湖北省武漢市東西湖區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）鄂東西湖民商初字第00330號(hào)

原告劉某。

委托代理人胡小良，湖北珞珈律師事務(wù)所律師。

被告武漢某置業(yè)有限公司，住所地武漢市東西湖區(qū)金山大道金銀湖生態(tài)商務(wù)城管理委員會(huì)***樓。

法定代表人高某，總經(jīng)理。

原告劉某與被告武漢某置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱某公司）商品房預(yù)售合同糾紛一案，本院受理后，依法由代理審判員張某獨(dú)任審判，于2014年5月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某及其委托代理人胡小良到庭參加訴訟，被告某公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告劉某訴稱，2013年4月被告向原告推銷航天興隆國(guó)際一期（位于東西湖馬池路和環(huán)湖路交匯處）的商品房，被告的銷售人員對(duì)原告介紹該商品房不屬于武漢市限購范圍，原告遂同意購買。此后，雙方簽訂了商品房買賣合同（6份文書均由被告持有），合同約定：原告購買被告航天鑫隆國(guó)際一期的1棟1單元24層4號(hào)房屋，建筑面積為123.03平方米，單價(jià)為6，054.92元／平方米，總價(jià)744，937元，付款方式為首付和銀行按揭。合同簽訂后，原告于4月12日支付434，937元，其余房款需要辦理銀行按揭手續(xù)。原告后知道該商品房屬于限購范圍，被告又承諾可為原告提供（非武漢市戶籍居民）一年武漢市社保繳納證明（以符合購房條件），并于2013年5月5日和7月28日分兩次向原告收取了辦理證明的費(fèi)用共計(jì)18，000元。此后，雖經(jīng)多次催告，被告一直未能向原告提供一年武漢社保繳納證明。根據(jù)武漢市房屋限購政策，原告與被告簽訂的商品房買賣合同不能備案，原告也無法辦理房屋按揭貸款和辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記。綜上，被告在銷售房屋過程中實(shí)施欺詐，根據(jù)武漢市的房屋限購政策，原告對(duì)所購房屋不能取得產(chǎn)權(quán)登記（所有權(quán)），原告簽訂房屋合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，根據(jù)法律規(guī)定，原告有權(quán)解除合同，并要求被告承擔(dān)違約者責(zé)任。請(qǐng)求判令：1、解除原告與被告之間的《商品房買賣合同》；2、被告向原告返還房款434，937元及利息（以434，937元為本金，從2013年4月12日起按照銀行同期同類貸款年利率6.65%計(jì)算至付清日止，暫計(jì)算至2014年4月11日為28，271元）；3、判令被告向原告返還社保代辦費(fèi)18，000元；4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告某公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭應(yīng)訴，亦未向本院提交書面答辯狀。

原告劉某為支持其訴訟主張，在舉證限期內(nèi)向本院提交了下列證據(jù)材料：

1、原告劉某的身份證和戶口本，證明原告是非武漢市戶籍，屬于限購范圍；劉良田系原告父親；

2、購房發(fā)票及三張銀行轉(zhuǎn)賬憑證，證明原告購買被告航天興隆國(guó)際一期1-1-2404號(hào)房屋，面積123.03平方米，單價(jià)為6，054.92元／平方米，總價(jià)744，937元，原告劉某通過劉良田的工商銀行儲(chǔ)蓄卡于2013年3月3日向被告武漢某置業(yè)有限公司支付10，000元，3月8日支付415，800元，同日又再次支付9，000元，三次轉(zhuǎn)賬共計(jì)434，800元；

3、兩張收條，證明被告收取原告父親劉良田支付的代辦社保費(fèi)18，000元，被告購房中有欺詐；

4、武房發(fā)（2011）32號(hào)文（武漢市房管局關(guān)于武漢市房屋限購政策有關(guān)問題的通知）、武政辦（2013）163號(hào)文，證明原告屬于限購范圍，根據(jù)武房發(fā)（2011）32號(hào)文的第二條，被告沒有履行限購政策告知義務(wù)，沒有履行對(duì)購房人的資格審查義務(wù)，存在欺詐行為。

