廣東省四會市人民法院

民事判決書

（2014）肇四法民一初字第91號

原告冼某，男，漢族，19**年出生，住四會市。

原告陳某某，女，漢族，19**年出生，住四會市。

上述倆原告的委托代理人鄧國盛，廣東圣禾律師事務(wù)所律師。到庭。

上述倆原告的委托代理人黃錦萍，廣東圣禾律師事務(wù)所實(shí)習(xí)律師。

被告林某某，男，漢族，19**年出生，住四會市。

原告冼某、陳某某訴被告林某某租賃合同糾紛一案，本院立案受理后依法公開開庭了審理，原告陳某某及倆原告的委托代理人鄧國盛，被告林某某到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告冼某、陳某某訴稱：倆原告為夫妻關(guān)系。于2010年4月4日，陳某某（甲方）與林某某（乙方）簽訂了《租賃鋪位合同》，約定將其夫妻所有位于四會市四會大道中**號的鋪位出租給林某某，租期從2010年5月15日至2013年5月15日。于2010年8月10日，雙方又簽訂一份《租賃鋪位合同》，將租賃期限延至2015年8月15日。上述合同約定：乙方按三個月繳交租金給甲方，實(shí)行先付租金后使用的原則，乙方不得拖欠甲方租金，逾期十天不交者，甲方有權(quán)收回乙方的使用權(quán)，并沒收其保證金。同時(shí)約定，如乙方違約，即沒收當(dāng)年租金。簽約后，原告陳某某依約將上述鋪位交付被告林某某使用，而林某某只向原告陳某某繳納了至2013年8月15日的租金。此后，被告均未能依約按時(shí)向原告陳某某支付租金，違反了雙方簽訂合同的約定。為此，原告于2013年12月1日向被告至《解除租賃合同通知函》要求解除合同關(guān)系并騰退鋪位，2013年12月4日，被告收到上述通知函后，仍未向原告支付租金，亦未騰出鋪位，其行為嚴(yán)重?fù)p害了原告的合法權(quán)益。雙方簽訂的合同合法有效，原告依約將鋪位交付其使用，被告亦應(yīng)當(dāng)依約向原告履行繳交租金之義務(wù)，其未依約及時(shí)履行支付租金的行為已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。據(jù)此，請求判令1、原、被告解除《鋪位租賃合同》。2、被告向原告支付租金13000元（自2013年8月16日起暫計(jì)至2013年12月15日；自2013年12月16日起按同地段租金7000元計(jì)付至騰出鋪位時(shí)止）。3、被告向原告支付違約金29000元（一年租金24000元＋押金5000元）。4、被告立即騰出原告所有位于四會市四會大道中244號的鋪位。5、本案訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。

原告遞交證據(jù)如下：1、原告身份證。證明原告的主體資格。2、證明。證明倆原告是夫妻關(guān)系的事實(shí)。3、房產(chǎn)證。證明現(xiàn)時(shí)出租鋪位屬于倆原告的夫妻共有財(cái)產(chǎn)。4、租賃鋪位合同（2010年8月10日簽）。5、租賃鋪位合同（2010年4月14日簽）。證據(jù)4-5證明原告與被告之間的租賃事實(shí)，并約定若被告不按時(shí)交租，逾期10天不交租，被告違反約定，原告有權(quán)收回鋪位的事實(shí)。6、收據(jù)。證明原告的收租情況。7、快遞單。8、快遞查詢結(jié)果。9、解除租賃合同通知書。證據(jù)7-9證明原告曾經(jīng)在2013年向被告提出解除租賃合同的通知事實(shí)，在2013年12月已經(jīng)收到該份解除租賃合同通知書。10、快遞投送簽收單、查詢表。證明原告向被告2013年12月1日寄出解除合同通知的事實(shí)，2013年12月4日妥投，根據(jù)我方查詢是被告本人簽收。11、房屋租賃合同。證明現(xiàn)時(shí)坐落于原告鋪位出租的租金價(jià)格情況。12、收據(jù)。證明現(xiàn)時(shí)坐落于原告鋪位出租的租金價(jià)格情況。

