上海市寶山區(qū)人民法院

民事判決書

（2014）寶民三（民）初字第87號

原告滿某某。

原告梁某。

上列兩原告共同委托代理人黃維青，上海浩錦律師事務(wù)所律師。

被告瞿某某。

委托代理人瞿某某。

被告沈某。

被告瞿某某。

原告滿某某、梁某與被告瞿某某、沈某、瞿某某房屋買賣合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陶芳獨任審判，并公開開庭進行了審理。原告滿某某、梁某的共同委托代理人黃維青、被告瞿某某并代理被告瞿某某、被告沈某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告滿某某、梁某訴稱，原被告于2012年3月26日簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定由原告向被告購買位于寶山區(qū)某某路某某弄某某號某某室房屋，同日，原告向被告支付了房款55萬元。當時的購房政策是補繳一年社保，原告可以符合購房資格，后由于政策調(diào)整未能過戶。2013年被告起訴至本院要求解除合同，法院作出生效判決，解除雙方買賣合同。2013年9月30日，被告在扣除房租、物業(yè)費、水電費后，退還原告52萬元。根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，應(yīng)恢復(fù)原狀，被告之前因合同所占用的房款及孳息也應(yīng)一并返還。故原告起訴要求被告支付自2012年3月29日起至2013年9月30日止占有55萬元房款的同期貸款利息，計算方式為55萬元×1.5年×6%（年利率）=49，500元。

被告瞿某某、沈某、瞿某某辯稱，關(guān)于與原告就系爭簽訂房地產(chǎn)買賣合同無異議，被告于2012年3月28日收到原告支付的房款55萬元。前案判決生效后，原被告自行辦理交接，在扣除原告應(yīng)承擔(dān)的租金、物業(yè)費、水電費和訴訟費后，原告實際返還52萬元，之后兩日內(nèi)原告也將房屋返還給被告，至此雙方糾紛應(yīng)全部了結(jié)。被告收取原告房款具有合同依據(jù)，現(xiàn)原告再行要求被告支付該款相應(yīng)的利息，缺乏合同和法律依據(jù)，要求法院予以駁回。

經(jīng)審理查明，被告系上海市寶山區(qū)某某路某某弄某某號某某室房屋的房地產(chǎn)權(quán)利人，三人對該房為共同共有。2012年3月26日，原、被告簽訂示范文本的《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，約定，原告向被告購買上述房屋，該合同特別告知處載明，買賣雙方當事人在簽訂本合同時，應(yīng)當知曉國家和本市住房限售規(guī)定，本合同約定的買賣雙方當事人轉(zhuǎn)讓房屋應(yīng)當符合限售規(guī)定，如購房人未如實提供家庭情況及家庭成員名下?lián)碛械淖》壳闆r，應(yīng)承擔(dān)由此引起的不予辦理房地產(chǎn)登記等一切法律責(zé)任及經(jīng)濟責(zé)任。雙方約定，系爭房屋房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款共計182萬元。雙方確認在2012年7月31日之前共同至房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)。合同簽訂后，原告于同年3月28日通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告支付房款52萬元，加之已付定金3萬元，共計向被告支付房款55萬元。被告于2012年3月31日將房屋交付原告使用。

2013年06月26日，被告向本院提起訴訟，要求解除與原告簽訂的房地產(chǎn)買賣合同并要求原告支付租金損失，本院經(jīng)審理認為，原告作為購買方應(yīng)對自己是否屬于限售對象予以查證，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的交易風(fēng)險。實際履行過程中，因原告存在限售情形而無法提供房地產(chǎn)交易中心審核必需之材料導(dǎo)致系爭房屋無法進行過戶，而雙方所約定的過戶日期為2012年7月31日，直至訴訟期間，原告仍無法滿足過戶條件。據(jù)此，雙方的買賣合同目的已無法實現(xiàn)，應(yīng)終止履行。合同解除后，被告應(yīng)將收取的房款返還，鑒于房屋已實際由原告占用，故原告應(yīng)從房屋中遷出并返還給被告，并支付相應(yīng)使用費。被告作為出售方，對買受方的購房資質(zhì)也應(yīng)予以審核，故其亦應(yīng)承擔(dān)其疏于審查而導(dǎo)致合同最終無法履行的相應(yīng)損失。從公平合理的角度出發(fā)，平衡雙方當事人的利益，本院酌情將月租金標準調(diào)低為1，500元。本院于同年8月20日出具（2013）寶民三（民）初字第923號民事判決，判令解除原被告雙方的房地產(chǎn)買賣合同，原告依照每月1，500元計算，向被告支付自2012年3月31日起至實際遷出日止的房屋使用損害賠償金，被告返還原告房款55萬元。該案生效后，原被告于2013年9月30日自行結(jié)算，在扣除原告應(yīng)承擔(dān)的房屋使用費、物業(yè)管理費、水電費及訴訟費后，被告一次性返還原告52萬元，原告也從系爭房屋中遷出并返還給被告。因原告認為被告占用房款期間相對應(yīng)的利息未處理，故涉訟。

以上事實，有原告提供的（2013）寶民三（民）初字第923號民事判決書、銀行業(yè)務(wù)憑證、房地產(chǎn)買賣交接書、銀行卡交易查詢，及當事人陳述等證據(jù)為證，有關(guān)證據(jù)已經(jīng)庭審質(zhì)證，可以認定。

本院認為，根據(jù)法律規(guī)定，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行的情況和合同的性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施，并有權(quán)要求賠償損失。依照生效的民事判決書，因原告存在限售情形而無法提供房地產(chǎn)交易中心審核必需之材料導(dǎo)致系爭房屋無法進行過戶，原告對合同履行不能應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。而被告作為出售方，對買受方的購房資質(zhì)也應(yīng)予以審核，故其亦應(yīng)承擔(dān)其疏于審查而導(dǎo)致合同最終無法履行的相應(yīng)損失。原被告在合同中約定的過戶日期為2012年7月31日，在前案訴訟中，被告自稱給予原告寬限期以便其補辦手續(xù)至2012年年底。故從公平合理的合同法原則出發(fā)，結(jié)合本案原被告就系爭買賣合同的客觀履行和主觀誠信度，本院酌情確認由被告向原告支付55萬元房款自2013年1月1日起至實際返還日止的利息。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十七條的規(guī)定，判決如下：

一、被告瞿某某、沈某、瞿某某于本判決生效之日起十日內(nèi)，以55萬元為本金，根據(jù)中國人民銀行同期貸款利率計算，向原告滿某某、梁某支付該款自2013年1月1日起至2013年9月30日止的利息；

二、原告滿某某、梁某的其余訴訟請求，不予支持。

如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。如果未按本判決指定的期限履行其他義務(wù)的，應(yīng)當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，支付遲延履行金。

本案受理費減半收取518元，由原告滿某某、梁某負擔(dān)258元，被告瞿某某、沈某、瞿某某負擔(dān)260元。

如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。

審判員　陶芳

二〇一四年二月十七日

書記員　黃鶯

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