連云港市連云區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）港民初字第0554號(hào)

原告韓某（連云港）飼料有限公司。

法定代表人金某某，董事長。

委托代理人樸明淑，江蘇田灣律師事務(wù)所律師。

被告葉某某。

委托代理人穆某某。

第三人江蘇省某某農(nóng)場(chǎng)。

法定代表人韓某某，場(chǎng)長。

委托代理人張敏，江蘇宏浩律師事務(wù)所律師。

原告韓某（連云港）飼料有限公司（以下簡(jiǎn)稱韓某公司）與被告葉某某租賃合同糾紛一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法由審判員劉紅娟適用簡(jiǎn)易程序公開開庭進(jìn)行了審理。本案在審理過程中，本院依法追加江蘇省某某農(nóng)場(chǎng)（以下簡(jiǎn)稱某某農(nóng)場(chǎng)）為本案的第三人參加訴訟。原告韓某公司委托代理人樸明淑、被告葉某某及委托代理人穆某某、第三人某某農(nóng)場(chǎng)委托代理人張敏到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

經(jīng)審理查明，2011年4月22日原告韓某公司（乙方）與第三人某某農(nóng)場(chǎng)（甲方）簽訂協(xié)議書一份，某某農(nóng)場(chǎng)將某某豬場(chǎng)的建筑物和土地有償租賃給韓某公司作為生豬養(yǎng)殖業(yè)場(chǎng)所。合同約定：租賃期限為叁年，從2011年10月18日起至2014年10月17日止。租金總額第一年12萬元，第二年14萬元，第三年18萬元。乙方不得對(duì)租賃土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、抵債或有其他任何侵犯租賃土地使用權(quán)的行為。甲乙雙方如因經(jīng)營或甲方自身規(guī)劃等原因需單方終止協(xié)議的，違約方必須支付守約方違約金5萬元人民幣，并賠償所有直接損失。

2013年6月3日，原告韓某公司（甲方／出租方）與被告葉某某（乙方／承租人）簽訂租賃協(xié)議書一份，就甲方將豬舍出租給乙方用于生豬養(yǎng)殖項(xiàng)目達(dá)成協(xié)議。一、租賃物位置：1、甲方出租給乙方使用的租賃物位于連云港市某某農(nóng)場(chǎng)韓某某某豬場(chǎng)15、16、17、18、19、20號(hào)豬舍。二、租賃價(jià)格及租賃費(fèi)支付：1、租賃價(jià)格為第一年8000元／棟（第二年第三年均為空）。2、租賃費(fèi)支付方式為乙方于本協(xié)議簽訂后一日內(nèi)支付50%，剩余款一個(gè)月內(nèi)支付。三租賃期限：租賃期限為一年，自2013年6月1日起至2014年5月31日終止。期滿如需續(xù)簽，乙方需提前三個(gè)月向甲方書面告知，由雙方另行簽訂租賃協(xié)議。四、權(quán)利義務(wù)：5、乙方應(yīng)按期交納租賃費(fèi)及水電費(fèi)，如逾期達(dá)到十日的，甲方有權(quán)不經(jīng)催告直接解除本協(xié)議，乙方除應(yīng)全額支付拖欠的費(fèi)用外，還需按中國人民銀行同期貸款利率的四倍支付逾期付款利息，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)。五、租賃合作：租賃期限內(nèi)，乙方同意與甲方以養(yǎng)殖合作社的形式對(duì)外經(jīng)營，除自配料外如需購買預(yù)混料、濃縮料、配合飼料時(shí)必須統(tǒng)一使用甲方的飼料，購買飼料時(shí)乙方享受經(jīng)銷商價(jià)格，……；同意由甲方牽頭，共同統(tǒng)一出售生豬（如乙方聯(lián)系市場(chǎng)價(jià)格高于甲方價(jià)格時(shí)，經(jīng)甲方同意后也可自行出售生豬）。如乙方不履行上述條款甲方有權(quán)不經(jīng)催告直接解除本協(xié)議，并有權(quán)要求乙方承擔(dān)不低于5萬元違約金，乙方并應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切賠償責(zé)任。原告依據(jù)合同約定交納了半年的租金24000元。