被告林某某答辯稱：2010年4月14日，被告與原告簽訂《租賃鋪位合同》，該合同規(guī)定由被告承租原告位于四會市四會大道中**號鋪位經(jīng)營裝飾材料，租期為3年，即從2010年5月15日起至2013年5月15日止，每年租金32400元（按每季度交納）等內(nèi)容。合同簽訂后，被告即依照約定履行各項(xiàng)義務(wù)，并按照合同的規(guī)定使用該鋪位。之后，由于被告遵章守法經(jīng)營，在原告的要求下，被告與原告又于2010年8月10日重新簽訂了一份《租賃鋪位合同》，將原合同的內(nèi)容作出了部分修改，改為租期為5年，即從2010年8月15日起至2015年8月15日止，每年租金也減少為24000元（按每季度交納）等內(nèi)容，其他內(nèi)容未作更改。此后，被告仍繼續(xù)租用該鋪位，并按時(shí)交納租金給原告。但在2012年年底，原告無故要求與被告解除租賃合同，被告考慮為生意經(jīng)營對鋪位裝修付出太多、且沒有違反任何的約定，沒有同意原告的意見，而原告卻使用極端的手段到被告經(jīng)營的鋪位妨礙被告正常的生意經(jīng)營，對此被告曾經(jīng)到四會市東城街道維穩(wěn)中心作出反映。2013年4月，經(jīng)被告與原告雙方協(xié)商好日后的租金以銀行匯款的方式支付，而當(dāng)被告按時(shí)匯款給原告時(shí)，結(jié)果卻是原告拒收或賬號停用，之后被告還通過郵政局郵寄的方式寄款給原告，結(jié)果還是原告拒收。以上事實(shí)，充分反映了原告無理取鬧、一心想單方解除合同的意愿，其行為嚴(yán)重違反我國《合同法》的有關(guān)規(guī)定，被告是不同意解除合同的。請依法駁回原告的訴訟請求。

被告遞交證據(jù)如下：1、雙方租賃合同兩份。2、被告給原告方匯款，原告拒收款退票。3、被告交給原告2011年5月15日至2013年5月15日共兩年租金收據(jù)。4、被告與2010年8月15日至2011年2月15日交給原告方租金收據(jù)。5、被告根據(jù)原告提供銀行賬號匯款給原告的銀行回單。6、被告給原告匯2013年8月15日至2014年5月15日租金匯款單。7、被告另給原告存入租金存折。8、被告?zhèn)€體工商營業(yè)執(zhí)照副本。9、被告身份證。10、被告于2013年8月16日發(fā)信息通知原告卡號已經(jīng)停止使用，并愿意盡快聯(lián)系原告交租金給原告的信息。11、2013年8月20日金額為6000元的《中國郵政儲蓄銀行匯款單》。

經(jīng)審理查明：2010年4月4日，原告陳某某（甲方）與被告林某某（乙方）簽訂了《租賃鋪位合同》，約定乙方承租甲方座落于四會市四會大道中244號的鋪位，租期從2010年5月15日至2013年5月15日。簽約后，原告將上述鋪位交付被告使用。2010年4月14日原告收到了被告交付的5000元保證金。2010年8月10日，雙方又簽訂了《租賃鋪位合同》，約定乙方承租甲方座落于四會市四會大道中244號的鋪位，租期從2010年8月15日至2015年8月15日，每年租金為24000元，預(yù)付5000元作保證金（不計(jì)息），按三個月繳交租金給甲方，實(shí)行先付款后使用的原則，三個月租金（6000元）乙方不得拖欠甲方租金，逾期十天不交者，甲方有權(quán)收回乙方的使用權(quán)，并沒收其保證金；合同期內(nèi)如甲方違約，賠償乙方雙倍當(dāng)年租金和保證金；如乙方違約，沒收當(dāng)年租金和保證金等內(nèi)容。被告交付至2013年8月15日的租金。2013年4月2日，原告陳某某將其在四會市農(nóng)村信用合作聯(lián)社的卡號6210188800050210588寫給被告。2013年5月14日，被告將2013年5月15日至2013年8月15日的租金共6000元存入原告陳某某上述卡號。對于2013年8月16日至2013年11月15日的租金，被告于2013年8月16日發(fā)信息告知原告陳某某準(zhǔn)備匯鋪?zhàn)饨o原告，發(fā)現(xiàn)其卡號已經(jīng)停止使用，要求原告盡快聯(lián)系被告把租金交給原告，原告沒有回復(fù)。被告于2013年8月20日通過中國郵政儲蓄銀行股份有限公司四會市東城支行將租金6000元匯給原告陳某某。原告陳某某認(rèn)為被告已逾期交租拒收，該款被退回。被告沒有向原告交納2013年11月16日至2014年2月15日的租金。原告于2013年12月1日通過專遞向被告寄送《解除租賃合同通知書》，要求解除合同關(guān)系并在收到本書面通知之日起10日內(nèi)搬出鋪位。從快遞查詢顯示，在2013年12月4日妥投，經(jīng)查詢后證實(shí)由被告本人簽收。被告便于2014年2月11日通過中國郵政儲蓄銀行股份有限公司四會市東城支行將2013年8月16日至2014年5月15日的三期租金18000元匯給原告陳某某。原告陳某某仍認(rèn)為被告已逾期交租拒收，該款又被退回。庭審中，原告的第一項(xiàng)訴求變更為確認(rèn)原、被告2010年8月10日簽訂的《鋪位租賃合同》于2013年12月4日解除。上述銀行卡原告稱在2013年5、6月已丟失。原告申請冼某某出庭作證，以確定原告現(xiàn)時(shí)的商鋪出租價(jià)，冼某某已出庭作證。

