連云港市贛榆區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）贛民初字第3728號(hào)

原告張某，居民。

委托代理人全先舉、莊明，江蘇四季青律師事務(wù)所律師。

被告贛榆縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地連云港市贛榆區(qū)青口鎮(zhèn)某某路某某號(hào)。

法定代表人蔡某某，董事長。

委托代理人程某某，男，****年**月**日生，漢族，居民。

委托代理人劉某某，男，****年**月**日生，漢族，居民。

原告張某與被告贛榆縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱某某房地產(chǎn)公司）商品房買賣合同糾紛一案，本院于2014年6月24日立案受理，依法由審判員林飛燕適用簡易程序獨(dú)任審判，于2014年8月6日公開開庭進(jìn)行了審理，后因案情復(fù)雜，轉(zhuǎn)為普通程序，本院依法組成合議庭于2014年10月24日公開開庭進(jìn)行了審理。原告張某的共同委托代理人全先舉、莊明、被告某某房地產(chǎn)公司的委托代理人程某某、劉某某到庭參加了訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告張某訴稱，2011年7月9日，原、被告簽訂商品房買賣合同，約定被告將其開發(fā)的某某華庭某某幢某某單元某某室以37**9元的價(jià)格出售給原告，合同第八條約定，被告應(yīng)當(dāng)在2012年6月30日前依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房交付買受人使用，但該商品房至今尚未經(jīng)收合格，不具備交付條件，按照合同約定，被告應(yīng)當(dāng)賠償原告逾期交房違約金27243.78元，逾期辦證違約金379.97元。另被告還要賠償原告汽車車庫面積差額。綜上，請(qǐng)求依法判令被告向原告支付逾期交房違約金27243.78元，逾期辦證違約金379.97元，賠償汽車車庫面積差額損失。

被告某某房地產(chǎn)公司辯稱，原告沒有按照購房補(bǔ)充協(xié)議第四條的約定如期提供辦理按揭貸款的手續(xù)，致使被告2011年12月16日才取得購房貸款，原告違約在先，應(yīng)先承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金18998元。逾期交房是事實(shí)，逾期交付的時(shí)間應(yīng)計(jì)算至房產(chǎn)驗(yàn)收合格之日即2014年4月1日，已經(jīng)通過公示的方式通知原告交付房屋，但原告沒來接收房子。

經(jīng)審理查明，2011年7月9日，原告張某與被告某某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，由原告購買被告開發(fā)的贛榆縣青口鎮(zhèn)義塘路東側(cè)、躍進(jìn)路北側(cè)某某華庭8幢1單元1-301室商品房一套，建筑面積為137.67平方米，單價(jià)為每平方米2760元，房款共計(jì)379969元。合同第六條關(guān)于付款方式及期限約定：簽訂合同之日買受人付房款119969元，余款260000元為銀行按揭，買受人接到出賣人通知起7日內(nèi)，需到銀行辦理按揭等相關(guān)手續(xù)，否則，視為違約。原被告雙方就商品房買賣合同簽訂的補(bǔ)充協(xié)議第四條約定，買受人應(yīng)按合同約定付款，對(duì)于買受人采取按揭付款方式的，出賣人應(yīng)盡力協(xié)助，但不擔(dān)保買受人一定取得銀行按揭貸款及銀行貸款時(shí)間。買受人以按揭方式付款的，應(yīng)在簽約3日內(nèi)提供貸款相關(guān)手續(xù)，并按出賣人要求簽約7日內(nèi)辦理銀行貸款等相關(guān)事宜（辦理日期依據(jù)銀行簽字為準(zhǔn)），逾期，買受人需向出賣人支付房款總額5%作為違約金。商品房買賣合同第八條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在2012年6月30日前，依照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將經(jīng)驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用……；第九條約定：出賣人如未按本合同規(guī)定的期限將該商品房交付買受人使用，逾期不超過30日，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日起，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金，合同繼續(xù)履行，逾期超過30日后，買受人有權(quán)解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同通知到達(dá)之日起30日內(nèi)退還全部已付款，并按買受人累計(jì)已付款的1%向買受人支付違約金，買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自本合同第八條規(guī)定的最后交付期限的第二天起至實(shí)際交付之日起，出賣人按日向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之一的違約金。合同第十一條約定：商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定的證明文件，并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)；合同第十五條約定：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用（建設(shè)工程驗(yàn)收合格方可交付使用，具體細(xì)則參照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第六十條規(guī)定）后90日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。如因出賣人的責(zé)任，導(dǎo)致本條約定的上述手續(xù)不能在約定期限內(nèi)辦理的，出賣人按已付房價(jià)款的0.1%向買受人支付違約金。合同簽訂前的2011年7月5日，原告交付購房首付款119969元及汽車庫款74000元，余款260000元辦理銀行按揭貸款，并于2011年12月16日到賬。后涉案商品房由建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收，2014年7月30日取得竣工驗(yàn)收備案證明書。該證明書載明，上述工程開工日期為2011年5月31日，竣工驗(yàn)收日期為2014年3月20日，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家單位及建設(shè)單位被告某某房地產(chǎn)公司均于2014年4月6日在竣工驗(yàn)收備案表上蓋章確認(rèn)工程合格。2014年7月28日，連云港市贛榆區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局收到上述竣工驗(yàn)收備案文件，并于2014年7月30日簽字同意備案。庭審過程中，原告撤回要求被告支付逾期辦證違約金379.97元及賠償車庫面積差額損失的訴訟請(qǐng)求。

