濟(jì)南市歷城區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）歷城民初字第3517號

原告（反訴被告）濟(jì)南某文化會館有限公司，住所地濟(jì)南市。

法定代表人周某榮，經(jīng)理。

委托代理人張良磊，山東崴達(dá)律師事務(wù)所律師。

被告姜某，女，生于19**年**月**日，漢族，住山東省章丘市。

被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司（反訴原告），住所地濟(jì)南市。

法定代表人姜某，總經(jīng)理。

二被告共同委托代理人王勤偉、徐道德，均系山東齊魯律師事務(wù)所律師。

原告濟(jì)南某文化會館有限公司（以下簡稱某公司）訴被告姜某、被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司（以下簡稱某茶業(yè)公司）房屋租賃合同糾紛一案，本院于2014年10月20日立案受理，本院依法組成合議庭于2014年12月22日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某公司的委托代理人張良磊、被告姜某和某茶業(yè)公司的共同委托代理人王勤偉到庭參加了訴訟。審理中被告某茶業(yè)公司提出反訴，本院經(jīng)審查依法合并審理，另行組成合議庭于2015年5月12日公開開庭進(jìn)行了審理。原告某公司的委托代理人張良磊、被告姜某和某茶業(yè)公司的共同委托代理人徐道德到庭參加了訴訟。案件審理中原被告申請庭外和解未果。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告某公司訴稱，2011年2月20日被告姜某與原告公司簽訂協(xié)議，約定姜某租用原告公司的場地經(jīng)營茶館與茶葉銷售，期限自2011年1月1日至2014年12月31日，姜某每年向原告公司支付進(jìn)場費（房租）15萬元，姜某承擔(dān)山東某文化大廈一層西廳物業(yè)費的40%，電費單獨按表收費，姜某向原告公司交納一萬元質(zhì)保金（房屋押金）。雙方還約定自協(xié)議簽訂后3日內(nèi)交納2011年進(jìn)場費6萬元，質(zhì)保金一萬元，2011年5月30日交納剩余6萬元；自2012年度起均于當(dāng)年11月30日交納下一年度費用。2011年7月1日被告姜某與其丈夫高某共同出資成立了濟(jì)南某茶葉有限公司，被告姜某與某茶葉公司共同實際租用原告公司場地進(jìn)行經(jīng)營。2012年前后原告公司向被告某茶葉公司購買徐公硯7塊，計款12.6萬元，經(jīng)原被告雙方協(xié)商該款折抵了2011年度房租。但之后的房租兩被告未如約向原告公司支付。經(jīng)原告公司多次催要，兩被告僅支付了原告4萬元房租，剩余房租一直未付。為此原告公司訴請法院判令兩被告共同支付房租40.4萬元，支付物業(yè)費4838.4元。

被告姜某辯稱，本案與姜某沒有關(guān)系，原告起訴姜某無事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)駁回原告的訴訟請求。2011年2月20日姜某與原告公司簽訂《某文化會館戰(zhàn)略合作協(xié)議書》（實際為房屋租賃協(xié)議），租賃原告公司承租的山東某資產(chǎn)投資管理有限公司所有的山東某文化大廈一樓西廳的北廳區(qū)域，與其他股東合作共同設(shè)立公司，用于經(jīng)營茶館和茶葉銷售。當(dāng)時簽署協(xié)議時是以“某茶葉股份有限公司”的名義，但該名稱未被工商管理部門核準(zhǔn)，后經(jīng)工商部門核準(zhǔn)，公司名稱為“濟(jì)南某茶業(yè)有限公司”，2011年7月1日該公司正式成立并運營。姜某與原告公司簽訂租賃合同，目的在于設(shè)立公司，作為公司住所，由公司經(jīng)營使用。某茶葉公司已經(jīng)依法設(shè)立并運營，其實際享有該協(xié)議的權(quán)利及義務(wù)，而不是姜某。因此本案所涉的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由某茶葉公司承擔(dān)，與姜某無關(guān)。請求法院駁回原告公司對姜某的訴訟請求。