又查明，四會市四會大道中**號（首層）的權(quán)屬人是冼某，其與陳某某是夫妻關(guān)系。經(jīng)釋明，被告請求本院對違約金的數(shù)額予以減少。案經(jīng)調(diào)解，雙方仍未能達(dá)成協(xié)議。

本院認(rèn)為：本案是租賃合同糾紛，爭議焦點(diǎn)是被告拖欠租金是否構(gòu)成根本違約，應(yīng)否解除合同的問題。首先，雙方簽訂的《租賃鋪位合同》是雙方真實(shí)意思表示，合同約定的內(nèi)容沒有違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，屬有效合同。其次，《合同法》第九十三條、第九十四條分別對約定解除、法定解除的事由作出了規(guī)定。該法第九十三條第一款“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。”由于雙方未協(xié)商一致，不存在協(xié)議解除的事實(shí)或條件。第九十四條第（三）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；”，第（四）項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，當(dāng)事人可以解除合同。債務(wù)人在履行期限到來時(shí)，能夠履行而沒有按期履行債務(wù)，則構(gòu)成遲延履行。然而，并非債務(wù)人在履行期限到來后不履行債務(wù)都會使債權(quán)人享有自動解除合同的權(quán)利。而只有一方違約而使另一方訂立合同的主要目的不能實(shí)現(xiàn)，即構(gòu)成根本違約時(shí)，債權(quán)人才享有合同自動解除權(quán)。在2013年8月20日、2014年2月11日被告將到期及未到期租金匯予原告，被告通過主動匯款支付租金的行為表明有繼續(xù)履行合同的誠意、能力。被告雖然存在拖欠租金的情形，但事后尚能積極交付租金給原告，原告丟失銀行卡，未能及時(shí)告知被告，以便被告交付租金，原告也有一定的責(zé)任。被告未構(gòu)成根本性違約，雙方之間的《租賃鋪位合同》可不予解除。交付租金是被告的主要債務(wù)，其表現(xiàn)的違約行為為遲延履行交付租金，被告遲延交付2013年11月16日至2014年2月15日的租金，應(yīng)承擔(dān)支付相應(yīng)租金及違約責(zé)任，違約金以實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、當(dāng)事人的過錯程度的綜合因素，依公平原則和誠實(shí)信用原則予以衡量。根據(jù)法釋（2000）34號最高人民法院關(guān)于修改《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》的批復(fù)，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付款違約金。目前，中國人民銀行逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)是在貸款基準(zhǔn)利率的水平上加收30%-50%。因此對違約金的計(jì)算，根據(jù)被告的調(diào)整請求，本院認(rèn)為被告延期支付2013年11月16日至2014年2月15日的租金6000元，逾期付款利息應(yīng)從2013年11月16日起至2014年2月11日按中國人民銀行規(guī)定的6個月（包含6個月）貸款利率的150%計(jì)算。再次，在判決被告支付相應(yīng)租金及承擔(dān)違約責(zé)任后，仍解除合同，將可能導(dǎo)致擴(kuò)大當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)損失的后果。故雙方簽訂的合同應(yīng)繼續(xù)履行，原告該訴求本院不予支持。原告于2013年12月1日通過專遞向被告寄送《解除租賃合同通知書》，要求解除合同關(guān)系并在收到本書面通知之日起10日內(nèi)搬出鋪位。從快遞查詢顯示，在2013年12月4日妥投，由被告簽收。結(jié)合本院上述，不能認(rèn)定雙方簽訂的《鋪位租賃合同》于2013年12月4日解除。對冼某某的證人證言，因與本案無關(guān)，本院不予采信。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第八條、第九十三條、第九十四第（三）、（四）項(xiàng)，第一百零七條，第一百一十四條，第二百二十七條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款，最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）第二十九條及最高人民法院關(guān)于修改《最高人民法院關(guān)于逾期付款違約金應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算問題的批復(fù)》的批復(fù)之規(guī)定，判決如下：

被告林某某于本判決發(fā)生法律效力之日起五日內(nèi)支付2013年8月16日至2014年5月15日的租金18000元及支付違約金{按本金6000元從2013年11月16日起至2014年2月11日按中國人民銀行規(guī)定的6個月（包含6個月）貸款利率的150%計(jì)算。}給原告冼某、陳某某。

二、駁回原告的其他訴訟請求。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

本案受理費(fèi)425元，由倆原告負(fù)擔(dān)223元、被告負(fù)擔(dān)202元。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于廣東省肇慶市中級人民法院。

審判員　邱　毅

二〇一四年四月十五日

書記員　黎淑雯

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