福建省福州市中級人民法院

民事判決書

（2013）榕民終字第3327號

上訴人（原審原告）黃某偉，男，漢族，19**年**月**日出生。

委托代理人陳建明，福建共與和律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）福建某某首飾有限公司。

法定代表人陳某珠，董事長。

委托代理人陳鍇、陳宓，福建閩天律師事務(wù)所律師。

上訴人黃某偉、福建某某首飾有限公司（以下簡稱“某首飾公司”）因財產(chǎn)損害賠償糾紛一案，不服福州市鼓樓區(qū)人民法院（2012）鼓民初字第5793號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院查明，原告原為被告公司的員工，從1994年12月承租了訴爭房屋。2002年1月11日被告將訴爭房屋以170000元的價格出賣給連某良，2007年1月23日連某良以260000元的價格將訴爭房屋出賣給黃健，2007年8月17日黃健以實收370000元將訴爭房屋出賣給劉某鋒、徐某鵬，上述交易過程中各買受人均取得了訴爭房屋的所有權(quán)證。2002年3月19日連某良以其依法取得房屋所有權(quán)為由起訴黃某偉，要求黃某偉騰空房屋歸還給連某良。2002年6月24日福州市鼓樓區(qū)法院判決黃某偉騰空房屋歸還給連某良，黃某偉不服一審判決，上訴至福州市中級法院，二審維持原判。在此兩次案件審理中，黃某偉在庭審中均陳述，其多次要求向某首飾公司買受訴爭房，但因其沒錢，希望某首飾公司給予其時間籌錢。其后，黃某偉不服福州市中級人民法院的終審判決，向福州市中級人民法院及福建省高級人民法院提出申訴，福建省高級人民法院于2008年1月18日裁定撤銷福州市鼓樓區(qū)人法院（2002）鼓民初字第783號、福州市中級人民法院（2002）榕民終字第1030號民事判決書，以及福州市中級人民法院（2005）榕民監(jiān)字第171號駁回申訴通知書，將連某良訴黃某偉收房糾紛一案發(fā)回福州市鼓樓區(qū)人民法院重審。福州市鼓樓區(qū)人民法院于2010年3月30日作出（2008）鼓民再初字第4-2號民事裁定，準許原告連某良撤回起訴。

2009年3月份黃某偉以福建某某首飾有限公司、連某良為被告，劉某鋒、徐某鵬、黃健為第三人，以被告福建某某首飾有限公司侵犯原告優(yōu)先購買權(quán)為由向福州市鼓樓區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認福建某某首飾有限公司與連某良簽訂的商品房購銷合同無效，福州市鼓樓區(qū)人法院于2009年6年6日作出（2009）鼓民初字第1952號民事判決書，判決福建某某首飾有限公司與連某良之間、連某良與黃健、黃健與劉某鋒、徐某鵬之間就坐落于福州市鼓樓區(qū)水部街道古樂路12號閩都新村301單元及其附屬間的買賣合同無效。福建某某首飾有限公司及連某良等人不服向福州市中級人民法院提出上訴，福州市中級人民法院經(jīng)審理認為：該案在二審中已明確適用最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，該解釋第二十一條對承租人優(yōu)先購買權(quán)被侵害時的法律救濟方式作出了明確規(guī)定，因此當承租人的優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，承租人可以主張出租人承擔賠償責任，但不可以主張房屋買賣合同無效。故福州市中級人民法院于2009年12月14日作出（2009）榕民終字第2223號民事判決書，判決撤銷福州市鼓樓區(qū)人民法院（2009）鼓民初字第1952號民事判決書；駁回黃某偉的原審訴訟請求。故原告本次訴至法院要求被告賠償損失。

另查，訴爭的位于福州市鼓樓區(qū)水部街道古樂路12號閩都新村2-1座301單元房產(chǎn)建筑面積113.10平方米（其中共有面積6.8平方米），2-1座301#附屬間建筑面積14.30平方米。原審案件中，根據(jù)原告的申請，原審法院委托福建省華益資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限公司（公司名稱已變更為中聯(lián)（福建）資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限責任公司）對福州市鼓樓區(qū)水部街道古樂路12號閩都新村2-1座301單元及301#附屬間以原告起訴日（2011年4月10日）作為估價時點進行評估，中聯(lián)（福建）資產(chǎn)評估土地房地產(chǎn)估價有限責任公司于2011年9月23日出具中聯(lián)房產(chǎn)評（2011）3521號《房地產(chǎn)估價報告》，該訴爭房屋的市場估價值為970900元。

