北京市第一中級人民法院

民事判決書

（2015）一中民（商）終字第2593號

上訴人（原審原告）云南某某藥業(yè)有限公司，住所地云南省昆明市吳井路***號***幢三樓、四樓。

法定代表人吳甲，執(zhí)行董事。

委托代理人李甲，男，19**年**月**日出生。

委托代理人李乙，女，19**年**月**日出生。

被上訴人（原審被告）中國某某乙中藥公司，住所地北京市海淀區(qū)西四環(huán)北路**號依斯特大廈**層。

法定代表人吳乙，總經(jīng)理。

委托代理人周杰，北京市浩天信和律師事務(wù)所律師。

委托代理人袁娟，北京市浩天信和律師事務(wù)所律師。

上訴人云南某某藥業(yè)有限公司（以下簡稱甲藥業(yè)公司）因與被上訴人中國某某乙中藥公司（以下簡稱乙中藥公司）股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛一案，不服北京市海淀區(qū)人民法院（2014）海民（商）初字第17800號民事判決，向本院提起上訴。本院于2015年2月10日受理后，依法組成了由法官鄒明宇擔(dān)任審判長，法官劉海云、黃占山參加的合議庭，進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

甲藥業(yè)公司在一審中起訴稱：甲藥業(yè)公司通過北京產(chǎn)權(quán)交易所競拍取得乙中藥公司原所持有的云南藥材有限公司（以下簡稱藥材公司）76.19％的股權(quán)及5603萬元的債權(quán)，雙方于2012年5月21日簽訂了產(chǎn)權(quán)交易合同。在交易藥材公司的財產(chǎn)交接后，甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)乙中藥公司在對上述財產(chǎn)進(jìn)行掛牌轉(zhuǎn)讓時，未向競買人告知藥材公司的部份房產(chǎn)屬危房性質(zhì)，導(dǎo)致甲藥業(yè)公司在購買藥材公司76.19％的股權(quán)及5603萬元的債權(quán)后，不得已另行額外支出了1000多萬元對具有危房性質(zhì)的房產(chǎn)重新進(jìn)行加固修繕。此外，乙中藥公司在對藥材公司的股權(quán)及債權(quán)進(jìn)行掛牌公示時，按評估報告內(nèi)容所示，位于昆明市×××號房產(chǎn)與案外第三方的租賃期限至2012年12月31日，但實際該房產(chǎn)對外的實際租賃期限卻是至2013年11月30日，且乙中藥公司就該房產(chǎn)對外的租賃價格也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價格。為盡快收回房屋進(jìn)行經(jīng)營，甲藥業(yè)公司不得已被迫與房屋承租人進(jìn)行協(xié)商，在損失了一定經(jīng)濟(jì)利益后，與該承租人解除了2013年度期間的租賃關(guān)系。乙中藥公司對交易中重大事項的隱瞞直接導(dǎo)致甲藥業(yè)公司遭受了重大的經(jīng)濟(jì)損失。對甲藥業(yè)公司的損失，乙中藥公司依法應(yīng)承擔(dān)全部賠償責(zé)任。鑒于此，為維護(hù)甲藥業(yè)公司的合法權(quán)益，請求法院判令：1、乙中藥公司賠償甲藥業(yè)公司損失400萬元；2、本案全部訴訟費用由乙中藥公司承擔(dān)。

