江蘇省蘇州市中級(jí)人民法院

民事判決書(shū)

（2014）蘇中民終字第03968號(hào)

上訴人（原審被告）蘇州某某房地產(chǎn)有限公司，住所地蘇州市姑蘇區(qū)某某路某某號(hào)。

法定代表人蔡某某，董事長(zhǎng)。

委托代理人吳某某。

被上訴人（原審原告）黃某某。

委托代理人陳黎，江蘇正欣律師事務(wù)所律師。

上訴人蘇州某某房地產(chǎn)有限公司因定金合同糾紛一案，不服蘇州市姑蘇區(qū)人民法院（2014）姑蘇民一初字第0047號(hào)民事判決，向本院提出上訴。本院于2014年10月23日立案受理后，依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：2012年10月4日，黃某某分別以本人、其妻子王某某、女兒王某的名義就優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)蘇州某某房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“某某公司”）開(kāi)發(fā)的某某柏悅公館項(xiàng)目向某某公司繳納了認(rèn)購(gòu)意向金1000元，合計(jì)3000元。2012年11月20日，黃某某與某某公司簽訂商品房定購(gòu)單兩份，其中編號(hào)為5000164的商品房定購(gòu)單約定定購(gòu)房屋為二棟15017號(hào)，房屋面積43.53元，房屋單價(jià)12350元／平方米，定金5萬(wàn)元，付款方式包括一次性付款或銀行按揭貸款。定購(gòu)單同時(shí)約定買(mǎi)受方須于2012年12月20日前攜帶《簽約通知書(shū)》的所有資料至蘇州市某某路與某某街交叉口本項(xiàng)目接待中心簽定《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及相關(guān)附帶協(xié)議或合同。編號(hào)為5000166的商品房定購(gòu)單約定定購(gòu)房屋為某某棟某某號(hào)，簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的時(shí)間為2012年12月5日前，其余內(nèi)容與編號(hào)為5000164的房屋定購(gòu)單均一致。黃某某在簽訂上述兩份定購(gòu)單后，向某某公司繳納了定金10萬(wàn)元。

另查明：某某公司出售房屋土地使用權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為40年，雙方因?qū)Ψ课萃恋厥褂脵?quán)性質(zhì)及使用年限產(chǎn)生爭(zhēng)議，未能于商品房定購(gòu)單約定的簽約時(shí)間訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2012年12月28日，某某公司向黃某某發(fā)送律師函要求黃某某在七日內(nèi)至某某公司售樓處簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，逾期將解除商品房定購(gòu)單，并不予退還定金。黃某某在收到該函后仍未能與某某公司訂立《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。2013年10月5日，黃某某向某某公司發(fā)送律師函稱(chēng)因雙方未能達(dá)成一致簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，黃某某所繳定金應(yīng)當(dāng)由某某公司予以退還。2013年12月11日，某某公司再次向黃某某發(fā)送律師函稱(chēng)因黃某某未能按約履行，構(gòu)成違約，商品房定購(gòu)單予以解除，黃某某支付的定金不予退還。

以上事實(shí)，有黃某某提供的入會(huì)申請(qǐng)書(shū)、收據(jù)、商品房定購(gòu)單、定金收據(jù)、律師函、郵寄憑證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證，某某公司提供的律師函、郵寄憑證等證據(jù)以及當(dāng)事人陳述等在卷佐證，原審法院予以認(rèn)定。

原審原告黃某某的訴訟請(qǐng)求為：1、判令某某公司返還定金100000元，誠(chéng)意金3000元，合計(jì)103000元。2、本案訴訟費(fèi)用由某某公司承擔(dān)。

