大連市甘井子區(qū)人民法院

民事判決書(shū)

（2015）甘民初字第00839號(hào)

原告鄭某某，男。

委托代理人李鴻杰，系遼寧同城律師事務(wù)所律師。

委托代理人蘇文賀，系遼寧同城律師事務(wù)所律師。

被告大連某某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

法定代表人孫某某，系董事長(zhǎng)。

委托代理人張某某，男，系該公司法律顧問(wèn)。

原告鄭某某（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“原告”）與被告大連某某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“被告”）房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，由代理審判員盧丹丹擔(dān)任審判長(zhǎng)，與人民陪審員于菊英、于淑梅依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告鄭某某及其委托代理人李鴻杰律師、蘇文賀律師到庭參加了訴訟，被告的委托代理人張某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱(chēng)，原、被告于2011年6月27日簽訂了商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的商品房一套。合同簽訂后，原告按約支付了全部房款，被告亦交付房屋。但所購(gòu)房屋至今仍無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記，后自大連市高新園區(qū)房產(chǎn)局得到的答復(fù)稱(chēng)，該局未收到被告應(yīng)提交的辦理產(chǎn)權(quán)所需的申請(qǐng)資料。根據(jù)合同約定，被告應(yīng)在房屋交付使用后兩年半內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，否則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。現(xiàn)被告違反合同約定，為保護(hù)原告的合法權(quán)益，請(qǐng)求判令：1、被告限期內(nèi)為原告購(gòu)買(mǎi)的商品房履行產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)；2、被告向原告支付違約金（自2013年12月28日起至產(chǎn)權(quán)實(shí)際辦理之日，按1,178,838元*日萬(wàn)分之一*違約天數(shù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）；3、本案的訴訟相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

被告辯稱(chēng)，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。產(chǎn)權(quán)登記已經(jīng)辦理完畢，被告已經(jīng)按照相關(guān)法律要求和政府行政機(jī)關(guān)的要求向政府行政機(jī)關(guān)提供了出賣(mài)商品房應(yīng)具備的五項(xiàng)證件，而且雙方的買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記，在雙方的買(mǎi)賣(mài)合同上已經(jīng)加蓋印章，應(yīng)該確定了雙方申請(qǐng)商品房登記備案的時(shí)間，所以這該份合同已經(jīng)不存在原告訴請(qǐng)中的登記手續(xù)問(wèn)題；產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)是行政機(jī)關(guān)行政權(quán)利范圍之內(nèi)，應(yīng)該按照相關(guān)行政法規(guī)進(jìn)行辦理，而不是被告所應(yīng)履行的義務(wù)，被告只需要提供相關(guān)的手續(xù)即可，而本案中被告預(yù)售商品房的手續(xù)齊全，而且已經(jīng)取得了相關(guān)主管部門(mén)的授權(quán)，并且相關(guān)主管部門(mén)已經(jīng)為其辦理了產(chǎn)權(quán)登記即登記備案，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，需經(jīng)行政管理部門(mén)登記備案后發(fā)生法律效力，故原告主張的無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證與被告無(wú)關(guān)，被告不構(gòu)成違約，不承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。因?yàn)樵谒械姆煞ㄒ?guī)中只要求商品房出賣(mài)人向行政機(jī)關(guān)提供相應(yīng)的材料，至于辦理完產(chǎn)權(quán)登記后買(mǎi)受人是否得到房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，這是應(yīng)該由政府相應(yīng)的行政機(jī)關(guān)予以頒發(fā)，如果不能取得相應(yīng)的權(quán)屬證照，買(mǎi)受人可以通過(guò)行政訴訟，而不能將這些事情包括登記轉(zhuǎn)嫁給房屋出賣(mài)人。綜上所述，被告沒(méi)有違約事實(shí)，故不承擔(dān)責(zé)任。

原告提交《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》、發(fā)票聯(lián)（房款、供暖、物業(yè)費(fèi)）、民心網(wǎng)政民互動(dòng)群眾工作站網(wǎng)頁(yè)：擬證明原告購(gòu)買(mǎi)被告開(kāi)發(fā)的商品房，但被告未按約履行產(chǎn)權(quán)登記備案的相關(guān)義務(wù)致使原告未能按期取得產(chǎn)權(quán)證，直至開(kāi)庭審理之日，案涉房屋的產(chǎn)權(quán)證仍然未辦理。

被告未提交證據(jù)。

經(jīng)庭審質(zhì)證，本院對(duì)原告提交的證據(jù)作如下確認(rèn)：該組證據(jù)來(lái)源合法，亦與本案有關(guān)，雖其部分證據(jù)（網(wǎng)頁(yè)）形式并非原始證據(jù)，但該部分證據(jù)內(nèi)容應(yīng)為真實(shí)，且與其他證據(jù)形成證據(jù)鏈，故就原告提供該組證據(jù)的證明效力，本院予以認(rèn)定。

根據(jù)以上認(rèn)證理由及庭審筆錄，本院認(rèn)定以下事實(shí)：

2011年6月27日，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，約定原告購(gòu)買(mǎi)位于大連市高新園區(qū)匯賢街**號(hào)（**幢）1-7-1、建筑面積為118.12平方米的商品房一套，房屋價(jià)款為1,178,838元。合同同時(shí)約定：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后貳年半內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣(mài)人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，如因出賣(mài)人的責(zé)任，買(mǎi)受人不能在規(guī)定期限內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，買(mǎi)受人不退房，出賣(mài)人按已付房?jī)r(jià)款的日萬(wàn)分之一向買(mǎi)受人支付違約金。原告支付房款，由被告開(kāi)具發(fā)票。2011年6月28日，案涉房屋交付。

