)管理委托合同的授權(quán)，為小區(qū)物業(yè)的正常使用提供服務(wù)，其本身并沒有執(zhí)法權(quán)，對于上述情況，原告只能進(jìn)行規(guī)勸和疏導(dǎo)，不能實際解決上述不文明現(xiàn)象，因此，如果被告認(rèn)為其他業(yè)主的違章行為侵犯了自己的權(quán)益，可以另行主張，但不能依此為由拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。至于被告主張原告不履行安保義務(wù)導(dǎo)致物品被盜的問題，《物業(yè)服務(wù)委托合同》并未約定原告對小區(qū)業(yè)主的私有財產(chǎn)負(fù)有保管義務(wù)，原告負(fù)責(zé)的是住宅區(qū)內(nèi)公共部分的安全秩序，如被告認(rèn)為物品被盜與原告不履行公共部分的安保義務(wù)或是原告工作人員不作為所致，可以另案主張要求賠償，但不能作為拒付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的理由，被告應(yīng)該按照合同約定向原告支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第一條、第六條之規(guī)定，判決如下：

一、被告某某向原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)1478.4元、電梯維護(hù)檢查費(fèi)600元、代收生活垃圾處理費(fèi)168元、代收水費(fèi)540.4元、水費(fèi)公攤10元、電費(fèi)公攤535.3元，共計3332.1元；

二、被告某某應(yīng)支付給原告廣西某某物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司違約金（計算方法：至2013年9月30日止違約金為1180.9元，從2013年10月1日起至本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日止，以本金3332.1元為基數(shù)按每日1‰計付）。

案件受理費(fèi)50元，由被告負(fù)擔(dān)。該款原告已預(yù)交，由被告在履行上述義務(wù)時一并付清給原告。

上述應(yīng)盡義務(wù)，義務(wù)人應(yīng)于本案判決生效之日起十日內(nèi)履行完畢，如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條的規(guī)定加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。權(quán)利人可在本案生效判決規(guī)定的履行期限最后一日起二年內(nèi)向本院或與本院同級的被執(zhí)行的財產(chǎn)所在地人民法院申請執(zhí)行。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院或南寧市中級人民法院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人人數(shù)提供副本，并在上訴期屆滿后七日內(nèi)預(yù)交上訴案件受理費(fèi)，款匯：南寧市中級人民法院訴訟費(fèi)專戶；開戶行：中國農(nóng)業(yè)銀行古城支行南寧市竹溪分理處；帳號：010201011887***。逾期不交也不提出緩交、減交和免交申請的，則按自動撤回上訴處理。

審　判　長　王　強(qiáng)

人民陪審員　江高鵬

人民陪審員　潘曉艷

二〇一四年五月十六日

書　記　員　梁飛恒

民事判決書