湖南省長沙市開福區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）開民一初字第01136號

原告楊某鳴。

委托代理人彭志華，湖南銀聯(lián)律師事務(wù)所律師。

委托代理人陳鑫平，湖南銀聯(lián)律師事務(wù)所律師。

被告長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地湖南省長沙市開福區(qū)瀏陽河路*號。

法定代表人傅某林。

委托代理人樊某民，男，19**年*月*日出生，漢族。

委托代理人孫士鋼，男，19**年**月*日，漢族。

原告楊某鳴訴被告長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛一案，于2014年4月9日向本院提起訴訟。本院受理后，依法由代理審判員房淼淼適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了審理，代理書記員彭小波擔(dān)任庭審記錄。原告楊某鳴的委托代理人彭志華、陳鑫平，被告長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托代理人樊某民到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告楊某鳴訴稱，原、被告于2011年9月15日簽訂《商品房買賣合同》，約定被告應(yīng)于2012年4月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗收合格、符合合同附件三約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)并符合合同約定的商品房交付給原告使用；因被告原因，未按合同約定的期限將該商品房交付原告使用，逾期超過30日后，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金。合同簽訂后，原告如約交付全部購房款581535元，被告至今未向原告交付符合合同約定的房屋?，F(xiàn)訴至法院，請求判令：1、被告向原告支付違約金38207元（自2013年9月1日計算至2014年4月9日）；2、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)。

被告長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司辯稱，被告已向原告支付逾期交房的違約金至2013年8月31日。房屋已于2013年9月驗收合格，符合交房條件，原告亦已收房。原告主張的違約金過高。

經(jīng)審理查明，原、被告于2011年9月15日簽訂《長沙市商品房買賣合同》一份，約定原告購買被告開發(fā)的怡然翠園項目中的第E棟＊＊號房（房屋建筑面積為92.19平方米）；購房單價為每平方米6308元，購房總價為581535元。合同第十條約定被告應(yīng)于2012年4月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的商品房交付原告使用；如遇下列特殊原因，除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外，被告可據(jù)實(shí)予以延期：遭遇不可抗力，且被告在事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)書面告知原告，市級及市級以上規(guī)劃、文物、環(huán)保、土管、林業(yè)、水利、電力等主管部門根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定采取對某項行政措施或重大技術(shù)問題而導(dǎo)致開發(fā)建設(shè)期延長，且被告在發(fā)生之日起30日內(nèi)告知原告的（本合同所指的不可抗力及免責(zé)事由的范圍包括以下情況：地震、洪災(zāi)等自然災(zāi)害，戰(zhàn)爭、動亂、大規(guī)模流行性疾病等社會異常事件、政府政策和法律法規(guī)的改變及其他等政府行為），原告延期支付應(yīng)當(dāng)支付的任何款項（包括代收的款項）或未按時辦理入伙手續(xù)的。合同第十一條約定房屋達(dá)到交付使用條件后，被告應(yīng)當(dāng)公告或書面通知原告辦理交付手續(xù)。原告應(yīng)在書面通知送達(dá)之日起10日內(nèi)對該房屋進(jìn)行驗收并與被告辦理交接手續(xù)，雙方進(jìn)行驗收交接時，被告應(yīng)出示本合同第十條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，被告還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。因被告原因，未按本合同第十條約定的期限將該商品房交付原告使用，按以下方式處理：按逾期時間，分別處理（不作累加）：（1）逾期未超過30日，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之二的違約金，合同繼續(xù)履行；（2）逾期超過30日后，原告要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日止，被告按日向原告支付已交付房價款萬分之三的違約金；由于原告原因，未能按期接受房屋的，雙方同意以下方式處理：在被告發(fā)出書面通知之日起30日內(nèi)，原告未到被告處辦理房屋交接手續(xù)的，又未對房屋質(zhì)量提出異議的，視為被告已履行房屋交付義務(wù)，原告對該商品房及一切所屬設(shè)施均無異議并已接收房屋和承擔(dān)房屋交付后的一切法律責(zé)任。被告按逾期每天15元向原告收取房屋管理費(fèi)，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由原告承擔(dān)。原告辦理房屋驗收手續(xù)時發(fā)現(xiàn)所交付的房屋存在質(zhì)量問題，可將相關(guān)情況在房屋驗收交接單上注明，交由被告在30天內(nèi)整改，整改合格之前原告有權(quán)拒絕收房，超過整改期被告應(yīng)按逾期承擔(dān)每天15元的延期交房責(zé)任。第二十二條約定本合同所稱“已付款”，包括原告的自付款、貸款銀行和公積金中心的按揭款。本合同所稱“利息”，指同期銀行存款利息，另有約定的除外。合同簽訂后，原告如約向被告交付25254元維修基金、契稅等費(fèi)用及全部購房款581535元。