以上事實(shí)，有原告提供的商品房買賣合同、完稅憑證、收據(jù)、被告提交的商品房買賣合同、竣工驗(yàn)收證明書、竣工驗(yàn)收備案表、房地產(chǎn)抵押合同、按揭貸款憑證、物業(yè)交割書以及原、被告的陳述等證據(jù)予以證明，經(jīng)庭審質(zhì)證和本院審查，可以采信。

本院認(rèn)為，原告張某與被告某某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)，且不違反相關(guān)法律的規(guī)定，因而是合法有效的。原、被告雙方均應(yīng)依照合同的約定全面履行合同規(guī)定的義務(wù)。按照合同約定，被告應(yīng)在2012年6月30日將經(jīng)驗(yàn)收合格的商品房，并符合本合同約定的商品房交付買受人使用。依據(jù)法律規(guī)定，建筑工程竣工驗(yàn)收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的不能交付使用。2014年7月30日，被告才取得涉案商品房竣工驗(yàn)收備案證明書，涉案商品房才具備交付條件，被告逾期交房已構(gòu)成違約，被告應(yīng)按合同約定支付原告逾期交房違約金即自2012年7月1日起至2014年7月30日止，按日向原告支付已交付房價(jià)款379969元萬分之一的違約金，原告主張計(jì)算至起訴之日止即2014年6月24日計(jì)724日的違約金379969元÷10000×724計(jì)27509.76元，原告要求被告支付27243.78元，不違反法律規(guī)定，本院應(yīng)予支持。庭審過程中，原告撤回要求被告支付逾期辦證違約金379.97元及賠償車庫面積差額損失的訴訟請(qǐng)求，不違反法律規(guī)定，本院依法予以準(zhǔn)許。被告辯稱，原告按揭貸款逾期辦理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，因按揭貸款系原告提供相關(guān)手續(xù)后由被告具體經(jīng)辦，合同亦沒有約定辦理按揭貸款的具體期限，且在合同約定的交付房屋前，按揭貸款已經(jīng)辦理完畢，故被告該辯解事由不成立，本院不予采信。綜上，依照《中華人民共和國合同法》第六十條第一款、第一百零七條、第一百一十四條，《中華人民共和國建筑法》第六十一條第二款之規(guī)定，判決如下：

被告贛榆縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司應(yīng)于本判決生效之日起十日內(nèi)給付原告張某逾期交房違約金27243.78元。

如果被告贛榆縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

案件受理費(fèi)491元，由被告贛榆縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)（上述費(fèi)用原告已預(yù)交，被告贛榆縣某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十日內(nèi)直接給付原告）。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于江蘇省連云港市中級(jí)人民法院。根據(jù)國務(wù)院《訴訟費(fèi)用交納辦法》的規(guī)定，同時(shí)應(yīng)向連云港市中級(jí)人民法院預(yù)交上訴案件受理費(fèi)491元。連云港市中級(jí)人民法院開戶行：連云港市農(nóng)行蒼梧支行營業(yè)部：帳號(hào)：44×××94。贛榆區(qū)人民法院標(biāo)的款開戶行：贛榆縣農(nóng)村商業(yè)銀行營業(yè)部，帳號(hào)：3207210101201000106961。

依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十四條、第二百三十九條規(guī)定，本判決生效后，權(quán)利人可向本院或者與本院同級(jí)的被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)所在地法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行期限為二年。

審　判　長　　林飛燕

代理審判員　　胡　煜

人民陪審員　　張明義

二〇一四年十二月十五日

書　記　員　　柏崢榮

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