中國某某乙中藥公司在一審中答辯稱：一、甲藥業(yè)公司應(yīng)當(dāng)明確訴訟請求，說明其主張的400萬元賠償?shù)臉?gòu)成和依據(jù)。二、乙中藥公司不存在未披露“危房”的情況，不應(yīng)承擔(dān)甲藥業(yè)公司因經(jīng)營或使用需要修繕房屋的成本。根據(jù)建設(shè)部頒布的《城市危險房屋管理規(guī)定》第二條規(guī)定：“危險房屋，系指結(jié)構(gòu)已嚴(yán)重?fù)p壞或承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，隨時有可能喪失結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和承載能力，不能保證居住和使用安全的房屋。”藥材公司的房屋不存在上述情況。另外，判斷一幢房屋是否為危房，應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述《城市危險房屋管理規(guī)定》進(jìn)行房屋安全鑒定。甲藥業(yè)公司在未經(jīng)鑒定的情況下妄言藥材公司的部分房屋屬于“危房”，完全沒有事實依據(jù)。甲藥業(yè)公司未明確其提供的《鋼結(jié)構(gòu)工程承包合同》對應(yīng)的是哪部分房屋，但乙中藥公司交易時向甲藥業(yè)公司披露的資產(chǎn)評估報告第二冊“固定資產(chǎn)-房屋建筑物評估明細(xì)表”顯示，藥材公司絕大部分房產(chǎn)建成于上世紀(jì)七八十年代，迄今已有三十余年，如存在一定程度的老舊也屬合理。評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估時已充分考慮到了樓齡對房屋價值的影響，這符合《國有資產(chǎn)評估管理辦法》相關(guān)規(guī)定，也符合資產(chǎn)評估的慣例和行規(guī)。評估結(jié)論是公允合理的，也依法履行了審批備案手續(xù)。甲藥業(yè)公司為使藥材公司房產(chǎn)增值而進(jìn)行的修繕成本不應(yīng)由乙中藥公司承擔(dān)。三、關(guān)于×××號房產(chǎn)租賃期限造成的損失。1、乙中藥公司在資產(chǎn)評估報告中披露的租期與實際租期相差11個月，甲藥業(yè)公司起訴狀中主張的損失為這一期間合同約定租金與市場價格的差額。但從藥材公司與昆明城萬如商貿(mào)有限公司（以下簡稱城萬如公司）在五華區(qū)大觀街道人民調(diào)解委員會（以下簡稱大觀街道調(diào)委會）主持下簽署的《人民調(diào)解書》判斷，甲藥業(yè)公司在2012年11月13日就已經(jīng)與城萬如公司解除了租賃合同，這時離乙中藥公司披露的租期屆滿還有1個月零17天，2012年11月13日起，甲藥業(yè)公司就直接對12家經(jīng)營者收取租金了。這說明甲藥業(yè)公司收取租金已完全實現(xiàn)了2013年1月至11月的市場價格，并且還提前實現(xiàn)了。2、至于甲藥業(yè)公司與城萬如公司的解約成本，現(xiàn)在其未能證明，因其未能提供《人民調(diào)解書》的關(guān)鍵性附件，也就是城萬如公司對12家經(jīng)營戶的原《租賃協(xié)議》及現(xiàn)《三方協(xié)議》。3、即使甲藥業(yè)公司真的為解約付出了高昂的代價，也不應(yīng)由乙中藥公司承擔(dān)。因為藥材公司與城萬如公司簽署的《辦公樓（商鋪）租賃合同》第六條明確約定“1、租賃期間，甲乙雙方不得無故解除合同。如有特殊情況需要解除合同，需提前兩個月通知對方，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。2、如甲方違約，除退還乙方已交的租金、保證金外，還應(yīng)賠償乙方違約金。違約金的計算為：未履約年限的約定租金總和的20％作為賠償”。按照該條計算，即使甲藥業(yè)公司提前解除租約，也只需向承租方支付29.33萬元（160萬÷12月＊11月＊20％）的違約金即可?！逗贤ā返谝话僖皇龡l規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。上述29.33萬元才是乙中藥公司可能預(yù)見到的損失?！逗贤ā返谝话僖皇艞l規(guī)定：“當(dāng)事人一方違約后，對方應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施防止損失的擴(kuò)大；沒有采取適當(dāng)措施致使損失擴(kuò)大的，不得就擴(kuò)大的損失要求賠償。”根據(jù)該規(guī)定，甲藥業(yè)公司人為的、不合理的擴(kuò)大的損失不應(yīng)由乙中藥公司承擔(dān)。4、《合同法》第一百一十二條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。”根據(jù)這一規(guī)定，甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)了租期不一致的問題后，最合理合法的解決方式應(yīng)該是立即告知乙中藥公司，由乙中藥公司采取補救措施或與承租人進(jìn)行協(xié)商，而甲藥業(yè)公司在與城萬如公司簽署所謂《人民調(diào)解書》前從未知會乙中藥公司。乙中藥公司從與城萬如公司以往的合作關(guān)系判斷，完全能夠以極低的成本解決爭議。綜上，懇請法院駁回甲藥業(yè)公司全部訴訟請求。

