天津市和平區(qū)人民法院

民事判決書

（2015）和民二初字第0122號

原告譚某。

委托代理人楊浩，天津四方君匯律師事務(wù)所律師。

委托代理人張莉，天津四方君匯律師事務(wù)所律師。

被告楊某。

委托代理人國占開，天津善智律師事務(wù)所律師。

委托代理人劉志凱，天津善智律師事務(wù)所律師。

被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，住所地天津市南開區(qū)鞍山西道***號***天大建筑創(chuàng)意大廈***。

法定代表人左某，該公司董事長。

委托代理人張某，該公司職工。

原告譚某與被告楊某、天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司居間合同糾紛一案，本院于2015年1月28日受理后，依法由代理審判員祝芳適用簡易程序，公開開庭進(jìn)行了審理。原告及其委托代理人張莉、被告楊某的委托代理人劉志凱、被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的委托代理人張某均到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告譚某訴稱，原告與二被告系居間合同關(guān)系。原告與二被告于2014年3月14日簽訂了編號為JF13006***的《房產(chǎn)交易合同》，約定原告購買被告楊某名下坐落本市和平區(qū)西安道與長沙路交口東北側(cè)誠基經(jīng)貿(mào)中心×房屋，總價款54萬元，雙方須于2014年5月10日前去房管部門簽訂《天津市房屋買賣協(xié)議》，如一方逾期十五個工作日不履行合同相關(guān)義務(wù)，且經(jīng)守約方催告仍不履行，則守約方有權(quán)視為違約方根本性違約，守約方有權(quán)解除房屋買賣關(guān)系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價10%作為違約金，違約方還應(yīng)承擔(dān)2%的中介費用。合同簽訂后，原告給付被告楊某定金2萬元，給付被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費10800元，貸款服務(wù)費600元和評估費2700元。后被告楊某以未能在原合同約定的時間內(nèi)還清貸款，無法與原告去房管部門簽訂《房屋買賣協(xié)議》為由，于2014年6月20日與原告簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定將雙方到房管局簽訂《房屋買賣協(xié)議》時間順延至2014年7月21日?！堆a(bǔ)充協(xié)議》簽訂后，原告多次要求被告楊某一同去房管部門簽訂房屋買賣協(xié)議，但被告楊某仍以各種理由推脫，直至《補(bǔ)充協(xié)議》約定的期限屆滿仍未與原告簽訂房屋買賣協(xié)議。后在原告催促下，被告楊某于2014年9月5日出具了《違約書》，承認(rèn)其因個人原因?qū)е屡c原告簽訂的《房產(chǎn)交易合同》無法繼續(xù)履行。被告楊某的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，給原告造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，原告已經(jīng)交納中介費10800元，貸款服務(wù)費600元和評估費2700元，原告及其愛人為辦理貸款等手續(xù)產(chǎn)生的誤工費4753.82元，原告因2014年6月未入住訴爭房屋在外租房的費用2萬元，貸款被凍結(jié)期間首付款21萬元的利息4377.33元，以及相同房屋已漲價129156.44元的損失。根據(jù)民事訴訟法的有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)原告起訴要求：1、解除原告與二被告簽訂的《房產(chǎn)交易合同》；2、被告楊某賠償原告中介費10800元、貸款服務(wù)費600元和評估費2700元，共計14100元；3、被告楊某向原告支付違約金54000元；4、由被告承擔(dān)本案的訴訟費用。

為支持自己的主張，原告向本院提交證據(jù)材料：1、《房產(chǎn)交易合同》，證明原告與二被告簽訂居間合同，約定原告購買被告楊某名下訴爭房屋；2、2014年5月26日原告發(fā)給被告楊某的催告函，證明目的同證據(jù)1；3、2014年6月20日原告與被告楊某簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，證明目的同證據(jù)1；4、《違約書》，證明被告楊某因個人原因無法履行合同，已經(jīng)構(gòu)成根本違約；5、收條，證明原告向被告楊某支付購房定金2萬元，向被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付中介費10800元、貸款服務(wù)費600元、評估費2700元，合計14100元；6、收據(jù)2份，證明目的同證據(jù)5；7、原告因被告楊某違約不履行合同產(chǎn)生的損失明細(xì)及房屋租賃合同（原件）、誤工收入證明8份（原件）、交納定金及房款的銀行業(yè)務(wù)憑證3張（復(fù)印件）、利息計算明細(xì)目及從網(wǎng)絡(luò)打印的目前訴爭房屋價格單，證明原告的實際損失，有的可以用金錢計算，有的無法用金錢計算，原告根據(jù)合同約定向楊某主張的違約金數(shù)額合理。