被告某公司在舉證限期內(nèi)未提交證據(jù)。

本院依職權(quán)于2014年6月5日向被告某公司的武漢三江航天興隆投資有限公司“航天興隆國(guó)際”項(xiàng)目部高級(jí)職業(yè)顧問李娜進(jìn)行了調(diào)查，并制作了筆錄。李娜在筆錄中陳述，原告劉某購買的“航天興隆國(guó)際”商品房系前被告公司員工劉飛銷售的。2013年5月5日及7月28日，劉飛是分兩次收到劉某的父親劉良田支付的18，000元，并且公司的銷售主管也清楚劉飛兩次收款及出具收條的事實(shí)。

原告劉某對(duì)李娜在調(diào)查筆錄中的陳述沒有異議，認(rèn)為劉飛收取原告劉某18，000元的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為職務(wù)行為，公司是知情的，由此產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)由公司承擔(dān)。

本院對(duì)原告劉某提交的上述證據(jù)材料審查認(rèn)證如下：

證據(jù)1系劉某本人的身份證和戶口本，經(jīng)本院核對(duì)與原件無異，可以證明原告劉某的主體資格，以及原告劉某是非武漢市戶籍，屬于限購范圍，劉良田系原告劉某的父親，本院予以采信。證據(jù)2購房發(fā)票及三張銀行轉(zhuǎn)賬憑證，經(jīng)本院核對(duì)與原件無異，發(fā)票上載明了劉某購買航天興隆國(guó)際一期1-1-2404的面積為123.03平方米，單價(jià)為6，054.92元／平方米，原告劉某支付了434，937元，可以證明原告劉某與被告某公司之間的商品房預(yù)售合同關(guān)系；三張銀行轉(zhuǎn)賬憑證，可以證明原告劉某通過其父劉良田的工商銀行儲(chǔ)蓄卡三次轉(zhuǎn)賬共計(jì)434，800元；故對(duì)該組證據(jù)本院予以采信。證據(jù)3兩張收條，經(jīng)本院核對(duì)與原件無異，且與本院調(diào)查的內(nèi)容能相互印證，本院予以采信。證據(jù)4武房發(fā)（2011）32號(hào)文及武政辦（2013）163號(hào)文，系政府文件，可以證明武漢市關(guān)于商品房限購的具體規(guī)定，本院予以采信。

本院根據(jù)庭審中確認(rèn)的證據(jù)和原告劉某在庭上的陳述，綜合認(rèn)定本案事實(shí)如下：

某公司于2009年7月17日成立，企業(yè)類型為法人獨(dú)資（武漢三江航天興隆投資有限公司為其法人股東）。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)，建造、銷售、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施；承接市政工程、建筑裝飾工程，水電、冷暖氣工程的安裝、維修；物業(yè)管理。

2013年3月，劉某向某公司購買航天興隆國(guó)際一期1棟1單元24層4號(hào)房屋，建筑面積為123.03平方米，單價(jià)為6，054.92元／平方米，總價(jià)744，937元。劉某通過其父劉良田的工商銀行儲(chǔ)蓄卡于3月3日向某公司支付10，000元，3月8日支付415，800元，同日又再次支付9，000元，三次轉(zhuǎn)賬共計(jì)434，800元。劉某又于4月12日到某公司航天興隆國(guó)際支付了現(xiàn)金137元，某公司于同日向劉某出具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。發(fā)票上載明了付款方為劉某，收款方為某公司，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目名稱為航天興隆國(guó)際一期，銷售的不動(dòng)產(chǎn)樓牌號(hào)為1-1-2404，建筑面積為123.03平方米，單價(jià)為6，054.92元／平方米，預(yù)收購房款金額為434，937元，某公司在發(fā)票上加蓋了其發(fā)票專用章。

在劉某支付了上述款項(xiàng)后，因劉某為非武漢市戶籍居民，且繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間未滿兩年，不具備購房資格，某公司承諾可以為其代辦社保。2013年5月5日、7月28日，劉良田分兩次向某公司航天興隆國(guó)際的銷售人員劉飛交納了18，000元，劉飛出具了兩張共計(jì)收到劉良田18，000元的收條。