被告某茶葉公司辯稱，原告公司要求某茶葉公司與姜某共同支付房租40.4萬元與事實不符，沒有法律依據(jù)，不應(yīng)支持。姜某與原告公司簽訂租賃協(xié)議，是為了設(shè)立某茶葉公司，所以協(xié)議的權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)由某茶葉公司承擔(dān)。原被告之間的房屋租賃關(guān)系實際已經(jīng)于2013年12月31日終止，某茶葉公司無需也沒有義務(wù)支付之后的房租。原被告之間多有業(yè)務(wù)往來，因房租事宜多次進(jìn)行對賬，未核對清楚。2013年12月31日原告公司私自將被告公司租賃的房屋上鎖，致使被告公司的貨物主要是茶葉及其他物品全被鎖在房屋內(nèi)，公司無法經(jīng)營。被告公司多次與原告協(xié)商未果。原告的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，被告公司無法使用房屋，原告公司以鎖門、禁止被告公司使用房屋的方式單方終止了租賃協(xié)議，因此原告公司要求支付此后的房租與事實不符，無法律依據(jù)。原告公司的違約行為給被告公司造成了重大損失，要求原告公司予以賠償。

反訴原告某茶葉公司訴稱，2011年2月20日某茶葉公司法定代表人姜某以“某茶葉股份有限公司”的名義與反訴被告某公司簽訂了《某文化會館戰(zhàn)略合作協(xié)議書》（實際為房屋租賃協(xié)議），約定租賃某文化會館北廳經(jīng)營茶館及茶葉銷售。某茶葉公司于2011年7月1日正式成立。2013年下半年，雙方因往來賬目核對結(jié)算不清，產(chǎn)生矛盾，某公司擅自于2013年12月31日將某茶葉公司的經(jīng)營場所的大門鎖住，導(dǎo)致某茶葉公司無法經(jīng)營。雖經(jīng)多次協(xié)商未果，致使某茶葉公司經(jīng)營場所內(nèi)的貨物腐壞、變質(zhì)，造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，為此訴請法院判令反訴被告賠償經(jīng)濟(jì)損失1256510元，并協(xié)助辦理交接手續(xù)。

反訴被告某公司辯稱，反訴原告某茶葉公司所訴與事實不符。反訴被告并未禁止其取走該房屋內(nèi)的物品，反訴原告亦未與反訴被告公司進(jìn)行協(xié)商，反訴被告多次與反訴原告的法定代表人姜某聯(lián)系未果。反訴被告并未給反訴原告造成任何經(jīng)濟(jì)損失，不應(yīng)賠償。請求法院駁回反訴原告的反訴請求。