被告楊某對原告證據(jù)材料的質(zhì)證意見：對證據(jù)1、3、4、5的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議。對證據(jù)2的真實性有異議，被告沒有收到此函，對證明目的不予認(rèn)可。對證據(jù)6的真實性無異議，對證明目的有異議，原告交的評估費和服務(wù)費不是必需發(fā)生的損失，原告也可以自己辦理以避免損失，對中介費的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性無異議。對證據(jù)7的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性不予認(rèn)可，原告委托第二被告辦理相關(guān)手續(xù)，原告及其愛人沒有必要請假，也不會產(chǎn)生誤工費，對于原告愛人的損失不予認(rèn)可?！堆a(bǔ)充協(xié)議》約定原告不追究2014年7月21日之前的違約責(zé)任，對于該日之前的損失不予認(rèn)可，該證據(jù)部分是復(fù)印件，不予質(zhì)證也不予認(rèn)可。

被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司對原告證據(jù)材料1至7的質(zhì)證意見：對真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。

原告提交的證據(jù)材料證據(jù)，可以作為本案的證據(jù)，本院予以確認(rèn)。

被告楊某辯稱，被告楊某已經(jīng)將2萬元定金退回原告，并額外支付原告4000元，雙方買賣事宜已經(jīng)全部解決完畢，2014年7月左右，被告楊某單位發(fā)生火災(zāi)，訴爭房屋的所有手續(xù)在此次火災(zāi)中全部被毀，再次辦理十分麻煩，這屬于不可抗力而不是違約。被告同意原告的第一項訴請，不同意原告其他訴訟請求。

被告楊某未向本院提交證據(jù)材料。

被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司辯稱，同意原告陳述的事實過程。同意原告的第一項訴請，原告其他訴訟請求與被告公司無關(guān)。

為支持自己的主張，被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司向本院提交證據(jù)材料：1、房地產(chǎn)權(quán)證，證明訴爭房屋是被告楊某名下私產(chǎn)房屋；2、房屋貸款委托合同，證明原告委托其提供貸款服務(wù)；3、委托評估協(xié)議，證明原告和被告楊某委托其評估訴爭房屋。

原告及被告楊某對被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司證據(jù)材料1至3的質(zhì)證意見：對真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均無異議。

被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司提交的證據(jù)材料，可以作為本案的證據(jù)，本院予以確認(rèn)。

經(jīng)審理查明，訴爭房屋系本市和平區(qū)西安道與長沙路交口東北側(cè)誠基經(jīng)貿(mào)中心×被告楊某名下私產(chǎn)房屋。2014年3月14日，原告與二被告簽訂《房產(chǎn)交易合同》，約定原告購買訴爭房屋，總價款54萬元。同時，約定雙方于2014年5月10日之前去房管部門簽訂《天津市房屋買賣協(xié)議》。同日，原告給付被告楊某定金2萬元，給付被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介費10800元。

2014年3月22日，原告與二被告簽訂《委托評估協(xié)議》，約定原告與被告楊某共同委托被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司代為尋找評估公司出具評估報告，評估費2700元，由原告承擔(dān)。同日，原告與被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《房屋貸款委托合同》，約定原告委托被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司協(xié)助辦理貸款事宜，貸款服務(wù)費600元。原告于2014年3月22日向被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司支付評估費2700元及貸款服務(wù)費600元。

因被告楊某未按《房產(chǎn)交易合同》約定的時間（2014年5月10日之前）與原告簽訂《房屋買賣協(xié)議》。原告遂于2014年5月26日，向被告楊某郵寄《催告函》，原告提出因被告楊某未按照合同約定時間到房管部門辦理手續(xù)，導(dǎo)致合同不能順利進(jìn)行，故函告楊某于2014年5月29日之前與原告或被告天津某某房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司聯(lián)系協(xié)商合同履行事宜。

2014年6月20日，原告與被告楊某簽訂《補(bǔ)充協(xié)議》，約定因楊某未在原合同約定的時間內(nèi)還清貸款，導(dǎo)致雙方未能到房管部門簽訂房屋買賣協(xié)議，現(xiàn)雙方友好協(xié)商將簽訂房屋買賣協(xié)議的時間順延至2014年7月21日，其他約定事項仍按原合同進(jìn)行，此次有關(guān)楊某的違約責(zé)任，原告同意不予追究。若楊某仍未按本協(xié)議約定的時間辦理手續(xù)，原告有權(quán)按照《房產(chǎn)交易合同》追究楊某自2014年7月21日的違約責(zé)任。后被告楊某仍未按照《補(bǔ)充協(xié)議》約定的時間（2014年7月21日）與原告到房管部門簽訂房屋買賣協(xié)議。

2014年9月5日，被告楊某向原告出具《違約書》，內(nèi)容為楊某因個人原因，導(dǎo)致通過鏈家地產(chǎn)居間介紹與原告簽署的《房屋買賣合同》，不能繼續(xù)履行本合同。

另查，《房產(chǎn)交易合同》第八條第一款約定，“甲乙雙方均應(yīng)按本合同約定相互配合，并親自到場辦理過戶、貸款及代收代付等相關(guān)手續(xù)。如不按約定辦理相關(guān)手續(xù)，則每逾期一個工作日，違約方應(yīng)向守約方支付該房屋售價的1‰的遲延履行違約金，違約方逾期十五個工作日不履行合同相關(guān)義務(wù)，且經(jīng)守約方催告仍不履行，則守約方有權(quán)視為違約方根本性違約，守約方有權(quán)解除房屋買賣關(guān)系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價10%作為違約金。”第八條第二款約定“在合同履行期限屆滿之前，任何一方明確表示不再出售或不再購買本合同標(biāo)的房屋，則構(gòu)成根本性違約，守約方有權(quán)解除房屋買賣關(guān)系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價的10%作為違約金。”

