遼寧省大連市中級人民法院

民事判決書

（2015）大民二終字第00649號

上訴人（原審原告）：王某某。

委托代理人：李鴻杰、蘇文賀，遼寧同城律師事務(wù)所律師。

上訴人（原審被告）：大連某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)某某港某某路某某號。

法定代表人：王某某，該公司董事長。

委托代理人：馬文龍、馬興驊，北京市盈科（大連）律師事務(wù)所律師。

原審原告王某某與原審被告大連某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某公司）房屋買賣合同糾紛一案，大連市甘井子區(qū)人民法院作出（2014）甘民初字第3545號民事判決，王某某、某某公司均不服該判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人王某某的委托代理人李鴻杰、蘇文賀，上訴人某某公司的委托代理人馬文龍、馬興驊到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

本院認(rèn)為：案涉商品房買賣合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，未違反效力性、強(qiáng)制性法律規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約履行。結(jié)合本案中雙方當(dāng)事人的訴辯觀點(diǎn)，本案的爭議焦點(diǎn)為如下兩點(diǎn)：第一，某某公司是否應(yīng)向購房人支付逾期交房違約金；第二，某某公司應(yīng)否向購房人支付逾期辦證違約金及違約金應(yīng)如何計算。

針對第一項(xiàng)爭議焦點(diǎn)，某某公司是否應(yīng)向購房人支付逾期交房違約金，本院認(rèn)為，雙方并未約定因購房者人數(shù)眾多、不能安排同時入住，某某公司可逾期交付房屋，并免于承擔(dān)違約責(zé)任，故一審判決某某公司依據(jù)合同約定承擔(dān)逾期交房違約金并無不當(dāng)，本院予以維持。

針對第二項(xiàng)爭議焦點(diǎn)，某某公司應(yīng)否向購房人支付逾期辦證違約金及違約金應(yīng)如何計算，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第六十一條規(guī)定，合同生效后，當(dāng)事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點(diǎn)等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補(bǔ)充；不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。如依照該法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，該法第六十二條第（四）項(xiàng)規(guī)定，對于履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應(yīng)當(dāng)給予對方必要的準(zhǔn)備時間。依據(jù)案涉商品房買賣合同第十五條的約定，某某公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后180日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由某某公司提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案；如因某某公司的責(zé)任，自房屋交付起超出一年，購房人仍無法辦理房屋權(quán)屬登記或無法取得房屋權(quán)屬登記證書的，某某公司應(yīng)負(fù)責(zé)配合繼續(xù)辦理，直至完成。由此約定可以看出，案涉商品房買賣合同中對于某某公司繼續(xù)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證的期限未作明確約定，雙方對此亦沒有達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，且根據(jù)合同的有關(guān)條款或交易習(xí)慣亦無法確定，現(xiàn)因某某公司原因?qū)е掳干娣课莸漠a(chǎn)權(quán)證逾期辦理，故購房人可以隨時要求某某公司履行協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)證的義務(wù)。綜合本案查明事實(shí)，購房人在房屋交付后未滿一年的2013年8月23日、2013年8月29日即以向相關(guān)部門舉報的方式向某某公司主張協(xié)助辦證，又在房屋交付滿一年后的2014年1月16日、2014年3月11日、2014年4月8日主張協(xié)助辦證。購房人在房屋交付滿一年的辦證期限前已反復(fù)要求某某公司履行協(xié)助辦證義務(wù)，也就是說，購房人已給予某某公司合理的準(zhǔn)備時間，某某公司即應(yīng)在合同約定的房屋交付滿一年內(nèi)履行協(xié)助辦證義務(wù)，但某某公司未能如期履行，應(yīng)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任。逾期辦證違約金的起算時間應(yīng)自房屋交付滿一年后次日（2014年1月10日）開始，計算至某某公司開始協(xié)助業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)事宜的前一日（2014年6月15日）。至于某某公司上訴主張其于2014年5月15日完成初始登記就是已履行了辦證義務(wù)，合同并未約定其需承擔(dān)通知辦證及向購房人提供相應(yīng)資料的義務(wù)一節(jié)，本院認(rèn)為，從辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的通常做法和主要環(huán)節(jié)來看，應(yīng)先由開發(fā)商完成初始登記，再由購房人持開發(fā)商提供的相關(guān)材料至產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請登記，產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)依照相關(guān)程序進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、核發(fā)產(chǎn)權(quán)證。即房屋產(chǎn)權(quán)證的取得，不僅需開發(fā)商完成初始登記，還需開發(fā)商的通知與協(xié)助，二者缺一不可，故某某公司此項(xiàng)上訴主張無充分的事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。案涉商品房買賣合同中對于逾期辦證違約金的計算方式?jīng)]有明確約定，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。現(xiàn)購房人主張以購房款為基數(shù)，按照日萬分之2.1標(biāo)準(zhǔn)計算違約金未超出上述規(guī)定的違約金數(shù)額，一審法院以購房人主張的標(biāo)準(zhǔn)計算違約金并無不當(dāng)，本院予以維持。至于某某公司申請調(diào)低違約金一節(jié)，本院認(rèn)為，《中華人民共和國合同法》第一百一十四條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。即當(dāng)事人僅可就約定違約金請求法院予以適當(dāng)減少或增加。但如上所述，本案雙方當(dāng)事人并未約定逾期辦證違約金的數(shù)額或損失賠償額的計算方法，本案適用的違約金計算方法為法定標(biāo)準(zhǔn)，故某某公司申請法院調(diào)低法定標(biāo)準(zhǔn)計算得出的違約金無充分的法律依據(jù)，本院不予支持。