原審法院認為，本案的爭議焦點在于被告是否侵犯原告的優(yōu)先購買權(quán)。承租人優(yōu)先購買權(quán)是指出租人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時，承租人在同等條件下，依照法律規(guī)定享有優(yōu)先于其他人購買該不動產(chǎn)的權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)可以依承租人單方意思表示，與義務(wù)人形成義務(wù)人出賣予第三人同樣條件為內(nèi)容的契約，而無需義務(wù)人的承諾，只是這種權(quán)利只有在義務(wù)人出賣標的物于第三人的時候，才能夠行使。優(yōu)先購買權(quán)一旦行使，同等條件下承租人可以強制執(zhí)行對不動產(chǎn)的買賣。因此，就其本質(zhì)而言，承租人的優(yōu)先購買權(quán)是具有債權(quán)性質(zhì)的形成權(quán)。我國《合同法》第二百三十條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利”?？梢姡谧赓U關(guān)系存續(xù)期間，出租人若要出賣租賃房屋，應(yīng)當向承租人履行合理期限內(nèi)的法定通知義務(wù)，但我國相關(guān)法律法規(guī)并未對“通知”的形式作出明確規(guī)定。本案中，被告主張其在公司作出董事會決議后，不但召開職工大會，還到各住戶家里告知和解釋購房的手續(xù)和相關(guān)情況，包括向原告告知，但是無法提供書面告知的證明材料，則其應(yīng)當承擔相應(yīng)的不利后果。然而，原告在連某良與其收房糾紛的一、二審?fù)徶芯愂?，其多次要求向某首飾公司買受訴爭房，但因其沒錢，希望某首飾公司給予其時間籌錢。且原告在本案原審?fù)徶型瑯右碴愂霰桓嬖鴨柶涫欠裼绣X付房款，其表示沒錢，但可以給其時間籌錢。從原告庭審陳述來看，在被告作出出售訴爭房屋決定之后至實際出售訴爭房屋之前，原告確已知曉被告欲出售訴爭房，且其陳述被告曾口頭詢問過其是否購買訴爭房屋?；诜课莩凶馊藘?yōu)先購買權(quán)設(shè)立的本義，是為了體現(xiàn)對社會特定群體的人道關(guān)懷，追求的主要是生存和安全價值，而非對出賣人所有權(quán)的限制，原審法院認為，在承租人對租賃房屋出售事宜確已知曉的情況下，對出租人的通知形式無需過分苛責。原告雖然曾有購買訴爭房的意思表示，認為只是需要時間籌集資金，但在1998年被告出售閩都新村第一套房屋起至訴爭房屋出售給連某良止，已長達3年多，已經(jīng)超過了合理期限，原告仍未以實際行動作出購買訴爭房的意思表示，故被告將該訴爭房出售給連某良，并未侵犯原告的優(yōu)先購買權(quán)。

另外，原告作為享有優(yōu)先購買權(quán)的承租人，在知曉出租人出賣租賃物時，就應(yīng)當在有效的期限內(nèi)向出賣人發(fā)出內(nèi)容明確的意思表示，表明自己行使優(yōu)先購買權(quán)，在與第三人同等條件下優(yōu)先購買該財產(chǎn)。對出賣人作出行使優(yōu)先購買權(quán)的表達應(yīng)當包括兩方面，即購買的意思表示和購買的履行能力。在1998年被告作出包括訴爭房屋在內(nèi)的35套房屋全部出售給公司職工的決議后，原告多次向被告口頭表示愿意購買訴爭房，但同時也表達了其當時不具備購買能力，直至訴爭房實際出售給連某良時，原告也未作出有效行使優(yōu)先購買權(quán)的意思表示。訴爭房出售之后，原告在連某良與其收房糾紛案件審理過程中，雖多次表示愿意購買訴爭房，但并未提供其向被告有效行使優(yōu)先購買權(quán)的證據(jù)，直至2008年6月23日，原告才向被告提起優(yōu)先購買權(quán)糾紛之訴。從某種程度上來說，原告對自身享有的優(yōu)先購買權(quán)的消極行使，使得優(yōu)先購買權(quán)客觀上受到了侵害，且擴大了損失范圍，其應(yīng)當承擔一定的不利后果。

綜上所述，被告雖未侵犯原告承租人的優(yōu)先購買權(quán)，但其在處分訴爭房屋時，并未妥善安置原告，存在一定的過錯，而原告在優(yōu)先購買權(quán)的有效行使中存在疏忽導(dǎo)致?lián)p失不必要擴大，鑒于被告公司在職工福利的保障、社會的安定以及和諧社會的構(gòu)建方面應(yīng)當承擔更多的社會責任，從公平合理的角度出發(fā)，原審法院認為，對于目前訴爭房屋的市場估價值970900元與被告出賣訴爭房給連某良的價格170000元的差價800900元，結(jié)合原、被告各自過錯程度，被告應(yīng)酌情賠償原告損失800900元×40%=320360元。另，自2002年3月19日連某良訴黃某偉收房糾紛的一審、二審及申訴再審過程中，原告一直在主張其優(yōu)先購買權(quán)，故原告的訴訟請求未超過訴訟時效，被告關(guān)于訴訟時效的抗辯原審法院不予采納。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條、最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條、《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款、《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，經(jīng)原審法院審判委員會研究決定，判決：被告福建某某首飾有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償原告黃某偉320360元。如果被告未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案訴訟費3700元，由原告承擔700元，由被告承擔3000元。