被告于2012年4月18日作出公告，內(nèi)容為“2012年3月14日，我公司在與四方錦城業(yè)主代表見面懇談會議后，會后即向公司出資人和監(jiān)管部門進(jìn)行了匯報，并做了大量的相關(guān)工作，現(xiàn)就業(yè)主提出的相關(guān)問題答復(fù)公告如下：一、關(guān)于復(fù)工和交房的時間問題。1、E棟的建設(shè)擬在今年6月份復(fù)工，今年10月底前交房。2、A、D棟擬在2013年6月底前交房。3、B、C、F、G棟力爭在2013年12月底前交房。二、關(guān)于逾期交房違約金的支付。根據(jù)我司與業(yè)主簽訂的商品房買賣合同中的條款約定，因我方原因逾期交房，從逾期的下月開始，按月支付上月的違約金。我司目前正在爭取包括政府在內(nèi)的各方的支持，積極組織復(fù)工工作，希望廣大業(yè)主繼續(xù)關(guān)心支持，多提寶貴意見，及時與我司營銷部聯(lián)系，共同做好各項工作”。

長沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站于2013年10月15日向被告下達(dá)長質(zhì)監(jiān)函（2013）38號關(guān)于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗收的函，內(nèi)容為“你單位建設(shè)（開發(fā)）的四方錦城項目工程未經(jīng)驗收，就已經(jīng)將部分住房交付使用，違反了《中華人民共和國建筑法》第六十一條及《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第十六條的規(guī)定。現(xiàn)要求你單位立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗收，待驗收合格后方可交付使用。否則，我站將按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第五十八條規(guī)定，報建設(shè)行政主管部門進(jìn)行行政處罰”。

長沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會于2014年1月22日就唐湞浩等出具關(guān)于開福區(qū)四方錦城信訪問題的答復(fù)，內(nèi)容為“你們向我委反映的關(guān)于長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的開福區(qū)四方錦城未通過竣工驗收交付使用的問題，經(jīng)我委查實(shí)，現(xiàn)答復(fù)如下：開福區(qū)四方錦城E棟是由長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，施工單位為長沙市建設(shè)工程集團(tuán)有限公司，現(xiàn)該項目E棟房屋已竣工，但未辦理竣工驗收。長沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站已于2013年10月15日就該情況向長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下達(dá)了《關(guān)于要求停止違法交房，盡快辦理竣工驗收的函》（長質(zhì)監(jiān)函（2013）38號），要求立即停止違法交房，迅速組織辦理竣工驗收。你們反映的問題情況屬實(shí)，我委長沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站將督促長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司完善相關(guān)資料，辦理竣工驗收”。

被告向本院提交涉案房屋的房地產(chǎn)勘測報告書（勘測成果表中的審批處未蓋公章、實(shí)勘情況與報建圖差異對照表中的規(guī)劃部門意見處未蓋公章）、長沙市建設(shè)項目用地竣工測量報告書（長沙市國土資源測繪院于2013年5月13日就竣工測量結(jié)果記載該項目可以提交進(jìn)行竣工驗收）、城鎮(zhèn)建筑信報群（間）建設(shè)驗收申請表（投遞局未蓋章確認(rèn)）、怡然翠園（四方錦城）E棟工程竣工質(zhì)量驗收表（設(shè)計單位、勘察單位均于2013年9月5日分別簽章確認(rèn)滿足設(shè)計要求、同意驗收，符合設(shè)計要求，同意驗收）、E棟四方驗收意見表（施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)單位及建設(shè)單位均于2013年9月22日分別簽章確認(rèn)自檢驗收合格，四方驗收合格，驗收合格、具體整改意見見分戶驗收表，驗收合格、請施工單位嚴(yán)格按分戶驗收表認(rèn)真整改后復(fù)查、并按業(yè)主驗收意見再次整改），擬證明涉案房屋已經(jīng)驗收合格，符合交房條件；被告于2013年9月23日刊登的入伙通知（該通知載明怡然翠園第一期E棟已達(dá)到交房條件，將于2013年9月28日、29日正式交房，請業(yè)主于規(guī)定時間內(nèi)攜帶相關(guān)證件、資料到E棟一樓辦理入伙收房手續(xù)，逾期視同交房）、擬證明被告已通知原告收房。原告就上述證據(jù)材料均有異議。