關(guān)于某某公司上訴主張逾期辦證的根本原因是政府政策調(diào)整造成的，并非某某公司的原因一節(jié)，本院認(rèn)為，第一，雙方簽訂合同時，《大連市建筑工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》已經(jīng)發(fā)布實(shí)施，新規(guī)的影響并非簽訂合同時不可預(yù)知的風(fēng)險。故某某公司主張據(jù)此免除其逾期辦證的違約責(zé)任，缺少事實(shí)及法律依據(jù)，本院不予支持。第二，案涉房屋所在的大連某某中心2#樓項(xiàng)目工程于2013年4月12日準(zhǔn)予通過規(guī)劃分段核實(shí)，于2013年11月11日消防驗(yàn)收合格。即案涉工程的規(guī)劃、消防在房屋交付后滿一年（2014年1月9日）內(nèi)均已驗(yàn)收通過，且自2012年12月3日起已不再執(zhí)行消防新政，某某公司未提交充分證據(jù)證明其因消防新政的實(shí)施而實(shí)際進(jìn)行了消防工程整改。退一步講，即使如某某公司所述，消防驗(yàn)收受到消防新政的影響，某某公司在案涉工程消防驗(yàn)收合格（2013年11月11日）后至房屋交付滿一年（2014年1月9日）期間內(nèi)，仍有合理時間完成其主張的受消防工程影響的供水及市政工程的驗(yàn)收，而其卻未能如期完成。又因某某公司表示物業(yè)配套及有線電視手續(xù)均在2014年1月9日以后方辦理完畢，因此，即使無規(guī)劃變更及消防新政，某某公司亦未在2014年1月9日前完成除規(guī)劃、消防外的其余手續(xù)。故一審認(rèn)定系某某公司原因?qū)е掠馄谵k證并無不當(dāng)，本院予以維持。

對于某某公司提出一審遺漏共同原告、違反法定程序的上訴理由，本院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第七十四條規(guī)定：“人民法院追加共同訴訟的當(dāng)事人時，應(yīng)當(dāng)通知其他當(dāng)事人。應(yīng)當(dāng)追加的原告，已明確表示放棄實(shí)體權(quán)利的，可不予追加；……”，二審審理過程中，王琢表示基于其與王某某的父女關(guān)系，現(xiàn)明確要求放棄本案訴訟的全部實(shí)體權(quán)利，相關(guān)權(quán)利均由其父王某某享有。因此，依照上述司法解釋的規(guī)定，王琢雖為本案需要共同進(jìn)行訴訟的當(dāng)事人，但其已明確表示放棄實(shí)體權(quán)利，故依法可不予追加其為本案當(dāng)事人。故對某某公司的該項(xiàng)上訴理由，本院不予采納。

綜上，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)778元（王某某預(yù)交384元，大連某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司預(yù)交394元），由王某某負(fù)擔(dān)384元，大連某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)394元。

本判決為終審判決。

審　判　長　　宮黎明

審　判　員　　王　鵬

代理審判員　　季　燁

二〇一五年五月二十八日

書　記　員　　耿　艷

合同糾紛  律師