房屋交付使用后至本案開(kāi)庭之日，被告未按照合同約定履行將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案的義務(wù)。至本案辯論終結(jié)前，案涉房屋仍無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

本院認(rèn)為，原、被告簽訂的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，原、被告均應(yīng)依據(jù)該合同約定享有權(quán)利并履行義務(wù)。原告所購(gòu)房屋為商品房，故被告作為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)合同約定，被告作為出賣(mài)人，應(yīng)在房屋交付后兩年半內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由其提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，此備案義務(wù)實(shí)際上就是協(xié)助原告辦理房屋所有權(quán)登記手續(xù)。根據(jù)《房屋登記辦法》、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在房屋建成后，應(yīng)當(dāng)為房屋辦理初始登記，而買(mǎi)受人要求的房地產(chǎn)權(quán)屬登記屬于轉(zhuǎn)移登記，必須在房屋辦理初始登記的前提下，買(mǎi)受人才能為所購(gòu)商品房買(mǎi)賣(mài)辦理轉(zhuǎn)移登記即取得房屋權(quán)屬登記。因此，被告作為開(kāi)發(fā)商必須完成辦理房屋的初始登記并為原告提供辦理轉(zhuǎn)移登記的相關(guān)材料后，原告才能以此為條件申請(qǐng)辦理過(guò)戶(hù)登記并取得房屋所有權(quán)證書(shū)，故被告是否完成了房屋的初始登記并為原告提供相關(guān)資料是審查被告是否履行了合同約定的協(xié)助義務(wù)即報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案義務(wù)。

案涉房屋于2011年6月28日交付，按此日期，被告應(yīng)在2013年12月28日前完成備案義務(wù)?，F(xiàn)案涉房屋仍無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，被告雖辯稱(chēng)其已按期履行產(chǎn)權(quán)登記備案義務(wù)并稱(chēng)辦不了過(guò)戶(hù)登記是因政府原因所致，但其并未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明。且本案合同約定的產(chǎn)權(quán)登記備案義務(wù)履行期間已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》所規(guī)定的90日，因此被告逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記備案義務(wù)，違反合同約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于原告要求被告支付自2013年12月28日至產(chǎn)權(quán)實(shí)際辦理之日的違約金，本院認(rèn)為，首先，案涉房屋現(xiàn)仍無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證，被告亦無(wú)法確定辦理產(chǎn)權(quán)證的具體日期，故被告何時(shí)可以提交完備的辦理產(chǎn)權(quán)登記備案所需的手續(xù)本院無(wú)法進(jìn)行確定。其次，原告的訴訟請(qǐng)求必須明確，但因被告提交完備的辦理產(chǎn)權(quán)登記備案所需手續(xù)的日期無(wú)法確定，致使原告訴請(qǐng)數(shù)額并不明確，而該期間違約金的案件受理費(fèi)亦無(wú)法計(jì)算。最后，原告在立案之時(shí)繳納案件受理費(fèi)是按照請(qǐng)求支付違約金30,768元（自2013年12月28日至2014年9月15日，按1,178,838元*日萬(wàn)分之一*261天）的標(biāo)準(zhǔn)，而自此之后的案件受理費(fèi)原告并未繳納，故對(duì)于原告未繳納案件受理費(fèi)部分訴請(qǐng)本院不予處理。因此，本院將案涉違約金的截止日期確定為2014年9月15日。原告主張的此部分違約金，有事實(shí)及合同依據(jù)，本院予以支持。自此之后的違約金，原告可以明確訴請(qǐng)另行起訴主張。

關(guān)于原告訴請(qǐng)第一項(xiàng)，關(guān)于原告訴請(qǐng)被告履行辦理產(chǎn)權(quán)證義務(wù)，因被告尚進(jìn)行案涉房屋的產(chǎn)權(quán)登記備案，并不具備辦證條件，故對(duì)原告該訴請(qǐng)，本院不予支持。

綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第六十條、第一百一十四條，《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、被告大連某某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司自本判決發(fā)生法律效力起十日內(nèi)，向原告鄭某某支付違約金30,768元（自2013年12月28日至2014年9月15日，按1,178,838元*日萬(wàn)分之一*261天）

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

二、駁回原告鄭某某的其他訴訟請(qǐng)求（不包括2014年9月16日之后產(chǎn)生的逾期辦證違約金）。

案件受理費(fèi)570元，其他訴訟費(fèi)50元，合計(jì)620元（原告已預(yù)交），由被告大連某某集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)，與上述款項(xiàng)一并給付原告。

如不服本判決，可在判決書(shū)送達(dá)之日起15日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于遼寧省大連市中級(jí)人民法院。如在遞交上訴狀之日起7日內(nèi)未繳納上訴案件受理費(fèi)，按自動(dòng)撤回上訴處理。

申請(qǐng)執(zhí)行的期限為二年。

審　判　長(zhǎng)　盧丹丹

人民陪審員　于淑梅

人民陪審員　于菊英

二〇一五年六月四日

書(shū)　記　員　王　月

房屋買(mǎi)賣(mài)  合同糾紛