一審經(jīng)審理查明：2012年5月21日，乙中藥公司（轉(zhuǎn)讓方、甲方）與甲藥業(yè)公司（受讓方、乙方）簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》，甲方通過北京產(chǎn)權(quán)交易所有限公司（以下簡稱北交所）將其持有的藥材公司76.19％的股權(quán)及5603萬元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙方，藥材公司情況見資產(chǎn)評估報告，其中包括位于云南省昆明市×××號的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)等；轉(zhuǎn)讓價格為10003萬元；甲方對合同項下的轉(zhuǎn)讓標(biāo)的擁有合法、有效和完整的處分權(quán)；藥材公司的資產(chǎn)、債務(wù)等存在重大事項未披露或存在遺漏，對藥材公司可能造成重大不利影響，或可能影響產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的，乙方有權(quán)解除合同，并要求甲方按照合同轉(zhuǎn)讓價款的10％承擔(dān)違約責(zé)任；乙方不解除合同的，有權(quán)要求甲方就有關(guān)事項進(jìn)行補償。補償金額應(yīng)相當(dāng)于上述未披露或遺漏的資產(chǎn)、債務(wù)等事項可能導(dǎo)致的藥材公司損失數(shù)額。在對上述交易標(biāo)的進(jìn)行評估所形成的《資產(chǎn)評估說明》中，說明藥材公司申報的房屋建筑物共有25項，建筑物主要是70、80年代的建筑；在“評估價值的確定”部分，對于×××號房屋，寫明×××號內(nèi)全部建筑整體出租給他人使用，租期至2012年12月31日，該建筑物保持完好，能保證正常使用。對于租金收益，2011年至2012年根據(jù)租賃合同確定收益，2013年收益預(yù)測為3042540元。同年7月5日，上述交易完成。

另查，2011年11月30日，藥材公司（出租房、甲方）與施如云、連城（承租方、乙方）簽訂《辦公樓（商鋪）租賃合同》，甲方將東風(fēng)西路121號1141平米辦公樓租給乙方，租期二年，從2011年12月1日至2013年11月30日止；2012年租金92萬元，2013年租金為112萬元；如甲方違約，除退還乙方已交的租金、保證金外，還應(yīng)賠償乙方違約金，違約金計算方式為未履約年限的約定租金總和的20％作為賠償。同日，藥材公司（出租房、甲方）與城萬如公司（承租方、乙方）簽訂《辦公樓（商鋪）租賃合同》，甲方將×××號783平米辦公樓租給乙方，租期二年，從2011年12月1日至2013年11月30日止；租金每月4萬元，合計48萬元，三個月一交；違約責(zé)任等條款與施如云、連城的合同條款一致。2012年11月13日，大觀街道調(diào)委會就藥材公司（甲方）與城萬如公司（乙方）房屋租賃糾紛作出《人民調(diào)解協(xié)議書》，內(nèi)容為解除甲乙雙方的租賃協(xié)議，乙方與12家次承租人所簽訂的租賃合同中乙方權(quán)利義務(wù)均轉(zhuǎn)給甲方，由甲方直接進(jìn)行租賃管理；乙方已收取的部分租金約140萬元作為乙方補償歸乙方；乙方向甲方支付5萬元保證金和25萬元解除費等。之后，藥材公司（出租方、甲方）與城萬如公司、施如云、連城（承租方、乙方）以及其他經(jīng)營戶即次承租人（丙方）簽訂12份《三方協(xié)議》，內(nèi)容均為甲乙解除房屋租賃，在確認(rèn)丙方已交納給乙方的房租數(shù)額、期限的基礎(chǔ)上，將乙、丙房屋租賃合同中的乙方全部權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)給甲方；丙方已交納房租的期限到2013年1-10月不等。2013年9月11日，昆明市五華區(qū)房屋安全鑒定辦公室（以下簡稱五華區(qū)房鑒辦）出具一份《鑒定報告》，內(nèi)容為受藥材公司委托，其于2013年8月23日至2013年9月4日對×××號房屋進(jìn)行鑒定，結(jié)論C級（局部危險房），建議加固修繕處理。2014年3月13日，藥材公司與云南天宇鋼結(jié)構(gòu)工程有限公司簽訂《鋼結(jié)構(gòu)工程承包合同》，對×××號房屋進(jìn)行修繕，約定合同單價為1094.72萬元。

