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湖北省武漢市東西湖區(qū)人民法院
民事判決書
(2014)鄂東西湖民商初字第00330號(hào)
原告劉某。
委托代理人胡小良,湖北珞珈律師事務(wù)所律師。
被告武漢某置業(yè)有限公司,住所地武漢市東西湖區(qū)金山大道金銀湖生態(tài)商務(wù)城管理委員會(huì)***樓。
法定代表人高某,總經(jīng)理。
原告劉某與被告武漢某置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱某公司)商品房預(yù)售合同糾紛一案,本院受理后,依法由代理審判員張某獨(dú)任審判,于2014年5月20日公開開庭進(jìn)行了審理。原告劉某及其委托代理人胡小良到庭參加訴訟,被告某公司經(jīng)本院傳票傳喚無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某訴稱,2013年4月被告向原告推銷航天興隆國(guó)際一期(位于東西湖馬池路和環(huán)湖路交匯處)的商品房,被告的銷售人員對(duì)原告介紹該商品房不屬于武漢市限購范圍,原告遂同意購買。此后,雙方簽訂了商品房買賣合同(6份文書均由被告持有),合同約定:原告購買被告航天鑫隆國(guó)際一期的1棟1單元24層4號(hào)房屋,建筑面積為123.03平方米,單價(jià)為6,054.92元/平方米,總價(jià)744,937元,付款方式為首付和銀行按揭。合同簽訂后,原告于4月12日支付434,937元,其余房款需要辦理銀行按揭手續(xù)。原告后知道該商品房屬于限購范圍,被告又承諾可為原告提供(非武漢市戶籍居民)一年武漢市社保繳納證明(以符合購房條件),并于2013年5月5日和7月28日分兩次向原告收取了辦理證明的費(fèi)用共計(jì)18,000元。此后,雖經(jīng)多次催告,被告一直未能向原告提供一年武漢社保繳納證明。根據(jù)武漢市房屋限購政策,原告與被告簽訂的商品房買賣合同不能備案,原告也無法辦理房屋按揭貸款和辦理所購房屋的產(chǎn)權(quán)登記。綜上,被告在銷售房屋過程中實(shí)施欺詐,根據(jù)武漢市的房屋限購政策,原告對(duì)所購房屋不能取得產(chǎn)權(quán)登記(所有權(quán)),原告簽訂房屋合同的目的不能實(shí)現(xiàn),根據(jù)法律規(guī)定,原告有權(quán)解除合同,并要求被告承擔(dān)違約者責(zé)任。請(qǐng)求判令:1、解除原告與被告之間的《商品房買賣合同》;2、被告向原告返還房款434,937元及利息(以434,937元為本金,從2013年4月12日起按照銀行同期同類貸款年利率6.65%計(jì)算至付清日止,暫計(jì)算至2014年4月11日為28,271元);3、判令被告向原告返還社保代辦費(fèi)18,000元;4、本案訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。
被告某公司經(jīng)本院傳票傳喚未到庭應(yīng)訴,亦未向本院提交書面答辯狀。
原告劉某為支持其訴訟主張,在舉證限期內(nèi)向本院提交了下列證據(jù)材料:
1、原告劉某的身份證和戶口本,證明原告是非武漢市戶籍,屬于限購范圍;劉良田系原告父親;
2、購房發(fā)票及三張銀行轉(zhuǎn)賬憑證,證明原告購買被告航天興隆國(guó)際一期1-1-2404號(hào)房屋,面積123.03平方米,單價(jià)為6,054.92元/平方米,總價(jià)744,937元,原告劉某通過劉良田的工商銀行儲(chǔ)蓄卡于2013年3月3日向被告武漢某置業(yè)有限公司支付10,000元,3月8日支付415,800元,同日又再次支付9,000元,三次轉(zhuǎn)賬共計(jì)434,800元;
3、兩張收條,證明被告收取原告父親劉良田支付的代辦社保費(fèi)18,000元,被告購房中有欺詐;
4、武房發(fā)(2011)32號(hào)文(武漢市房管局關(guān)于武漢市房屋限購政策有關(guān)問題的通知)、武政辦(2013)163號(hào)文,證明原告屬于限購范圍,根據(jù)武房發(fā)(2011)32號(hào)文的第二條,被告沒有履行限購政策告知義務(wù),沒有履行對(duì)購房人的資格審查義務(wù),存在欺詐行為。
被告某公司在舉證限期內(nèi)未提交證據(jù)。
本院依職權(quán)于2014年6月5日向被告某公司的武漢三江航天興隆投資有限公司“航天興隆國(guó)際”項(xiàng)目部高級(jí)職業(yè)顧問李娜進(jìn)行了調(diào)查,并制作了筆錄。李娜在筆錄中陳述,原告劉某購買的“航天興隆國(guó)際”商品房系前被告公司員工劉飛銷售的。2013年5月5日及7月28日,劉飛是分兩次收到劉某的父親劉良田支付的18,000元,并且公司的銷售主管也清楚劉飛兩次收款及出具收條的事實(shí)。
原告劉某對(duì)李娜在調(diào)查筆錄中的陳述沒有異議,認(rèn)為劉飛收取原告劉某18,000元的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為職務(wù)行為,公司是知情的,由此產(chǎn)生的民事責(zé)任應(yīng)當(dāng)由公司承擔(dān)。
本院對(duì)原告劉某提交的上述證據(jù)材料審查認(rèn)證如下:
證據(jù)1系劉某本人的身份證和戶口本,經(jīng)本院核對(duì)與原件無異,可以證明原告劉某的主體資格,以及原告劉某是非武漢市戶籍,屬于限購范圍,劉良田系原告劉某的父親,本院予以采信。證據(jù)2購房發(fā)票及三張銀行轉(zhuǎn)賬憑證,經(jīng)本院核對(duì)與原件無異,發(fā)票上載明了劉某購買航天興隆國(guó)際一期1-1-2404的面積為123.03平方米,單價(jià)為6,054.92元/平方米,原告劉某支付了434,937元,可以證明原告劉某與被告某公司之間的商品房預(yù)售合同關(guān)系;三張銀行轉(zhuǎn)賬憑證,可以證明原告劉某通過其父劉良田的工商銀行儲(chǔ)蓄卡三次轉(zhuǎn)賬共計(jì)434,800元;故對(duì)該組證據(jù)本院予以采信。證據(jù)3兩張收條,經(jīng)本院核對(duì)與原件無異,且與本院調(diào)查的內(nèi)容能相互印證,本院予以采信。證據(jù)4武房發(fā)(2011)32號(hào)文及武政辦(2013)163號(hào)文,系政府文件,可以證明武漢市關(guān)于商品房限購的具體規(guī)定,本院予以采信。
本院根據(jù)庭審中確認(rèn)的證據(jù)和原告劉某在庭上的陳述,綜合認(rèn)定本案事實(shí)如下:
某公司于2009年7月17日成立,企業(yè)類型為法人獨(dú)資(武漢三江航天興隆投資有限公司為其法人股東)。經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā),建造、銷售、出租和管理自建商品房及配套設(shè)施;承接市政工程、建筑裝飾工程,水電、冷暖氣工程的安裝、維修;物業(yè)管理。
2013年3月,劉某向某公司購買航天興隆國(guó)際一期1棟1單元24層4號(hào)房屋,建筑面積為123.03平方米,單價(jià)為6,054.92元/平方米,總價(jià)744,937元。劉某通過其父劉良田的工商銀行儲(chǔ)蓄卡于3月3日向某公司支付10,000元,3月8日支付415,800元,同日又再次支付9,000元,三次轉(zhuǎn)賬共計(jì)434,800元。劉某又于4月12日到某公司航天興隆國(guó)際支付了現(xiàn)金137元,某公司于同日向劉某出具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)發(fā)票。發(fā)票上載明了付款方為劉某,收款方為某公司,不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目名稱為航天興隆國(guó)際一期,銷售的不動(dòng)產(chǎn)樓牌號(hào)為1-1-2404,建筑面積為123.03平方米,單價(jià)為6,054.92元/平方米,預(yù)收購房款金額為434,937元,某公司在發(fā)票上加蓋了其發(fā)票專用章。
在劉某支付了上述款項(xiàng)后,因劉某為非武漢市戶籍居民,且繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間未滿兩年,不具備購房資格,某公司承諾可以為其代辦社保。2013年5月5日、7月28日,劉良田分兩次向某公司航天興隆國(guó)際的銷售人員劉飛交納了18,000元,劉飛出具了兩張共計(jì)收到劉良田18,000元的收條。
2014年3月,劉某與某公司簽訂了商品房買賣合同,某公司稱為劉某辦理備案登記手續(xù),一直未將合同交給劉某。
另查明,劉某于2013年8月1日參加工作,從2013年8月起,由湖北荷普藥業(yè)股份有限公司在武漢市東西湖區(qū)為其交納社會(huì)保險(xiǎn)。2011年2月21日,武漢市住房保障和房屋管理局制發(fā)的武房發(fā)(2011)32號(hào)文《市房管局關(guān)于調(diào)整我市住房限購政策有關(guān)問題的通知》中,明確通知“一、自2011年2月23日起,暫定對(duì)已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女,下同)、能夠提供本市1年納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭,限購1套住房(含新建商品住房和二手住房,下同);對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供1年本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)交納證明的非本市戶籍居民家庭,暫停在本市行政區(qū)域內(nèi)向其出售住房。對(duì)違反規(guī)定購房的,不予辦理房地產(chǎn)相關(guān)登記手續(xù)。二、各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、代理銷售的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在與購房人簽訂商品房住房買賣合同前,應(yīng)履行對(duì)購房人限購政策告知和購房資格審核義務(wù),核驗(yàn)購房人及家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等有關(guān)資料……”2013年11月18日,武漢市人民政府辦公廳制發(fā)的武政辦(2013)163號(hào)文《武漢市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的意見》中,明確提出“……繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購政策,暫定對(duì)非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購房的,由必須在本市納稅或者繳納社會(huì)保險(xiǎn)時(shí)間一年調(diào)整為二年,并僅限購1套住房……”
2014年5月9日,劉某訴至本院,請(qǐng)求如訴稱。某公司經(jīng)本院傳票傳喚,無正當(dāng)理由未到庭參加訴訟,本案調(diào)解不成。
