北京市東城區(qū)人民法院

民事判決書

（2013）東民初字第03480號(hào)

原告（反訴被告）嚴(yán)某求，女，19**年**月**日出生。

委托代理人杜朋，北京市中運(yùn)律師事務(wù)所律師。

委托代理人顧唯實(shí)，女，19**年**月**日出生，北京電視臺(tái)編輯。

被告（反訴原告）王某，男，19**年**月**日出生。

委托代理人丁建國，北京市鼎基律師事務(wù)所律師。

被告北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地本市朝陽區(qū)朝外大街乙**號(hào)辦公樓**室。

法定代表人左某，董事長。

委托代理人吳陽，男，19**年**月**日出生，該公司法務(wù)專員。

原告嚴(yán)某求訴被告王某、北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司（以下簡稱某房產(chǎn)公司）房屋買賣合同糾紛一案，本院于2013年2月25日立案受理。依法組成合議庭適用普通程序，公開開庭進(jìn)行了審理，原告嚴(yán)某求的委托代理人杜朋、顧唯實(shí)與被告王某的委托代理人丁建國以及被告某房產(chǎn)公司委托代理人吳陽到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告嚴(yán)某求訴稱：經(jīng)被告某房產(chǎn)公司介紹，原告與被告王某達(dá)成房屋買賣意向，由原告購買被告名下的位于本市東城區(qū)房屋，某房產(chǎn)公司提供居間及相關(guān)服務(wù)。2012年12月12日，原、被告共同簽訂《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《居間服務(wù)合同》。上述合同簽訂后，原告按約定先后向被告王某支付了定金100萬元、購房款200萬元。同時(shí)，原告還向被告某房產(chǎn)公司支付居間代理費(fèi)151200元，保障服務(wù)費(fèi)36000元。但被告王某在收到原告交納的定金和購房款后便要求漲價(jià)，同時(shí)拒不履行約定義務(wù)，拒絕辦理房屋解除抵押手續(xù)。原告曾多次催促，被告王某以種種理由推托，直至最后表示不會(huì)繼續(xù)履行合同，拒絕出售房屋。被告王某的行為已構(gòu)成違約，現(xiàn)原告起訴要求解除與二被告簽訂的《買賣定金協(xié)議書》、《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》及《居間服務(wù)合同》；要求被告王某退還已付購房款300萬元，并按同期貸款利率標(biāo)準(zhǔn)向原告支付自2012年12月28日至實(shí)際支付之日的利息；要求被告王某雙倍返還定金100萬元；要求被告支付違約金144萬元；要求被告王某賠償原告向被告某房產(chǎn)公司支付的費(fèi)用187200元，訴訟費(fèi)由被告承擔(dān)。

被告王某辯稱：原告所述簽訂合同的情況屬實(shí)。被告從未收到原告書面通知解除合同，故原告依據(jù)合同約定來解除合同，條件不成就。被告并不存在違約行為，從未漲價(jià)，反而是原告違約在先，原告并未按約定向被告支付首付款。原告要求雙倍返還定金及支付違約金屬于請(qǐng)求競合。同時(shí)，原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》存在法定無效的情形。合同約定的房屋價(jià)款為330萬元，家具裝修等費(fèi)用為390萬元，但房屋內(nèi)基本沒有家具和裝修，如此約定是為了逃避稅收。故上述合同存在以合法形式掩蓋非法目的、雙方惡意串通損害國家利益的情形，應(yīng)為無效合同。故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。同時(shí)，被告提起反訴，要求確認(rèn)原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》無效。

被告某房產(chǎn)公司辯稱：被告不同意解除居間合同，該合同與買賣合同不屬同一法律關(guān)系。同時(shí)，被告已經(jīng)促成買賣合同簽訂，已完成居間行為。原告向被告王某主張的其他訴訟請(qǐng)求，被告沒有意見。合同應(yīng)當(dāng)為有效合同，被告王某主張合同無效，無相關(guān)依據(jù)。