一審?fù)徶?，甲藥業(yè)公司陳述，其訴請400萬元具體分為兩部分，第一部分為租金損失140萬元，具體計算方式為涉案房屋年租金收益預(yù)測為304萬余元，去掉零頭為300萬元，按照《產(chǎn)權(quán)交易合同》，自2013年1月1日起，甲藥業(yè)公司就應(yīng)完全接管交易房屋，但因藥材公司已經(jīng)將房屋租賃至2013年11月30日，因此產(chǎn)生了11個月的房屋租金160萬元，兩者相減，差額為140萬元。對此，乙中藥公司陳述，其認(rèn)可藥材公司只需承擔(dān)29.33萬元，即以160萬元為基數(shù)，除以12個月，再乘以11個月，再乘以20％而得出。第二部份房屋修繕加固的損失500萬元。甲藥業(yè)公司花費房屋修繕費1094.72萬元，放棄零頭取整為1000萬元，乙中藥公司沒有在股權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中向甲藥業(yè)公司披露，按照公平原則，雙方各承擔(dān)500萬。甲藥業(yè)公司購買比例為76.19％，640萬元（即140萬＋500萬）乘以76.19％為488萬元，超出400萬元的部分甲藥業(yè)公司放棄，故提出400萬元的損失主張。

再查，乙中藥公司原名稱為中國藥材公司，2014年6月23日變更為現(xiàn)名。

上述事實，有甲藥業(yè)公司提供的《產(chǎn)權(quán)交易合同》、《資產(chǎn)評估說明》、兩份《辦公樓（商鋪）租賃合同》、《人民調(diào)解協(xié)議書》、12份《三方協(xié)議》、《鑒定報告》、《鋼結(jié)構(gòu)工程承包合同》、變更登記申請書、五華區(qū)房鑒辦文件、從業(yè)資格認(rèn)定書、確認(rèn)備忘錄，乙中藥公司提供的《資產(chǎn)評估說明》、兩份《辦公樓（商鋪）租賃合同》等證據(jù)及該院開庭筆錄在案佐證。

一審法院判決認(rèn)定：甲藥業(yè)公司與乙中藥公司之間簽訂的《產(chǎn)權(quán)交易合同》于法不悖，應(yīng)為有效。甲藥業(yè)公司主張乙中藥公司存在兩點主要違約情形，并進(jìn)而提出本案訴請，對此，該院結(jié)合甲藥業(yè)公司訴訟主張加以分析：一、對于甲藥業(yè)公司主張的房屋修繕加固損失。甲藥業(yè)公司主張乙中藥公司交付的房屋系危房，存在違約情形。但根據(jù)在案證據(jù)可知，《資產(chǎn)評估說明》已披露交易房屋建于上世紀(jì)70、80年代，甲藥業(yè)公司作為如此大額交易的主體，不可能不對交易對象進(jìn)行事先了解；而本案中未有證據(jù)顯示甲藥業(yè)公司就房屋質(zhì)量問題向乙中藥公司進(jìn)行通報，而是在交易完成后的次年九月自行委托五華區(qū)房鑒辦進(jìn)行鑒定并出具《鑒定報告》，之后又自行組織修繕加固。綜合考量甲藥業(yè)公司在案證據(jù)，不能充分證明乙中藥公司交付的房屋系危房以及房屋修繕的必要性，其請求法院判令乙中藥公司對此承擔(dān)違約賠償責(zé)任，依據(jù)不足，該院不予支持。二、對于甲藥業(yè)公司主張的房租損失。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百零七條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。本案中，乙中藥公司作為股權(quán)轉(zhuǎn)讓方已在《產(chǎn)權(quán)交易合同》中寫明建筑物租期至2012年12月31日，但實質(zhì)租期至2013年11月30日，乙中藥公司顯系違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。就具體違約責(zé)任的承擔(dān)方式和數(shù)額，甲藥業(yè)公司已在訴訟中予以明確，但其計算方式及其得出的結(jié)論不能成立，理由如下：首先，甲藥業(yè)公司以涉案房屋預(yù)期年租金收益減去已確定年房租160萬元，計算得出房租損失，且陳述上述損失系乙中藥公司違約產(chǎn)生的實際損失。但《資產(chǎn)評估說明》只是確定了預(yù)期收益情況，且根據(jù)本案中三方協(xié)議，12戶承租商戶向藥材公司交納房租的期限從2013年1至10月不等，且上述房屋如果確實進(jìn)行了修繕，也是在2014年3月才開始，根據(jù)在案證據(jù)，并不能確定2013年1至10月以后的房屋使用及租金收益情況；另外結(jié)合前述，該院亦未支持甲藥業(yè)公司關(guān)于乙中藥公司交付房屋系危房而存在違約的主張。結(jié)合以上分析，甲藥業(yè)公司依據(jù)自身計算方式得出的房租損失結(jié)果，證據(jù)不足，該院不予支持。其次，《辦公樓（商鋪）租賃合同》已明確約定了違約責(zé)任的承擔(dān)方式，即如果藥材公司違約，除退還已交的租金、保證金外，還應(yīng)賠償承租方違約金，違約金計算方式為未履行年限的約定租金總和的20％作為賠償。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。甲藥業(yè)公司在發(fā)現(xiàn)乙中藥公司違約后，并未有證據(jù)顯示其已及時告知了乙中藥公司，也未與承租方采用合同明確約定的違約處理方式加以處理，而是通過人民調(diào)解方式處理，顯屬不妥。而根據(jù)《辦公樓（商鋪）租賃合同》約定，如藥材公司解除合同，需支付的違約金即未履行年限的約定租金總和的20％，以2013年租金標(biāo)準(zhǔn)計算，即乙中藥公司認(rèn)可的29.33萬元。綜合以上兩點分析，對于甲藥業(yè)公司主張的房租損失，該院認(rèn)為應(yīng)以29.33萬元為限，超過部分該院不予支持。

