山東省榮成市人民法院

民事判決書

（2014）榮民重初字第1號

原告葉某某，居民。

委托代理人高斌，山東健華律師事務(wù)所律師。

被告榮成石島某置業(yè)有限公司（組織機構(gòu)代碼證號：77630****），住所地榮成市石島開發(fā)區(qū)旅游度假村。

法定代表人管某某，董事長。

委托代理人安玉濱，山東華夏明德律師事務(wù)所律師。

原告葉某某與被告榮成石島某置業(yè)有限公司商品房買賣合同糾紛一案，本院作出（2012）榮民初字第324號民事判決，被告不服，提出上訴，威海市中級人民法院于2013年9月5日將該案發(fā)回重審。本院受理后，依法另行組成合議庭，公開開庭進行了審理。原告葉某某的委托代理人高斌、被告榮成石島某置業(yè)某有限公司的委托代理人安玉濱到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告葉某某訴稱，2007年9月2日，原告與被告簽訂商品房買賣合同，合同約定：原告購買被告開發(fā)的凱旋山海頤園第*幢*號商業(yè)用途房產(chǎn)一套，單價為5200元／平方米。合同簽訂后，原告如約向被告支付房款，被告告知原告只能辦理住宅用途產(chǎn)權(quán)證，無法辦理商業(yè)用途產(chǎn)權(quán)證書。原告認(rèn)為，被告不能如約履行合同約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)時住宅用途房產(chǎn)的價格計算并返還多余部分房款并支付相應(yīng)利息，故提起訴訟，要求被告為原告辦理住宅用途產(chǎn)權(quán)證，并退還部分房款220532元，按照銀行同期貸款利率支付從付清房款之日起計算利息至實際給付之日止的利息。

被告榮成石島某置業(yè)有限公司辯稱，原告所購買的房屋現(xiàn)在可以辦理住宅用途產(chǎn)權(quán)證，但我公司不同意原告辦證、退款、支付利息的請求。為原告辦理產(chǎn)權(quán)證，就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行雙方之間的合同，按照合同約定的商業(yè)用途房屋價格履行義務(wù)。合同約定的商品房用途為實際用途，實際用途與規(guī)劃用途可以不一致，訂立的合同是雙方真實意思表示，不存在強迫，原告選擇辦理住宅產(chǎn)權(quán)證，又要求退還部分房款，違法了合同自愿的原則，不應(yīng)被支持。同時雙方的合同中第一條約定買賣房屋所涉土地的用途為住宅，與合同第三條約定的商品房用途為商用，約定相互矛盾，合同約定的在住宅用地上的房屋辦理或登記為商業(yè)用途的房屋是違法的，合同應(yīng)該按照無效處理。

經(jīng)審理查明，2007年9月22日，原、被告簽訂編號為25535號的商品房買賣合同一份，約定：原告購買被告開發(fā)的凱旋山海頤園第*幢*號房屋，該地塊土地規(guī)劃用途為住宅，該商品房的用途為商業(yè)，建筑面積86平方米，每平方米5200元，總房款為447200元。合同約定的交房日期為2008年10月31日，被告應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由被告提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案。合同簽訂后，原告按照約定付清全部房款，被告也將房屋交付原告。因被告未能為原告辦理商業(yè)用途產(chǎn)權(quán)證，原告在協(xié)商無果后，于2011年3月25日本院提起訴訟，要求確認(rèn)其與被告簽訂合同有效，被告協(xié)助辦理商業(yè)用途產(chǎn)權(quán)證。經(jīng)本院主持調(diào)解，雙方達成調(diào)解協(xié)議如下：1、原、被告所簽訂的編號為25535的商品房買賣合同有效。2、原、被告繼續(xù)按照上述買賣合同履行，同時被告于2011年11月15日前協(xié)助原告辦理所購房產(chǎn)的商業(yè)用途相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)，本院作出（2011）榮民初字第322號民事調(diào)解書對上述協(xié)議予以確認(rèn)。其后，被告未按照協(xié)議履行義務(wù)，原告申請執(zhí)行后確認(rèn)訴爭房屋無法辦理商業(yè)用途產(chǎn)權(quán)證。

2012年3月27日，原告又向本院提起訴訟，要求被告為其辦理住宅用途產(chǎn)權(quán)證，并退還房款220532元及利息。本院經(jīng)審理后，作出（2012）榮民初字第324號民事判決書，判令被告于該判決生效后十日內(nèi)協(xié)助原告辦理訴爭房屋的住宅用途產(chǎn)權(quán)證，并支付房款195200元及利息。被告不服該判決，提起上訴，威海市中級人民法院經(jīng)審理后，依法作出（2013）威民一終字第380號民事裁定書，撤銷（2012）榮民初字第324號民事判決，將該案發(fā)回本院重審。