2013年9月2日，某某農(nóng)場(chǎng)向原告復(fù)函稱：貴公司解除租賃某某萬頭豬場(chǎng)合同的申請(qǐng)收悉，現(xiàn)復(fù)函如下：1、貴公司與某某農(nóng)場(chǎng)2011年4月22日簽訂的租賃合同第十條規(guī)定：“甲乙雙方如需對(duì)租賃期限變更或解除，……”雖然貴方申請(qǐng)解除合同的理由并不充分，但考慮到貴公司可能存在的實(shí)際情況，我場(chǎng)愿意有條件接受申請(qǐng)。2、請(qǐng)自接到本復(fù)函之日起，自行清理豬場(chǎng)內(nèi)自身物品（含轉(zhuǎn)租后第三方的物品），恢復(fù)豬場(chǎng)原貌，交納相應(yīng)租金，處理完相關(guān)問題后，通知農(nóng)場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收通過后，農(nóng)場(chǎng)方可與貴公司正式簽訂解除合同協(xié)議書。

關(guān)于原告通知被告解除租賃協(xié)議的時(shí)間，根據(jù)原告第一次庭審時(shí)的陳述，其公司于2013年6月底口頭向被告提出終止合同，被告所提供的證人證言也證實(shí)了這一點(diǎn)。后原告又稱是在7月初向被告提出的，其前后陳述不一致，且未提供證據(jù)證明，故應(yīng)認(rèn)定原告于2013年6月底向被告口頭提出終止協(xié)議。關(guān)于原告要求與第三人解除合同的原因，原告稱因豬場(chǎng)只有葉某某一人在經(jīng)營，其他場(chǎng)地是閑置的，所以與第三人達(dá)成了解除合同的意向。

關(guān)于原告所述的被告未按租賃協(xié)議書約定向其公司購買飼料，也未經(jīng)其公司同意私自出售生豬一事，被告稱其開始養(yǎng)殖時(shí)只需要自配料，后需要購買飼料時(shí)再向原告要求購買，原告不予理會(huì)，另外，其出售生豬時(shí)向原告的董事長匯報(bào)，原告的董事長說租賃協(xié)議已經(jīng)解除了，不用再聯(lián)系了。關(guān)于為何沒有交納剩余租金，被告稱因原告在租賃協(xié)議書簽訂還不到一個(gè)月時(shí)就向被告提出終止租賃協(xié)議的要求，并阻止被告向三棟空余豬舍進(jìn)豬，所以原告才沒有交剩余的租金。原告稱其根本沒有阻止原告進(jìn)豬，且被告租賃的豬舍有獨(dú)立的大門，原告也不可能阻止其進(jìn)豬。對(duì)此雙方均未提供證據(jù)證明。

