云南省大理市人民法院

民事判決書

（2014）大民二初字第543號

原告（反訴被告）何某。

委托代理人趙爾學(xué)，云南蒼洱律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。

被告（反訴原告）羅某某。

原告何某訴被告羅某某租賃合同糾紛一案，本院于2014年11月14日立案受理，被告羅某某于2014年12月22日提起反訴，本院于同日立案受理。本案依法由審判員屈艷祥適用簡易程序公開開庭進(jìn)行了合并審理。原告何某及其委托代理人趙爾學(xué)，被告羅某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告何某訴稱，原、被告于2012年12月1日簽訂《商鋪租賃合同》，被告將坐落于大理市大理古城復(fù)興路西側(cè)（原大理賓館院內(nèi)C1-2號46.72平方米）的商鋪出租給原告。合同約定，房屋租賃期三年，自2013年5月1日至2016年5月1日共計36個月；租金合計55000元，三年一次付清；合同一經(jīng)簽署，原告應(yīng)以現(xiàn)金支付押金2000元。合同簽訂后，原告除支付押金2000元外，在商鋪尚未交付前應(yīng)被告要求于2012年12月29日支付被告房租15000元，于2013年3月22日原告在昆明從銀行給被告打款40000元。因原、被告簽訂租賃合同前，原承租人王依對房屋進(jìn)行了裝修，改造了閣樓，購置了家具物品，原告租賃后共支付給王依費用40000元（含10000元轉(zhuǎn)讓費）。2013年11月，因原告大齡懷孕引發(fā)糖尿病，需要回昆明休息治療，無法繼續(xù)經(jīng)營，只好暫時將該商鋪轉(zhuǎn)租給張某某，言明只租一年。然而在此期間，被告卻在沒有通知原告的情況下即將房屋再次出租給他人。一年期滿后原告返回大理，多次要求被告繼續(xù)履行租賃合同，但被告置之不理，致使原告原定的業(yè)務(wù)無法開展。原告認(rèn)為，原、被告簽訂的合同合法有效，應(yīng)受法律保護(hù)，被告單方解除合同沒有法律依據(jù)，現(xiàn)原告起訴至人民法院，請求：一、判決被告繼續(xù)履行雙方簽訂的《商鋪租賃合同》，將商鋪交付給原告使用；二、判決被告承擔(dān)本案訴訟費用。

本院認(rèn)為，原告何某與被告羅某某自愿簽訂的《商鋪租賃合同》，內(nèi)容真實，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬有效合同，受法律保護(hù)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。本案中，原、被告簽訂的合同約定，租賃期間，原告如欲將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三方使用，必須事先征得被告的書面同意，現(xiàn)原告未提交合法有效的證據(jù)證實其轉(zhuǎn)租征得了被告的書面同意，原告的行為已構(gòu)成違約，被告要求解除《商鋪租賃合同》的訴請，符合法律規(guī)定，本院予以支持；原告要求繼續(xù)履行合同的訴請，本院不予支持。

合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。本案合同解除后，原告應(yīng)將租賃房屋返還被告，被告應(yīng)將尚未履行期間的租金及押金返還原告，因被告已于2014年7月1日實際收回租賃房屋，原、被告的租賃合同實際履行14個月（2013年5月1日至2014年7月1日），則被告應(yīng)返還原告租金33611.11元（55000元÷36個月×22個月）及押金2000元，但因原告違約，其轉(zhuǎn)租獲取的收益13833.34元（5000元＋18000元-55000元÷36個月×6個月）及押金2000元，應(yīng)當(dāng)作為賠償給被告的損失予以扣除，則被告實際僅應(yīng)返還原告租金19777.77元（33611.11元-13833.34元）。

綜上所述，依照《中華人民共和國合同法》第八條、第六十條、第九十四條第（五）項、第九十七條、第一百零七條、第一百一十三條、第二百二十四條，《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條，《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第二條之規(guī)定，判決如下：

一、解除原告（反訴被告）何某與被告（反訴原告）羅某某于2012年12月1日簽訂的《商鋪租賃合同》。

二、被告（反訴原告）羅某某于本判決書生效之日起十日內(nèi)返還原告（反訴被告）何某租金人民幣19777.77元。

三、駁回原告（反訴被告）何某的訴訟請求。

四、駁回被告（反訴原告）羅某某的其他反訴請求。

本訴案件受理費人民幣1174元，減半收取587元，由原告（反訴被告）何某承擔(dān)。反訴案件受理費1174元，減半收取587元，由被告（反訴原告）羅某某承擔(dān)。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院提交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴至大理白族自治州中級人民法院。

雙方當(dāng)事人均服判的，本判決即發(fā)生法律效力。若負(fù)有義務(wù)的當(dāng)事人不自動履行本判決，享有權(quán)利的當(dāng)事人可在本判決規(guī)定的履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向本院申請強制執(zhí)行，申請強制執(zhí)行的期間為二年。

審判員　　屈艷祥

二〇一五年二月十一日

書記員　　趙文輝

合同糾紛  律師