一審宣判后，上訴人黃某偉、福建某某首飾有限公司均不服，向本院提起上訴。

上訴人黃某偉上訴稱：1、原審法院以“原告對自身享有的優(yōu)先購買權(quán)的消極行使，使得優(yōu)先購買權(quán)客觀上受到了侵害，且擴大了損失的范圍，其應(yīng)承擔一定的不利后果”為由作出原審判決，上訴人認為原審判決沒有事實與法律依據(jù)。根據(jù)《合同法》第二百三十條的規(guī)定，出售前合理期限內(nèi)告知承租人其法定的義務(wù)，但是上訴人某首飾公司根本沒有履行相應(yīng)的通知義務(wù)。上訴人黃某偉曾多次向某首飾公司表示要購買訴爭房屋，但某首飾公司明確拒絕將房屋出售給上訴人黃某偉，侵犯了其優(yōu)先購買權(quán)。2、即使上訴人黃某偉在行使優(yōu)先購買權(quán)時存在過失，也不應(yīng)承擔60%的責任，某首飾公司至少應(yīng)承擔主要的過錯責任，原審法院認定上訴人黃某偉承擔主要責任，沒有事實和法律依據(jù)。綜上，上訴人黃某偉請求撤銷一審判決。

上訴人福建某某首飾有限公司上訴并答辯稱：1、上訴人某首飾公司并未侵犯黃某偉的優(yōu)先購買權(quán)，且對黃某偉不負有妥善安置的義務(wù)，原審法院超出訴訟請求作出上訴人向被上訴人賠償320360元的判決，毫無事實和法律根據(jù)。2、原審法院在缺乏事實依據(jù)的情形下仍然同意被上訴人提出的對訟爭房屋以不當?shù)臅r間點計算評估價的價格鑒定，有失公平。3、黃某偉主張優(yōu)先購買權(quán)已罹于訴訟時效。綜上，原審判決沒有法律依據(jù)，請求撤銷一審判決，改判駁回黃某偉的全部訴訟請求。

上訴人黃某偉答辯同其上訴。

經(jīng)查，本案當事人在原審訴訟過程中提交的證據(jù)均已隨一審案卷移送本院，本院認定的本案事實與原審法院一致。

本院認為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。”該條文中規(guī)定的同等條件顯然應(yīng)包括房屋價款及價款的支付時間等主要內(nèi)容，結(jié)合本案事實而言，黃某偉至少應(yīng)愿意在與其他人有意向購買本案訟爭房屋相同的付款期限內(nèi)支付相同價款的情形下，方能成立對本案訟爭房屋的優(yōu)先購買權(quán)。根據(jù)黃某偉在本案原審訴訟過程中所做的陳述，其于1998年3月間向福建某某首飾有限公司申請購房，福建某某首飾有限公司在1998年4月間即詢問黃某偉是否有錢支付房款，黃某偉答復(fù)沒錢付款，其后，福建某某首飾有限公司于2002年1月11日將訴爭房屋以170000元的價格出賣給連某良，可見，福建某某首飾有限公司已在出賣本案訟爭房屋之前的合理期限內(nèi)通知本案訟爭房屋承租人黃某偉，黃某偉直至2002年1月11日在訴爭房屋被以170000元的價格出賣給連某良之時，均未表示愿意以同樣價款及同等支付時間購買本案訟爭房屋，原審法院據(jù)此確認福建某某首飾有限公司并未侵犯黃某偉的優(yōu)先購買權(quán)的認定正確，本院依法予以確認。福建某某首飾有限公司作為本案訟爭房屋的原所有權(quán)人，在出售房屋的過程中，并未妥善安置未購買房屋原為本單位員工的承租人，原審法院據(jù)此并依黃某偉的申請，酌情確定福建某某首飾有限公司應(yīng)向黃某偉賠償相應(yīng)損失的認定正確，比例適當，本院依法予以確認。綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項的規(guī)定，判決如下：

駁回上訴人黃某偉、福建某某首飾有限公司的上訴，維持原判。

本案一審案件受理費按一審判決執(zhí)行；二審案件受理費人民幣3700元，由福建某某首飾有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審　判　長　徐敏洲

代理審判員　林哲森

代理審判員　符海燕

二〇一四年二月十七日

書　記　員　陳秀瑜

財產(chǎn)損害賠償