本院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同雙方當(dāng)事人均應(yīng)按合同約定全面履行自己的義務(wù)。本案原、被告雙方所簽訂的協(xié)議書系雙方真實(shí)意思表示，是合法有效的。第三人某某農(nóng)場(chǎng)稱原告將涉案豬舍轉(zhuǎn)租給被告并未經(jīng)過其同意，但根據(jù)其于2013年9月2日發(fā)給原告韓某公司的復(fù)函第2項(xiàng)，其對(duì)于韓某公司轉(zhuǎn)租豬舍的行為應(yīng)是明知的，其未提出異議，故原、被告之間的協(xié)議應(yīng)是有效的。關(guān)于原告主張要求確定原、被告之間的租賃合同已解除，原告于2013年6月底向被告提出終止合同，被告未同意，其應(yīng)按合同約定向原告交納剩余租金，但其未交納。原告又于2013年9月5向原告發(fā)出租賃協(xié)議解除通知書，告知雙方租賃協(xié)議已解除，被告拒收，根據(jù)雙方合同約定及法律規(guī)定，此時(shí)雙方租賃協(xié)議已解除。在原告通知雙方租賃協(xié)議已解除后，被告至今未搬離并繼續(xù)使用豬舍，故應(yīng)按照合同約定的租金數(shù)額支付至其實(shí)際搬離之日的使用費(fèi)，并應(yīng)按合同約定的給付期限支付遲延交付租金的利息（以欠付租金24000元為基數(shù)，自2013年7月4日起按中國人民銀行同期貸款利率四倍計(jì)算）。被告關(guān)于原告阻止其進(jìn)豬，給其造成經(jīng)濟(jì)損失的辯解理由未提供證據(jù)證明，本院依法不予采信。關(guān)于原告主張的50000元違約金，因雙方租賃協(xié)議已解除，故原告無權(quán)要求被告按雙方租賃協(xié)議書的約定自原告處購買飼料及經(jīng)原告同意出售生豬。另外，上述約定的目的是為了達(dá)到規(guī)模經(jīng)營，以帶來更高的利潤，但原告在庭審時(shí)陳述其向第三人提出提前解除合同是因?yàn)樨i場(chǎng)只有葉某某一人在經(jīng)營，其他場(chǎng)地閑置，據(jù)此可以看出，該豬場(chǎng)養(yǎng)殖并未形成規(guī)模，故被告自行出售生豬并不會(huì)對(duì)原告的規(guī)模經(jīng)營產(chǎn)生影響。故原告要求被告支付50000元違約金無事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。關(guān)于原告主張直接經(jīng)濟(jì)損失180000元，根據(jù)庭審查明的事實(shí)，目前原告與第三人之間的租賃協(xié)議并未解除，原告也并未實(shí)際交納180000元租金給第三人，原告所述直接經(jīng)濟(jì)損失并未實(shí)際發(fā)生，且目前涉案場(chǎng)仍有其他租戶在進(jìn)行養(yǎng)殖，故原告主張因被告一家未搬出給其造成上述損失無事實(shí)和法律依據(jù)，本院依法不予支持。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第九十三條、第九十六條、第一百零七條、第二百一十二條、第二百二十四條、第二百二十六條、第二百三十五條之規(guī)定，判決如下：

一、原告韓某（連云港）飼料有限公司與被告葉某某于2013年6月3日簽訂的租賃協(xié)議書已解除。被告葉某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)搬出租賃場(chǎng)地。

二、被告葉某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)向原告韓某（連云港）飼料有限公司支付租金24000元及利息（利息自2013年7月4日起至本判決確定的履行期限按中國人民銀行同期同類貸款利率四倍計(jì)算），并自2014年6月1日起至實(shí)際搬離租賃場(chǎng)地之日按133.33元／天向原告韓某（連云港）飼料有限公司支付場(chǎng)地使用費(fèi)。

三、駁回原告韓某（連云港）飼料有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

如被告未按本判決指定的期間履行給付義務(wù)，按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三的規(guī)定，應(yīng)加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)5165元，由原告韓某（連云港）飼料有限公司承擔(dān)4500元，由被告葉某某承擔(dān)665元（因原告已預(yù)交，被告承擔(dān)部分于本判決生效之日起三十日內(nèi)給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省連云港市中級(jí)人民法院。同時(shí)應(yīng)向連云港市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)5165元。連云港市中級(jí)人民法院開戶行：連云港市農(nóng)行蒼梧支行營業(yè)部，帳號(hào)：44***94。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十四條、第二百三十九條規(guī)定，本判決生效后，權(quán)利人可向本院或者本院同級(jí)的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行期限為二年。

審判員　　劉紅娟

二〇一四年六月十二日

書記員　　張　冉

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