經(jīng)審理本院認(rèn)定，濟(jì)南某文化會館有限公司作為甲方，某茶葉股份有限公司作為乙方，雙方于2011年2月20日簽訂某文化會館戰(zhàn)略合作協(xié)議書一份，該協(xié)議首頁的乙方為手寫的“某茶葉股份有限公司”，尾頁的乙方簽章處為被告姜某的簽名。協(xié)議第二條款合作內(nèi)容約定乙方主要經(jīng)營茶館及茶葉銷售，期間在某文化會館北廳區(qū)域進(jìn)行合作運營。協(xié)議第九條款費用及利益分配約定：1、乙方按實際合作區(qū)域，承擔(dān)進(jìn)場費壹拾伍萬元／年（根據(jù)實際情況，逐年另訂金額，合理遞增）。2、按雙方約定，乙方電費單獨按表收費，承擔(dān)物業(yè)費40%，水費免除。3、按照甲方承租協(xié)議，水費單價為5.40元／立方、電費單價為1.00元／度，按實際使用量每月向房東交納。4、按照約定，甲方提取乙方總銷售額度的3%作為管理費，每月5日前結(jié)算上月管理費。5、其他費用一次約定乙方交納壹萬元作為合作保證金，合約解除時返還。協(xié)議第十一條款合同的解除約定：本合同在下述情形下解除，提出解除合同的一方應(yīng)提前一個月以書面形式通知另一方：1、雙方協(xié)商一致解除本合同。2、本合同期限屆滿，雙方未續(xù)簽的。3、一方當(dāng)事人主體資格消失，如被撤銷或進(jìn)入破產(chǎn)、清算程序，另一方有權(quán)解除合同。4、一方未履行或違反依據(jù)本合同所應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)，經(jīng)另一方給予一定期限仍不履行義務(wù)或不采取補(bǔ)救措施，另一方有權(quán)解除合同。5、由于不可抗力或意外事件使合同無法繼續(xù)履行，雙方均可有權(quán)解除合同。6、本合同解除之前，甲乙雙方應(yīng)立即清償各項費用，如難以補(bǔ)足，雙方協(xié)商解除或依法訴訟。協(xié)議第十二條款協(xié)議期限約定：1、本協(xié)議有效期自2011年1月1日至2014年12月31日止。2、合同簽訂后3日內(nèi)，乙方按約定優(yōu)惠繳納2011年進(jìn)場費陸萬元整，質(zhì)保金：壹萬元整，共計柒萬元整，2011年5月30日前交納剩余陸萬元，逾期按總費用的4%收取違約金。3、從2012年度起，均于當(dāng)年11月30日前繳納下一年度費用。某公司在該協(xié)議上加蓋公章，乙方由姜某簽字并捺印。某茶葉股份有限公司在辦理工商注冊時未被核準(zhǔn)，被核準(zhǔn)的名稱是濟(jì)南某茶葉有限公司。2011年7月1日濟(jì)南某茶葉有限公司經(jīng)工商部門注冊登記成立，該公司的住所地為濟(jì)南市，法定代理人是姜某，股東為姜某、高某。2012年底某公司自被告處購買徐公硯7塊計款12.6萬元，經(jīng)雙方協(xié)商該款折抵了被告2011年12萬元房租。后被告又支付了4萬元房租。2013年底因房租問題雙方發(fā)生爭議，2013年12月31日某公司在被告的經(jīng)營場所的門鎖下方另加一把鎖。因索要租金某公司訴請法院判令二被告共同支付房租40.4萬元，并支付物業(yè)費4838.4元。審理中被告某茶葉公司認(rèn)為涉案房屋租賃協(xié)議應(yīng)由某茶葉公司承擔(dān)權(quán)利義務(wù)，與姜某無關(guān)。

另查明，歷城區(qū)二環(huán)東路****號1幢房屋的所有權(quán)人為山東某資產(chǎn)投資管理有限公司。山東某資產(chǎn)投資管理有限公司經(jīng)營部作為甲方，周某榮作為乙方，于2009年12月1日簽訂某大廈一層西廳房屋租賃合同一份，約定由乙方某公司租賃甲方大廈一層西廳的房屋，用于設(shè)立某文化會館，租賃期限自2010年1月1日至2014年12月31日。合同落款處加蓋有山東某資產(chǎn)投資管理有限公司經(jīng)營部和濟(jì)南某文化會館有限公司的公章，周某榮在乙方負(fù)責(zé)人處簽字。2010年1月1日山東某資產(chǎn)投資管理有限公司房屋租賃經(jīng)營公司作出“關(guān)于某大廈一層西廳經(jīng)營模式的申請回復(fù)”，內(nèi)容為：周某榮（某文化會館）：按照2009年12月1日簽訂的《某大廈一層西廳房屋租賃合同》約定，我們收到乙方（周某榮）關(guān)于租賃場所經(jīng)營模式對外合作的書面申請，鑒于你們實際經(jīng)營的需要，我們同意：正常經(jīng)營期間，乙方在不故意損壞出租房屋的前提下，甲方同意乙方以各種方式自主經(jīng)營，開展各種合作經(jīng)營方式（包括以出租部分廳內(nèi)面積為合作方式等，但禁止將出租房屋整體全部轉(zhuǎn)租），以增強(qiáng)和發(fā)揮大廈的文化品牌價值，更好的實現(xiàn)某文化大廈的文化服務(wù)功能。甲方不承擔(dān)乙方對外合作經(jīng)營所發(fā)生經(jīng)濟(jì)、人事、貨品等一切事宜的責(zé)任。審理中山東某資產(chǎn)投資管理有限公司為本院出具證明一份，內(nèi)容為：我公司將某文化大廈（坐落于山東省濟(jì)南市二環(huán)東路****號）一樓西廳承租給周某榮，承租期為2010年1月1日至2014年12月31日。期間，因我公司部門及職能調(diào)整，山東某資產(chǎn)投資管理有限公司房屋租賃經(jīng)營公司及前身山東某資產(chǎn)投資管理有限公司經(jīng)營部均為我公司合法對外行使租賃業(yè)務(wù)的職能部門。