綜上，該院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十三條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決：1、乙中藥公司于判決生效之日起10日內(nèi)賠償甲藥業(yè)公司損失29.33萬元；2、駁回甲藥業(yè)公司其他訴訟請求。

甲藥業(yè)公司不服一審法院上述民事判決，向本院提起上訴，其主要上訴理由是：一、一審法院認(rèn)定甲藥業(yè)公司損失僅為29.33萬無事實及法律依據(jù)，顯屬錯誤。乙中藥公司在《產(chǎn)權(quán)交易合同》中寫明建筑物租期至2012年12月31日，但實質(zhì)租期至2013年11月30日，乙中藥公司顯系違約，對此違約行為，乙中藥公司亦予以認(rèn)可，因此其應(yīng)當(dāng)賠償損失。對于損失的計算，一審只認(rèn)定了《辦公樓（商鋪）租賃合同》中關(guān)于違約金的部分，而根據(jù)該合同，違約一方不僅需要支付違約金，尚需退還已交的租金、保證金，幾項相加，甲藥業(yè)公司的損失已經(jīng)超過了190萬元。甲藥業(yè)公司已經(jīng)對涉案房產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，房產(chǎn)整租租金可在500萬元以上，甲藥業(yè)公司與承租方達(dá)成和解協(xié)議是為了盡快解除合同，避免進(jìn)一步損失，而且本案承租人已經(jīng)將涉案房產(chǎn)租賃給若干次承租人，通過仲裁方式無法徹底解決問題，所以才簽訂了《三方協(xié)議》。甲藥業(yè)公司所主張的損失140萬已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于實際損失，且有法律和事實依據(jù)，希望法院予以采納。二、乙中藥公司僅披露涉案房屋建于上世紀(jì)70、80年代，但是該年代所建房產(chǎn)并非必然是危房，因此乙中藥公司隱瞞了涉案房產(chǎn)存在危房性質(zhì)的重要事實。后甲藥業(yè)公司經(jīng)過鑒定，發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)為危房，并繼續(xù)修繕加固，造成的損失應(yīng)當(dāng)雙方共同負(fù)擔(dān)。雖然甲藥業(yè)公司對于涉案房產(chǎn)進(jìn)行鑒定的時間為2013年9月，但是在未發(fā)生重大地質(zhì)災(zāi)害的情況下，不到一年的時間不足以使房屋的安全性發(fā)生改變，因此唯一合理的解釋是涉案房產(chǎn)在交易之前已是危房。因涉案房屋屬于危房，必然需要修繕加固，不能因為甲藥業(yè)公司未第一時間通知乙中藥公司就判令甲藥業(yè)公司承擔(dān)房屋修繕加固的所有損失，按照公平原則，應(yīng)當(dāng)由雙方各自承擔(dān)一半。而甲藥業(yè)公司在此部分主張的損失已經(jīng)遠(yuǎn)低于實際損失，希望法院予以支持。據(jù)此，甲藥業(yè)公司上訴請求二審法院撤銷一審判決，改判支持甲藥業(yè)公司全部訴訟請求，由乙中藥公司承擔(dān)本案訴訟費用。