上述事實(shí)，有《長沙市商品房買賣合同》、公告、答復(fù)、函、當(dāng)事人陳述及庭審筆錄等證據(jù)材料在卷佐證。

本院認(rèn)為，合同是平等主體之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定享有權(quán)利、履行義務(wù)。任何一方在沒有法定抗辯事由的前提下，不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合合同約定的，均應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事違約責(zé)任。本案中，原、被告雙方達(dá)成房屋買賣合意并簽訂了《長沙市商品房買賣合同》，該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示且未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。原、被告雙方均應(yīng)按照合同約定各自享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。依據(jù)《中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部令第5號》，長沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站負(fù)責(zé)監(jiān)督房屋建筑工程的竣工驗收，重點(diǎn)對驗收的組織形式、程序等是否符合有關(guān)規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。被告作為建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗收前將驗收的時間、地點(diǎn)及驗收組名單書面通知負(fù)責(zé)監(jiān)督該工程的工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)即長沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站。被告雖向本院提交四方驗收意見表（包括施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)單位及建設(shè)單位）及工程竣工質(zhì)量驗收表（包括設(shè)計單位及勘察單位），但上述驗收表僅能證明被告曾組織施工單位、監(jiān)理單位、物業(yè)單位、建設(shè)單位、設(shè)計及勘察單位就涉案房屋進(jìn)行了驗收，不能證明房屋已經(jīng)竣工驗收合格（包括驗收的組織形式、程序等合法），被告至今亦未辦理工程竣工驗收備案，且驗收表的落款日期均在長沙市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站認(rèn)定被告違法交房之前，故被告提出涉案房屋已經(jīng)竣工驗收合格的抗辯主張，本院不予采納。建筑工程經(jīng)竣工驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。即使被告向原告交付了房屋，但其交付的房屋未經(jīng)竣工驗收合格，違反了法律的禁止性規(guī)定，交房行為應(yīng)認(rèn)定為無效。故被告以原、被告已辦理交房手續(xù)為由主張其已完成交房義務(wù)，本院不予采納。合同簽訂后，原告依約交付了購房款及相關(guān)費(fèi)用，被告未依約向原告交付房屋，其行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，故本院對原告主張的被告逾期交房而產(chǎn)生的違約金予以支持。違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。被告請求減少違約金，應(yīng)舉證證明請求調(diào)整的理由及依據(jù)，但對其而言，并不可能舉出因自己違約給對方造成損失的證據(jù)，鑒于原告并未向本院舉證證明被告遲延交房給其所造成的損失及具體數(shù)額，原告的實(shí)際損失難以確定，故本院酌情調(diào)整2013年9月1日至2014年4月9日期間的逾期交房違約金按已交付購房款的萬分之二計算。綜上，本案違約金的計算方式為：從2013年9月1日開始計算至2014年4月9日止（共計220天），按每日116.31元（581535元×0.0002）為標(biāo)準(zhǔn)支付，共計25588元（116.31元×220天）。

綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國建筑法》第六十一條，《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百四十八條之規(guī)定，判決如下：

一、被告長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)向原告楊某鳴支付違約金25588元；

二、駁回原告楊某鳴的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)755元，因適用簡易程序減半收取377.5元，由被告長沙某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖南省長沙市中級人民法院。

代理審判員　房淼淼

二〇一四年九月二十八日

代理書記員　彭小波

房屋買賣合同糾紛