另查明，本院在原審中，根據(jù)原告的申請，委托威海志誠資產(chǎn)評估有限公司對訴爭房屋在2007年9月22日作為住宅出售的價值進行了鑒定，鑒定結(jié)論為：位于榮成市石島開發(fā)區(qū)凱旋山海頤園第3幢3-2號房屋在2007年9月22日作為住宅樓使用前提下的評估價值為252000元。庭審中，被告對上述鑒定報告提出異議，認(rèn)為鑒定得出的價格不足以反映當(dāng)事人市場活動中協(xié)商議價的意思自治，該鑒定報告不足采信，并申請重新鑒定。

本案在審理中，本院對（2011）榮民初字第322號民事調(diào)解書提起再審，在再審程序中，原告申請撤訴，本院經(jīng)審查后，裁定準(zhǔn)予原告撤訴，一并撤銷了（2011）榮民初字第322號民事調(diào)解書。

本院認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的商品房應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃用途。被告明知訴爭房屋的土地規(guī)劃用途為住宅，違反規(guī)劃用途，建設(shè)商業(yè)用途房屋，并按照商業(yè)用途房屋對外出售，這是造成訴爭房屋無法辦理產(chǎn)權(quán)登記的主要原因。訴爭房屋只能辦理住宅用途產(chǎn)權(quán)證，原告獲悉真實情況后，在履行不能的情況下，未選擇解除合同，選擇繼續(xù)履行合同，要求被告協(xié)助辦理住宅房屋產(chǎn)權(quán)證，其要求符合合同法誠實信用的基本原則，也符合土地規(guī)劃用途，理由正當(dāng)，應(yīng)予支持。商品房的用途應(yīng)當(dāng)以規(guī)劃用途為準(zhǔn)，住宅用途房屋與商業(yè)用途房屋差價較大，訴爭房屋只能辦理住宅用途辦理產(chǎn)權(quán)證，被告告按照商業(yè)用途商品房收取購房款，致使原告的利益受損，顯失公平。被告對于原審中就涉案房屋在同一時間按照住宅用途商品房標(biāo)準(zhǔn)鑒定評估的價值提出異議，認(rèn)為鑒定得出的價格不足以反映當(dāng)事人市場活動中協(xié)商議價的意思自治。但被告也無法提出計算商業(yè)用途與住宅用途商品房差價的有效方法，且提出的重新鑒定申請，亦未能提出合理充足的理由，本院對于其重新鑒定的申請不予準(zhǔn)許，對于原審的鑒定結(jié)論予以采信。被告按商業(yè)用途商品房收取原告的購房款為447200元，經(jīng)鑒定訴爭房屋在合同簽訂時按住宅樓售賣的價值為252000元，差價部分195200元，應(yīng)退還原告。被告抗辯稱，雙方訂立之合同體現(xiàn)了雙方平等協(xié)商、締約自由的合同精神，體現(xiàn)了雙方的真實意思表示，應(yīng)當(dāng)尊重雙方合同的效力。但締約自由不能違背公平原則，被告按照合同約定收取的價款與房屋按照登記用途鑒定的價款差額巨大，已經(jīng)超越了合同意思自治的范疇，故原告要求被告退還差額部分房款及利息的請求合理有據(jù)，本院予以支持。被告答辯理由不當(dāng)，本院不予采信。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第三十三條，《中華人民共和國合同法》第五條、第六條、第一百三十六條，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條、《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第七條之規(guī)定，判決如下：

一、被告榮成石島某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助原告辦理位于榮成市凱旋山海頤園第*幢*號房屋的住宅用途產(chǎn)權(quán)證。

二、被告榮成石島某置業(yè)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)退還原告葉某某房款195200元（447200元-252000元）及其利息（按本金195200元自2007年9月23日起按銀行同期貸款利率計算至本判決確定執(zhí)行之日止）。

如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費4708元，由原告葉某某負(fù)擔(dān)404元，被告榮成石島某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)4304元；鑒定費3000元，由原告葉某某負(fù)擔(dān)300元，被告榮成石島某置業(yè)有限公司負(fù)擔(dān)2700元。原審上訴費4708元，原告葉某某與被告榮成石島某置業(yè)有限公司各負(fù)擔(dān)2354元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省威海市中級人民法院。

審　判　長　　陳軍偉

人民陪審員　　劉孟德

人民陪審員　　樸明珠

二〇一四年八月十二日

書　記　員　　馬　濤

商品房銷售合同糾紛