針對(duì)被告王某提起的反訴，原告嚴(yán)某求辯稱：雙方簽訂的合同為有效合同，被告王某所述合同無效的理由并不存在，故不同意被告的反訴請(qǐng)求。

經(jīng)審理查明：2012年12月12日，原、被告三方簽訂《買賣定金協(xié)議書》，約定交易房屋坐落為本市東城區(qū)房屋，建筑面積152.36平方米，原告應(yīng)于本協(xié)議簽署時(shí)向被告王某支付定金100萬元。原告與被告王某應(yīng)在本協(xié)議約定的期限內(nèi)簽署房屋買賣合同，如原告違約，則被告王某收取的定金不予退還，如被告王某違約，被告王某應(yīng)雙倍返還定金。原告與被告王某應(yīng)于簽署本協(xié)議后兩個(gè)工作日內(nèi)簽署《北京市存量房屋買賣合同》等相關(guān)法律文件。同時(shí)，雙方同意由被告某房產(chǎn)公司為本次交易提供居間服務(wù)，且應(yīng)在簽署買賣合同時(shí)由原告向被告某房產(chǎn)公司支付居間代理費(fèi)人民幣187200元。本次房屋交易涉及的稅費(fèi)由原告負(fù)擔(dān)。同日，原告與被告王某簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定原告購買被告王某名下位于本市東城區(qū)房屋，該房屋已設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為興業(yè)銀行股份有限公司北京首體支行。被告王某應(yīng)于2012年12月30日前辦理抵押注銷手續(xù)。上述房屋成交價(jià)格為330萬元，該房屋家具、家電、裝飾裝修及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)為390萬元。原告向被告王某支付定金100萬元。被告王某應(yīng)當(dāng)在過戶后10日內(nèi)將上述房屋交付給原告。同日，原、被告三方還簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定原告與被告王某同意，交易房屋價(jià)款及家具家電、裝飾裝修和配套設(shè)施作價(jià)總計(jì)720萬元。該價(jià)格為被告王某凈得價(jià)，不含稅。原告于2012年12月12日向被告支付定金100萬元，原告支付首付款，該定金則視為首付款的一部分。被告王某應(yīng)于2012年12月30日前向該房屋的原貸款機(jī)構(gòu)提交一次性還清剩余貸款的申請(qǐng)，最遲應(yīng)于2013年1月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)。原告應(yīng)于2012年12月25日前將首付款300萬元（含前期支付全部定金100萬元）自行支付給被告王某。剩余房款420萬元，在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日支付給被告王某。雙方同意在被告王某解除抵押登記手續(xù)辦理完畢后5個(gè)工作日內(nèi)共同辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，本交易涉及的稅費(fèi)全部由原告負(fù)擔(dān)。若被告王某逾期履行上述義務(wù)超過15日，視為其根本違約，原告有權(quán)以書面通知的方式解除房屋買賣合同。被告王某出現(xiàn)根本違約的，應(yīng)在違約行為發(fā)生之日起15日內(nèi)，以相當(dāng)于該房屋總價(jià)款的20%向原告支付違約金，被告某房產(chǎn)公司收取原告的費(fèi)用不予退還，由被告王某直接賠付原告。同日，原、被告三方簽訂《居間服務(wù)合同》，約定原告與被告王某共同委托被告某房產(chǎn)公司作為房屋交易的居間人，雙方簽訂《買賣合同》時(shí)，居間行為完成，原告應(yīng)向被告某房產(chǎn)公司支付居間服務(wù)費(fèi)151200元。本次交易的后續(xù)手續(xù)由北京中融信擔(dān)保有限公司辦理，并另行簽署相關(guān)合同。上述合同簽訂后，原告向被告王某支付定金100萬元，向被告某房產(chǎn)公司支付居間代理費(fèi)151200元，向案外人北京中融信擔(dān)保公司支付保障服務(wù)費(fèi)36000元。2012年12月28日，原告向被告王某支付了購房款200萬元，但被告王某并未辦理訴爭房屋的解除抵押登記手續(xù)?，F(xiàn)原告起訴要求解除上述合同，并要求被告王某承擔(dān)違約責(zé)任。

庭審中，被告王某稱系原告違約，未按合同約定的期限向被告王某支付合同約定的200萬元購房款。就此問題，原告主張其曾于約定期限屆滿前通過被告某房產(chǎn)公司通知被告王某辦理購房款的現(xiàn)場(chǎng)支付手續(xù)，但被告王某并未按約定期限到場(chǎng)，直至2012年12月28日才辦理了購房款的交付手續(xù)，故此行為并非原告違約。就此主張，原告申請(qǐng)被告公司工作人員陳雄及其女婿周镈作證，陳雄證實(shí)在合同約定期限屆滿前曾通知被告王某來現(xiàn)場(chǎng)辦理購房款的交付手續(xù)，但被告王某因個(gè)人原因未到場(chǎng)。陳雄在作證時(shí)未能正確陳述購房款的交付時(shí)間。周镈證實(shí)原告在約定期限屆滿前便將購房款200萬元匯至其賬戶。被告王某對(duì)上述證人證言不予認(rèn)可。同時(shí)，就被告王某為何未按時(shí)辦理訴爭房屋解除抵押登記手續(xù)一事，被告王某表示銀行貸款一共490萬元，被告王某已經(jīng)借到290萬元，但由于原告延期支付購房款，故被告便將上述290萬元?dú)w還。在原告支付購房款后，被告王某無法再借到錢，故未能辦理解除抵押登記手續(xù)。被告王某未就上述陳述提供證據(jù)。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人當(dāng)庭陳述以及《買賣定金協(xié)議書》，《北京市存量房屋買賣合同》，《補(bǔ)充協(xié)議》，《居間服務(wù)合同》，收款發(fā)票，匯款票據(jù)等證據(jù)材料在案佐證。