原審法院認(rèn)為，雙方于2012年11月20日簽訂的兩份商品房定購(gòu)單系為訂立正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同而設(shè)立，其性質(zhì)應(yīng)為定金合同，黃某某據(jù)此交付的定金的性質(zhì)為立約定金，該兩份商品房定購(gòu)單成立、有效。雙方簽訂商品房定購(gòu)單后就負(fù)有在約定時(shí)間訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同而進(jìn)行磋商的義務(wù)，以期最終達(dá)成正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。雙方雖對(duì)黃某某至某某公司售樓處簽訂合同的時(shí)間陳述不一，但某某公司認(rèn)可黃某某在訂立商品房定購(gòu)單后雙方就購(gòu)房事宜進(jìn)行了協(xié)商，雙方未能達(dá)成一致訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同。黃某某認(rèn)為未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的原因系某某公司在訂立商品房定購(gòu)單時(shí)未明確告知出售房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)及使用年限，黃某某要求購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)年限為70年的住宅類(lèi)房屋，但某某公司出售的房屋系土地使用權(quán)年限為40年的商業(yè)性用房，故未能達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同的過(guò)錯(cuò)在某某公司，某某公司應(yīng)當(dāng)退還定金。某某公司認(rèn)為雙方在訂立商品房定購(gòu)單時(shí)已明確告知黃某某，涉案房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用途，房屋土地使用權(quán)年限為40年，未能訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同系黃某某違約，定金不應(yīng)當(dāng)退還。原審法院認(rèn)為，涉案房屋土地使用權(quán)性質(zhì)為商業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為40年，與住宅類(lèi)用地的70年土地使用權(quán)年限存在較大區(qū)別，對(duì)于購(gòu)房者而言，土地使用權(quán)年限及性質(zhì)（商業(yè)用地或住宅類(lèi)用地）影響重大，出售方應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人予以明確告知，而雙方訂立的商品房定購(gòu)單中未對(duì)土地使用權(quán)性質(zhì)予以明確約定，某某公司亦未能舉證證明其在訂立商品房定購(gòu)單時(shí)已明確向黃某某告知了土地使用權(quán)性質(zhì)，在訂立定金合同（商品房定購(gòu)單）后雙方就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立進(jìn)行了協(xié)商，但因?qū)ι姘阜课萃恋厥褂脵?quán)性質(zhì)存在爭(zhēng)議而未能簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，雙方當(dāng)事人均履行了訂約行為，因?qū)Ψ课萃恋厥褂脵?quán)性質(zhì)認(rèn)識(shí)存在誤解而未能達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)合同，未能簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的原因并不可歸責(zé)于雙方。雙方一致認(rèn)可雙方訂立的兩份商品房定購(gòu)單已解除，原審法院予以確認(rèn)，某某公司應(yīng)當(dāng)將定金返還黃某某，故黃某某主張某某公司返還定金10萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，原審法院予以支持；關(guān)于黃某某主張某某公司返還誠(chéng)意金3000元，某某公司并無(wú)異議，原審法院予以支持。原審法院遂依照《中華人民共和國(guó)合同法》第九十一條第（二）項(xiàng)、第九十七條，《最高人民法院〈關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋〉》第四條之規(guī)定，判決如下：蘇州某某房地產(chǎn)有限公司于本判決生效之日起10日內(nèi)退還黃某某定金人民幣100000元、誠(chéng)意金人民幣3000元，合計(jì)人民幣103000元。案件受理費(fèi)人民幣2350元，由黃某某負(fù)擔(dān)人民幣1175元，由蘇州某某房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)人民幣1175元。

上訴人某某公司不服原審判決，向本院提起上訴稱(chēng)：上訴人在售樓處公示有所售樓盤(pán)的相關(guān)文件，被上訴人在閱讀了相關(guān)文件內(nèi)容后，在《定購(gòu)單》上簽字，證明被上訴人對(duì)土地性質(zhì)、使用年限等情況是明知的；上訴人已履行告知義務(wù)并給予被上訴人寬限期，被上訴人不按約簽訂正式合同，違約責(zé)任在于被上訴人；被上訴人一直是以“未看過(guò)合同，無(wú)法貸款”等為由，拖延簽約，從未提出土地使用年限問(wèn)題。故本案應(yīng)適用定金罰則，請(qǐng)求二審法院依法改判。

被上訴人黃某某答辯稱(chēng)：請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。

二審中查明，雙方《商品房定購(gòu)單》第一條約定：買(mǎi)受方在約定期限內(nèi)簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，最終條款以《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為準(zhǔn)。出賣(mài)方已向買(mǎi)受方出示雙方須簽署的包括但不限于《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本及補(bǔ)充協(xié)議（含房屋結(jié)構(gòu)、交付時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施）、項(xiàng)目重要提示、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理協(xié)議等，買(mǎi)受方已完全了解并全部認(rèn)可上述文本和協(xié)議并對(duì)條款無(wú)任何異議。

本院查明的其他事實(shí)與原審查明的事實(shí)相一致。

本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的主張，有責(zé)任提供證據(jù)。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。上訴人認(rèn)為被上訴人在閱讀了相關(guān)文件內(nèi)容后，在《商品房定購(gòu)單》上簽字，證明被上訴人對(duì)土地性質(zhì)、使用年限等情況是明知的，但是《商品房定購(gòu)單》中并未注明涉案房屋土地使用年限，且上訴人在本案訴訟過(guò)程中也未提供《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本及補(bǔ)充協(xié)議（含房屋結(jié)構(gòu)、交付時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)施）、項(xiàng)目重要提示、業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)管理協(xié)議等證據(jù)，以此證明上述文件中已對(duì)土地使用年限進(jìn)行了明確，第三，《商品房定購(gòu)單》系上訴人提供的格式文本，上訴人未在該定購(gòu)單中涉及免除或者限制其責(zé)任的條款以黑體字、下劃線(xiàn)等合理形式向被上訴人作出說(shuō)明，上訴人未能進(jìn)一步提供證據(jù)證明就涉案房屋土地使用年限問(wèn)題已向被上訴人作了提示說(shuō)明。另外，上訴人認(rèn)為被上訴人一直是以“未看過(guò)合同，無(wú)法貸款”等為由拖延簽約，則從另一方面證明了被上訴人對(duì)合同內(nèi)容并不知曉，故本院認(rèn)為雙方因土地使用年限問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，未能在約定時(shí)間內(nèi)簽署正式《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，且雙方在協(xié)商過(guò)程中未能就此達(dá)成一致意見(jiàn)，因此不能簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的原因不可歸責(zé)于雙方，本案不適用定金罰則。綜上，上訴人的上訴理由依據(jù)不足，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費(fèi)2350元，由上訴人蘇州某某房地產(chǎn)有限公司負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審　判　長(zhǎng)　　顧平

審　判　員　　孫毅

代理審判員　　趙東

二〇一四年十二月十八日

書(shū)　記　員　　聞藝

定金合同  糾紛  判決書(shū)