原告某公司主張二被告應(yīng)當(dāng)支付租金40.4萬元、物業(yè)費4838.4元。按照協(xié)議約定2011年房租為12萬元，2012年至2014年每年15萬元，總計房租57萬元，扣除徐公硯抵款12.6萬元和已經(jīng)支付的4萬元，剩余40.4萬元未付；物業(yè)費按照協(xié)議約定被告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)原告公司40%的物業(yè)費，四年共計4838.4元。為此原告某公司提交通知簽收單1份，證實原告公司于2013年12月13日向二被告催要2014年房租，上面有被告公司代表陸某華的簽字。該通知簽收單上方加蓋有某文化會館一半的長扁章，名稱欄中注明繳款通知，主體內(nèi)容中載明關(guān)于繳納2014年進(jìn)場合作費的通知，簽收人處陸某華簽字。原告某公司提交物業(yè)費發(fā)票8張，證實原告已經(jīng)如約向某公司交納了涉案房屋的物業(yè)費。二被告對徐公硯抵款及已付4萬元房租無異議，對通知簽收單不予認(rèn)可，認(rèn)為該通知簽收單上無原告公司的公章，無法證實是原告公司發(fā)出的，也無二被告的簽字和蓋章；認(rèn)可被告公司確實有名叫陸某華的職工；對物業(yè)費發(fā)票的真實性無異議，但認(rèn)為與本案無關(guān)。二被告辯稱2013年12月31日原告公司將被告的房屋大門鎖住，致使被告無法使用該房屋，原告再主張2014年的房租無事實和法律依據(jù)。原告某公司述稱雖然將被告公司的房屋大門鎖住，但未限制被告公司人員進(jìn)出該房屋拿取存放的物品，為此原告某公司提交物品登記表一份，該登記表記載自2014年1月7日至1月15日拿取茶葉等物品的登記，經(jīng)手人處有許某青、陸某華的簽字。二被告不予認(rèn)可，認(rèn)為被告處沒有叫許某青的工作人員。

反訴原告某茶葉公司主張反訴被告某公司應(yīng)當(dāng)賠償其經(jīng)濟(jì)損失1256510元，并提交清單一份；提交照片七張，證實因原告公司將被告的大門鎖住無法經(jīng)營，被告公司被迫搬至二樓經(jīng)營。反訴被告某公司不予認(rèn)可，認(rèn)為該清單系反訴原告單方制作，未經(jīng)反訴被告的確認(rèn)，對其物品種類與數(shù)量、價格均不予認(rèn)可；對照片不予認(rèn)可，認(rèn)為無法認(rèn)定是涉案房屋內(nèi)所拍攝的照片。反訴原告某茶葉公司述稱該清單是根據(jù)物品的進(jìn)價回憶整理的。

審理中某公司述稱2014年12月31日因其與某資產(chǎn)投資管理有限公司的房屋租賃合同期滿，該公司已經(jīng)搬走，在涉案房屋上加設(shè)的門鎖已經(jīng)撤除。