本院認(rèn)為：依法訂立的合同受法律保護(hù)。本案中，原、被告簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》、《補(bǔ)充協(xié)議》系三方真實(shí)意思表示，合法有效，三方均應(yīng)嚴(yán)格遵守。根據(jù)《補(bǔ)充協(xié)議》，被告王某最遲應(yīng)于2013年1月15日前辦理完畢解除抵押登記手續(xù)，若被告王某逾期履行上述義務(wù)超過15日，視為其根本違約。直至原告提起本案訴訟，被告王某仍未辦理完畢訴爭房屋解除抵押登記手續(xù)，該行為已構(gòu)成違約。現(xiàn)原告要求解除上述合同，并要求被告王某返還購房款、支付違約金的訴訟請(qǐng)求，本院應(yīng)予支持。關(guān)于原告要求被告王某賠償損失的訴訟請(qǐng)求，該損失系原告為履行買賣合同，向被告某房產(chǎn)公司支付的居間代理費(fèi)及向案外人北京中融信擔(dān)保公司交納的服務(wù)保障費(fèi)，現(xiàn)因被告王某違約導(dǎo)致合同解除，原告要求被告王某賠償上述費(fèi)用，理由正當(dāng)，本院亦予以支持。關(guān)于被告王某提出原告未按合同約定支付購房款200萬元一事，根據(jù)已查明的事實(shí)，合同約定原告應(yīng)于2012年12月25日前支付購房款，而實(shí)際支付購房款的時(shí)間為同月28日，僅延遲3天。而根據(jù)證人證言，系因被告王某個(gè)人原因，無法按時(shí)到場(chǎng)辦理購房款交接手續(xù)而導(dǎo)致上述延誤。同時(shí)，被告王某收取原告交付購房款的行為表示其愿繼續(xù)履行合同。加之被告王某并未在庭審中提供其曾試圖履行合同約定的辦理解除抵押登記手續(xù)的證據(jù)，故被告王某的上述答辯意見，本院不予采納。關(guān)于被告王某提起的反訴，房屋交易的相關(guān)價(jià)格系三方約定，被告王某據(jù)此主張合同無效，無相關(guān)法律依據(jù)，本院對(duì)其反訴請(qǐng)求不予支持。關(guān)于原告要求解除《買賣定金協(xié)議書》、《居間服務(wù)合同》的訴訟請(qǐng)求，因《買賣定金協(xié)議書》系三方為保障合同的訂立所簽訂，《居間服務(wù)合同》系原告與被告王某共同委托被告某房產(chǎn)公司提供涉訴房屋中介服務(wù)所簽訂，在原告與被告王某簽訂買賣合同后，上述合同義務(wù)均已履行完畢，故原告要求解除上述合同，無相關(guān)合同及法律依據(jù)，本院對(duì)此不予支持。關(guān)于原告要求被告雙倍返還定金的訴訟請(qǐng)求，根據(jù)相關(guān)合同約定，在雙方簽訂買賣合同后，上述定金轉(zhuǎn)為購房首付款。在此情況下，原告要求被告王某雙倍返還該定金，無相關(guān)合同依據(jù)，本院對(duì)此亦不予支持。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國合同法》第九十四條第（四）項(xiàng)、第九十七條、第一百零七條第一百一十四條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）嚴(yán)某求與被告（反訴原告）王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》及原告（反訴被告）嚴(yán)某求、被告（反訴原告）王某及北京某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》；

二、被告（反訴原告）王某于本判決生效后五日內(nèi)返還原告（反訴被告）嚴(yán)某求所交購房款人民幣三百萬元，并按中國人民銀行同期同類貸款利率標(biāo)準(zhǔn)給付二○一二年十二月二十八日至本判決生效之日的利息；

三、被告（反訴原告）王某于本判決生效后五日內(nèi)支付原告（反訴被告）嚴(yán)某求違約金人民幣一百四十四萬元；

四、被告（反訴原告）王某于本判決生效后五日內(nèi)賠償原告（反訴被告）嚴(yán)某求損失人民幣十八萬七千二百元；

五、駁回原告（反訴被告）嚴(yán)某求的其他訴訟請(qǐng)求；

六、駁回被告（反訴原告）王某的反訴請(qǐng)求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)51190元、反訴案件受理費(fèi)35元，由原告負(fù)擔(dān)6900元，被告王某負(fù)擔(dān)44325元（原告已交納，被告已交納35元，余款于本判決生效后七日內(nèi)交納）。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按照對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，交納上訴案件受理費(fèi)，上訴于北京市第二中級(jí)人民法院。在上訴期滿后七日內(nèi)未交納上訴案件受理費(fèi)的，按自動(dòng)撤回上訴處理。

審　判　長　王軼楠

審　判　員　趙世浩

人民陪審員　紀(jì)淑英

二〇一三年九月十三日

書　記　員　鄭文思

合同糾紛  房產(chǎn)糾紛