庭審后經(jīng)詢雙方，因為原告辦理貸款的銀行要求預(yù)審貸款全額交納首付款，因此被告楊某于2014年6月將2萬元定金打入原告銀行卡賬戶。

再查，被告楊某提出原告于2014年11月或12月要求其賠償4000元做為了結(jié)，于是被告楊某于2014年12月打入原告銀行賬戶4000元，因此雙方糾紛已經(jīng)全部了結(jié)。被告楊某對此未提交任何證據(jù)。原告對此不予認(rèn)可，表示雙方對于賠償問題沒有約定，應(yīng)當(dāng)按照合同履行，楊某給付的4000元只是賠償款的一部分。另外，被告楊某提出原告主張的違約金過高，申請法院予以調(diào)整。

上述事實，有原、被告當(dāng)庭陳述及提交的證據(jù)材料，經(jīng)質(zhì)證及本院核實，予以確認(rèn)。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人的合法民事權(quán)益均應(yīng)受法律保護(hù)。原告與二被告簽訂的《房產(chǎn)交易合同》，系當(dāng)事人的真實意思表示，依法成立有效，本院予以確認(rèn)?，F(xiàn)原告與二被告均同意解除該合同，本院予以照準(zhǔn)。

根據(jù)《房產(chǎn)交易合同》第八條第一款約定，“甲乙雙方均應(yīng)按本合同約定相互配合，并親自到場辦理過戶、貸款及代收代付等相關(guān)手續(xù)。如不按約定辦理相關(guān)手續(xù)，則每逾期一個工作日，違約方應(yīng)向守約方支付該房屋售價的1‰的遲延履行違約金，違約方逾期十五個工作日不履行合同相關(guān)義務(wù)，且經(jīng)守約方催告仍不履行，則守約方有權(quán)視為違約方根本性違約，守約方有權(quán)解除房屋買賣關(guān)系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價10%作為違約金。”第八條第二款約定“在合同履行期限屆滿之前，任何一方明確表示不再出售或不再購買本合同標(biāo)的房屋，則構(gòu)成根本性違約，守約方有權(quán)解除房屋買賣關(guān)系（但需書面告知違約方），并要求違約方支付該房屋售價的10%作為違約金。”現(xiàn)被告認(rèn)可因其個人原因，導(dǎo)致雙方簽訂的《房屋買賣合同》不能履行，因此，按照合同約定，被告已經(jīng)構(gòu)成違約。

關(guān)于原告提出的其已經(jīng)交納的中介費10800元，貸款服務(wù)費600元和評估費2700元，原告提交了證據(jù)材料，且二被告對于該事實予以認(rèn)可，故原告該主張本院予以支持。關(guān)于原告主張的其與愛人為辦理貸款等手續(xù)產(chǎn)生的誤工費4753.82元，因原告提出的誤工費不是必然產(chǎn)生的損失，因此本院不予支持。關(guān)于原告主張的因2014年6月未入住訴爭房屋在外租房的費用2萬元，雙方在交易合同中并未約定實際交付房屋時間，因此，本院不予支持。關(guān)于原告提出貸款被凍結(jié)期間首付款21萬元的利息4377.33元，以及相同房屋已漲價129156.44元的損失，均因證據(jù)不足，本院不予支持。關(guān)于原告主張的違約金54000元，被告楊某提出過高申請法院調(diào)整，經(jīng)查，原告的實際損失為中介費10800元，貸款服務(wù)費600元和評估費2700元，共計14100元，該損失本院予以支持。關(guān)于被告楊某已經(jīng)因違約給付原告的4000元，系被告楊某自愿給付原告，本院予以照準(zhǔn)。關(guān)于被告楊某提出已經(jīng)支付原告4000元，雙方已全部解決完畢的抗辯意見，被告楊某對此未提交任何證據(jù)，且原告予以否認(rèn)，故該抗辯意見本院不予支持。此外，原告對其訴訟請求未被支持部分承擔(dān)相應(yīng)的訴訟費用。綜上所述，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第一百一十三條、第一百一十四條，《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋（二）》第二十九條之規(guī)定，判決如下：

一、原告與二被告于2014年3月14日簽訂的《房產(chǎn)交易合同》予以解除

二、被告楊某給付原告違約金共計18100元（其中4000已經(jīng)給付，另14100元被告楊某于本判決生效之日起十五日內(nèi)給付原告）；

三、駁回原告其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案訴訟受理費1503元，減半收取751.5元，由原告負(fù)擔(dān)595.9元，被告楊某負(fù)擔(dān)155.60元（本判決生效之日起十日內(nèi)被告送交本院）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于天津市第一中級人民法院。

代理審判員　?！》?/p>

二〇一五年五月二十一日

書　記　員　魏雅楠

居間合同