乙中藥公司服從一審法院判決，其未向本院提交書面答辯意見，但其在本院審理中口頭答辯稱：一、《辦公樓（商鋪）租賃合同》第六條關(guān)于“如甲方違約，退還乙方已交租金、保證金”的約定應(yīng)結(jié)合該條關(guān)于“如乙方違約，甲方不退還乙方已交的租金、保證金”來解釋，此處“退還已交租金”指的是出租人退還承租人尚未履行期間的租金，而并非甲藥業(yè)公司所理解的退還包括已經(jīng)履行完畢部分在內(nèi)全部合同項下租金，退還尚未履行完畢的租金并不會造成甲藥業(yè)公司租金損失。二、甲藥業(yè)公司始終未能證明其在2013年實際收取的房租金額，更無法證明其實際損失的額度。三、按照《辦公樓（商鋪）租賃合同》的約定，出租人僅需要支付未履行年限的約定租金總額的20％作為賠償，此為乙中藥公司預(yù)見到的可能造成的損失，即使甲藥業(yè)公司存在其他損失，也為其人為的、不合理的擴(kuò)大損失，不應(yīng)由乙中藥公司負(fù)擔(dān)。四、甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)涉案房產(chǎn)租期存在問題之后，未通知乙中藥公司，自行與承租人簽署《人民調(diào)解書》，如果其告知乙中藥公司，由乙中藥公司與承租人協(xié)商，完全能夠以低成本解決爭議。五、對于涉案房屋，乙中藥公司已經(jīng)依法進(jìn)行評估，履行備案審批，且在《資產(chǎn)評估說明》中披露了涉案房產(chǎn)的樓齡，不存在故意隱瞞或疏于披露的情況。甲藥業(yè)公司在未通知乙中藥公司的情況下，擅自做房屋鑒定并進(jìn)行修繕，其鑒定結(jié)論的真實性和客觀性均存在極大問題，乙中藥公司不予以認(rèn)可。綜上，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

本院二審期間依法補充查明以下事實：甲藥業(yè)公司于二審詢問中陳述，其并未收取涉案房產(chǎn)2013年的租金。

本院經(jīng)審理查明的其他事實與一審法院查明的事實一致。

上述事實，尚有雙方當(dāng)事人在二審期間的陳述意見在案佐證。

本院認(rèn)為：甲藥業(yè)公司與乙中藥公司簽訂的《產(chǎn)權(quán)交易合同》系雙方真實意思表示，其內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。