本院認(rèn)為，原被告均認(rèn)可《某文化會館戰(zhàn)略合作協(xié)議書》實際為房屋租賃協(xié)議，原告某公司系出租人。關(guān)于承租人，原告主張系姜某與某茶葉公司，二被告主張承租人系某茶葉公司?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于適用《中華人民共和國公司法》若干問題的規(guī)定（三）》第二條規(guī)定，發(fā)起人為設(shè)立公司以自己名義對外簽訂合同，合同相對人請求該發(fā)起人承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院予以支持。公司成立后對前款規(guī)定的合同予以確認(rèn)，或者已經(jīng)實際享有合同權(quán)利或者履行合同義務(wù)，合同相對人請求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。第三條規(guī)定：發(fā)起人以設(shè)立中公司名義簽訂合同，公司成立后合同相對人請求公司承擔(dān)合同責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。被告姜某是以“某茶葉股份有限公司”的名義與原告某公司簽訂租賃合同，屬于發(fā)起人以設(shè)立中公司名義簽訂合同的情形，被告某茶葉公司系2011年7月1日成立，某茶葉股份有限公司名稱未被使用，成立的公司名稱是某茶葉公司，也是合同的實際履行人，原告某公司與被告姜某簽訂的《某文化會館戰(zhàn)略合作協(xié)議書》，不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，是雙方真實意思的表示，屬于有效合同，原告要求被告某茶葉公司依照約定支付房屋租金符合法律規(guī)定，本院予以支持。某公司要求姜某個人承擔(dān)合同義務(wù)沒有法律依據(jù)。雙方簽訂的協(xié)議約定的履行期間為2011年1月1日至2014年12月31日，二被告主張其在2013年12月31日已經(jīng)搬出承租房屋，原告并已經(jīng)將房屋上鎖導(dǎo)致無法繼續(xù)使用，因被告某茶葉公司作為承租人未與某公司進(jìn)行交接，其繼續(xù)占用房屋至合同履行期間屆滿，應(yīng)當(dāng)依照合同約定支付房租。按雙方約定，乙方承擔(dān)物業(yè)費40%，故對某公司要求被告支付物業(yè)費的訴訟請求本院予以支持。按照某公司交納給三箭公司的物業(yè)費單據(jù)實際記載的金額，原告某公司要求被告支付物業(yè)費4838.4元未超出協(xié)議約定，本院予以支持。反訴原告某茶葉公司主張某公司將房屋上鎖導(dǎo)致其無法使用造成貨物腐壞、變質(zhì)，僅提交了姜某根據(jù)回憶自行整理的物品登記表，也不能注明性狀、生產(chǎn)日期等詳細(xì)信息，也不能提交其他證據(jù)印證，本院對此不予支持。某公司陳述已經(jīng)于2014年12月31日與某資產(chǎn)投資管理有限公司的房屋租賃合同期滿并撤出經(jīng)營，并陳述已經(jīng)撤除了在涉案房屋上加設(shè)的門鎖，但其與某茶葉公司的租賃協(xié)議履行期間已經(jīng)屆滿，雙方應(yīng)當(dāng)對房屋及設(shè)施進(jìn)行交接，故對反訴原告要求與反訴被告協(xié)助進(jìn)行交接的請求予以支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第九十三條、第九十六條、第九十七條、第二百三十五條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決如下：

一、被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告濟(jì)南某文化會館有限公司房屋租金404000元。

二、被告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告濟(jì)南某文化會館有限公司物業(yè)費4838.4元。

三、反訴被告濟(jì)南某文化會館有限公司在本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助反訴原告濟(jì)南某茶業(yè)有限公司就承租的坐落于濟(jì)南市歷城區(qū)二環(huán)東路****號1幢山東某文化大廈某文化會館北廳的房屋進(jìn)行交接。

四、駁回原告濟(jì)南某文化會館有限公司其他訴訟請求。

五、駁回反訴原告濟(jì)南某茶葉有限公司其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費7433元，由被告濟(jì)南某茶葉有限公司負(fù)擔(dān)。反訴費8055元，由反訴原告濟(jì)南某茶葉有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀及上訴費，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省濟(jì)南市中級人民法院。

審　判　長　馬悅靜

審　判　員　徐　肅

人民陪審員　劉亞楠

二〇一五年九月二十五日

書　記　員　呂桂文

租賃合同