本院認(rèn)為,雖然原告劉某未能提供其與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》,但是被告某公司出具的發(fā)票中載明的付款方為劉某,收款方為某公司,不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目名稱為航天興隆國(guó)際一期,銷售的不動(dòng)產(chǎn)樓牌號(hào)為1-1-2404,建筑面積為123.03平方米,單價(jià)為6,054.92元/平方米,預(yù)收購房款金額為434,937元等內(nèi)容,可以完整反映原告劉某與被告某公司之間存在商品房預(yù)售合同關(guān)系。被告某公司應(yīng)當(dāng)按照武漢市住房保障和房屋管理局關(guān)于限購政策的通知要求,在簽訂合同前,向非本市戶籍購房人劉某告知武漢市關(guān)于房屋的限購政策,并對(duì)劉某的購房資格進(jìn)行審核。而其在明知武漢市住房限購政策的情況下,仍與原告劉某簽訂《商品房買賣合同》,收取相應(yīng)的購房款,并承諾其能代辦交納一年社會(huì)保險(xiǎn)。而在原告劉某按合同約定履行了付款義務(wù)后,被告某公司無法代辦交納社保,也無法為雙方簽訂的《商品房買賣合同》辦理備案登記。由于被告某公司在銷售過程中,對(duì)武漢市住房限購政策情況未向買受人作出提示和說明,存在隱瞞真實(shí)情況的欺詐行為,導(dǎo)致買受人的誤解并作出了錯(cuò)誤決定,該行為致使原告劉某與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。《中華人民共和國(guó)合同法》第九十四條規(guī)定,當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的,可以解除合同。故對(duì)原告劉某要求解除其與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。
《中華人民共和國(guó)合同法》第九十七條規(guī)定:“合同解除后,尚未履行的,終止履行;已經(jīng)履行的,根據(jù)履行情況和合同性質(zhì),當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補(bǔ)救措施,并有權(quán)要求賠償損失”。本案中,原告劉某已經(jīng)支付的購房款為434,937元及被告某公司向原告劉某收取的社保代辦費(fèi)18,000元,被告某公司應(yīng)當(dāng)予以返還。原告劉某因?yàn)楹贤獬?,?dǎo)致其存在利息損失,應(yīng)當(dāng)以434,937元為本金,從被告某公司向原告劉某出具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票之日即2013年4月12日起,按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算至實(shí)際付清之日止。故對(duì)原告劉某要求被告某公司向原告劉某返還購房款434,937元及利息,以及返還社保代辦費(fèi)18,000元的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。
被告某公司經(jīng)本院合法傳喚未到庭應(yīng)訴,不影響本案的正常審理,可依法缺席判決。
依照《中華人民共和國(guó)合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十四條、第九十七條、第一百零七條、第一百三十條和《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十四條的規(guī)定,缺席判決如下:
一、解除原告劉某與被告武漢某置業(yè)有限公司之間簽訂的《商品房買賣合同》;
二、被告武漢某置業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還原告劉某購房款434,937元及利息(以434,937元為本金,從2013年4月12日起,按照中國(guó)人民銀行同期貸款利率進(jìn)行計(jì)算至實(shí)際付清之日止);
三、被告武漢某置業(yè)有限公司于本判決生效后五日內(nèi)返還原告劉某代辦社保費(fèi)用18,000元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
案件受理費(fèi)4,299元(已減半收取,原告劉某已預(yù)交),由被告武漢某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)。
如不服本判決,可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀,并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本,上訴于湖北省武漢市中級(jí)人民法院。上訴人在提交上訴狀時(shí)預(yù)交案件受理費(fèi)8,598元,款匯武漢市中級(jí)人民法院。戶名:武漢市財(cái)政局非稅收入?yún)R繳專戶-市中院訴訟費(fèi)分戶;賬戶:07×××93;開戶行:農(nóng)行武漢市民航東路分理處,行號(hào):832886;上訴人在上訴期滿后七日內(nèi)未預(yù)交訴訟費(fèi)用的,按自動(dòng)撤回上訴處理。
代理審判員 張某
二〇一四年八月一日
書 記 員 錢嫚
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