甲藥業(yè)公司上訴主張一審判決關(guān)于其租金損失的認(rèn)定有誤，其實際損失遠(yuǎn)高于29.33萬元，且即使按照《辦公樓（商鋪）租賃合同》的約定計算，一審法院亦僅考慮了違約金，未計算返還已支付的租金及保證金造成的損失。對此本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。”藥材公司與商戶簽訂的《辦公樓（商鋪）租賃合同》中已明確約定了違約責(zé)任，根據(jù)該違約責(zé)任條款產(chǎn)生的解約費用系乙中藥公司簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》之時所預(yù)見到的由于其違約行為產(chǎn)生的損失，乙中藥公司因未如實披露藥材公司的房屋租賃期限所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任亦應(yīng)以《辦公樓（商鋪）租賃合同》上述約定為限。《辦公樓（商鋪）租賃合同》約定，城萬如公司向藥材公司支付租金為每月4萬元，2013年1月1日至2013年11月30日的租金為44萬元，施如云、連城2013年每月租金為9.33萬元（即2013年全年租金112萬元除以12個月），2013年1月1日至2013年11月30日租金為102.63萬元，根據(jù)該合同關(guān)于如藥材公司違約，應(yīng)賠償承租人未履約年限的約定租金總和的20％作為賠償?shù)募s定，藥材公司應(yīng)支付承租人的違約賠償為29.33萬元［即（44萬元＋102.63萬元）×20％］。故一審判決乙中藥公司僅負(fù)擔(dān)29.33萬元損失，并無不當(dāng)。甲藥業(yè)公司發(fā)現(xiàn)乙中藥公司存在違約行為之后，其并未告知乙中藥公司，亦未按照《辦公樓（商鋪）租賃合同》中違約責(zé)任條款進(jìn)行處理，而是徑行與承租人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，簽訂《人民調(diào)解書》，由此造成損失的擴(kuò)大部分應(yīng)當(dāng)由其自行承擔(dān)，本院對甲藥業(yè)公司超出29.33萬元的賠償損失請求不予支持。此外，甲藥業(yè)公司上訴主張一審法院忽略了在《辦公樓（商鋪）租賃合同》違約責(zé)任中關(guān)于藥材公司應(yīng)退還承租人“已交納租金、保證金”的約定，根據(jù)該約定甲藥業(yè)公司還需承擔(dān)退還承租人租金的義務(wù)。對此在本案二審詢問中，甲藥業(yè)公司陳述其并未收取承租人2013年的租金，因此并不存在退還問題。至于保證金，根據(jù)《辦公樓（商鋪）租賃合同》約定，在雙方合作結(jié)束后，只要承租方在相關(guān)合同中沒有違約，出租方即應(yīng)當(dāng)退還保證金，也就是說，只要承租方不存在違約行為，無論本案乙中藥公司是否如實披露房屋租期，合同到期之后，均需要向承租人退還保證金，而本案中并無證據(jù)顯示承租方存在違約的情形，故退還保證金屬于藥材公司正常履約行為，而非由于乙中藥公司違約造成的損失。綜上，甲藥業(yè)公司主張應(yīng)將租金、保證金作為其實際損失并無合同及法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于房屋修繕加固損失的問題，甲藥業(yè)公司上訴稱涉案房產(chǎn)為危房，并提交五華區(qū)房鑒辦出具的《鑒定報告》予以證明，進(jìn)而要求雙方共同負(fù)擔(dān)房屋修繕加固費用。對此本院認(rèn)為，涉案房屋修繕加固費用承擔(dān)的前提是審查確定涉案房屋是否系危房，在《資產(chǎn)評估說明》顯示涉案房產(chǎn)“維護(hù)、保養(yǎng)良好”情況下，對房屋是否為危房的認(rèn)定不能由甲藥業(yè)公司單方進(jìn)行，甲藥業(yè)公司應(yīng)將房屋問題及時通知乙中藥公司，并由雙方協(xié)商確定的專業(yè)機(jī)構(gòu)評估確認(rèn)后才能認(rèn)定，現(xiàn)甲藥業(yè)公司在《產(chǎn)權(quán)交易合同》簽訂一年后自行對于涉案房產(chǎn)進(jìn)行評估并加以修繕加固，導(dǎo)致房屋修繕前的狀態(tài)已經(jīng)無法查明，應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的不利后果。此外，在本案審理中，甲藥業(yè)公司亦未提供任何證據(jù)證明其就房屋修繕加固實際支付了相關(guān)費用，無法確認(rèn)房屋修繕損失是否真實存在，在此情況下，甲藥業(yè)公司提供的證據(jù)尚不足以證明涉案房屋為危房、乙中藥公司存在違約的事實，對其要求乙中藥公司分擔(dān)修繕加固房屋產(chǎn)生的費用主張，本案不予支持。

綜上，一審判決處理結(jié)果并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

一審案件受理費三萬八千八百元，由云南某某藥業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)三萬五千九百五十五元（已交納），由中國某某乙中藥公司負(fù)擔(dān)二千八百四十五元（于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

二審案件受理費三萬六千四百五十三元，由云南某某藥業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)（已交納）。

本判決為終審判決。

審　判　長　鄒明宇

審　判　員　黃占山

代理審判員　劉海云

二〇一五年三月二十日

書　記　員　王昕李妍

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