2014年3月，劉某與某公司簽訂了商品房買賣合同，某公司稱為劉某辦理備案登記手續(xù)，一直未將合同交給劉某。

另查明，劉某于2013年8月1日參加工作，從2013年8月起，由湖北荷普藥業(yè)股份有限公司在武漢市東西湖區(qū)為其交納社會(huì)保險(xiǎn)。2011年2月21日，武漢市住房保障和房屋管理局制發(fā)的武房發(fā)（2011）32號(hào)文《市房管局關(guān)于調(diào)整我市住房限購政策有關(guān)問題的通知》中，明確通知“一、自2011年2月23日起，暫定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房，下同）；對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)交納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市行政區(qū)域內(nèi)向其出售住房。對(duì)違反規(guī)定購房的，不予辦理房地產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。二、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與購房人簽訂商品房住房買賣合同前，應(yīng)履行對(duì)購房人限購政策告知和購房資格審核義務(wù)，核驗(yàn)購房人及家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等有關(guān)資料……”2013年11月18日，武漢市人民政府辦公廳制發(fā)的武政辦（2013）163號(hào)文《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》中，明確提出“……繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購政策，暫定對(duì)非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購房的，由必須在本市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間一年調(diào)整為二年，并僅限購1套住房……”

2014年5月9日，劉某訴至本院，請(qǐng)求如訴稱。某公司經(jīng)本院傳票傳喚，無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟，本案調(diào)解不成。

本院認(rèn)為，雖然原告劉某未能提供其與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》，但是被告某公司出具的發(fā)票中載明的付款方為劉某，收款方為某公司，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目名稱為航天興隆國(guó)際一期，銷售的不動(dòng)產(chǎn)樓牌號(hào)為1-1-2404，建筑面積為123.03平方米，單價(jià)為6，054.92元／平方米，預(yù)收購房款金額為434，937元等內(nèi)容，可以完整反映原告劉某與被告某公司之間存在商品房預(yù)售合同關(guān)系。被告某公司應(yīng)當(dāng)按照武漢市住房保障和房屋管理局關(guān)于限購政策的通知要求，在簽訂合同前，向非本市戶籍購房人劉某告知武漢市關(guān)于房屋的限購政策，并對(duì)劉某的購房資格進(jìn)行審核。而其在明知武漢市住房限購政策的情況下，仍與原告劉某簽訂《商品房買賣合同》，收取相應(yīng)的購房款，并承諾其能代辦交納一年社會(huì)保險(xiǎn)。而在原告劉某按合同約定履行了付款義務(wù)后，被告某公司無法代辦交納社保，也無法為雙方簽訂的《商品房買賣合同》辦理備案登記。由于被告某公司在銷售過程中，對(duì)武漢市住房限購政策情況未向買受人作出提示和說明，存在隱瞞真實(shí)情況的欺詐行為，導(dǎo)致買受人的誤解并作出了錯(cuò)誤決定，該行為致使原告劉某與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定，當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，可以解除合同。故對(duì)原告劉某要求解除其與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定：“合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失”。本案中，原告劉某已經(jīng)支付的購房款為434，937元及被告某公司向原告劉某收取的社保代辦費(fèi)18，000元，被告某公司應(yīng)當(dāng)予以返還。原告劉某因?yàn)楹贤獬?，?dǎo)致其存在利息損失，應(yīng)當(dāng)以434，937元為本金，從被告某公司向原告劉某出具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票之日即2013年4月12日起，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算至實(shí)際付清之日止。故對(duì)原告劉某要求被告某公司向原告劉某返還購房款434，937元及利息，以及返還社保代辦費(fèi)18，000元的訴訟請(qǐng)求，本院予以支持。

被告某公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴，不影響本案的正常審理，可依法缺席判決。

依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百三十條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定，缺席判決如下：

一、解除原告劉某與被告武漢某置業(yè)有限公司之間簽訂的《商品房買賣合同》；

二、被告武漢某置業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還原告劉某購房款434，937元及利息（以434，937元為本金，從2013年4月12日起，按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算至實(shí)際付清之日止）；

三、被告武漢某置業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還原告劉某代辦社保費(fèi)用18，000元。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)4，299元（已減半收取，原告劉某已預(yù)交），由被告武漢某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)8，598元，款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名：武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費(fèi)分戶；賬戶：07×××93；開戶行：農(nóng)行武漢市民航東路分理處，行號(hào)：832886；上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

代理審判員　張某

二〇一四年八月一日

書　記　員　錢嫚

商品房預(yù)售合同糾紛