云南省大理白族自治州中級(jí)人民法院

民事判決書

（2014）大中民終字第526號(hào)

上訴人（原審原告、反訴被告）楊某某。

委托代理人楊云峰。特別授權(quán)代理。

委托代理人楊立高，云南星震律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人（原審被告、反訴原告）余某某。

委托代理人趙青藍(lán)，云南滇西北律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

上訴人楊某某與上訴人余某某因租賃合同糾紛一案不服劍川縣人民法院（2014）劍民初字第118號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2014年9月19日受理后依法組成合議庭審理進(jìn)行了審理，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院認(rèn)為：原、被告簽訂的房屋租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，且原、被告均有民事行為能力，主體適格，合同內(nèi)容也未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故合同為有效合同，雙方應(yīng)按合同內(nèi)容履行權(quán)利和義務(wù)。合同在履行過程中，被告對(duì)該租賃房屋進(jìn)行了改造并進(jìn)行經(jīng)營證明被告已盡到了維修和管理的義務(wù)，租賃房屋被鑒定為B-C危房，不能居住的鑒定結(jié)論，屬對(duì)房屋進(jìn)行大修、重建的范圍，不屬于維修之列，原告認(rèn)為被告方未按合同約定履行維修義務(wù)的理由不成立。原告在未依法處理的情況下，擅自單方面進(jìn)入該租賃房屋進(jìn)行管理和修繕，致使合同無法繼續(xù)履行，已構(gòu)成違約，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。鑒于合同標(biāo)的物已發(fā)生變化，雙方已喪失繼續(xù)履行合同的條件和意愿，合同應(yīng)依法予以解除，合同解除后，原告應(yīng)退還合同未履行期間的租金，并賠償相應(yīng)的違約金，雙方約定的違約金60萬元，不符合本案實(shí)際。在被告未能提供實(shí)際損失的情況下，參照《擔(dān)保法》關(guān)于定金額不得超過合同本金的20%，超過部分不予保護(hù)的規(guī)定，對(duì)雙方約定的違約金超過合同總額20%的部分不予保護(hù)，即超過72000元的部分不予保護(hù)。合同解除后，被告在租賃房屋內(nèi)尚存的動(dòng)產(chǎn)部分由其限期搬走，并應(yīng)返還原告為其墊付的水費(fèi)、電費(fèi)和電話費(fèi)。原、被告提出的其他訴訟請(qǐng)求，沒有法律依據(jù)，不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第九十一條第（二）項(xiàng)、第一百一十四條，最高人民法院《關(guān)于適用﹤中華人民共和國合同法﹥?nèi)舾蓡栴}解釋（二）》第二十九條及《中華人民共和國擔(dān)保法》第九十一條之規(guī)定，判決：一、解除原告楊某某與被告余某某于2008年10月19日簽訂的房屋租賃合同；二、原告楊某某支付給被告余某某合同未履行期間的租金33500元和違約金72000元，兩項(xiàng)共計(jì)人民幣105500元，限判決生效后十五日內(nèi)履行；三、被告余某某支付給原告楊某某墊付的水費(fèi)、電費(fèi)和電話費(fèi)共計(jì)人民幣419.08元；限判決生效后十五日內(nèi)履行；四、在租賃房屋內(nèi)屬被告余某某所有的財(cái)產(chǎn)，限本判決生效后十五日內(nèi)騰讓執(zhí)行完畢；五、駁回原告楊某某的其他訴訟請(qǐng)求；六、駁回被告余某某的反訴請(qǐng)求。

案件受理費(fèi)4030.87元，由原告楊某某承擔(dān)3995.87元，被告余某某承擔(dān)35元。

本院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人簽訂的《房屋租賃合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同有效，雙方當(dāng)事人均應(yīng)嚴(yán)格依約履行。但現(xiàn)在楊某某已對(duì)涉案房屋進(jìn)行了部分改建和重大修繕，租賃標(biāo)的物已發(fā)生重大變化，已非原標(biāo)的物，客觀上已經(jīng)無法繼續(xù)履行原租賃合同，故該合同應(yīng)當(dāng)解除。因本案中上訴人余某某反訴要求繼續(xù)履行合同并由楊某某賠償不能經(jīng)營期間的損失，一審中并未主張違約金和不能履行合同的損失，故對(duì)其因合同不能履行遭受的損失在本案中無法處理，可通過其他途徑解決，其上訴請(qǐng)求不予支持。原審法院在反訴原告余某某未主張違約金的情況下徑行判決由反訴被告楊某某支付違約金和合同未到期的租金有違不告不理的原則，應(yīng)予糾正。

綜上所述，一審認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律不當(dāng)，判決結(jié)果錯(cuò)誤，應(yīng)予改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，擬判決：

一、維持劍川縣人民法院（2014）劍民初字第118號(hào)民事判決第一、第三、第四、第五、第六項(xiàng)；

二、撤銷劍川縣人民法院（2014）劍民初字第118號(hào)民事判決第二項(xiàng)；

三、駁回上訴人余某某的上訴請(qǐng)求。

二審案件受理費(fèi)案2410元，由上訴人余某某負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長　　陳　濤

審　判　員　　趙萬石

代理審判員　　楊劍麗

二〇一四年十一月十八日

書　記　員　　段杰潤

合同糾紛  律師